房地產(chǎn)價值的合理性評估

[摘要]房地產(chǎn)價值評估是房地產(chǎn)交易中不可缺少的一個環(huán)節(jié)。在評估過程中，明確評估目的與評估對象，熟知房地產(chǎn)的價格構(gòu)成及其價格影響因素，遵循相關(guān)的評估程序，以及選擇合適的評估方法，有助于合理評估房地產(chǎn)的價值，從而幫助人們了解房地產(chǎn)市場的合理價格水平。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價值評估；影響因素；評估方法

[DOI]1013939/jcnkizgsc201726078

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)的推進，人們生活水平的提高，造就了市場上對于房地產(chǎn)的旺盛需求，也使得近二十年的房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)不斷走高的趨勢，但是市場上的房地產(chǎn)價格的差異化，讓人無所適從。為了更好地了解房地產(chǎn)的合理價格水平，滿足市場需求，有必要對房地產(chǎn)進行合理的價值評估。在進行價值評估時，遵循相關(guān)的評估程序，熟知價值評估的影響因素，合理選擇評估方法，則有助于合理價值的評定估算。

1房地產(chǎn)價值評估程序

房地產(chǎn)價值評估必須遵循中國評估協(xié)會發(fā)布的《資產(chǎn)評估準則——評估程序》中的相關(guān)規(guī)定進行評估。在按照評估程序進行評估時滿足以下條件是評估房地產(chǎn)合理價值的關(guān)鍵。

第一，明確評估目的與評估對象，同時還應(yīng)明確評估范圍，與評估目的相適應(yīng)。第二，必須進行現(xiàn)場勘查，了解房地產(chǎn)的實際狀況，通過收集真實可靠的資料，從而評估出合理的結(jié)論。第三，合理選擇評估方法，對房地產(chǎn)價值進行評估。

2房地產(chǎn)價值評估的影響因素

由于房地產(chǎn)價格構(gòu)成的復(fù)雜性及影響因素多樣性的特點存在，因此在進行房地產(chǎn)價值評估時，應(yīng)當(dāng)熟知房地產(chǎn)的價格構(gòu)成及影響房地產(chǎn)價格變化的主要因素，這樣有利于在之后的評估過程中評估方法的合理應(yīng)用。

21房地產(chǎn)價格構(gòu)成

房地產(chǎn)的價格構(gòu)成項目通常包括七項，即土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、資金成本、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤。其中，開發(fā)成本包括了土地開發(fā)成本、建筑物建造成本。在評估時，評估對象房地產(chǎn)一般會分為土地、建筑物及房地合一狀態(tài)下的房產(chǎn)三種基本存在形態(tài)。不同的評估對象，其成本構(gòu)成項目不盡相同，從而使得最終的評估結(jié)果也會有所不同。因此，明確其價格構(gòu)成項目就顯得尤為重要。

22房地產(chǎn)的價格影響因素

房地產(chǎn)的價格影響因素主要包括三大因素。首先是一般因素，即房地產(chǎn)普遍、共同的因素，如社會因素、經(jīng)濟因素、政策因素等，房地產(chǎn)價格普遍會受到該因素的影響。其次是區(qū)域因素，即房地產(chǎn)所在特定區(qū)域及地段的自然、社會、經(jīng)濟、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特征對房地產(chǎn)價格的影響。由于房地產(chǎn)是物質(zhì)實體、權(quán)益及區(qū)位的綜合體，由此可知，區(qū)域因素對房地產(chǎn)價格有著重大影響。此外，在評估時還應(yīng)注意評估對象的用途，不同用途的房地產(chǎn)，區(qū)域因素對其價格的影響程度也有所不同。最后是個別因素，即房地產(chǎn)的個別性對房地產(chǎn)個別價格的影響因素，具體涉及土地、建筑物、房地產(chǎn)權(quán)益三個方面，可細分為面積、形狀、鄰街狀況、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、新舊程度、權(quán)屬、容積率、土地使用權(quán)年限等方面，市場上所謂的“一房一價”由此體現(xiàn)。

3房地產(chǎn)價值評估的方法選擇

31房地產(chǎn)價值評估基本方法的評估思路與適用性

房地產(chǎn)價值評估的基本方法是指房地產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù)，是確定房地產(chǎn)價值的具體手段及途徑。明確評估對象、評估目的，了解房地產(chǎn)價格構(gòu)成要素及價格影響因素等基本信息資料，有助于評估方法的選擇。目前公認的方法有成本法、收益法、市場法。

311成本法

成本法是通過先估算評估對象在評估基準日的土地重置成本、建筑物重置成本和建筑物貶值，然后從重置成本中減去貶值來估算被評估房地產(chǎn)價值的方法，基本公式為：

評估價值=重置成本-建筑物貶值（1）

在運用成本法進行評估時要將評估對象具體化，將其分為新開發(fā)的房地產(chǎn)和老舊的房地產(chǎn)，并在估算過程中注意價值構(gòu)成要素的確認。成本法通常適用于新開發(fā)建造、計劃建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)價值評估，以及既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評估。純建筑物評估通常也會采用成本法，但是過于老舊的房地產(chǎn)并不太適用。

