農村土地承包經營權抵押價值及其影響因素研究

馬穎筱　薛知強　呂新田

摘要根據(jù)對江蘇泗洪、江都、儀征398戶農戶的調查數(shù)據(jù)，首先構建了農地承包經營權租讓的意愿需求曲線和意愿供給曲線，推算出農地承包經營權租讓的均衡意愿價格，作為農地承包經營權抵押的最低價值。然后運用Probit模型分析影響農戶參與農地承包經營權抵押貸款意愿的因素。再依據(jù)走訪信貸員得到的關于金融機構接受農地承包經營權抵押貸款的條件，分析何種情況下的農地具有抵押價值及其價值的高低。最后從農地承包經營權抵押貸款的供需兩方面提出政策建議。

關鍵詞農地承包經營權；抵押價值；影響因素

中圖分類號F301.2文獻標識碼

A文章編號0517-6611（2017）22-0151-04

AbstractBased on the investigation of 398 rural households from Sihong，Jiangdu and Yizheng ，Jiangsu Province，first of all，we construct the demand and supply curves of the farmers potential willingness in land contracted right leasing.From the demand and supply curves，we calculated the equilibrium price in land contracted right leasing willingness，which can be regarded as the minimum mortgage value of rural contractedland management right.Then we made an statistical analysis on the influential factors of farmers degree of participation in land contracted right mortgage loan by using the Probit model.In the period of visiting loan officers，we learned the main conditions to the accepting land contracted right mortgage loan of financial institutions.And we analysed which circumstances the rural land was valuable and explained the size of values.Finally，we tried to put forward some policy suggestions from demand side and supply side of rural contractedland management right mortgage loan.

Key wordsRural contractedland management right；Mortgage value；Influence factors

一直以來，以貸款為特征的商業(yè)性金融在農村舉步維艱，由于缺少必要的抵押物，農戶從金融機構獲得貸款十分困難。我國農戶擁有的財產中土地承包經營權最為重要，沉睡資本的有效激活可以解決農戶融資難的問題，推進農村發(fā)展。國務院于2015年發(fā)表指導意見：賦予土地承包經營權抵押融資功能，盤活農民土地用益物權的財產屬性，并允許試點地區(qū)在試點期間突破相關法律限制。但當前農地抵押的開展仍面臨著諸多問題。首先是制度和法律上的約束：我國的農村土地制度比較特殊，實行的是所有權、承包權和經營權“三權分置”，我國《物權法》第一百八十四條第一項、《擔保法》第三十七條第一項均明確規(guī)定土地所有權不得抵押，也沒有相關條例對土地承包經營權能否抵押做出規(guī)定。其次是農地是否具有抵押價值的討論。有學者認為，農地是否能作為抵押品，取決于農地的純收益，對于沒有什么凈收益的農地，即使政策允許并且農地私有化，銀行等金融機構也很可能因為農戶農地凈收益不高、交易費用龐大等原因，不愿意接受農地作為抵押物[1]。再次是農地價值的界定問題。農民若想將農地抵押貸款，作為抵押物的是土地經營權，因此農地的抵押價值更多的體現(xiàn)在其經營權的價值上，取決于經營權的未來收益能力。目前多數(shù)學者主張采用收益還原法：把土地及其地上附著物（溝、渠、路、房屋及構筑物等配套基礎設施）作為一個整體對未來每年的預期收益進行預估，將估算值用一定的還原率折算為評估基準日現(xiàn)值，再將各年現(xiàn)值累加的總和作為土地經營權抵押價值，但仍待進一步實證檢驗。

因此，從農地抵押貸款的供需兩方面進行研究，進而確定何種情況下農地具有抵押價值及影響其價值高低的因素，對發(fā)展農地承包經營權抵押貸款具有重要的政策意義。

1文獻綜述

學術界對農村土地價值的研究一直十分關注。Guiling等[2]提出農地附近城市的規(guī)模及其和城市之間的距離對農地價值有重要影響。Plantinga等[3]提出農業(yè)土地價值受農業(yè)租金、到大都市區(qū)域的距離、大都市區(qū)域的人口變化、利率和轉換成本的影響。Khantachavana等[4]研究表明性別和教育水平、信貸、收入、地理位置以及風險偏好都會對土地價格產生影響。Chicoine[5]發(fā)現(xiàn)鄰近土地的使用顯著影響城市邊緣農田價格，影響的方向隨著相鄰的土地利用而變化，轉換過程中不同類型的市場參與者活躍的點對城市邊緣農田價格也具有影響作用。

