房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃分析

陸中華

摘要：對(duì)于我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，整體的稅負(fù)占了其總營業(yè)額很大的一部分，其中的土地增值稅大約占了營業(yè)收入的3%左右。巨大的稅負(fù)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的財(cái)政壓力，但與此同時(shí)我國的土地增值稅稅法也給房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅提供了足夠的籌劃空間；本文主要探討分析目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃中的問題，進(jìn)而提出相應(yīng)的改進(jìn)完善措施，以便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠降低企業(yè)的財(cái)政負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

我國現(xiàn)有的土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的所有稅收中占了很大的一部分，大約在3%左右，就這樣來看相對(duì)大一些的企業(yè)一年在土地增值稅上的支出就高達(dá)幾千萬乃至上億元。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以做好土地增值稅的稅收籌劃工作，那么企業(yè)就可以節(jié)省掉部分的稅收支出，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力。在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)市場中，我國的房地產(chǎn)面對(duì)著外部環(huán)境的競爭壓力以及內(nèi)部環(huán)境的發(fā)展壓力，再加上受到了國家的嚴(yán)格管理，所以房地產(chǎn)企業(yè)相比于之前在融資和銷售上受到了很大的影響。同時(shí)我國在稅收方面有很多的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該熟悉的掌握了解相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，盡可能的降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅現(xiàn)有籌劃問題

（一）對(duì)于宏觀政策的重視不夠

在近幾年里，國家出臺(tái)了大量的房地產(chǎn)調(diào)控制度，主要有：“國八條”、“國十一條”等等，同時(shí)也從財(cái)政、稅收等多個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制。面對(duì)這么多的宏觀調(diào)控政策，只有少部分的房地產(chǎn)企業(yè)注意并重視了起來，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有對(duì)宏觀的政策引起足夠的重視。特別是對(duì)于房地產(chǎn)高層的管理人員來說，因?yàn)樗麄冸y以轉(zhuǎn)變固有的管理思維，沒有清楚的掌握了解國家的政策，導(dǎo)致他們?cè)谥卮鬀Q策的時(shí)候往往會(huì)忽視到已有的國家政策，沒有及時(shí)的抓住利用優(yōu)惠政策或者做出了一些違反國家政策的行為，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的損失。并且，因?yàn)闆]有足夠的引起重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠針對(duì)新的政策作出及時(shí)的調(diào)整，這嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，增加了企業(yè)的稅負(fù)壓力，加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）沒有明確的稅收籌劃目標(biāo)

在現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作過程中，只有極少部分的企業(yè)將稅收籌劃落實(shí)到了實(shí)際的工作當(dāng)中；然而大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作都僅僅是停留在表面上，而沒有真正的落實(shí)。相對(duì)于其他的一些工作來說，企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作有一定的難度，它不僅需要各種人員有足夠的稅收籌劃能力，還需要它能夠精確的掌握了解相關(guān)的稅收政策、制度并且還能夠很好的判斷國家的經(jīng)濟(jì)走向。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃的工作當(dāng)中，往往沒有一個(gè)明確的稅收籌劃目標(biāo)，在開展工作時(shí)缺少詳細(xì)的籌劃思路，稅收籌劃的內(nèi)容、對(duì)象等都不明確；至于那少部分的企業(yè)，雖然落實(shí)了稅收籌劃，但是涉及的籌劃內(nèi)容很片面，只注意到了增值稅點(diǎn)上的籌劃，沒有一個(gè)長遠(yuǎn)的稅收規(guī)劃，缺乏明確的稅收目標(biāo)。

（三）稅收籌劃方法掌握不夠，缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

我國房地產(chǎn)企業(yè)目前還處于發(fā)展的階段，所以企業(yè)在會(huì)計(jì)方面的培養(yǎng)上還存在許多的欠缺，特別是在土地增值稅稅收籌劃方面的會(huì)計(jì)人才更是稀少。相對(duì)其他的稅收籌劃來說，土地增值稅稅收籌劃的難度更高。所以對(duì)于籌劃人員的能力有了更高的要求，但是目前的稅收人員的能力遠(yuǎn)不能夠完全的滿足籌劃工作的需求，特別是在籌劃方法的掌握上，大多數(shù)的工作人員連詳細(xì)的了解都沒做到更別談是熟練的掌握應(yīng)用?；I劃人員對(duì)于稅收籌劃工作的認(rèn)識(shí)不夠，所以在實(shí)際的工作當(dāng)中很少有人能夠?qū)⒍愂栈I劃真正的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅當(dāng)中去。另外，部分的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槎愂栈I劃經(jīng)驗(yàn)的缺乏，導(dǎo)致籌劃人員不能夠準(zhǔn)確的找到稅收籌劃的切入點(diǎn)，不能夠根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求做出適當(dāng)?shù)亩愂栈I劃。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃工作中還缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這常常導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，增大了企業(yè)的稅負(fù)壓力，阻礙企業(yè)的發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃改進(jìn)完善措施

