2017年房地產(chǎn)需要留意的幾件事

任澤平

我是2014年下海的，回顧過去這兩年提出過一些觀點(diǎn)，在市場(chǎng)上多多少少有一些流傳，比如，2014年我們提出“5000點(diǎn)不是夢(mèng)”，2015年看空股市以后我們提出“一線房價(jià)翻一倍”的判斷。

站在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，有幾個(gè)觀點(diǎn)給大家更新一下，展望2017年我想有這么幾個(gè)判斷供大家參考：

第一，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)，我們?cè)?jīng)在2015年提出中國經(jīng)濟(jì)可能是L型，在2016年中國經(jīng)濟(jì)完成了觸底，我們大致判斷2016、2017到2018年，中國經(jīng)濟(jì)處在波動(dòng)觸底的時(shí)代，這是一個(gè)完全嶄新的時(shí)代。2017年大家留意會(huì)有二次探底，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的二次回調(diào)。我要強(qiáng)調(diào)的是，今年中國經(jīng)濟(jì)的宏觀可能會(huì)變差，但是微觀會(huì)變好，原因是什么呢？

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的回調(diào)需求是收縮的，但是我們看到大量的微觀調(diào)研表明，由于供給出清，中國的企業(yè)行業(yè)集中度在大幅的提升，行業(yè)的龍頭現(xiàn)在處在一個(gè)非常有利的位置上，隨著中國環(huán)保的壓力、安全的風(fēng)險(xiǎn)以及競(jìng)爭(zhēng)格局的改變，加上銀行對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的限貸，大家將會(huì)看到在傳統(tǒng)行業(yè)里將會(huì)成長出一批巨頭，而這些企業(yè)很有可能醞釀大牛股，這是一個(gè)完全不同的時(shí)代。所以我曾經(jīng)在2014年提出“新5%比舊8%好”，就是行業(yè)的出清在接近尾聲，大家留意2016年已經(jīng)展露了它的曙光，在2017年、2018年大家將會(huì)繼續(xù)看到在宏觀變差的背景下，微觀供給端的出清在繼續(xù)，微觀企業(yè)的效益在繼續(xù)的改善，這正是傳統(tǒng)行業(yè)的希望和出路所在，這是第一個(gè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的觀察。

第二，對(duì)中國公共政策，從2016年的下半年到2017年，大家留意中國的宏觀政策發(fā)生了系統(tǒng)的轉(zhuǎn)向，大家記得在2014、2015甚至2016年的上半年，我們面臨非常強(qiáng)烈的穩(wěn)增長訴求，但是隨著通脹預(yù)期的抬頭以及經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)，大家將會(huì)看到在2017年，我們整個(gè)宏觀政策的導(dǎo)向，從穩(wěn)增長轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)和促改革，這會(huì)對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)以及對(duì)大類資產(chǎn)產(chǎn)生系統(tǒng)的沖擊。大家記住，防風(fēng)險(xiǎn)就是風(fēng)險(xiǎn)，比如說抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫、債市去杠桿、加強(qiáng)資本帳戶管制等。

促改革就是機(jī)會(huì)，今年主題投資的機(jī)會(huì)都將在下面的三大領(lǐng)域展開：

一是農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革，所帶動(dòng)的綠色有機(jī)農(nóng)業(yè)以及土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的主題，今年很有可能是土改的一個(gè)大年。

二是國企混改，這一次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，混改是國企改革的突破口，所以大家一定要重視，像電力、石油、天然氣、鐵路、民航、電信、軍工等這些領(lǐng)域所醞釀的產(chǎn)權(quán)改革所帶來的投資機(jī)會(huì)。

三是去產(chǎn)能的加碼擴(kuò)圍，我相信供給側(cè)改革在今年會(huì)繼續(xù)推動(dòng)，今年絕對(duì)不會(huì)松懈，而且將從鋼鐵、煤炭向玻璃、水泥、電解鋁以及造船行業(yè)進(jìn)行擴(kuò)圍，部分行業(yè)也會(huì)迎來轉(zhuǎn)機(jī)。其他的，包括“一帶一路”的機(jī)會(huì)。