這些國外文獻主要集中在土地抵押制度、土地抵押市場化和地租理論3個方面，而在我國，農地性質一般不可轉變，而且農地所有權與承包經營權分離，因此并不完全適用，僅能作為參考。鄭杰等[6]認為由于我國法律對農村集體土地使用權抵押的限制，農村土地承包經營權設定為貸款抵押物的法律認可受到質疑。中國人民銀行泉州市中心支行課題組[7]認為農村土地產權主體虛置、產權不明確及土地價值評估機制的不健全是金融機構開展農村土地經營權抵押貸款業(yè)務的現(xiàn)實約束。葉劍平等[8]通過調查研究認為土地產權越清晰，土地市場越規(guī)范，流轉比例越高，價格越高。除了制度上的宏觀影響之外，農村土地經營權抵押價格也受外部其他因素的影響。路婕等[9]分析認為農村土地經營權價格的高低既受各類自然條件及地塊的區(qū)位、規(guī)模、形狀等因素的影響，還與當?shù)剞r民的生活習慣、社會經濟發(fā)展條件及土地制度等因素有關，社會保障體系發(fā)展滯后會影響農村土地流轉主體的積極性。韓芳等[10]認為土地的價值體現(xiàn)為社會價值與經濟價值，其中，土地用途、土地位置與土地產出是影響農村土地經濟價值的主要因素，而人口數(shù)量、土地生產效率和經濟發(fā)展水平等是決定和影響農村土地社會價值的主要因素。

關于金融機構傾向于接受什么樣的農地作為抵押品，蘭慶高等[11]依據(jù)農村信貸員調查數(shù)據(jù)得出，抵押土地產權的穩(wěn)定性是其首要考慮因素。羅劍朝等[12]根據(jù)客戶經理的調查數(shù)據(jù)得出，信用記錄、土地經營面積、土地承包經營權價值是影響貸款申請人獲批貸款的最重要影響因素，農戶良好的信用記錄，較大的土地經營面積、較高的承包地經營權價值更有利于農戶獲得貸款；農戶的土地規(guī)模化經營程度越高，農地產出價值越大，貸款用途越明確，也越容易獲得機構貸款； 而農戶收入、貸款經歷、身份差異相對而言對農戶獲批貸款影響較小。

金融活動的行為主體是資金供給和需求雙方，因此評價也應著眼于資金供求兩方面，然而從目前已有文獻來看，對農村承包地經營權抵押貸款價值的研究多著眼于某一方，較少將雙方結合考慮。筆者結合農戶的抵押需求意愿以及金融機構接受抵押的條件分析，探求實現(xiàn)農地承包經營權抵押貸款的有效途徑，真正做到惠農利農。

2數(shù)據(jù)來源及樣本情況

2.1數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源于2017年2月在泗洪、揚州等地的調研，因為該地區(qū)是農村土地承包經營權抵押貸款的試點區(qū)，農戶可憑借政府頒發(fā)的土地承包經營權證直接向金融機構抵押融資，具有研究價值。在當?shù)剞r商行的協(xié)助下，采用判斷抽樣選取村落，再在每個村落中隨機抽樣進行入戶問卷調查，充分了解農戶家庭狀況、農地狀況、信貸狀況、對農村土地承包經營權租入（出）的意愿、利用農村土地承包經營權抵押貸款的意愿等信息，獲得一手資料。調查共發(fā)放問卷450份，其中有效問卷 398份，有效率達88%，具體樣本分布見表1。

2.2受訪農戶的基本情況以戶主或家庭決策者為調查對象，從年齡分布看，30～60歲所占比例接近 80%，比重較大，相對于其他年齡階段的農戶將更具有融資需求；從戶主的受教育水平來看，初中及以上文化程度占比超過了 70%，表明農民受教育水平較高；受訪農戶中，僅有13.32%的農戶加入了農業(yè)經濟組織，經了解目前該地區(qū)農業(yè)合作組織較少；受訪農戶家庭平均正在耕種的土地面積為7.67 hm2，中位數(shù)僅為0.53 hm2，平均每戶土地分散為4塊，表明耕地的細碎化現(xiàn)象比較普遍，但農業(yè)大戶有經營家庭農場整合大片土地的能力。土地流轉過的農戶約占30%，表明農地流轉市場發(fā)育不完全。種植戶務農平均毛收入為34 950元/hm2，結合當?shù)刈畹凸べY標準1 400元/月，可知調查地區(qū)經濟發(fā)展水平不高。

