淺析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀及對(duì)策

摘 要：我國全面實(shí)行“營改增”后，企業(yè)對(duì)增值稅納稅籌劃的需求不斷增大，尤其是地產(chǎn)企業(yè)。納稅籌劃逐漸成為各家地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)、利潤增長的重點(diǎn)。本文通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行簡要分析后，提出相關(guān)的一些策略與建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；納稅籌劃；現(xiàn)狀；對(duì)策

2016年，我國全面實(shí)施“營改增”，此項(xiàng)改革有助于我國稅制結(jié)構(gòu)的完善，對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也具有重大的影響意義，消除了我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中存在的重復(fù)征稅等問題。優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)效率，有利于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有利于進(jìn)一步發(fā)展和完善我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)。而稅收籌劃在一定程度上能降低稅負(fù)、增加經(jīng)濟(jì)效益、降低稅收風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)管理水平、實(shí)現(xiàn)利潤最大化。文章就當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的現(xiàn)狀及存在問題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)建議，具有一定的現(xiàn)實(shí)的意義和理論價(jià)值。

“營改增”，簡單說就是原來按營業(yè)稅征收的行業(yè)，現(xiàn)改為按增值稅征收。“營改增”對(duì)大多數(shù)企業(yè)來說是減的是企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，增的是企業(yè)發(fā)展底氣。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營改增”后，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有兩方面的內(nèi)容變化。第一，企業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的減輕稅負(fù)的時(shí)代，通過“營改增”政策的落實(shí)，加上一些業(yè)務(wù)操作規(guī)范、各類收支票據(jù)齊全、財(cái)務(wù)健全的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，容易享受到“營改增”帶來的益處。而一些包括供應(yīng)商的材料采購、成本核算不清晰的房企，反而會(huì)稅負(fù)增加。所以這個(gè)政策會(huì)使得房企有動(dòng)力去改進(jìn)企業(yè)管理模式和財(cái)務(wù)核算模式。第二，企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)避稅的角度看，后續(xù)精裝修住房的投資力度或加大。因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣可以減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，而精裝修住房能夠擴(kuò)大抵扣額度，這使得企業(yè)對(duì)傳統(tǒng)的毛坯房的投資規(guī)模會(huì)減少。假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋100萬時(shí)，由于土地成本、建筑成本、裝修成本等大約占了70萬，也就是說房屋的增值部分大概只有30萬，而增值稅是按照增值部分進(jìn)行征稅的，也就是30萬×11%=3.3萬；如果是按營業(yè)稅來征稅的話，也就是100萬×5%=5萬，也就是說，“營改增”后該房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)減少了1.7萬元。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀研究

2015年，全國營業(yè)稅收入1.9萬億元，其中房地產(chǎn)業(yè)占的比重最大，占比31.6%。由于營業(yè)稅沒有抵扣機(jī)制，營業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔(dān)。2016年5月1日，全面“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)從原來繳納營業(yè)稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業(yè)的銷售收入來計(jì)征營業(yè)稅，稅改后是按增值部分征稅的。據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)報(bào)道，2016年5月-11月，房地產(chǎn)業(yè)減稅111億元，稅負(fù)下降7.9%。對(duì)于增值稅，符合抵扣條件的，企業(yè)就有一定可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，稅負(fù)便不會(huì)上升，這是房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)下降的主要原因。目前商品房庫存巨大，有增無減，各企業(yè)應(yīng)制定相應(yīng)的策略，特別“營改增”后，開發(fā)企業(yè)的成本會(huì)有所增加，在選擇施工合作企業(yè)的時(shí)候，除了企業(yè)資質(zhì)外，還要將增值稅發(fā)票的出具作為重要的問題來考量。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃問題分析

