農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的價格機(jī)制研究

牟曉慶，李秀霞

（吉林師范大學(xué)旅游與地理科學(xué)學(xué)院，吉林·四平 136000）

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的價格機(jī)制研究

牟曉慶，李秀霞*

（吉林師范大學(xué)旅游與地理科學(xué)學(xué)院，吉林·四平 136000）

國家關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的政策逐漸明晰，但作為政策的試行階段，有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格機(jī)制研究卻相對較少。文章選取了吉林省四平市典型農(nóng)村地區(qū)的樣本進(jìn)行深度調(diào)查，運(yùn)用遙感和ArcGIS10.2軟件以及統(tǒng)計年鑒獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，采用特征價格模型，從區(qū)位、市場、權(quán)能、政策、經(jīng)濟(jì)等方面對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市價格機(jī)制進(jìn)行探討，以期為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市確定價格體系提供參考。

農(nóng)村集體土地；經(jīng)營性建設(shè)用地；入市；特征價格模型；價格機(jī)制

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”是我國當(dāng)前農(nóng)村土地制度改革的重要舉措之一[1,2]，有利于盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，為農(nóng)民經(jīng)濟(jì)注入新的活力，大力推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展[3]。近年來中央文件多次提出要引導(dǎo)、規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。由此可見，探討農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的價格機(jī)制是推進(jìn)其“入市”的重要條件，亦是構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的關(guān)鍵要素。

目前，國外學(xué)者對農(nóng)村土地價格影響因素進(jìn)行了一定研究，David L. Chicoine (1981 )運(yùn)用特征價格法從自然和人文兩方面研究了農(nóng)地價格的影響因素[4]，Richard W. Dunfordetal(1985)指出土地價格會因投機(jī)因素對未來收益的影響而發(fā)生變化[5]，Grigorios Livanisetal (2006)研究得出了城市范圍的不斷擴(kuò)大與土地價格之間的關(guān)系[6]。但是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地作為我國一種特殊地價形態(tài)，國外相關(guān)研究較少。

國內(nèi)學(xué)者對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格影響因素研究大多以定性為主[7～9]，定量相對較少，目前，只有耿檳等從區(qū)位特征和產(chǎn)權(quán)特征兩方面，運(yùn)用問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，利用特征價格模型對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格影響因素進(jìn)行研究[10]，這些研究為后人研究奠定了基礎(chǔ)。目前為止，對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格機(jī)制還鮮有探討。

本文選取了吉林省四平市典型農(nóng)村地區(qū)的樣本進(jìn)行深度調(diào)查，運(yùn)用遙感和ArcGIS10.2軟件以及統(tǒng)計年鑒獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，采用特征價格模型，從區(qū)位、市場、權(quán)能、政策、經(jīng)濟(jì)等方面對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格機(jī)制進(jìn)行探討。

1 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的提出與內(nèi)涵

1.1 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的提出

早在2008年，中共中央十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》就指出了關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的問題；2009年國土資源部《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》明確了土地市場準(zhǔn)入的條件；2013年中共中央十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”；2014年中央1號文件發(fā)布，對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的提法更具體明確：“引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市”；2015的中央1號文件，又一次明確指出：“分類實(shí)施農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)”。由此可見，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的政策逐漸明晰。

1.2 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”內(nèi)涵

農(nóng)村集體建設(shè)用地包括宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地等三大類。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是現(xiàn)存的具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地[11]，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、商業(yè)、餐飲旅館業(yè)、旅游業(yè)、娛樂業(yè)及其他經(jīng)營性服務(wù)業(yè)及相應(yīng)附屬設(shè)施用地等，不含農(nóng)民宅基地和農(nóng)村公共設(shè)施用地。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”，必須符合兩個條件：一是“入市”的前提是符合規(guī)劃符合、用途管制和依法取得；二是“入市”的必須是存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地，不包括公益性建設(shè)用地和宅基地。

因此，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”只有在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。

