濰坊房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析及對策建議

方典昌

【摘要】在全國房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)進入深度調(diào)整期的態(tài)勢下，濰坊房地產(chǎn)呈現(xiàn)出房地產(chǎn)存量土地比重較高、房價相對較低、需求不足等結(jié)構(gòu)性矛盾，并據(jù)此提出相關(guān)對策建議。

【關(guān)鍵詞】濰坊；房地產(chǎn)市場；態(tài)勢分析；對策建議

房地產(chǎn)去庫存及轉(zhuǎn)型發(fā)展是當前國家經(jīng)濟工作的重點任務之一，也是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展到現(xiàn)階段必然要面對的重大課題。

1、全國基本面分析：整體市場企穩(wěn)回升，城市間呈分化趨勢，三四線城市去庫存壓力大，房地產(chǎn)進入深度調(diào)整期

2013年、2014年中央經(jīng)濟工作會未提及房地產(chǎn)，2015年罕見地提及325個字，表明國家對房地產(chǎn)開始了新一輪重大關(guān)注。中國社會科學院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告》指出，2015年前三季度房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻率已經(jīng)降至0.04個百分點，創(chuàng)2000年以來新低，幾乎落入負增長貢獻軌道。過十余年高速增長后，中國房地產(chǎn)業(yè)在201 3年城鎮(zhèn)家庭住宅超過1.05套后，達到飽和點。2016年2月份，國家發(fā)布了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易契稅和營業(yè)稅的優(yōu)惠政策；山東省房產(chǎn)契稅新政實施：3月份金融機構(gòu)人民幣存款準備金率下調(diào)0.5個百分點。一系列刺激性政策的實施，進一步誘發(fā)了北上廣深等一線城市房價暴漲。當前全國房地產(chǎn)形勢呈現(xiàn)三大特點：一是自201 5年8月份以來，銷售增長率由負轉(zhuǎn)正，目前仍有不斷拉升趨勢；二是一二線與三四線城市間分化日趨嚴重，一線及部分二線城市房價維持高位；三是目前我國整體房地產(chǎn)庫存較大，仍有7.19億平方米，以三四線城市為主。

2、濰坊現(xiàn)狀：房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。存在風險隱患，供給、需求存在結(jié)構(gòu)性矛盾

2.1同全國大多數(shù)城市一樣，濰坊房地產(chǎn)業(yè)仍是支柱性產(chǎn)業(yè)，雖已步入調(diào)整期，但仍存在一定風險隱患

一是土地出讓收入占財政收入比重較高。2012-2015年，濰坊土地出讓收入由256.9億元下到123.9億元，但財政收入反而穩(wěn)步上升，說明財政收入對房地產(chǎn)的依賴度正在逐漸降低。截止2015年11月，全市土地出讓收入仍然占到財政收入的27.8%，其中市區(qū)更是達到35.11%，仍高于全國6.5個百分點。二是房地產(chǎn)投資占GDP比重較高。濰坊房地產(chǎn)投資自1997年的5.36億元，以年均30多個百分點的速度迅猛增長，到2013年的602.1億元，16年間翻了一百多倍，同時其占GDP的比重也由0.75%躍升到13.62%，2013年達到巔峰后開始下降，截止2015年12月已反彈至12.6%。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅時，房地產(chǎn)投資占GDP比重不超過9%，2007年美國次貸危機爆發(fā)時該比例達到的局部峰值也僅為6.2%。三是房地產(chǎn)資金壓力較大。當前我市相當一部分實力較弱的開發(fā)企業(yè)，融資困難，資金鏈緊張。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我市房地產(chǎn)融資大部分為民間融資，存在較高風險和不確定性。在市區(qū)停工項目中，80%的項目都與資金鏈斷裂有關(guān)。綜合來看，我市房地產(chǎn)已經(jīng)進入調(diào)整期，但財政對房地產(chǎn)的依賴度、房地產(chǎn)投資占GDP的比重仍然較高。在當下房地產(chǎn)市場低迷的關(guān)口，必須高度重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐步降宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度，降低潛在經(jīng)濟風險。

