• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    園區(qū)低效工業(yè)用地退出機(jī)制創(chuàng)新與措施建議

    2017-08-17 00:32:07徐小峰李文穎沈路平
    上海國土資源 2017年2期
    關(guān)鍵詞:工業(yè)用地二次開發(fā)用途

    代 兵,何 芳,徐小峰,李文穎,沈路平

    (1. 上海市地質(zhì)調(diào)查研究院,上海 200072;2. 同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,上海 200092)

    園區(qū)低效工業(yè)用地退出機(jī)制創(chuàng)新與措施建議

    代 兵1,何 芳2*,徐小峰1,李文穎2,沈路平2

    (1. 上海市地質(zhì)調(diào)查研究院,上海 200072;2. 同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,上海 200092)

    我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)呈現(xiàn)出的重?cái)U(kuò)張輕挖潛、重規(guī)模輕效率、重引資輕規(guī)劃等問題,導(dǎo)致土地資源緊缺與低效利用矛盾突出,低效用地退出的制度供給亟待創(chuàng)新。本文在全面分析低效工業(yè)用地退出類型與路徑基礎(chǔ)上,基于園區(qū)低效用地的退出實(shí)踐,剖析了低效工業(yè)用地不同退出路徑下的制度供求沖突;提出了低效工業(yè)用地退出的機(jī)制與措施建議。

    低效工業(yè)用地;退出路徑;退出機(jī)制;退出措施

    我國工業(yè)開發(fā)區(qū)重?cái)U(kuò)張輕挖潛、重規(guī)模輕效率、重引資輕規(guī)劃問題突出,土地資源緊缺與低效利用矛盾突出;另一方面,過剩產(chǎn)能的去除將直接促使傳統(tǒng)工業(yè)的關(guān)停并轉(zhuǎn),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。因此,存量工業(yè)用地的優(yōu)化與減量化就成為工業(yè)用地供給側(cè)改革的主要目標(biāo)。實(shí)踐中,去產(chǎn)能、產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型以及用地功能優(yōu)化的需求早已倒逼深圳、廣州、南京、杭州、上海、重慶等全國各城市進(jìn)行著各種政策變革嘗試[1]。我國工業(yè)用地的退出制度變遷體現(xiàn)著“自下而上”的顯著特征。這樣的背景下,本文針對低效用地退出實(shí)踐中存在的各種制度供求問題,就制度層面探索低效用地退出的機(jī)制創(chuàng)新,就手段完善層面提出措施建議。

    1 低效工業(yè)用地退出類型與路徑分析

    理論上說,工業(yè)用地的退出有綜合改造(績效與利用強(qiáng)度提升)、功能改變(含用途變更)和拆除重建(二次開發(fā))三種類型。對應(yīng)著三種類型,工業(yè)用地的退出有政府主導(dǎo)、原產(chǎn)權(quán)人主導(dǎo)和社會主導(dǎo)三種模式,相應(yīng)地工業(yè)用地退出路徑則可以概括為:①原土地使用權(quán)人自行租賃;②運(yùn)營商租賃運(yùn)營;③政府收儲、收購出讓開發(fā);④原土地使用權(quán)人自行開發(fā)或委托開發(fā)(代建);⑤原土地使用權(quán)人與社會主體聯(lián)合開發(fā);⑥開發(fā)商房產(chǎn)或股權(quán)收購開發(fā);⑦土地分割轉(zhuǎn)讓開發(fā);⑧轉(zhuǎn)型升級、增加投資強(qiáng)度或增加容積率;等等[2]。其間關(guān)系詳見表1。

    其中用途變更類型特是指在建筑結(jié)構(gòu)不變、功能改變的前提下,證載用途發(fā)生變更。其與功能改變類型不同之處在于:不僅實(shí)際功能發(fā)生轉(zhuǎn)變,證載用途亦同時(shí)合法變更。顯然,目前的功能變更類型是通過土地政策讓利免交出讓金促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,但同時(shí)也造成供地的雙軌制,形成制度的不公平,使得通過市場招拍掛獲得商辦用地的受讓人明顯高成本參與競爭。因此,用途改變類型應(yīng)該成為未來土地制度的進(jìn)一步改革方向,即對于發(fā)生用途轉(zhuǎn)變的物業(yè),應(yīng)補(bǔ)交出讓金,變更產(chǎn)證證載用途。

    表1 低效工業(yè)用地退出類型與路徑Table 1 Types and paths of the exit for inefficiency industrial land

    通過上海市園區(qū)工業(yè)用地退出的調(diào)研可知,在上述各類退出路徑的實(shí)踐過程中,面臨著零星重建、成片重建等二次開發(fā)路徑下的土地制度問題,以及二次開發(fā)過程中涉及的規(guī)劃制度問題和土地利益分配問題;面臨著功能改變租賃運(yùn)營路徑下的管理制度問題;面臨著低效用地退出的信息溝通、專業(yè)運(yùn)營與融資困境等問題。本文將基于實(shí)踐存在的諸多問題剖析基礎(chǔ)上,就政策創(chuàng)新層面提出機(jī)制建議,就手段完善層面提出措施建議。

    2 低效工業(yè)用地退出的制度供求沖突

    2.1 二次開發(fā)制度供求沖突

    深圳工業(yè)用地二次開發(fā)實(shí)踐走在全國前列,更多源于國家對特區(qū)政策的包容。分析上海低效工業(yè)用地二次開發(fā)新政及其問題具有代表性和借鑒意義。滬府辦[2016]22號文《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法》是在二年前試點(diǎn)政策基礎(chǔ)上修訂的。該政策規(guī)定工業(yè)用地(分為零星用地轉(zhuǎn)型和整體區(qū)域轉(zhuǎn)型)可以轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部用地、商辦用地以及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等用途,在無償上繳公益補(bǔ)償空間規(guī)定下,可由原土地使用權(quán)人或聯(lián)合開發(fā)體采取存量補(bǔ)地價(jià)的方式,按照規(guī)劃用途自行開發(fā),但必須按照規(guī)定持有一定比例物業(yè)。地價(jià)補(bǔ)繳額采用“雙評估”方法,即規(guī)劃土地使用條件下土地市場評估價(jià)格與原土地使用條件下土地市場評估價(jià)格的差額。具體土地用途轉(zhuǎn)換的使用條件限制和補(bǔ)地價(jià)政策見表2。

    表2 上海工業(yè)用地用途轉(zhuǎn)換使用限制和利益分配Table 2 Use restriction and benefit distribution of use conversion of Shanghai industrial land

    該政策雖然打通了低效工業(yè)用地的二次開發(fā)路徑,但仍然存在制度的缺陷。

    首先,二次開發(fā)主體與運(yùn)營機(jī)制缺失。政策規(guī)定存量工業(yè)用地的區(qū)域整體轉(zhuǎn)型可以建立由區(qū)縣政府主導(dǎo)、以原土地權(quán)利人參與的聯(lián)合開發(fā)主體,實(shí)施區(qū)域整體轉(zhuǎn)型的開發(fā)機(jī)制。但整體轉(zhuǎn)型區(qū)域通常涉及到多家企業(yè),每個(gè)土地使用權(quán)人都有不同訴求,政府主導(dǎo)如何體現(xiàn)?聯(lián)合體如何成立?與政府關(guān)系是什么?如何具體運(yùn)作?各利益相關(guān)者如何協(xié)同?等等主要操作層面問題并無細(xì)則。