營業(yè)稅改增值稅是我國結(jié)構(gòu)性減稅的一項(xiàng)重要舉措，其目的在于完善我國流轉(zhuǎn)稅制度，減輕企業(yè)納稅人的稅負(fù)并促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。但并不是所有房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”中都能減輕稅負(fù)，如對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身無法解決且有行業(yè)共性的問題，如土地成本抵扣、銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)不匹配等，都會(huì)增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)，由于業(yè)務(wù)模式、成本構(gòu)成的不同，存在不同程度的差異。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于材料、勞務(wù)費(fèi)等可能無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣等的問題存在，也會(huì)增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。因?yàn)樾袠I(yè)中許多原材料可能由小規(guī)模納稅人、個(gè)體戶、個(gè)人等供應(yīng)商提供的，增值稅專用發(fā)票幾乎很難拿到。我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)全面推行“營改增”后，有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)依舊不重視尋找與一般納稅人資質(zhì)企業(yè)的合作，這將會(huì)失去可以在稅前抵扣的機(jī)會(huì)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布的廣泛性，也加大了發(fā)票收集管控的難度。商業(yè)地產(chǎn)投入項(xiàng)目的周期較長，大多數(shù)成本與收入周期背離，如固定資產(chǎn)等，容易導(dǎo)致“營改增”實(shí)施過程中銷項(xiàng)稅額與相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額匹配不上。有些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)所需勞務(wù)人員多，但流動(dòng)性也很大，沒有與資質(zhì)好的勞務(wù)公司合作，沒有取得勞務(wù)服務(wù)增值稅發(fā)票，也就不能在稅前抵扣，導(dǎo)致勞務(wù)成本也很高。沒有取得合法的材料增值稅發(fā)票、勞務(wù)增值稅發(fā)票，以及固定資產(chǎn)的購買或租賃發(fā)票等，都會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本不斷增加，最終影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在同地段地產(chǎn)項(xiàng)目中的銷售價(jià)格處于弱勢地位。

此外，“營改增”后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)大過于減稅的機(jī)會(huì)。由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值稅稅率11%比原營業(yè)稅5%高，而土地成本也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業(yè)的稅負(fù)；若土地成本無法作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，開發(fā)商會(huì)因?yàn)榻ㄔ斐杀尽惭b成本占的比重大，也會(huì)面臨稅負(fù)增大的風(fēng)險(xiǎn)；若開發(fā)商的毛利越大，增值部分大，稅收負(fù)擔(dān)越大；有些企業(yè)有可能出現(xiàn)未能及時(shí)確認(rèn)銷售收入，導(dǎo)致大量的留抵稅無法抵扣，這也是房地產(chǎn)行業(yè)要面臨的一大稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在土地成本上，按照《土地增值稅稅法》規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅（包括未超過扣除項(xiàng)目金額20%的部分）。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現(xiàn)納稅籌劃失敗的問題。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃的對(duì)策和建議

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)全面貫徹“有效稅收籌劃”這一理論，企業(yè)的其他非稅成本和隱性成本等指標(biāo)也要進(jìn)行納稅籌劃。對(duì)于如何解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃存在的問題提出了以下幾點(diǎn)對(duì)策。

第一，“營改增”的政策給企業(yè)帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員不僅要熟悉和掌握“營改增”政策及征管操作流程，也要根據(jù)“營改增”政策和自身涉及的具體“營改增”涉稅業(yè)務(wù)，做好稅收籌劃。“營改增”將成為企業(yè)發(fā)展壯大的契機(jī)，充分運(yùn)用增值稅可進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的特征，逐漸擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，加快其業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

第二，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員財(cái)務(wù)管理與管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用。“營改增”改革對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與具體會(huì)計(jì)處理的影響是非常明顯的。所以，要求財(cái)會(huì)人員要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理和管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用，多與內(nèi)部采購、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運(yùn)用具體措施達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營成本的目的。同時(shí)還必須提高企業(yè)全體人員的法律意識(shí)，不要被納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的突襲打得措手不及，應(yīng)當(dāng)隨時(shí)能應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)以及充分了解和掌握現(xiàn)有的法律知識(shí)，謹(jǐn)慎選擇稅收政策，盡可能的避免風(fēng)險(xiǎn)。還得提高財(cái)務(wù)人員的綜合能力，全面掌握各種相關(guān)的稅收信息，選擇科學(xué)恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃政策。

第三，企業(yè)應(yīng)選擇能夠提供合法增值稅專用發(fā)票的一般納稅人的供應(yīng)商，取得可抵扣的合法增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負(fù)。

第四，制定合理的銷售價(jià)格，增加銷售量有利于降低稅負(fù)。較低的價(jià)格，銷售數(shù)量的增加，有時(shí)會(huì)使?fàn)I業(yè)收入減少，但銷售利潤可能會(huì)增多。

第五，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，可以增加固定資產(chǎn)，提升了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力，提升增值稅專用發(fā)票管理水平，完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的未來的發(fā)展與壯大，同時(shí)財(cái)務(wù)人員要嚴(yán)格對(duì)增值稅發(fā)票的管理，以免管理不當(dāng)帶來損失，費(fèi)用要控制在一定的范圍內(nèi)。

第六，為了能讓商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)順利進(jìn)行“營改增”，充分從政府、經(jīng)濟(jì)、文化、企業(yè)形勢多方面進(jìn)行考慮，也要根據(jù)企業(yè)自身的情況，采取適應(yīng)企業(yè)的措施。

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作者簡介：溫莉（1979- ），女，漢族，廣東人，本科，講師，研究方向：納稅實(shí)務(wù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、管理會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)電算化