第三，談一下大類資產(chǎn)的看法，股市、房市、債市、匯市、商品。對(duì)于股市我們的判斷是，201 7年可能沒有指數(shù)級(jí)的機(jī)會(huì)，但是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)非常多，大致圍繞著兩個(gè)主線展開，業(yè)績和改革。為什么？大家爭(zhēng)論2017年主線是成長股、價(jià)值股還是周期股。我們認(rèn)為股票市場(chǎng)實(shí)際上背后是風(fēng)險(xiǎn)偏好，是高風(fēng)險(xiǎn)偏好還是低風(fēng)險(xiǎn)偏好，風(fēng)險(xiǎn)偏好的背后實(shí)際上是投資者結(jié)構(gòu)，比如說以前在牛市里，有散戶的錢、加杠桿的錢，這些都是高風(fēng)險(xiǎn)偏好，喜歡故事、喜歡燒錢的行業(yè)。但是現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)是以公募基金、保險(xiǎn)、存量資金為主，而且未來潛在的增量資金又來自于銀行、保險(xiǎn)，所以都是低風(fēng)險(xiǎn)偏好的，所以2017年務(wù)必重視業(yè)績不要炒作故事，故事會(huì)被殺得很慘，但是有業(yè)績的，無論是成長還是價(jià)值，都將被資本市場(chǎng)所尊重、認(rèn)可，這是對(duì)于股票市場(chǎng)。

對(duì)于債券市場(chǎng)，大家可能還需要等待，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)還在慣性上行，通脹還在高位，大概在二三季度會(huì)迎來轉(zhuǎn)機(jī)，傾向于還是交易性的機(jī)會(huì)。

對(duì)于黃金，請(qǐng)大家重視今年上半年可能黃金有機(jī)會(huì)，主要的邏輯是美元的回調(diào)。

對(duì)于匯率，央行最近在出手，抽干離岸市場(chǎng)的流動(dòng)性，在岸加強(qiáng)資本帳戶的管制，我認(rèn)為匯率短期能穩(wěn)住，中期必將釋放高估的壓力。中國匯率為什么要貶值，為什么高估了？大家講了很多，我就講一個(gè)邏輯，那是因?yàn)?014、2015年人民幣相對(duì)于美元超發(fā)了，對(duì)內(nèi)貶值股市、房市大漲，對(duì)外貶值就是匯率的調(diào)整。很遺憾我們?cè)?014、2015年對(duì)內(nèi)貶值，沒有對(duì)外貶值，終于在2015年8月份借著匯改的突破口，我們開啟了貶值之路，所以中國仍然在人民幣修正高估的進(jìn)程中。如果看得更加長遠(yuǎn)的話，人民幣匯率未來是走貶還是走升？取決于這個(gè)國家的增長前景，而增長前景的背后是否能夠重啟新一輪的改革？這是我們對(duì)匯率的觀察。

因?yàn)闀r(shí)間原因，我就重點(diǎn)給大家講講大家比較關(guān)心的房地產(chǎn)，為什么要講房地產(chǎn)？大家可以看一下，在過去全球八年的貨幣放水中，我們制造了很多的泡沫，從股市、債市、房市包括匯率的貶值，其實(shí)都是跟貨幣放水有關(guān)。隨后流動(dòng)性拐點(diǎn)出現(xiàn)，先后股市崩了、債市崩了、匯率貶了，現(xiàn)在就剩下最后一個(gè)最堅(jiān)硬的泡沫一房地產(chǎn)，2017年會(huì)怎么走？