3結果與分析

3.1農戶對農地租金支付意愿分析調查了當?shù)氐膬r格水平后，問卷中設置了13個價格梯度，以300元為最低價，1 500元為最高價，梯度間均相差100元。詢問農戶在每一個價格梯度下的轉讓意愿，詢問農戶的租入意愿時，租讓價格是由高到低逐一詢問的，而詢問農戶的租出意愿時，租讓價格是由低到高逐一詢問。在此價格區(qū)間內，有租入意愿的共245戶，占調查總戶數(shù)的61.56%，有轉出意愿的共有262戶，占總調查戶數(shù)的65.58%，差別不大。對于意愿轉入價格和意愿轉出價格，平均值分別是10 141.95和13 476.45元/hm2，標準差分別是2 473.65和3 551.10元/hm2，說明相比較意愿租出價格來說，意愿租入價格更為穩(wěn)定。經進一步了解，有租入意愿的農戶多為以務農為主且農業(yè)邊際產出率較高，有租出意愿的多為小農戶，租出原因多樣，有家庭勞力不足、因非農工作無力經營，有些因為土地條件差等。同時仍有近40%的農戶在此價格區(qū)間內不愿參與土地承包經營權的租讓。

以農地承包經營權租讓價格作為橫軸變量，分別以此價格具有意愿需求和意愿供給的農戶百分比作為縱軸變量繪制曲線圖（圖1）。

轉入和愿意轉出農地承包經營權的農戶占總體農戶的比例是相等的，雖然受到租期和地塊面積意愿差異等影響，在此價格下交易未必實現(xiàn)，仍可將12 000元/hm2作為農地經營權租讓市場均衡價格、農地經營權抵押價值的最低值的參考。

3.2農戶農地承包經營權抵押貸款意愿計量結果與分析農戶的土地承包經營權抵押貸款意愿是一個虛擬變量，有貸款意愿的定義為 1，無貸款意愿則為 0。被解釋變量為典型的二元響應變量，因此采用Probit 二元響應模型來研究土地承包經營權抵押貸款需求的因素，Probit 模型計量估計結果見表2。

表2中似然對數(shù)值為-195，說明模型的整體估計效果較好，檢驗基本可行。從具體變量的回歸結果可以看出，戶主年齡、戶主受教育程度、家庭非農收入、現(xiàn)有貸款規(guī)模、土壤肥力、有土地流轉經驗、有退出農業(yè)生產的計劃對農地抵押貸款意愿有顯著的影響。

戶主年齡回歸系數(shù)為負且在0.05的顯著性水平下顯著，與預期方向一致。年輕者由于生計需要，對資金有更大的需求，年長者更加注重農地對自身的保障功能，不喜歡承擔風險，而且年長者精力體力較差，收入相比于年輕家庭更低，自身較低的償債能力也降低了農村土地承包經營權抵押的可能。此外，金融機構對60歲以上的貸款對象較為謹慎，甚至取消了其獲得貸款的資格，所以年齡特征與貸款意愿呈負相關。

戶主受教育程度回歸系數(shù)為正且在0.05的顯著性水平下顯著，該變量由 0～4，數(shù)值越大代表受教育程度越高。一般認為，個人的受教育年限對一個人收入增長是有顯著正向影響的，那么農戶受教育程度越高，其收入越高，償債能力越強，發(fā)生償付風險的可能就越小，并且受教育程度高的農戶視野更開闊，經營能力和風險管理能力也更強。

非農收入回歸系數(shù)為正且在0.05的顯著性水平下顯著，非農收入越高，償債能力越強，農地的保障職能越弱，而且非農收入較高的農戶往往經營意識較強，能夠理解并敢于利用信貸資金進行投資，這在一定程度上提高了他們利用農村土地承包經營權抵押貸款的意愿。

現(xiàn)有貸款規(guī)?；貧w系數(shù)為正且在0.10的顯著性水平下顯著，經營家庭農場的農戶生產資金的缺口比一般農戶要大，所以其信貸需求也相對強烈，同時有較多的信貸經歷，對金融機構的人事安排和信貸規(guī)則比較清楚，土地承包經營權抵押正好滿足了大農戶的金融需求。

土壤肥力回歸系數(shù)為負且在0.05的顯著性水平下顯著，該變量由 1～3，數(shù)值越大代表土壤肥力越差。耕地肥力較好的農戶更傾向于農業(yè)生產，其對農業(yè)投資需求更大，而且償債能力更高，因此用土地承包經營權抵押貸款的意愿更強。