2.2供給側(cè)：房地產(chǎn)庫存量較高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)企業(yè)競爭力不強

一是濰坊房地產(chǎn)整體庫存量較高。按照商品房已竣工待售面積、商品房在建未售面積和未開工土地面積三個指標測算，濰坊房地產(chǎn)庫存量至少為6000萬平方米，總消化周期約63.5個月，其中現(xiàn)、期房消化周期約為15.5個月，土地消化周期超過4年。前幾年為了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，市區(qū)開發(fā)項目均按照不低于30%的比例配建商業(yè)，當前商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力更大。二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，綠色低碳等高品質(zhì)住宅較少。當前我市中低端住宅占比重較高，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，整體品質(zhì)偏低，多數(shù)樓盤戶型設計、配套設施等方面缺乏吸引力。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有量無質(zhì)，競爭無序。2015年全國房地產(chǎn)500強榜單中，濰坊無一企業(yè)入圍，更沒有一家上市企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)品牌知名度低，“小、弱、散”現(xiàn)象嚴重。另外，市區(qū)房地產(chǎn)以30萬平米以下的中小項目為主，同一區(qū)域內(nèi)，相鄰地塊零星開發(fā)、各自為戰(zhàn)，加劇了市場競爭的無序態(tài)勢。

2.3需求端：市區(qū)集聚度不高、分化明顯，城鎮(zhèn)化及外來人口帶來的有效需求不足

一是市區(qū)集聚度不高。濰坊市內(nèi)八區(qū)的房地產(chǎn)投資額及銷售額除奎文一枝獨秀外，其余大致不如各縣市。201 5年濰坊全市房地產(chǎn)投資額467.91億元，商品房銷售面積844.52萬m²。其中市區(qū)僅占47.71%和41.82%。從市內(nèi)各區(qū)看，消費者對不同區(qū)域商品房的關(guān)注度有明顯差異。高新、奎文、濰城等配套齊全、交通方便、品質(zhì)較高的區(qū)域關(guān)注度較高，而寒亭、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、峽山等遠離市中心的區(qū)域，大量房源積壓空置，價格、關(guān)注度和銷量較低。二是城鎮(zhèn)化及外來人口帶來的有效需求不足。本地城鎮(zhèn)化方面，隨著城市建設和居民生活水平的不斷提升，各縣市和郊區(qū)居民在當?shù)匾材苜I到與市區(qū)品質(zhì)相當而價格較低的房產(chǎn)，城鎮(zhèn)化帶來的有效購房需求大部分被縣域所吸納。大中專畢業(yè)生方面，來濰坊就業(yè)的大中專畢業(yè)生的購房需求總量少，對購房消費的拉動作用有限。2009年以來，每年來市區(qū)就業(yè)的大中專畢業(yè)生僅為1.5萬人左右，而非濰坊籍人口僅占2.83%，外地居民購房消費僅占市區(qū)銷售總量的10%左右。改善性住房方面，根據(jù)山東省社科院發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在50歲以下已有一孩群體中，想要二孩的比例僅有15%，總體生育意愿較低，而其中有更換住房意愿群體所占的比例可能更低，“二孩”政策對住房需求拉動作用不是太樂觀。

3、對策建議

在房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展進程中，政府政策落腳點有三個：一是由側(cè)重金融投資屬性向關(guān)注居住屬消費屬性轉(zhuǎn)變。二是發(fā)揮市場決定性作用的基礎(chǔ)上，推進房地產(chǎn)業(yè)資源整合，規(guī)范競爭秩序。另外，需從根本上通過打造差異化，提升濰坊市區(qū)集聚度和吸引力。根據(jù)濰坊房地產(chǎn)現(xiàn)狀提出以下建議。一是短期去庫存。主要從化解存量土地、消化商業(yè)地產(chǎn)、提高商品房品質(zhì)、擴大公積金使用范圍、租售并舉、創(chuàng)新棚改貨幣化安置等方面著手。二是聚力房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，主要從調(diào)解土地供應時序、優(yōu)化市場主體結(jié)構(gòu)、推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代、發(fā)展綠色建筑和跨界地產(chǎn)等方面開展。