    其次,自持比例限制過高。政策規(guī)定土地用途轉(zhuǎn)換后,需開發(fā)者自持50%~100%。如此高的自持比例,對于低效工業(yè)用地企業(yè),現(xiàn)金流是很難維持的,限制了土地使用權(quán)人的資金融通路徑,阻斷了資源優(yōu)化配置的通道,同時(shí)也阻礙了市場配置效率和資金融通。雖然針對部分國家支持發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目,已經(jīng)給出了5年免交補(bǔ)地價(jià)的過渡期政策,來適當(dāng)降低企業(yè)轉(zhuǎn)型的成本,但面對轉(zhuǎn)型后的高自持比例,仍舊令許多用地企業(yè)望而卻步。

    再次,難以實(shí)現(xiàn)資金平衡。自行開發(fā)需要無償貢獻(xiàn)10%土地(或15%的地上建筑面積)作為公共空間與公共設(shè)施用地,同時(shí)還要將地塊的發(fā)展權(quán)價(jià)值上繳政府,并原有設(shè)備、房屋等沉沒成本由原使用權(quán)人自行承擔(dān),造成使用權(quán)人在土地盤活過程中成本過高,資金難以平衡。

    2.2 規(guī)劃制度供求沖突

    低效工業(yè)用地二次開發(fā)面臨著控規(guī)調(diào)整的制約。表現(xiàn)在:一是低效工業(yè)用地整體轉(zhuǎn)型在規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌規(guī)劃、公益優(yōu)先”,即優(yōu)先保障公益性設(shè)施建設(shè),后進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā),按照規(guī)劃實(shí)施整體轉(zhuǎn)型。但如何切實(shí)加強(qiáng)公共綠地、開放空間控制,增強(qiáng)公益性設(shè)施建設(shè)仍需進(jìn)一步可操作性的規(guī)定;二是自行開發(fā)在規(guī)劃層面執(zhí)行難度仍較大,主要體現(xiàn)在規(guī)劃調(diào)整時(shí)間過長、行政審批程序復(fù)雜、規(guī)劃限制內(nèi)容過細(xì)等。高昂的時(shí)間耗費(fèi)嚴(yán)重影響園區(qū)企業(yè)自行挖掘土地潛力的積極性;三是產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃與城市控制性規(guī)劃的協(xié)同不夠。

    2.3 利益分配制度供求沖突

    按照政策規(guī)定,如果土地轉(zhuǎn)變用途,按照市場雙評估方式補(bǔ)交出讓金(規(guī)劃用途市場評估價(jià)格-原工業(yè)用途市場評估價(jià)格)。該政策的本質(zhì)是地塊再開發(fā)的發(fā)展權(quán)價(jià)值全部歸屬政府。對原土地使用權(quán)人而言,其不僅得不到土地增值收益,還損失了收儲模式下設(shè)備、建筑的各種損失補(bǔ)償和通過博弈可能獲得的土地增值收益。分配政策極度不合理,直接導(dǎo)致創(chuàng)新的政策難以實(shí)施推進(jìn)。以上海某工業(yè)用地退出案例為例,其市場價(jià)值為900萬/畝,若選擇收儲方式,原權(quán)利人的可通過征收談判博弈獲土地補(bǔ)償利益為1300萬元/畝;若按現(xiàn)有政策補(bǔ)地價(jià)自行開發(fā),則原土地使用權(quán)歸屬原土地使用權(quán)人的價(jià)值僅為520萬元/畝,遠(yuǎn)小于收儲方式的收益。可見,原土地使用權(quán)人根本沒有利益驅(qū)動自行實(shí)施二次開發(fā),完成工業(yè)用地退出。

    2.4 租賃運(yùn)營管理制度供求沖突

    租賃運(yùn)營是指原土地使用權(quán)人因?yàn)槠洚a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移或產(chǎn)業(yè)虧損等原因,停止原生產(chǎn)行為,將閑置廠房租賃,轉(zhuǎn)換其他經(jīng)營業(yè)態(tài)的行為。從盤活主體角度,租賃運(yùn)營方式主要有三種:企業(yè)自行租賃經(jīng)營、社會產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商經(jīng)營、園區(qū)招商平臺經(jīng)營。但都存在一些問題。

    (1)企業(yè)自行租賃經(jīng)營混亂,園區(qū)缺乏相應(yīng)政策管控

    企業(yè)擁有閑置廠房,通過自主招商或中介公司等途徑,可出租給任何的承租人,甚至是一些低產(chǎn)出、低效率的承租企業(yè),還可以出租從事建材、大賣場等商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營。其后果,一是由于承租方的產(chǎn)業(yè)不符合園區(qū)導(dǎo)向,造成的園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)破壞,產(chǎn)業(yè)定位發(fā)展目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn);二是由于原土地分割出租,造成園區(qū)土地空間形態(tài)破壞;三是由于承租方經(jīng)營能力不足,造成土地利用再次低效率;四是由于多次出租、多層租賃關(guān)系,造成的園區(qū)管理困難等;五是由于租賃造成的實(shí)際用途改變涉及多個(gè)部門的行業(yè)管理,再加上現(xiàn)行法律、法規(guī)有關(guān)條款過于籠統(tǒng),缺乏可操作的具體政策意見,因此,規(guī)土、工商、稅務(wù)等執(zhí)法部門難以對改性、轉(zhuǎn)型、增容、擴(kuò)建等情況進(jìn)行甄別,也很難對此行為進(jìn)行有效處置。

    (2)社會產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商經(jīng)營優(yōu)惠政策少,改擴(kuò)建問題多

    園區(qū)引入社會產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商是一種有效的幫助低效企業(yè)盤活土地的方式,因?yàn)檫@些產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商都往往擁有強(qiáng)大的人才、科技、政府以及產(chǎn)業(yè)等資源和經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢。但目前在政策層面上,還缺少配套支持政策。如稅收政策、改擴(kuò)建政策、工商登記政策等。以廠房改擴(kuò)建為例,包括:改建批文手續(xù)復(fù)雜、廠房單體改建工作量大(插層等)、新企業(yè)入駐的產(chǎn)證問題等等。

    (3)園區(qū)招商引資平臺缺失整體籌劃

    借用園區(qū)運(yùn)營招商引資為低效用地企業(yè)租賃搭建通道,雖為有益舉措,但只是零敲碎打,缺少對租賃運(yùn)營服務(wù)的整體籌劃和制度上的完備建設(shè),更缺乏基于互聯(lián)網(wǎng)思維的、信息化平臺的一體化運(yùn)作。