312收益法

收益法是通過估算被評估房地產(chǎn)未來的預(yù)期凈收益額，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折現(xiàn)到評估基準日后累加，以此估算房地產(chǎn)價值的方法，基本公式為：

評估價值=ni=1Ri（1+r）i （2）

在運用收益法進行評估時應(yīng)考慮房地產(chǎn)的客觀凈收益作為依據(jù)，而非實際凈收益，因為通常情況下需要評估的是房地產(chǎn)的市場價值。此外，要注意收益期限的確定，這是因為在我國房地產(chǎn)自然方面的使用長期性會受到有限期的土地使用權(quán)的制約。收益法通常適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的評估。

313市場法

市場法是通過到市場上尋找近期交易的與被評估房地產(chǎn)相類似的交易實例加以比較對照，在交易實例的已知價格基礎(chǔ)上進行調(diào)整修正，得出被評估房地產(chǎn)價值的方法，基本公式為：

評估價值=交易實例單價×各項因素調(diào)整系數(shù)×被評估房地產(chǎn)面積（3）

在運用市場法進行評估時應(yīng)強調(diào)類似參照物與被評估房地產(chǎn)的可比性，參照物的數(shù)量至少在三個或三個以上，避免偶然性的出現(xiàn)。在進行影響因素選擇時，要選擇對房地產(chǎn)價值影響大的因素，如交易情況因素、交易時間因素、區(qū)域因素、個別因素，進行差異比較。市場法適用于交易比較活躍的房地產(chǎn)的評估。

32房地產(chǎn)價值評估特殊方法的評估思路與適用性

上述三種基本方法的評估思路是房地產(chǎn)價值評估的基本運用。除此之外，在實務(wù)操作中我們還會接觸到一些特殊方法，主要包括了假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法、殘余估價法等。

321假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法。其是在估算待開發(fā)房地產(chǎn)價值時，先估算待開發(fā)房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)完成后的價值，然后扣除后續(xù)正常的開發(fā)費用、稅金及正常的開發(fā)利潤，以倒推算出的剩余價值作為被評估房地產(chǎn)價值的方法。在運用該方法時，評估對象必須是已經(jīng)有明確的規(guī)劃設(shè)計條件的待開發(fā)房地產(chǎn)，評估時應(yīng)考慮資金的時間價值。假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)土地、在建工程、帶拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)。

322基準地價修正法

基準地價修正法是利用當(dāng)?shù)卣l(fā)布的基準地價作為基準，將被評估宗地的區(qū)域因素和個別因素等影響因素與所在區(qū)域的平均條件相比較，對所在區(qū)域的基準地價進行修正，從而估算待評估土地價值的方法。在運用該方法時，應(yīng)先搞清楚待評估土地當(dāng)?shù)鼗鶞实貎r的內(nèi)涵、構(gòu)成等?；鶞实貎r修正法適用于大面積的、數(shù)量眾多的土地價值評估。

323殘余估價法

殘余估價法是指土地與地上建筑物合并計算凈收益，扣除歸屬于土地的凈收益或建筑物的凈收益，再用土地或建筑物的還原利率還原，從而求取純土地價值或純建筑物價值的方法。在運用該方法時，在計算土地價值與建筑物價值時應(yīng)考慮收益法以外的其他方法進行估算。殘余估價法適用于利用房地合一狀態(tài)下產(chǎn)生的收益單獨求取土地價值或建筑物價值，以及其他方法難以準確判斷土地或建筑物價格的情況。

由此可見，不同評估方法在進行房地產(chǎn)價值評估時都有其適用范圍，因此無論是基本方法的使用還是特殊方法的使用都應(yīng)根據(jù)被評估房地產(chǎn)的實際狀態(tài)，結(jié)合評估目的，進行合理的選擇，才能評估出合理的結(jié)果。

4結(jié)論

房地產(chǎn)價值評估是房地產(chǎn)交易中不可缺少的一個環(huán)節(jié)。在評估過程中，只有明確評估目的與評估對象，熟知房地產(chǎn)的價格構(gòu)成及其價格影響因素，遵循相關(guān)的評估程序，選擇合適的評估方法，才有助于合理評估房地產(chǎn)的價值，從而幫助人們了解房地產(chǎn)市場的合理價格水平。

參考文獻：

[1]朱萍資產(chǎn)評估教程[M].5版上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2016

[2]劉玉平資產(chǎn)評估教程[M].3版北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2010

[3]喬志敏，宋斌資產(chǎn)評估學(xué)教程[M].5版北京：中國人民大學(xué)出版社，2015

[作者簡介]張靜（1981—），女，江蘇南京人，碩士研究生畢業(yè)，三江學(xué)院講師。研究方向：資產(chǎn)評估，風(fēng)險管理。endprint