未來有退出農業(yè)生產計劃回歸系數(shù)為正且在0.10的顯著性水平下顯著，對于這類農戶農地的保障功能較弱而資產性功能較強。

有流轉經驗回歸系數(shù)為正且在0.10的顯著性水平下顯著，有土地流轉經驗的農戶更容易認知和接受新事物。

詢問農戶不愿意以土地承包經營權抵押貸款的原因，結果顯示：第一類沒有貸款需求或者擁有其他資產可作抵押的農戶有136戶，約占64%；第二類認為農地是生活保障，不應作為抵押品的農戶有31戶，約占15%；第三類認為現(xiàn)在的土地承包經營權抵押貸款的條款不合理的農戶和第四類認為銀行或者政府不能確保其安全性的農戶較少，合計僅占3.6%；還有其他原因有36戶。

3.3金融機構對土地承包經營權抵押價值的認定宿遷泗洪縣農村產權交易所于2014年運營，截至2015年9月底，已辦理農村土地承包經營權貸款抵押登記779筆，貸款2.91億元。截至2015年9月底，揚州共辦理土地承包經營權抵押貸款122筆，貸款總額6 791萬元。揚州江都區(qū)2016年共辦理25筆抵押貸款，貸款7 318萬元。調研地區(qū)的土地承包經營權抵押貸款已經初具規(guī)模。

金融機構接受農地承包經營權抵押貸款需要幾個先決條件：一是產權明晰。調研地的土地確權工作已經完成，土地證也發(fā)放到戶，農戶須持土地證進行業(yè)務辦理。二是土地具有一定的規(guī)模。為了避免不良貸款的出現(xiàn)，試點地要求貸款對象為種植大戶、家庭農場、農民合作社、農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)等新型經營主體，抵押土地規(guī)模在百畝級別以上，每筆貸款規(guī)模在10萬元以上。三是租賃期限條件。已流轉的土地承包經營權進行抵押，流轉期限不低于3年且貸款合同簽訂日剩余流轉期限不低于2年。就抵押價值高低的評估方面，已流轉土地的價值為貸款期限內已付土地租金和貸款期限內預期純收入之和；自有土地的價值按貸款期限內土地預期純收入的10倍或當?shù)亟?年土地平均租金水平的10倍進行估算。貸款（或授信）額度原則上不超過農村土地承包經營權抵押確認價值的70%，土地確權后可以減少金融機構開展此類貸款業(yè)務面臨的風險及不確定性。限制金融機構接受農地承包經營權抵押的因素如下：盡管調研地的土地確權工作已經開展，土地證也開始發(fā)放，但還未能做到全面覆蓋；盡管調研地金融機構已有可參考的定價公式，但缺乏公正的第三方專業(yè)評估機構；土地承包經營權性質和用途的不可更改性、沒有完備的市場而造成的買賣雙方溝通的不暢通性、缺少公正的土地評估體系而造成定價的不合理性、土地細碎化無法形成規(guī)模效益等因素都使得土地承包經營權的變現(xiàn)能力差，違約時難以處置，銀行面臨較大風險，同時金融機構缺乏相應的機制和資金撥備來應對。

4結論與建議

該研究通過對泗洪、江都、儀征地區(qū)農戶的調查發(fā)現(xiàn)，接近50%的樣本農戶有意愿參與土地承包經營權抵押貸款。進一步構建二元 Probit回歸模型分析農戶土地承包經營權抵押貸款的影響因素，發(fā)現(xiàn)農戶戶主年齡越大、農地肥沃程度越差，農戶參與土地承包經營權抵押貸款的意愿就越弱。而家庭非農收入越高，現(xiàn)有貸款規(guī)模越大，有退出土地經營的計劃，曾參與過土地流轉，參與土地承包經營權抵押貸款業(yè)務的意愿越強。此外，家庭人口數(shù)、耕地與縣城的距離對抵押貸款意愿的負向影響不顯著，戶主的務農年數(shù)、經營地塊規(guī)模和離散程度、農地的灌溉水平、每公頃農地的毛收入對抵押意愿的正向影響不顯著。

土地承包經營權抵押貸款業(yè)務，在農村的推行有其現(xiàn)實需求，但農戶參與這一業(yè)務也存在諸多顧慮與制約因素，為此，在實踐中首先要因地因農戶制宜，同時扶持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，增加農戶的非農收入來源，減少農地的保障職能。金融機構接受農地承包經營權抵押貸款對農地產權、規(guī)模、流轉期限提出要求。因此要全面覆蓋土地確權，還要搞活農地流轉，使其形成有效的市場，鼓勵新型農業(yè)經濟主體的發(fā)展，嘗試建立由農戶牽頭政府支持的農地入股合作社。

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