    3 低效工業(yè)用地退出機(jī)制創(chuàng)新

    3.1 優(yōu)化細(xì)化土地二次開發(fā)運(yùn)作機(jī)制

    (1)建立體現(xiàn)多方協(xié)同的工業(yè)用地二次開發(fā)實(shí)施細(xì)則

    工業(yè)用地二次開發(fā)涉及多方參與。具有可操作性政策的最高標(biāo)準(zhǔn)是必須基于多主體之間的協(xié)同,形成一個(gè)多方合作共贏機(jī)制。二次開發(fā)的多主體包括規(guī)劃、土地、建設(shè)等政府各部門、原土地使用權(quán)人、開發(fā)商、投資商、中介服務(wù)組織以及第三方組織等等。顯然,組織機(jī)構(gòu)的重新架構(gòu)與多主體間利益與運(yùn)作協(xié)同就成為機(jī)制優(yōu)化的關(guān)鍵。

    (2)適當(dāng)降低轉(zhuǎn)型自持比例,減少二次開發(fā)企業(yè)資金壓力

    《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法(試行)》中規(guī)定的土地價(jià)款補(bǔ)繳方式和要求,限制和鼓勵實(shí)體產(chǎn)業(yè)拿地開發(fā),擠壓土地投機(jī)倒賣泡沫有利于轉(zhuǎn)型用地服務(wù)功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和長效維持。但對于轉(zhuǎn)型企業(yè)來說,前期在融資、招商等各個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)投入大量成本,但在進(jìn)行土地用途轉(zhuǎn)換后仍需完全自用或自持50%~70%(視轉(zhuǎn)型類型而定),企業(yè)現(xiàn)金流是很難維持的。因此,土地政策方面應(yīng)適當(dāng)降低轉(zhuǎn)型企業(yè)的轉(zhuǎn)型自持比例,或在融資、招商等環(huán)節(jié)給予更多的優(yōu)惠和保障政策,減少轉(zhuǎn)型企業(yè)運(yùn)營壓力。

    3.2 建立二次開發(fā)彈性規(guī)劃機(jī)制

    為了適應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的要求,工業(yè)區(qū)用地變更規(guī)劃可與工業(yè)區(qū)再生策略結(jié)合,因政策或產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,在不違反用地種類及規(guī)定比例的前提下,應(yīng)給予變更使用的機(jī)制及賦予調(diào)整用地比例的彈性。例如,臺灣制定了《工業(yè)區(qū)用地變更規(guī)劃辦法》,規(guī)定了各類用地調(diào)整的上限和下限,核心是增加土地使用的彈性和規(guī)劃調(diào)整的及時(shí)性?!蛾P(guān)于本市加快推進(jìn)具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設(shè)的規(guī)劃土地政策實(shí)施辦法(試行)》已經(jīng)提到了園區(qū)整體轉(zhuǎn)型過程中縮短規(guī)劃調(diào)整審批流程的意見,但對于其具體的操作管理辦法和流程優(yōu)化細(xì)節(jié)還未給出詳盡的指導(dǎo)意見。因此,建議進(jìn)一步制定和頒布與上海市《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法》相配套的《工業(yè)用地更新規(guī)劃管理辦法》,運(yùn)用工業(yè)用地二次開發(fā)規(guī)劃圖則對工業(yè)用地轉(zhuǎn)型實(shí)施規(guī)劃管理,并在土地用途設(shè)定、指標(biāo)控制、出讓年限等方面給予更多的彈性。

    3.3 建立土地增值公私分享機(jī)制

    我國眾多城市的土地收儲補(bǔ)償試行著不同的土地增值利益分享機(jī)制,如補(bǔ)償加成、出讓總價(jià)比例分成、增值收益比例分成、增值收益分級比例分成、出讓溢價(jià)收益比例分成等。例如:廣州等眾多城市推行補(bǔ)償加成方式、福州采取原用途與規(guī)劃用途基準(zhǔn)價(jià)差額比例補(bǔ)償、昆明采取原用途與規(guī)劃用途評估價(jià)差額比例補(bǔ)償、石家莊等推行出讓總收益比例分成方式、長沙等城市推行出讓增值收益比例分成、萊蕪?fù)菩谐鲎屧鲋凳找娣旨壉壤殖?、泰安等城市推行出讓溢價(jià)收益比例分成等??梢娡恋卦鲋道娣峙淇傮w上呈現(xiàn)兩大特點(diǎn):一是各城市嘗試了實(shí)施收儲的各種激勵措施;二是原土地使用權(quán)人參與增值利益分享已成趨勢??梢姡徽撌腔谥贫鹊墓?,還是促進(jìn)二次開發(fā)目的,工業(yè)用地二次開發(fā)中建立土地增值收益公私分享政策,且應(yīng)該在國家層面予以明確。否則,低效工業(yè)用地二次開發(fā)一定難以得到有效推進(jìn)。我們建議,土地出讓總價(jià)中扣除歸屬政府的投資成本和政策規(guī)定的出讓金財(cái)政交付比例、以及歸屬原土地使用權(quán)人的原用途房地產(chǎn)價(jià)值和拆遷損失后的凈剩余應(yīng)該由政府與原使用權(quán)人按照約定比例分享[3]。

    3.4 建立低效用地租賃用途變更管理制度

    (1)建立租賃用途變更審批制度,制定租賃管理細(xì)則

    我國產(chǎn)業(yè)用地租賃管理并不缺乏法律基礎(chǔ),《土地管理法》第五十六條規(guī)定:建設(shè)單位使用國有土地的,應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;需改變該幅土地建設(shè)用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意,報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。但工業(yè)用地租賃實(shí)際監(jiān)管缺乏有效的機(jī)制和措施。臺灣實(shí)行了租賃管制,規(guī)范出租抵押管理對我國工業(yè)用地租賃具有一定的借鑒意義。臺灣相關(guān)規(guī)定明確在承租期間,承租人不得將承租土地全部或部分出借、轉(zhuǎn)租或以其它方式供他人使用。承租人不得將興建的建筑物及設(shè)施全部或部分出借、出租或以其它方式供他人使用。為避免承租人任意將廠房轉(zhuǎn)售或進(jìn)行抵押,造成后續(xù)管理上的困擾,規(guī)定承租人未經(jīng)工業(yè)管理部門同意不得轉(zhuǎn)租及設(shè)定抵押。

    針對園區(qū)廠房租賃,建議建立以用途變更管理為抓手,承租產(chǎn)業(yè)審批、建筑管理審批、節(jié)能環(huán)保審批、用途變更審批為輔助手段的租賃管制制度。一是園區(qū)低效用地租賃應(yīng)加強(qiáng)入駐產(chǎn)業(yè)審批,對符合園區(qū)導(dǎo)向的方可租賃園區(qū)物業(yè);二是完善建筑管理審批,建筑功能改變必須保證符合結(jié)構(gòu)安全、公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關(guān)技術(shù)要求;三是明確安全、節(jié)能、環(huán)保等準(zhǔn)入要求,租賃用途變更必須符合安全生產(chǎn)要求,,符合環(huán)境保護(hù)、節(jié)能減排的基本要求;四是建立嚴(yán)格的用途變更審批機(jī)制,在低效用地租賃運(yùn)營中,涉及到土地實(shí)際用途變化的,按照土地管理法,建立嚴(yán)格的工業(yè)用地用途變更審批機(jī)制,沒有獲得用途變更批文的,屬于違法利用,應(yīng)該及時(shí)制止和查處(綜合執(zhí)法管理已經(jīng)提及)。

