淺析我國商品房預售制度的不足與完善

王月雅

【摘要】商品房預售對于降低房地產項目開發(fā)成本、提高開發(fā)資金利用效率、加速資金的周轉等方面都有著非常重要的作用。然而，它就像一把雙刃劍，在其促進房地產行業(yè)發(fā)展的同時也帶來了許多問題。文章對商品房預售的含義和特點進行介紹，對我國商品房預售當前存在的問題進行剖析，并就完善該制度提出建議。

【關鍵詞】商品房預售；準入與退出機制；預售資金監(jiān)管；風險共擔機制

改革開放以后，我國內地以香港地區(qū)的成功經驗為藍本，建立了自己的商品房預售制度。近些年來，

一、商品房預售制度概述

商品房預售是預售方將正在建設的房屋出賣給承購人，承購方支付定金或購房款，并在將來某個明確的日期由預售方交付給承購方的法律行為。商品房預售具有幾大特征：首先，標的物并不是現實存在。買賣雙方在簽訂買賣合同時，作為標的物的房屋尚未竣工，房屋所有權無法由出賣方轉移至買售方，購房人只能等待房屋建成并且交足房屋價款后獲取房屋的所有權。其次，法律關系復雜多重。最后，具有較強的國家干預性。

二、我國商品房預售制度存在的問題

（一）缺乏完善的市場準入和退出機制

當前，許可主義以及準則主義是國際上對于企業(yè)進入市場的管制條件的兩種分類。準則主義即登記主義，相對于前者要求有所降低，創(chuàng)設企業(yè)只要契合法律規(guī)定的創(chuàng)設條件，便可向登記機關請求登記，經登記機關審核準許后授予正當主體的資格。我國房地產行業(yè)目前采用準則主義模式，而作為設立條件之一的注冊資本僅規(guī)定為100萬元。在房價持續(xù)上漲以及巨大利潤的驅使下，低準入門檻導致良莠不齊的企業(yè)進入商品房預售市場。另外，我國商品房預售制度并沒有完善的退出機制。法律規(guī)定的缺失，致使少許不符合國家規(guī)定或者與市場規(guī)律不相適應的房地產開發(fā)企業(yè)無法退出市場，有的甚至利用退出機制的漏洞來逃脫罪責。

（二）缺乏完善的預售資金監(jiān)管機制

預售資金的用途在我國《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》中有原則性的規(guī)定，但它們并未明確預售資金的監(jiān)管主體、支付方式和使用管理，導致實踐中對于預售資金的監(jiān)管幾乎成為一片空白。另外，我國立法對于開發(fā)商違規(guī)使用預售款的行為規(guī)定過于原則并且處罰過輕。《城市商品房預售管理辦法》第14條規(guī)定的至多3萬元的罰款對于實力雄厚的開發(fā)商而言完全可以忽略不計，這導致開發(fā)商挪用建設資金，關聯(lián)企業(yè)之間隨意劃撥使用，互為啟動資金，私自擴大建設項目等挪用預售款行為泛濫，輕則出現延期交房現象，重則會導致開發(fā)商卷款潛逃以及爛尾樓現象的發(fā)生。

（三）商品房預售信息不對稱

商品房預售中，嚴重的信息不對稱現象廣泛存在于開發(fā)商以及購房人之間，這致使商品房預售買賣中雙方利益出現嚴重不協(xié)調的局面。實踐中，有些開發(fā)商披露信息時，規(guī)避與其利益>中突的部分，僅披露對其有利的信息，更為嚴重的是有些開發(fā)商披露虛假信息，誤導購房人，以至于購房人無法作出合理判斷，導致盲目購房的現象。

（四）缺乏風險共擔機制

目前，我國的商品房預售由于信息、利益等因素的不對稱，導致風險主要由銀行和購房人承擔，缺乏相應的風險共擔機制。一方面，銀行承受著較大的金融風險。一般情況下，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)樓盤的運作模式是拿到土地、審批項目、建設樓盤的同時賣樓盤。開發(fā)商只需要拿出較少的自有資金購置土地，之后即可將其抵押給銀行從而獲得貸款，在投入一定比例的工程款后就可通過商品房預售獲得房款，以實現回籠資金的目的。同時，實踐中許多購房人無法一次繳足全款而選擇通過按揭方式來購房，這無疑加重了銀行的負擔。另一方面，購房人承擔著開發(fā)商違約的風險。一旦開發(fā)商違約，購房人除了維權之外沒有更好的辦法，但維權只會讓已經處于弱勢地位的購房人更加苦不堪言。

三、我國商品房預售制度的完善

作為目前我國商品房出售的主流方式，商品房預售在促進房地產行業(yè)的發(fā)展方面發(fā)揮了極大地推動作用。雖然，在實施商品房預售制度的過程中出現了一系列問題，但我們不能否認其有利于經濟發(fā)展的一面。同時，我們應在充分剖析其存在問題的基礎上，一步步完善我國的商品房預售制度，使其能夠更好地服務于房地產行業(yè)。