201 5年我們預(yù)測(cè)“一線房價(jià)翻一倍”，毫無疑問過去的一年中國1 3.7億人討論最多的一個(gè)話題就是房地產(chǎn)。但是大家討論多了，經(jīng)常把簡(jiǎn)單的問題復(fù)雜化，我對(duì)房地產(chǎn)的看法其實(shí)非常簡(jiǎn)單，我們研究了十多年的房地產(chǎn)，我認(rèn)為房地產(chǎn)大家記住一句話就行了“長期看人口、短期看金融”，長期因?yàn)槿丝诘牧魅?、流出以及年齡結(jié)構(gòu)決定一個(gè)地方房價(jià)的基本面；短期看金融，因?yàn)槔屎透軛U的調(diào)整使得居民購房支出提前或是推遲。金融問題我待會(huì)兒講，我們先說人口的問題。大家要判斷一個(gè)地方房價(jià)的基本面，五年、十年，其實(shí)就是判斷這個(gè)地方未來人是流入的還是流出的，人流入的地方房價(jià)會(huì)怎么走？漲。人流出的地方呢？跌。不復(fù)雜。東北人口是流出的，沈陽的房價(jià)已經(jīng)五年不漲了，它也是二線城市。美國是發(fā)達(dá)國家，底特律的人口是流出的，房價(jià)一樣暴跌。所以我們關(guān)鍵判斷一個(gè)地方房價(jià)的基本面，是判斷人口的流入和流出。中國人未來往哪里流動(dòng)？

我們過去這幾年一直對(duì)這個(gè)問題充滿爭(zhēng)議，有人認(rèn)為中國人未來往大城市流動(dòng)，為什么呢？因?yàn)榇蟪鞘芯省⒂谢盍?，但是大家也說大城市有大城市的問題，交通壓力大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，空氣差、霧霾。

大家在深圳根本就不知道什么叫霧霾，我來給大家講講什么叫霧霾。北京入冬那天發(fā)布了橙色警戒，發(fā)布橙色警戒那天有一個(gè)香港的朋友飛到北京著陸了三次沒著陸，又回去了，這就是橙色警戒，大家可以想象什么是紅色警戒？

大家說大城市的問題很嚴(yán)重，那往中小城市去吧，中小城市天空湛藍(lán)，壓力也沒那么大。但是也有人說中小城市好山、好水、好寂寞。所以過去一直對(duì)這個(gè)問題有爭(zhēng)議，而且我們?cè)诠舱卟块T也一直爭(zhēng)議這個(gè)問題。過去經(jīng)常的政策是控制大城市的人口規(guī)模、區(qū)域均衡發(fā)展、發(fā)展中小城鎮(zhèn)，大家都還記得吧，一會(huì)兒我們要搞大都市圈，劃了幾個(gè)都市圈，人未來往哪兒流動(dòng)？我們的公共政策也沒弄清楚。

我們研究了美國、歐洲、日本、韓國十幾個(gè)經(jīng)濟(jì)體，它們的人口流動(dòng)趨勢(shì)，時(shí)間的原因就講兩個(gè)，美國和日本。為什么講這兩個(gè)？因?yàn)檫@兩個(gè)有代表性，美國是一個(gè)人地關(guān)系不緊張，它的國土面積和中國差不多，中國13.7億人，美國3.2億人。二是日本，人地關(guān)系緊張，日本相當(dāng)于一個(gè)半山東省，日本多少人呢？1.3億人，所以人地關(guān)系非常緊張，所以大家可以看一下，兩個(gè)有代表性的經(jīng)濟(jì)體人口流動(dòng)的趨勢(shì)，日本過去一百年大都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趨勢(shì)？是不斷上升的，這個(gè)規(guī)律從來沒有被逆轉(zhuǎn)過，日本1.3億人3600萬在東京，韓國5000萬人2500萬在首爾，大家會(huì)說因?yàn)槿毡?、韓國人地關(guān)系緊張，所以大家都到了大的都市區(qū)。

我們看人地關(guān)系不緊張的美國，這是過去七八十年美國人口流動(dòng)的趨勢(shì)，大家看我重點(diǎn)標(biāo)紅的部分，美國大都市區(qū)占美國人口的比重，大家看是什么趨勢(shì)？不斷上升的，美國人地關(guān)系不緊張，人也繼續(xù)往大的都市圈遷移和集聚，這個(gè)規(guī)律也從來沒有被逆轉(zhuǎn)過。為什么？因?yàn)榇蟮亩际袇^(qū)更節(jié)約土地、更節(jié)約資源、更有活力、更有效率，這是幾百年來城市文明的勝利，這是一種文明，這也就意味著我們過去搞的那些中小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、區(qū)域均衡發(fā)展、西部造城運(yùn)動(dòng)都將為之付出代價(jià)，人是繼續(xù)往大的都市圈流入的。