    (2)授權(quán)園區(qū)綜合執(zhí)法管理職能,增強(qiáng)園區(qū)管控能力

    目前,《上海市工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級三年行動計(jì)劃(2013~2015年)》(2013)已經(jīng)提出加強(qiáng)對閑置和低效工業(yè)用地的綜合治理。加強(qiáng)環(huán)保、安監(jiān)、規(guī)劃、土地、建設(shè)、工商、稅務(wù)等的綜合執(zhí)法,強(qiáng)化對閑置和低效工業(yè)用地的綜合治理和業(yè)態(tài)管理。(牽頭部門:相關(guān)區(qū)縣;配合部門:市環(huán)保局、市安全監(jiān)管局、市規(guī)劃國土資源局、市建設(shè)交通委、市地稅局、市工商局、市發(fā)展改革委、市經(jīng)濟(jì)信息化委)。但就其綜合治理和業(yè)態(tài)管理的實(shí)行力度和效果來看,仍有待提高。因此,建議在開發(fā)區(qū)管委會平臺上要有各政府各委辦的“綜合執(zhí)法”授權(quán)。因?yàn)楣芪瘯钦呐沙鰴C(jī)構(gòu),它是最接近企業(yè)的平臺,是一個(gè)綜合管理部門,應(yīng)該有對園區(qū)進(jìn)行管理的職能,因此建議市工商、國稅、地稅、國土、質(zhì)監(jiān)、消防、司法等部門在產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)立派駐機(jī)構(gòu),提供相關(guān)管理服務(wù)。

    3.5 建立低效用地退出倒逼機(jī)制

    一是征收土地閑置費(fèi)。緊缺資源背景下,對閑置土地征收土地閑置費(fèi),提高土地閑置低效利用的懲罰成本,形成低效用地再利用的倒逼機(jī)制[4],已迫在眉睫。土地閑置費(fèi)可以同本區(qū)域地塊水平掛鉤。二是,建立低效用地的認(rèn)定制度。通過建立低效用地標(biāo)準(zhǔn),實(shí)施低效用地認(rèn)定制度,給予低效用地土地使用權(quán)人壓力,倒逼其盤活。三是針對不同類型的低效用地,建立低效用地退出流程,實(shí)現(xiàn)低效用地退出的流程化管理。四是綜合財(cái)政、國土、環(huán)保、金融、電力等部門力量,建立多部門協(xié)同的綜合獎懲制度,按照企業(yè)績效實(shí)現(xiàn)差別化管理措施。如對淘汰類企業(yè)在用水、用電、排污、財(cái)稅、信貸等要素配置中的實(shí)施嚴(yán)苛制度,形成合力,運(yùn)用差別化管理形成倒逼作用。

    3.6 建立容積率轉(zhuǎn)移與獎勵機(jī)制,實(shí)現(xiàn)二次開發(fā)的資金平衡

    低效用地再開發(fā)的經(jīng)濟(jì)平衡是低效用地退出的最核心利益環(huán)節(jié)[5]。如果不解決低效用地退出的利益均衡機(jī)制,將無法可持續(xù)推進(jìn)低效用地的退出。建議在擴(kuò)大獎勵與轉(zhuǎn)移條目和對象的基礎(chǔ)上,從經(jīng)濟(jì)平衡視角,推出園區(qū)內(nèi)容積率轉(zhuǎn)移與獎勵機(jī)制,作為低效用地退出重要補(bǔ)充機(jī)制。

    容積率轉(zhuǎn)移機(jī)制可以在以下幾大領(lǐng)域發(fā)揮作用:作為改善生態(tài)環(huán)境,增加開敞空間和綠地、生態(tài)空間規(guī)劃實(shí)施與開發(fā)強(qiáng)度提升聯(lián)動的重要機(jī)制;作為保護(hù)歷史人文環(huán)境,實(shí)施歷史建筑改造更新的重要機(jī)制;作為建設(shè)公共設(shè)施,推進(jìn)保障房建設(shè)的重要舉措;作為存增轉(zhuǎn)化、拆建聯(lián)動等存量土地減量化戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施的核心舉措。

    容積率轉(zhuǎn)移機(jī)制的完善需要從擴(kuò)大和細(xì)化容積率獎勵和轉(zhuǎn)移條目、建立容積率分區(qū)、制定獎勵與轉(zhuǎn)移方式及政策獎懲系數(shù)、土地出讓金分配制度等方面展開深化研究。

    4 低效工業(yè)用地退出措施建議

    產(chǎn)業(yè)園區(qū)低效用地退出創(chuàng)新機(jī)制主要側(cè)重政策突破和創(chuàng)新,實(shí)施措施則應(yīng)探索在現(xiàn)有政策框架下,通過新理念和具體方式的優(yōu)化和建立,有效推進(jìn)低效用地的退出。

    4.1 積極推進(jìn)分類別差別化退出措施

    針對不同類型低效用地,采取差別化政策措施盤活土地,有效實(shí)現(xiàn)低效用地退出。

    對閑置停產(chǎn)低效型企業(yè),政府積極推進(jìn),采用收回、收購、搭建租賃轉(zhuǎn)讓信息平臺招商引資等各種措施盤活土地。

    對開發(fā)利用強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)的低效型企業(yè),通過鼓勵增加容積率、簡化改擴(kuò)建審批流程、允許土地分割轉(zhuǎn)讓等方式提升利用強(qiáng)度。

    對還在維持生產(chǎn)經(jīng)營的投入產(chǎn)出型低效企業(yè),政府需主動和企業(yè)溝通,提前籌劃各種增效路徑或盤活路徑,如鼓勵企業(yè)增資擴(kuò)建、轉(zhuǎn)型升級,融資支持、稅收減免;亦可鼓勵其轉(zhuǎn)型開發(fā)(指重建為總部研發(fā)用地);還可通過關(guān)停并轉(zhuǎn)置換新型產(chǎn)業(yè)。

    對于設(shè)備淘汰或技術(shù)落后的不符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的低效企業(yè),鼓勵其進(jìn)行環(huán)保改造,或進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,或進(jìn)行專業(yè)轉(zhuǎn)型開發(fā),或關(guān)停并轉(zhuǎn)收購、回收或置換。對形成污染的土地必須實(shí)施污染修復(fù)、治理。

    對于用地需要改變規(guī)劃中心轉(zhuǎn)換用途實(shí)施開發(fā)的配置型低效用地,可采用收購、收回開發(fā);自行、合作、委托開發(fā);區(qū)域整體聯(lián)合重建開發(fā)等多元化主體參與的再開發(fā)模式盤活土地。并根據(jù)具體規(guī)劃情況,通過實(shí)施建設(shè)用地指標(biāo)轉(zhuǎn)移和容積率轉(zhuǎn)移的創(chuàng)新政策實(shí)現(xiàn)再開發(fā)的經(jīng)濟(jì)平衡機(jī)制。