（一）建立完善的市場準入與退出機制

首先，提高房地產行業(yè)的市場準入門檻?；谀壳拔覈唐贩款A售市場中開發(fā)商資質良莠不齊以及房地產行業(yè)已經得到一定發(fā)展，開發(fā)商已有一定經濟實力的現狀，可以適當增加最低注冊資本的金額。另外，針對實踐中開發(fā)商往往故意曲解立法者的本意，將土地使用權出讓金也算入其中，以減少自有資金的投入量的情況，可以明確規(guī)定計算開發(fā)建設投入資金需去除土地出讓金，之后再提高開發(fā)建設資金的投入在總投資中所占的比重。

其次，引入商品房市場退出機制。在我國，房地產開發(fā)企業(yè)在工商行政管理機構進行登記注冊后就可以進行房地產開發(fā)，但對于房地產開發(fā)企業(yè)的退出并沒有明確規(guī)定。面對高額利潤，一些房地產開發(fā)企業(yè)雖然已經不具備進行房地產開發(fā)的條件，但仍從事相關活動。有些甚至通過采取不進行年檢的方式，讓工商行政管理部門主動吊銷其營業(yè)執(zhí)照，以規(guī)避法律責任。因此，我國有必要引入房地產市場退出機制，必要時揭開法人面紗，直接追究實際投資人或控制人的責任，以更好地維護購房人的利益。

（二）建立完善的預售資金監(jiān)管機制

首先，規(guī)定商品房預售資金監(jiān)管主體。目前，商品房預售資金監(jiān)管的立法模式概括起來大致有三種：一是政府部門以及其直屬的具備行政監(jiān)管職能的事業(yè)單位進行監(jiān)管的模式；二是銀行等金融機構進行監(jiān)管的模式；三是以公證機構以及律師事務所為代表的專業(yè)性法律服務機構進行監(jiān)管的模式。這三種模式各有其優(yōu)勢和不足，不可以一概而論。基于監(jiān)管主體須具備獨立性、公正性、專業(yè)技術能力以及能夠承擔法律責任等標準，同時結合我國國情，筆者認為應建立以政府部門為主導，銀行、律師事務所、工程監(jiān)理機構為輔的監(jiān)管模式，形成多個主體相互配合、協(xié)調監(jiān)督的制度。endprint

其次，建立強有力的懲罰機制。強有力的懲罰機制是開發(fā)商合理利用預售款以及監(jiān)管主體進行有效監(jiān)管的保障。目前，我國法律法規(guī)對于開發(fā)商濫用預售款的行為處罰過輕，不具有威懾開發(fā)商的作用，而對于監(jiān)管主體的責任追究更沒有明確規(guī)定。我國需要在法律法規(guī)中明確規(guī)定更為有力的處罰措施，加大對開發(fā)商違法違規(guī)行為的處罰力度，同時明確規(guī)定當監(jiān)管機構監(jiān)管不力時需承擔連帶賠償責任，從而促使監(jiān)管機構認真履行自身的監(jiān)管職責，以降低購房者和銀行的風險。

（三）完善信息披露制度

首先，強化開發(fā)商信息披露義務。商品房預售交易中，信息不對稱導致交易雙方地位嚴重失衡。為實現交易公平，必須完善信息披露制度，而強化開發(fā)商的信息披露義務是重中之重。強化開發(fā)商的信息披露義務主要表現在以下幾個方面：一是明確開發(fā)商信息披露義務；二是確定信息披露的內容；三是明確信息披露的方式；四是明確開發(fā)商違反信息披露義務的責任；五是強化政府的作用。

其次，加強商品房預售廣告的監(jiān)管。實踐中，開發(fā)商為迷惑購房人，往往利用廣告夸大成分，以致商品房預售廣告出現廣告用語模糊、違規(guī)承諾、允諾等違法現象。我國對商品房預售廣告的規(guī)制集中體現在《廣告法》以及《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，但不具有可操作性，而且對于違規(guī)行為的處罰力度不夠。因而，我國必須對商品房預售廣告加強管理：一是應完善預售廣告的法律創(chuàng)設，增強其可操作性；二是加強廣告發(fā)布監(jiān)管，明確虛假廣告的標準；三是強化對廣告公司以及廣告發(fā)布者的監(jiān)管，對其發(fā)布虛假廣告的活動予以嚴懲i四是加大對違規(guī)廣告的查處力度，對違規(guī)廣告行為進行懲罰的同時能夠對其起到巨大的警示作用。

（四）建立完善的風險分擔機制

首先，建立風險擔?；稹Ｔ谖覈?，商品房預售中的銀行和購房人承擔的責任過重，因此，可以通過建立風險擔保基金的救助機制來促進預售制度的有效實施。政府有必要強制開發(fā)商按照各自的營業(yè)額支付一定比例的資金作為風險防范資金，一旦出現問題，即可用該款項進行賠付，從而建立起我國商品房預售制度的風險擔?；稹Ｔ擁棛C制的建立不但能夠實現購房人、銀行和開發(fā)商三方主體風險的均衡，還能夠有力約束開發(fā)商的預售行為。

其次，拓寬融資渠道。房地產開發(fā)存在周期長、資金量大、風險高等眾多特點，而且個人商品房預售按揭還款周期也較長，然而銀行的存款卻是經常變動的，如此一來，銀行便承擔了商品房預售的主要風險。要防范這一風險，就要改變當前我國房地產業(yè)單一依靠銀行資金的現狀，必需在控制銀行對房地產商借貸規(guī)模的同時，拓寬房地產融資渠道，其中包括股權融資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產信托、利用外資等，以實現房地產資金供給與需求的平衡。endprint