我們?cè)賮砜?，中國過去五年人口流動(dòng)的趨勢(shì)，也基本上從東北、西部往四大都市圈流入，所以我們對(duì)未來中國房價(jià)的預(yù)測(cè)就變得簡(jiǎn)單了，這是我們預(yù)測(cè)房價(jià)的核心指標(biāo)，我們檢驗(yàn)了所有預(yù)測(cè)房價(jià)的指標(biāo)，我們覺得這個(gè)指標(biāo)是最可靠的。

什么地方的房價(jià)會(huì)漲？人流入的、庫存低的。人流入的地方有需求，庫存低沒有供給，房價(jià)一定漲。什么地方的房價(jià)漲不動(dòng)？人口流出的、庫存高的。

大家又會(huì)問，為什么像深圳這些地方不到一年就翻了將近一倍？下面講的這張圖也是一張很樸素的圖，但是將會(huì)改變你的世界觀、價(jià)值觀、人生觀和財(cái)富觀。為什么？2014年到2015年，藍(lán)色的線是中國廣義貨幣供應(yīng)量，紅色的線是名義GDP增速，在2014年、2015年我們發(fā)生了什么，廣義貨幣是向上的，名義GDP是向下的，這意味著貨幣的超發(fā)，貨幣供應(yīng)是向上的，名義GDP是向下的，這就是典型的貨幣超發(fā)，貨幣超發(fā)引發(fā)了廣義資產(chǎn)價(jià)格的上漲，股市、房市、商品，背后都是流動(dòng)性的泛濫或是水牛，包括匯率的貶值，根本的原因是貨幣的超發(fā)，貨幣發(fā)多了又不貶值，可以通過印鈔票把世界買下來，這是不可能的，這是最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律。

大家回溯一下過去這三十多年貨幣供應(yīng)增速長期在名義GDP增速的上面，意味著什么？過去三十多年我們處在大的貨幣超發(fā)周期，我來問大家，貨幣超發(fā)的背景下拿什么資產(chǎn)的人最吃虧？現(xiàn)金。很多人會(huì)說，我拿現(xiàn)金我一分錢沒少呀。房子漲了，不僅房子，物價(jià)漲了很多。

給大家打一個(gè)比方，貨幣的貶值程度究竟有多大？我們經(jīng)常說萬元戶很了不起，假如1980年你有1萬塊錢，1980年的1萬元財(cái)富量和購買力大致相當(dāng)于現(xiàn)在的多少？大家算一下，北京1980年一個(gè)很好的工人月薪20元，掙一萬元大致要工作二三十年?，F(xiàn)在北京一個(gè)工人二三十萬年薪，他要掙二三十年大概是五六百萬，所以幾百萬這是保守估計(jì)，上千萬要和房子比，要有千萬量級(jí)。1 980年的1萬元購買力和財(cái)富的地位大致應(yīng)該是有幾百萬的，要和房子比是有上千萬的。

假如在1980年你有1萬元，覺得自己了不起，然后你把它存銀行，存了36年的今天，你把它取出來，請(qǐng)問你能取多少錢？1980年的1萬塊錢存36年到今天，取出來能取多少錢？1萬存36年，按負(fù)利計(jì)算，能取出5.7萬元，1980年相當(dāng)于幾百萬財(cái)富量級(jí)的1萬元你存銀行，今天只能取出5.7萬元，所以貨幣的貶值是驚人的，我們很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家動(dòng)不動(dòng)說現(xiàn)金為王，賣房炒股。我告訴你，現(xiàn)金是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)配置，千萬不要賣房炒股，要炒股買房。過去三十多年因?yàn)樨泿懦l(fā)，實(shí)際上給我們帶來大量的投資機(jī)會(huì)，財(cái)富增值的機(jī)會(huì)。