    4.2 建立低效用地退出預(yù)申請備案和退出計(jì)劃編制制度

    鑒于目前用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換、改擴(kuò)建在規(guī)劃層面上,存在審批流程復(fù)雜、持續(xù)時(shí)間太長的問題,導(dǎo)致企業(yè)參與用地盤活的積極性不高。因此,為了對園區(qū)低效工業(yè)用地及其企業(yè)的意愿盡早了解和掌握,建議設(shè)立工業(yè)用地盤活申請備案制度。同時(shí),盡快完成低效用地退出計(jì)劃,有步驟有計(jì)劃地實(shí)施低效用地的退出。特別是在資金資源有限的情況下,使得低效工業(yè)用地退出效率最高。低效工業(yè)用地退出的時(shí)序確定是退出計(jì)劃的核心內(nèi)容。退出時(shí)序的確定原則和方法,尚需進(jìn)一步深化思考。基本原則應(yīng)該是:(1)環(huán)保型低效優(yōu)先退出;(2)用地配置類低效遵循先易后難原則和區(qū)域土地整體價(jià)值最大化等原則安排退出時(shí)序;(3)投入產(chǎn)出型低效全時(shí)序配置;(4)土地利用型低效需根據(jù)更新規(guī)劃統(tǒng)一布置;(5)合同契約型低效遵循合同約定即時(shí)執(zhí)行。

    4.3 引入產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商,盤活低效用地

    相比上海園區(qū)開發(fā)類國企,外資、民資的市場化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商在決策和管理機(jī)制、金融工具運(yùn)用、招商渠道等方面都比較靈活和貼近市場,往往能夠集納最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)資源,最精準(zhǔn)地對接入駐企業(yè)的實(shí)際需求,同時(shí),引入社會產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商能夠避免土地重新收儲再招拍掛,縮短流程。因此,要鼓勵引入有社會責(zé)任、有品牌、有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商,以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為核心,以打造產(chǎn)業(yè)集群為重點(diǎn),用產(chǎn)業(yè)資源做競爭力。

    4.4 引入“互聯(lián)網(wǎng)+”,建立產(chǎn)業(yè)用地信息與交易服務(wù)支持平臺

    利用信息通信技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺,建立產(chǎn)業(yè)用地信息、租售交易、金融服務(wù)等各類平臺。該平臺可以實(shí)施:低效工業(yè)地產(chǎn)信息發(fā)布與查詢;為園區(qū)統(tǒng)一招商搭建平臺;為企業(yè)自主招商搭建平臺;社會產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商搭建平臺;低效用地二次開發(fā)金融支持平臺;等等。

    4.5 建立政府引導(dǎo)二次開發(fā)基金,扶持低效用地盤活

    建議建立上海市政府引導(dǎo)的土地二次開發(fā)基金,形成專項(xiàng)基金池,促進(jìn)低效用地盤活資金融通。設(shè)立該基金的指導(dǎo)思想是政府主導(dǎo)并發(fā)起,通過政府的投入作為引導(dǎo)資金,選擇銀行、保險(xiǎn)、社保、居民儲蓄和理財(cái)資金投入,形成股權(quán)投資基金的資產(chǎn),委托基金公司進(jìn)行市場化管理,股權(quán)各方收益共享,風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。二次開發(fā)基金主要用于融資支持低效土地二次開發(fā)、產(chǎn)業(yè)退出、產(chǎn)業(yè)更替升級、研發(fā)補(bǔ)助、公共設(shè)施改造補(bǔ)助、容積率提升等低效用地退出的各種活動。

    References)

    [1] 洪惠坤,廖和平,曾彥,等. 集約導(dǎo)向的重慶市低效工業(yè)用地退出機(jī)制研究[J]. 西南大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版),2015,(5):128-135. Hong H K, Liao H P, Zeng Y, et al. Intensive-oriented evaluation and exit mechanism analysis of the inefficient industrial land in Chongqing city[J]. Journal of Southwest University (Natural Science Edition), 2015,(5):128-135.

    [2] 何芳. 城市土地再利用產(chǎn)權(quán)處置與利益分配研究[M]. 北京:科學(xué)出版社,2014. He F. Study on the disposal of property rights and the distribution of interests in urban land reuse[M]. Beijing: Science Press, 2014.

    [3] 何芳. 我國城市土地收儲利益分配機(jī)制研究[J]. 探索與爭鳴, 2014,(S1):125-127. He F. Study on benefit distribution mechanism of collection and storage of urban land in China[J]. Exploration and Free Views, 2014,(S1): 125-127.

    [4] 徐勇,張海明,楊仕勇. 山東省閑置低效用地成因分析及對策建議[J]. 山東國土資源,2014,(5):90-93. Xu Y, Zhang H M, Yang S Y. Analysis and suggestions on idle and inefficient land use in Shandong province[J]. Shandong Land and Resources, 2014,(5):90-93.

    [5] 石憶邵,劉丹璇. 上海市工業(yè)用地減量化規(guī)劃構(gòu)想及關(guān)鍵問題分析[J]. 上海國土資源,2016,37(2):1-4. Shi Y S, Liu D X. Reduction in the amount of industrial land in Shanghai: Ideas and key problems[J]. Shanghai Land & Resources, 2016,37(2):1-4.

    Mechanisms to innovate and improve the use of inefficient industrial land in industrial parks

    DAI Bing1, HE Fang2, XU Xiao-Feng1, LI Wen-Ying2, SHEN Lu-Ping2
    (1. Shanghai Institute of Geological Survey, Shanghai 200072, China; 2. School of Economics and Management, Tongji University, Shanghai 200092, China)

    Chinese industrial parks present noticeable problems, including expansion, upscaling, attracting investment and potential, improving efficiency, and planning. This results in a major contradiction, namely, the shortage of land resources on the one hand and their inefficient use on the other; thus, there is need for a system that can reduce inefficient industrial land use. This study uses different methods to analyze the conflict between supply and demand in the existing system of reducing inefficient industrial land use. It is based on a comprehensive analysis of the associated methods and processes currently in use. Among other suggestions, it also proposes an innovative mechanism for reducing inefficient industrial land use.

    inefficient industrial land; exit path; exit mechanism; exit measures

    F293.22

    :A

    :2095-1329(2017)02-0059-05

    10.3969/j.issn.2095-1329.2017.02.015

    2017-02-11

    修回日期: 2017-03-28

    代兵(1980-),男,博士,高級工程師,主要從事土地經(jīng)濟(jì)與土地政策研究.