2 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格機(jī)制研究

所謂價格機(jī)制是在市場競爭過程中，價格變動與供求變動之間相互制約的聯(lián)系和作用。價格機(jī)制是市場機(jī)制中最敏感、最有效的調(diào)節(jié)機(jī)制，價格的變動對整個社會經(jīng)濟(jì)活動有十分重要的影響。影響農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格因素是多維的，從需求角度上來看，將購買者作為理性經(jīng)濟(jì)人來看，都想投入最小的資金和技術(shù)，獲得最大的效益，因此，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)是否完善、區(qū)位是否優(yōu)越、市場是否健全、政策是否允許、經(jīng)濟(jì)是否發(fā)達(dá)、取得方式是否合理都是影響農(nóng)村集體經(jīng)營性用地“入市”價格的主要因素。因此，本文選取區(qū)位特征、市場特征、產(chǎn)權(quán)特征、政策特征、經(jīng)濟(jì)特征及土地取得方式作為影響農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格機(jī)制的主要因素。其中區(qū)位特征，包括區(qū)域商業(yè)繁華度、道路通達(dá)度、對外交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度和公共設(shè)施完善度。區(qū)域商業(yè)越繁華，道路通達(dá)性越好，對外交通越便捷，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施越完善，區(qū)位條件越優(yōu)越，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格就會越高；市場特征包括：市場信息平臺、市場規(guī)則、中介機(jī)構(gòu)。市場信息流通越健全，中介機(jī)構(gòu)越多，市場越規(guī)范，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格越接近科學(xué)合理；政策特征包括：政策鼓勵和政策阻礙。如果政府出臺關(guān)于支持或者限制農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的政策，對于其“入市”的價格會產(chǎn)生很大的影響；經(jīng)濟(jì)特征包括：人均耕地面積和農(nóng)民人均純收入。農(nóng)民人均純收入越高，對于土地的依賴程度就越少，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格可能就越高；取得方式。土地的取得方式不同，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格也存在差異，如果在自用的土地價格就比買斷的土地價格要高，買斷就比租賃方式取得土地價格要高，租賃方式取得的價格就比劃撥方式取得的價格高。詳見表1。

3 研究方法與數(shù)據(jù)來源

3.1 研究方法

特征價格模型是一種處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價格間關(guān)系的模型，特征價格理論認(rèn)為消費(fèi)者對異質(zhì)性商品的需求，是看重商品的特征與屬性[12]。將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地作為一種商品進(jìn)行研究，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的價格作為這種商品的價格，同時，將影響集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格的影響因子看作是此商品的特征，由此建立特征價格模型研究農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格的影響因素。

表1 影響因素的選擇及量化__Table 1 Selection of influence factors and quantification

模型構(gòu)建：

價格P與商品特征之間的關(guān)系表達(dá)為：

其中：P為商品的市場價格，Ci（i=1,2,…,n）為商品的特征向量。

函數(shù)形式：特征價格模型的函數(shù)形式包含線性形式，對數(shù)形式和半對數(shù)形式，由于選擇的變量及其量化結(jié)果的限制，本文研究以半對數(shù)的函數(shù)形式（式2）建立研究農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的特征價格模型，并采用SPSS19.0進(jìn)行多元回歸分析，利用最小二乘法（OLS）估計待定參數(shù)，得出回歸方程模型，通過回歸系數(shù)的統(tǒng)計檢驗，剔除不顯著的因素，得到最優(yōu)的模型。

式中，P為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市價格；Xi為連續(xù)性特征變量；Xn為虛擬變量；a0、ai、an為待估計的系數(shù)；ε為誤差項。