很多人說房子漲多了，1998年開始商品房改革，2015年全國房價(jià)相當(dāng)于1998年的3.5倍，但是我們廣義貨幣供應(yīng)量增長了13.3倍，大致相當(dāng)于一線房價(jià)的漲幅。是房子漲多了還是貨幣發(fā)多了？大家會(huì)說，像大的都市，北京、上海都在控制人口，人口控制住了，是不是人不來了，房價(jià)就漲不動(dòng)了？我們來看北京、上海是不是人口控制的問題。我們比較了北京、上海、東京和首爾，包括紐約這幾個(gè)大的都市圈。北京的面積大致跟東京差不多，東京比北京多10%的都市區(qū)面積，東京多少人？東京3600萬人，北京2200萬人，上海2400萬人，東京同樣的面積比北京多了1400萬人口，首爾2500萬人，首爾的面積只是北京的一半，所以你會(huì)看到這些大的都市區(qū)它的人口密度比我們還高，人比我們還多，大家都會(huì)問，人家的交通壓力沒我們大，空氣比我們好，我們看究竟是什么問題？

北京的軌道交通，稀稀拉拉的，東京3600萬人，人均軌道交通的里程是北京的四倍。我們現(xiàn)在的城市規(guī)劃太粗糙，車多了限號(hào)、人多了就控制人口，應(yīng)該改善我們的城市規(guī)劃、增加公共交通的供給。我們大致測(cè)算，如果北京、上海的城市規(guī)劃能夠改善，軌道交通能夠改善的話，未來十年北京將新增1000萬人，上海新增600萬人，十年以內(nèi)這兩個(gè)城市都將超過3000萬。

人繼續(xù)往大的都市圈流入，貨幣超發(fā)，而我們土地用途管制，一線房地產(chǎn)的土地又供不上，那一線房價(jià)會(huì)怎么走？

終于迎來了轉(zhuǎn)機(jī)，在2016年12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)發(fā)生變化，除了10月份以后的限購限貸控制需求之外，我們開始轉(zhuǎn)向建立長效機(jī)制，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有這么幾個(gè)亮點(diǎn)：

一是對(duì)房地產(chǎn)的定位，房子是用來住的，不是用來炒的。說得非常好，這句話實(shí)際上是否定了投資、投機(jī)需求，確立了消費(fèi)和居住需求，思想非常先進(jìn)，確實(shí)是給大家?guī)砹撕芏嗟南Ｍ?/p>

二是實(shí)行人地掛鉤，什么叫人地掛鉤？就是過去人往大的都市圈流入，但用地指標(biāo)沒有調(diào)過來，導(dǎo)致了我們一線房價(jià)過高、三四線庫存過高，這跟我們整個(gè)城鎮(zhèn)化的導(dǎo)向是一樣的，因?yàn)槲覀冞^去是小城鎮(zhèn)化導(dǎo)向，這一次我們終于提出了人地掛鉤。

三是對(duì)大都市圈戰(zhàn)略的確立。大家看這句話，大城市疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市的發(fā)展，這句話什么含義？就是都市圈的確定。

轉(zhuǎn)機(jī)在于這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的長效機(jī)制，如果這個(gè)長效機(jī)制在2017年、2018年能夠?qū)嵤┑脑挘袊姆康禺a(chǎn)將會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展，中國的轉(zhuǎn)型也將迎來轉(zhuǎn)機(jī)，如果我們不能建立長效機(jī)制，還通過刺激房地產(chǎn)穩(wěn)增長，加重霧霾，讓舊經(jīng)濟(jì)死灰復(fù)燃，讓新經(jīng)濟(jì)、新金融都被壓抑的話，那么我們的轉(zhuǎn)型就越走越遠(yuǎn)了。

我們深信市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念已經(jīng)在這個(gè)國家扎根，新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體展現(xiàn)了推動(dòng)改革的勇氣和決心，改革是最大的紅利，改革是唯一的出路。