    電子郵箱: daibing1980@126.com

    聯(lián)系電話: 021-56618218

    國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(71473179)

    *通訊作者: 何芳(博士/教授): heyoufang@#edu.cn

    猜你喜歡
    工業(yè)用地二次開發(fā)用途
    工業(yè)用地供應(yīng)市場化和地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長
    ——以杭州為例的實(shí)證研究
    淺談基于Revit平臺的二次開發(fā)
    甘肅科技(2020年20期)2020-04-13 00:30:02
    DNA的奇妙用途
    淺談Mastercam后處理器的二次開發(fā)
    模具制造(2019年3期)2019-06-06 02:11:02
    新發(fā)展理念下常州市工業(yè)用地的形勢與任務(wù)
    西門子Easy Screen對倒棱機(jī)床界面二次開發(fā)
    用途
    水的用途
    基于Pro/E二次開發(fā)的推土鏟參數(shù)化模塊開發(fā)
    河道整治工程對沿江(河)工業(yè)用地地價(jià)影響的量化方法與實(shí)證研究
    国产精品香港三级国产av潘金莲| 亚洲av第一区精品v没综合| 久久这里只有精品中国| 在线十欧美十亚洲十日本专区| 黑人欧美特级aaaaaa片| 99热这里只有精品一区 | 曰老女人黄片| 婷婷精品国产亚洲av在线| 国产精品免费一区二区三区在线| 免费看美女性在线毛片视频| 日日干狠狠操夜夜爽| 久久人妻福利社区极品人妻图片| 亚洲国产欧洲综合997久久,| 精品国产亚洲在线| 国产乱人伦免费视频| 三级男女做爰猛烈吃奶摸视频| av免费在线观看网站| 婷婷精品国产亚洲av| 看黄色毛片网站| 看黄色毛片网站| 国产成人精品久久二区二区免费| 黄色毛片三级朝国网站| 波多野结衣巨乳人妻| 欧美精品啪啪一区二区三区| 久久精品夜夜夜夜夜久久蜜豆 | 久久久久精品国产欧美久久久| 欧美日韩精品网址| 精品国产美女av久久久久小说| 成人午夜高清在线视频| 99久久综合精品五月天人人| 91九色精品人成在线观看| 久久国产精品影院| 日本熟妇午夜| 色综合婷婷激情| 久久 成人 亚洲| 久久久精品大字幕| 男女那种视频在线观看| 国产1区2区3区精品| 国产高清videossex| 三级毛片av免费| 久久天躁狠狠躁夜夜2o2o| 亚洲精品久久国产高清桃花| 久久精品成人免费网站| 亚洲欧美日韩高清专用| 午夜精品一区二区三区免费看| 九九在线视频观看精品| 国产一区亚洲一区在线观看| 久久国内精品自在自线图片| 国产色婷婷99| 12—13女人毛片做爰片一| 中文精品一卡2卡3卡4更新| 在线观看午夜福利视频| 一本精品99久久精品77| 亚洲中文字幕一区二区三区有码在线看| 热99在线观看视频| 夜夜爽天天搞| 精品人妻熟女av久视频| 国国产精品蜜臀av免费| 日本五十路高清| 国产精品人妻久久久久久| 精品日产1卡2卡| 91久久精品国产一区二区成人| 国产精品一及| 亚洲第一区二区三区不卡| 丝袜喷水一区| 欧美人与善性xxx| 国产精品一区二区三区四区免费观看| 亚洲成人久久性| 国产精品久久久久久亚洲av鲁大| 久久精品夜夜夜夜夜久久蜜豆| av又黄又爽大尺度在线免费看 | 一进一出抽搐gif免费好疼| 五月玫瑰六月丁香| 精品人妻熟女av久视频| 国产成人freesex在线| 亚洲精品成人久久久久久| 91在线精品国自产拍蜜月| 成熟少妇高潮喷水视频| 亚洲中文字幕日韩| 长腿黑丝高跟| 三级毛片av免费| 久久久欧美国产精品| 国产乱人视频| 亚洲美女视频黄频| 深夜精品福利| 99在线人妻在线中文字幕| 欧美性猛交黑人性爽| 床上黄色一级片| 97热精品久久久久久| 男人的好看免费观看在线视频| 午夜老司机福利剧场| 毛片一级片免费看久久久久| 日韩亚洲欧美综合| 亚洲,欧美,日韩| 亚洲精品日韩av片在线观看| 亚洲va在线va天堂va国产| 男女那种视频在线观看| 亚洲精品久久久久久婷婷小说 | 69av精品久久久久久| 蜜桃久久精品国产亚洲av| 波野结衣二区三区在线| 久久久久久久久久黄片| 国产人妻一区二区三区在| 看片在线看免费视频| 人人妻人人澡欧美一区二区| 国产精品久久久久久av不卡| 成人欧美大片| 精品人妻视频免费看| 欧美性猛交╳xxx乱大交人| 能在线免费看毛片的网站| 男插女下体视频免费在线播放| 一本久久精品| 中文字幕精品亚洲无线码一区| 国产视频内射| 校园春色视频在线观看| 欧美成人一区二区免费高清观看| 男人和女人高潮做爰伦理| 51国产日韩欧美| 1024手机看黄色片| 成人鲁丝片一二三区免费| 亚洲图色成人| av在线老鸭窝| 欧美激情久久久久久爽电影| 国产一区亚洲一区在线观看| 干丝袜人妻中文字幕| 欧美激情久久久久久爽电影| 国产av不卡久久| 少妇人妻精品综合一区二区 | 又粗又硬又长又爽又黄的视频 | 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 一边亲一边摸免费视频| 蜜桃亚洲精品一区二区三区| 寂寞人妻少妇视频99o| 久久久久久久午夜电影| 中出人妻视频一区二区| 亚洲人成网站在线播放欧美日韩| 国产精品精品国产色婷婷| 欧美成人精品欧美一级黄| 欧美最新免费一区二区三区| 亚洲自偷自拍三级| 99久国产av精品| 波野结衣二区三区在线| 变态另类丝袜制服| 成熟少妇高潮喷水视频| 全区人妻精品视频| 观看美女的网站| 国产久久久一区二区三区| 成年女人看的毛片在线观看| 国产一区二区三区在线臀色熟女| 91精品国产九色| 变态另类成人亚洲欧美熟女| 乱人视频在线观看| 蜜桃久久精品国产亚洲av| 国产极品精品免费视频能看的| 成年女人永久免费观看视频| 免费黄网站久久成人精品| 亚洲欧美精品自产自拍| 欧美日韩乱码在线| 青春草视频在线免费观看| 久久99精品国语久久久| 国产亚洲av嫩草精品影院| 看片在线看免费视频| av免费观看日本| 99riav亚洲国产免费| 看片在线看免费视频| 精华霜和精华液先用哪个| 性色avwww在线观看| 亚洲av中文字字幕乱码综合| 国产高清激情床上av| 亚洲av免费高清在线观看| 日日摸夜夜添夜夜添av毛片| 深夜精品福利| 美女高潮的动态| 成人亚洲欧美一区二区av| 哪里可以看免费的av片| 亚洲美女搞黄在线观看| ponron亚洲| 国产黄片视频在线免费观看| 可以在线观看毛片的网站| 91久久精品电影网| 五月玫瑰六月丁香| 只有这里有精品99| 一个人看的www免费观看视频| 亚洲精品自拍成人| 日韩三级伦理在线观看| 禁无遮挡网站| 亚洲国产精品国产精品| 黄色配什么色好看| 欧美日韩在线观看h| 床上黄色一级片| 能在线免费看毛片的网站| 在线播放国产精品三级| 国产精品1区2区在线观看.