（一）重視國家的宏觀調(diào)控政策

在我國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭壓力越來越大，不僅國家的管控變得越來越嚴(yán)格，在其發(fā)展的過程當(dāng)中還出現(xiàn)了許多麻煩的問題，這都是阻礙企業(yè)發(fā)展的主要因素。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這不斷變化的經(jīng)濟(jì)市場中生存并發(fā)展下去，就需要積極的關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策，特別是對(duì)于企業(yè)的管理者來說，要及時(shí)的掌握了解已有的宏觀政策，將政策充分的體現(xiàn)到自己企業(yè)的決策當(dāng)中，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行科學(xué)合理的土地增值稅稅收籌劃工作。另外，企業(yè)還應(yīng)該對(duì)未出臺(tái)的宏觀政策要有一定的預(yù)測性，通過提前可靠的預(yù)測，提早的進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在國家正式出臺(tái)后能夠更早的抓住機(jī)遇，為企業(yè)帶來更多的效益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的開展稅收籌劃工作，要充分的意識(shí)到稅收籌劃的重要性，將稅收籌劃落實(shí)到實(shí)際的工作當(dāng)中去，而不是停留在表面上。

（二）明確稅收籌劃目標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作來說，企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目處理設(shè)計(jì)的初階段就明確好稅收籌劃的目標(biāo)；土地增值稅稅收籌劃的工作應(yīng)該要有事前規(guī)劃的特點(diǎn)，在實(shí)際的稅收工作當(dāng)中，有部分的房地產(chǎn)企業(yè)往往是在項(xiàng)目正式開工之后才開始進(jìn)行籌劃目標(biāo)的確定的。在這時(shí)企業(yè)已經(jīng)錯(cuò)過了最佳的稅收籌劃時(shí)間，籌劃空間較之前縮小了許多，有的籌劃空間甚至不能夠達(dá)到籌劃的目標(biāo)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃工作當(dāng)中，要有著明確的稅收籌劃目標(biāo)，最好是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前，并且完成項(xiàng)目的整個(gè)過程都應(yīng)該涉及到稅收籌劃，這樣才能夠更加全面的更加系統(tǒng)的完成籌劃工作；這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的增大，是企業(yè)

順利完成稅收籌劃目標(biāo)的重要保障。

（三）加強(qiáng)籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

就目前的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃來看，現(xiàn)有的大部分籌劃工作人員已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)有稅收籌劃工作的需求。一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上的經(jīng)驗(yàn)還不是很完善，所以在人員的招聘以及政策的使用上還存在一定的缺陷；另一方面是因?yàn)橥恋卦鲋刀惗愂栈I劃工作的難度較大，需要籌劃人員熟練的掌握相關(guān)的政策以及籌劃技巧等方面的知識(shí)，同時(shí)還要對(duì)國家新的政策有一定的預(yù)見能力。所以，為了滿足現(xiàn)有企業(yè)稅收籌劃工作的需求，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅收籌劃人員的素質(zhì)建設(shè)。主要表現(xiàn)為：在進(jìn)行新成員招聘時(shí)盡可能的選擇已經(jīng)能夠滿足條件的人員，其次對(duì)已有的籌劃人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，讓其的能力可以滿足工作的需求。企業(yè)管理者應(yīng)該調(diào)整思想觀念，樹立符合新時(shí)代的管理觀念，落實(shí)稅收籌劃工作。

房地產(chǎn)企業(yè)要想長遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展下去，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范是在所難免的。面對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場，因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性以及新稅務(wù)政策的不確定性，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到很大的提高，這對(duì)于企業(yè)的稅務(wù)管理工作是很不利的。所以，在企業(yè)之后進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)要提高風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的建設(shè)，并且根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求，設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)因素的管控；明確稅務(wù)管理工作相關(guān)人員的職責(zé)，建立完善獎(jiǎng)懲機(jī)制。還可以成立專門的風(fēng)險(xiǎn)防范小組，可以利用企業(yè)已有的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷建立風(fēng)險(xiǎn)資料庫，風(fēng)險(xiǎn)探討企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)歷，預(yù)測企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并且提出相應(yīng)的解決措施以便于在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)能夠及時(shí)的解決，降低企業(yè)的稅負(fù)壓力。

三、結(jié)語

綜上所述，就目前我國的經(jīng)濟(jì)市場來看，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槠涮厥獾男再|(zhì)，導(dǎo)致其在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)要做好事前的準(zhǔn)備工作；一方面是為了更好的完成后續(xù)的工作，另一方面可以幫助企業(yè)更多的獲得稅收籌劃的空間，以便于企業(yè)更加順利的完成稅收籌劃的目標(biāo)。就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作來看，還存在著許多的問題，這些問題的存在嚴(yán)重的阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作，所以企業(yè)應(yīng)該對(duì)其引起重視，并且根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r找到其各自的問題，針對(duì)性的處理解決問題，降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

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（作者單位：廣東光大企業(yè)集團(tuán)有限公司）