3.2 數(shù)據(jù)來源

本文以吉林省四平市作為研究區(qū)域，研究資料采用2015年3～8月課題組對典型農(nóng)村地區(qū)的土地管理部門、集體經(jīng)濟(jì)組織以及企業(yè)和農(nóng)戶進(jìn)行深度調(diào)查，共調(diào)查6個鎮(zhèn)（區(qū)）18個行政村共210戶，回收有效問卷135份，包括四平經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有效樣點(diǎn)3個，鐵東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有效樣點(diǎn)22個，鐵東區(qū)葉赫鎮(zhèn)有效樣點(diǎn)56個，鐵東區(qū)石嶺鎮(zhèn)有效樣點(diǎn)22個，鐵東區(qū)山門鎮(zhèn)有效樣點(diǎn)7個，鐵東區(qū)城東鄉(xiāng)有效樣點(diǎn)25個。在此基礎(chǔ)上，選擇2015年Landsat7的TM遙感影像，利用高斯克里格投影和西安1980坐標(biāo)系統(tǒng)對圖像進(jìn)行輻射定標(biāo)和幾何糾正處理，并以1:10萬地形圖為底圖，進(jìn)行糾正，將誤差控制在一個像元以內(nèi)，由此來獲取土地利用數(shù)據(jù)，運(yùn)用ArcGIS10.2軟件制作四平鐵東區(qū)矢量圖，結(jié)合實(shí)際調(diào)查問卷所得來的有效樣點(diǎn)，測量商業(yè)繁華度、道路通達(dá)度、對外交通便捷度等數(shù)據(jù)[13]。利用四平市社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒獲得相關(guān)數(shù)據(jù)，利用特征價格模型，從區(qū)位、市場、產(chǎn)權(quán)、政策、經(jīng)濟(jì)以及其他方面探討農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格機(jī)制，分析其“入市”的障礙因素，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場提供理論依據(jù)和決策參考。

圖1 樣點(diǎn)分布示意Fig.1 The sample distribution diagram

4 實(shí)證研究與結(jié)果分析

4.1 回歸結(jié)果

采用線性回歸分析中的Stepwise法，篩選出具有統(tǒng)計學(xué)意義(P＜0.05)的自變量7個，然后建立半對數(shù)形式模型?；貧w結(jié)果如表2所示。從此可知，回歸方程F檢驗值的顯著性水平均小于0.001，說明各方程是高度顯著的，表明方程的影響因素與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市價格lnP之間的線性關(guān)系是非常密切的；回歸系數(shù)T檢驗值的顯著性水平均小于0.05，說明回歸方程中每個偏回歸系數(shù)均具有顯著性；通過顯著性水平的檢驗，說明回歸方程是有效的。從調(diào)整后的判定系數(shù)R2可知，模型所能解釋因變量的百分比分別為67.5%，說明模型的擬合程度較好，表明進(jìn)入方程的特征因素對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市價格lnP影響明顯。所有特征變量的VIF值最小為1.202，最大為3.898，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于10，表明自變量之間共線性現(xiàn)象不嚴(yán)重；DW值為分別為1.640，可以判斷模型在0.01顯著性水平下不存在自相關(guān)。

表2 半對數(shù)形式特征價格模型回歸結(jié)果Table 2 semi-logarithmic form of the characteristics of the price model regression results

4.2 回歸結(jié)果分析

（1）影響因素的顯著性分析

根據(jù)方程標(biāo)準(zhǔn)化的偏回歸系數(shù)的絕對值的結(jié)果表明：在選取的區(qū)位因素中，公共設(shè)施完善度對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格產(chǎn)生影響；在選取的市場因素中，市場信息平臺對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格有影響；在產(chǎn)權(quán)特征中，處置權(quán)和使用權(quán)對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格影響程度逐漸降低。在經(jīng)濟(jì)特征因素中，農(nóng)民人均純收入和人均耕地面積對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格的影響程度逐漸降低，另外，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的取得方式不同對其“入市”的價格也會有影響。在政策特征中，由于選取的是吉林省四平市典型農(nóng)村地區(qū)的樣本進(jìn)行深度調(diào)查，目前四平市并不是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的試點(diǎn)城市，所以，并沒有鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的政策，同時四平市也沒有出臺限制農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的政策，因此，在結(jié)果中并沒有顯現(xiàn)。