| 草草在线视频免费看| 一级二级三级毛片免费看| 日韩亚洲欧美综合| 99久久成人亚洲精品观看| 伊人久久精品亚洲午夜| 22中文网久久字幕| 最近视频中文字幕2019在线8| 校园春色视频在线观看| 99久久九九国产精品国产免费| 国产私拍福利视频在线观看| 中出人妻视频一区二区| 波多野结衣高清无吗| 亚洲高清免费不卡视频| 国产午夜精品论理片| 草草在线视频免费看| 一级毛片我不卡| 国产精品综合久久久久久久免费| 午夜福利在线在线| 菩萨蛮人人尽说江南好唐韦庄 | 亚洲中文字幕一区二区三区有码在线看| 男人舔女人下体高潮全视频| 激情 狠狠 欧美| 午夜精品在线福利| 高清毛片免费看| 日日摸夜夜添夜夜添av毛片| 午夜福利高清视频| 我的女老师完整版在线观看| 国产成人a∨麻豆精品| 99久国产av精品| 国产伦精品一区二区三区四那| 一进一出抽搐gif免费好疼| 久久中文看片网| 久久久久久久久大av| av天堂中文字幕网| 亚洲自偷自拍三级| 久久人人爽人人片av| 看片在线看免费视频| 国产极品天堂在线| 色播亚洲综合网| 中文字幕久久专区| 日韩av不卡免费在线播放| 欧美性猛交黑人性爽| 晚上一个人看的免费电影| 在线天堂最新版资源| 综合色av麻豆| 又爽又黄无遮挡网站| 网址你懂的国产日韩在线| 久久99热这里只有精品18| 日本一二三区视频观看| 日韩视频在线欧美| 不卡一级毛片| 噜噜噜噜噜久久久久久91| 免费看av在线观看网站| 国语自产精品视频在线第100页| 精品国产三级普通话版| 亚洲va在线va天堂va国产| 噜噜噜噜噜久久久久久91| 男人的好看免费观看在线视频| 级片在线观看| 亚洲电影在线观看av| 五月玫瑰六月丁香| 亚洲国产色片| 成人综合一区亚洲| 国产一级毛片七仙女欲春2| 久久久成人免费电影| 免费搜索国产男女视频| a级毛色黄片| 国产伦精品一区二区三区四那| 欧美+亚洲+日韩+国产| 国产精品三级大全| 乱系列少妇在线播放| 成人一区二区视频在线观看| 午夜福利高清视频| 国产精品一区二区三区四区久久| 级片在线观看| 99久久精品热视频| 午夜精品国产一区二区电影 | av在线天堂中文字幕| 亚洲在线观看片| 久久精品久久久久久噜噜老黄 | 欧美人与善性xxx| 亚洲内射少妇av| 久久精品国产鲁丝片午夜精品| 国产真实伦视频高清在线观看| 久99久视频精品免费| 国产老妇女一区| 亚洲av第一区精品v没综合| 国产伦精品一区二区三区四那| 色吧在线观看| 秋霞在线观看毛片| 大香蕉久久网| 久久久久久久久大av| 久久九九热精品免费| 国产高清三级在线| 你懂的网址亚洲精品在线观看 | 97在线视频观看| 麻豆av噜噜一区二区三区| 在线播放无遮挡| 男女做爰动态图高潮gif福利片| av卡一久久| 成人欧美大片| 在线观看一区二区三区| 好男人在线观看高清免费视频| 国产精品人妻久久久久久| 九九久久精品国产亚洲av麻豆| 1024手机看黄色片| 亚洲人成网站高清观看| 日本熟妇午夜| 午夜福利高清视频| 久久久成人免费电影| 一级二级三级毛片免费看| 人妻系列 视频| 欧美变态另类bdsm刘玥| 身体一侧抽搐| 亚洲av免费在线观看| 久久韩国三级中文字幕| 日本撒尿小便嘘嘘汇集6| 亚洲丝袜综合中文字幕| 精品一区二区三区人妻视频| 在线免费观看的www视频| 一区二区三区免费毛片| 亚洲欧美中文字幕日韩二区| 欧美3d第一页| 午夜久久久久精精品| 国产精品电影一区二区三区| 午夜福利在线观看免费完整高清在 | 亚洲aⅴ乱码一区二区在线播放| 欧美丝袜亚洲另类| 国产在线男女| 国产爱豆传媒在线观看| 精品久久久久久久久av| 午夜爱爱视频在线播放| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 在线天堂最新版资源| 久久婷婷人人爽人人干人人爱| 欧美成人a在线观看| 国产精品久久电影中文字幕| 成年版毛片免费区| 日韩中字成人| 激情 狠狠 欧美| 给我免费播放毛片高清在线观看| 嘟嘟电影网在线观看| 91精品一卡2卡3卡4卡| 亚洲精品自拍成人| 九九热线精品视视频播放| 久99久视频精品免费| 国产激情偷乱视频一区二区| 我的老师免费观看完整版| 又粗又硬又长又爽又黄的视频 | 亚洲天堂国产精品一区在线| 国产精品一区二区三区四区免费观看| 免费看a级黄色片| 一级毛片电影观看 | 最新中文字幕久久久久| 亚洲av熟女| 亚洲久久久久久中文字幕| 免费无遮挡裸体视频| 天堂中文最新版在线下载 | 99久久成人亚洲精品观看| 黄色日韩在线| 久久精品久久久久久噜噜老黄 | 中文在线观看免费www的网站| 国产毛片a区久久久久| av天堂在线播放| 91麻豆精品激情在线观看国产| 久久久久久久亚洲中文字幕| 伦精品一区二区三区| 国产亚洲av嫩草精品影院| 蜜桃亚洲精品一区二区三区| 高清在线视频一区二区三区 | 亚洲精品国产av成人精品| 国产91av在线免费观看| 少妇的逼水好多| 亚洲性久久影院| 欧美一区二区精品小视频在线| 精品午夜福利在线看| 变态另类丝袜制服| 丝袜美腿在线中文| 国产精品久久久久久精品电影小说 | 亚洲四区av| 在线播放国产精品三级| 在线a可以看的网站| 在线观看一区二区三区| 日日摸夜夜添夜夜爱| 女的被弄到高潮叫床怎么办| 伊人久久精品亚洲午夜| 18禁黄网站禁片免费观看直播| 国产亚洲精品久久久com| 国产亚洲精品av在线| 99久久中文字幕三级久久日本| 日本黄色片子视频| 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 日韩成人av中文字幕在线观看| 日韩欧美国产在线观看| 99热6这里只有精品| 欧美丝袜亚洲另类| 99久久精品一区二区三区| 在线观看av片永久免费下载| 九色成人免费人妻av| 国产麻豆成人av免费视频| 免费观看精品视频网站| 边亲边吃奶的免费视频| 少妇的逼好多水| 麻豆国产av国片精品| 中文字幕av在线有码专区| 两个人的视频大全免费| 黑人高潮一二区| 久久九九热精品免费| 国产日韩欧美在线精品| 国产精品一区二区性色av| 黑人高潮一二区| 熟女人妻精品中文字幕| av专区在线播放| 国产爱豆传媒在线观看| 国产一区二区激情短视频| 在线观看免费视频日本深夜| 亚洲国产日韩欧美精品在线观看| 午夜精品一区二区三区免费看| 在线天堂最新版资源| 国产精品,欧美在线| 性色avwww在线观看| 午夜久久久久精精品| 亚洲中文字幕日韩| 国产精品人妻久久久影院| 国产真实乱freesex| 免费av观看视频| 国产精品,欧美在线| 亚洲精品456在线播放app| 身体一侧抽搐| 亚洲精品国产av成人精品| 内射极品少妇av片p| 国产一区二区三区在线臀色熟女| av专区在线播放| 久久久久久久久久黄片| 99热这里只有精品一区| av在线观看视频网站免费| 一本一本综合久久| 九九在线视频观看精品| 天天躁日日操中文字幕| 国内精品一区二区在线观看| 免费观看人在逋| 人人妻人人看人人澡| 国产黄a三级三级三级人| 久久精品国产鲁丝片午夜精品| 日韩中字成人| 免费在线观看成人毛片| 国产精品久久久久久久电影| 亚洲婷婷狠狠爱综合网| 一个人看的www免费观看视频| 免费看美女性在线毛片视频| 国产在线男女| 国产黄a三级三级三级人| 老师上课跳d突然被开到最大视频| 国产不卡一卡二| 女人十人毛片免费观看3o分钟| 国产色婷婷99| www.色视频.com| 欧美另类亚洲清纯唯美| 久久人人精品亚洲av| 麻豆成人午夜福利视频| 高清午夜精品一区二区三区 | 免费人成在线观看视频色| 少妇丰满av| 99热6这里只有精品| 亚洲欧美中文字幕日韩二区| 99久久精品国产国产毛片| 亚洲五月天丁香| 久久久久九九精品影院| 日本一本二区三区精品| 精品人妻一区二区三区麻豆| 亚洲中文字幕日韩| 色综合站精品国产| 晚上一个人看的免费电影| www.av在线官网国产| 亚州av有码| 久久久久性生活片| 国产成人freesex在线| 最新中文字幕久久久久| 久久久久九九精品影院| 国产伦一二天堂av在线观看| 高清日韩中文字幕在线| 亚洲国产精品成人久久小说 | 亚洲精品国产成人久久av| 亚洲欧美日韩高清专用| 美女被艹到高潮喷水动态| 久久久午夜欧美精品| 97热精品久久久久久| 久久这里有精品视频免费| 只有这里有精品99| 日本一二三区视频观看| av在线亚洲专区| 国产私拍福利视频在线观看| 夜夜夜夜夜久久久久| 亚洲中文字幕日韩| 日本爱情动作片www.在线观看| 日韩一区二区视频免费看| 大型黄色视频在线免费观看| 亚洲七黄色美女视频| 丝袜喷水一区| 日本色播在线视频| 久久九九热精品免费| 欧美高清成人免费视频www| 成人国产麻豆网| 韩国av在线不卡| 亚洲电影在线观看av| 乱人视频在线观看| 成熟少妇高潮喷水视频| 大型黄色视频在线免费观看| 插阴视频在线观看视频| 伊人久久精品亚洲午夜| 国产黄a三级三级三级人| 直男gayav资源| 91aial.com中文字幕在线观看| 亚洲最大成人手机在线| 国内精品一区二区在线观看| 亚洲最大成人av| 午夜精品一区二区三区免费看| 色噜噜av男人的天堂激情| 国产中年淑女户外野战色| 在线观看66精品国产| 国产精品女同一区二区软件| 亚洲在线自拍视频| 久久精品人妻少妇| 九九热线精品视视频播放| 成人二区视频| 欧美不卡视频在线免费观看| eeuss影院久久| 国产片特级美女逼逼视频| 不卡视频在线观看欧美| 99热只有精品国产| 老司机福利观看| 亚洲中文字幕一区二区三区有码在线看| 嫩草影院精品99| 国产综合懂色| 99国产极品粉嫩在线观看| 久久久久九九精品影院| 亚洲无线观看免费| 国产成年人精品一区二区| 色尼玛亚洲综合影院| 国产午夜精品久久久久久一区二区三区| 久久久国产成人免费| 看十八女毛片水多多多| 一级二级三级毛片免费看| 99热精品在线国产| 国产精品,欧美在线| 午夜福利成人在线免费观看| 又粗又爽又猛毛片免费看| 久久国内精品自在自线图片| 老熟妇乱子伦视频在线观看| 最近中文字幕高清免费大全6| 在线播放无遮挡| 国产黄a三级三级三级人| 久久久a久久爽久久v久久| 日日撸夜夜添| 亚洲久久久久久中文字幕| 日本与韩国留学比较| 男人和女人高潮做爰伦理| 三级男女做爰猛烈吃奶摸视频| 欧美一区二区亚洲| 人人妻人人看人人澡| 亚洲av成人av| 国产在视频线在精品| 国内揄拍国产精品人妻在线| 人妻系列 视频| 国产午夜福利久久久久久| 97热精品久久久久久| 亚洲经典国产精华液单| 日韩av在线大香蕉| 熟妇人妻久久中文字幕3abv| 丰满乱子伦码专区| 99精品在免费线老司机午夜| 久久久久久久久久黄片| 老女人水多毛片| 草草在线视频免费看| 欧美成人免费av一区二区三区| 97人妻精品一区二区三区麻豆| 国产精品一二三区在线看| 亚洲精品自拍成人| 在线免费十八禁| 亚洲第一区二区三区不卡| 国产精品久久视频播放| 日韩,欧美,国产一区二区三区 | 日韩中字成人| 人妻久久中文字幕网| 国产 一区精品| 啦啦啦啦在线视频资源| 亚洲av中文av极速乱| 夜夜夜夜夜久久久久| av免费观看日本| 干丝袜人妻中文字幕| 国产三级在线视频| 麻豆乱淫一区二区| 蜜臀久久99精品久久宅男| 美女 人体艺术 gogo| 亚洲激情五月婷婷啪啪| 99热全是精品| 亚洲真实伦在线观看| a级毛色黄片| 少妇人妻一区二区三区视频| 啦啦啦啦在线视频资源| 精品人妻视频免费看| 免费看日本二区| 少妇人妻一区二区三区视频| 校园春色视频在线观看| 美女大奶头视频| 国产精品伦人一区二区| 国产 一区精品| 校园春色视频在线观看| 久久精品夜夜夜夜夜久久蜜豆| 一卡2卡三卡四卡精品乱码亚洲| 亚洲成人中文字幕在线播放| 国产精品伦人一区二区| 国产 一区精品| 精品久久久久久成人av| 久久精品夜夜夜夜夜久久蜜豆| 在线播放国产精品三级| 色综合亚洲欧美另类图片| 天堂影院成人在线观看| 精品一区二区免费观看| 国产 一区 欧美 日韩| 丰满人妻一区二区三区视频av| 观看免费一级毛片|