（2）影響因素的定量分析

模型中影響因素的αi、αn符號表示對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格升高或者降低的作用方向，數(shù)值表示影響因素的彈性價格。①從區(qū)位因素看，公共設(shè)施完善度，特征系數(shù)α5顯示，公共設(shè)施每增加1%，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格增加16%，說明公共設(shè)施完善的土地比不完善的土地就有很大的優(yōu)勢，公共設(shè)施越完善說明當(dāng)?shù)氐姆?wù)功能越好，醫(yī)療，文化，教育的發(fā)展使該農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價值得到增值，從而提高了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格。②從市場因素看，特征系數(shù)α6顯示，市場流通的信息平臺每增加1%，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格增加32.2%，說明市場信息流通平臺越多，人們獲得“入市”的信息就越豐富，對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的情況就會越了解，在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格也會越高。③從產(chǎn)權(quán)因素來看，特征系數(shù)α11顯示，允許再次流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格比不允許再次流轉(zhuǎn)的高67.6%；特征系數(shù)α10顯示，只能通過聯(lián)營入股方式“入市”的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格比可以通過租賃、出讓等多種方式“入市”的低13.1%，表明農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)的完整，對其入市價格影響顯著。④ 從經(jīng)濟(jì)因素看，特征系數(shù)α15顯示，農(nóng)民人均純收入增加1%，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格增加85.1%；特征系數(shù)α14顯示，人均耕地面積每增加1%時，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的“入市”價格增加51.6%，說明農(nóng)民人均純收入和農(nóng)村人均耕地越多，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越發(fā)達(dá)，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”時的價格也會越高。⑤ 從取得方式來看，特征系數(shù)α16顯示，取得方式每增加1%，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格增加43.6%，說明農(nóng)村集體建設(shè)用地的取得方式對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格也具有重要影響，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地取得的方式不同，其土地的成本也不一樣，成本越高，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”時的價格也就會相應(yīng)的越高。

5 結(jié)論與建議

5.1 結(jié)論

（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中，農(nóng)民人均純收入增加1%，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格增加85.1%；人均耕地面積每增加1%時，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的“入市”價格增加51.6%，說明農(nóng)民人均純收入和人均耕地面積，對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格影響顯著。

（2）在產(chǎn)權(quán)因素中，允許再次流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格比不允許再次流轉(zhuǎn)的高67.6%；只能通過聯(lián)營入股方式“入市”的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格比可以通過租賃、出讓等多種方式“入市”的低

13.1 %，表明農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)的完整，對其“入市”價格影響顯著。

（3）在市場因素中，市場流通的信息平臺每增加1%，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格增加32.2%，說明市場信息流通平臺越完善度對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格有顯著影響。

（4）在區(qū)位因素中，公共設(shè)施每增加1%，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格增加16%，公共設(shè)施越完備，越有利于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”。

（5）在取得方式中，取得方式每增加1%，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格增加43.6%，說明農(nóng)村集體建設(shè)用地的取得方式對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”價格也具有重要影響。

5.2 建議

（1）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格受經(jīng)濟(jì)特征影響明顯。因此，政府要穩(wěn)步提升農(nóng)村綜合實(shí)力，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，增加農(nóng)民人均純收入，大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的投入，提升基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的完善度，才能推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”，才能實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

（2）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的權(quán)能缺失仍然是限制農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”一大阻礙，因此，必須從法律上明晰農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)能，為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”提供合理合法的依據(jù)。

（3）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”的價格受市場特征影響。因此，政府應(yīng)建立通暢的農(nóng)村信息流通平臺，培育中介機(jī)構(gòu)，健全市場，讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“入市”在一個有秩序市場環(huán)境下進(jìn)行。

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Research on the price mechanism of rural collective productive construction land on the market

MU Xiao-Qing, Li Xiu-Xia
(School of Tourism and Geography Science, Jilin Normal University, Jilin Siping 136000, China)

This paper explains the policy by which China’s rural and collectively managed construction land enters the market. Relatively few studies have focused on the applicable price mechanisms during the policy’s trial period. This paper presents the results of a survey conducted on a sample of farmers in the typical rural areas of Siping, Jilin Province, using remote sensing with ArcGIS10.2 software and relevant data from the Statistical Year Book. Adopting a hedonic price model, we discuss the price management of construction land based on position, market, power, and policy, and provide a reference for the price system.

rural collective land; productive construction land; come onto the market; hedonic price model; price system

F301.4

：A

：2095-1329(2017)02-0073-04

10.3969/j.issn.2095-1329.2017.02.018

2017-04-16

修回日期: 2017-06-01

牟曉慶(1992-),女,碩士生,自然地理學(xué)專業(yè),主要從事自然資源保護(hù)與利用研究.

電子郵箱: lisongte823@126.com

聯(lián)系電話: 0434-3297606

吉林省科技廳科研項目(20120691; 20130420044FG)

*通訊作者: 李秀霞(博士/教授): jykxzz@163.com