房地產(chǎn)稅的征收與稅基評估

傅樵

摘要：在目前百姓生活中，房價最近幾年被津津樂道。而房地產(chǎn)稅也開始被更多人談?wù)?，房產(chǎn)稅的實施是否起到一定的作用，現(xiàn)通過研讀各類文獻(xiàn)和財經(jīng)新聞，總結(jié)房地產(chǎn)稅的征收對我國的積極影響，對稅基的評估相關(guān)要素進(jìn)行系統(tǒng)分析，以期能對房地產(chǎn)稅的征收提供一定的理論指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅基評估；評估方法

中圖分類號：F293-3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2017）04-0102-02

一、房地產(chǎn)稅和其稅基概述

房產(chǎn)稅從社會會計學(xué)的角度來說是指以房子為征稅對象，按照房屋的計稅余值為計稅依據(jù)或者出租收入為依據(jù)，向房屋的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)保有稅。近幾年，各地區(qū)的房價不斷高漲，尤其是2016年一波巨大行情的增長，讓很多靠實體經(jīng)濟(jì)賺錢的人把資金都投入到了房子上。有人屬于剛需有人屬于投資，不斷造成貧富差距的增大，地方財政也相對緊張，在這樣的背景下，開征房產(chǎn)稅可以在一定程度上充實地方財政或者可以適當(dāng)縮小貧富差距。

房地產(chǎn)行業(yè)的課稅對象目前包含幾類，一種是按照房地產(chǎn)所占的土地進(jìn)行征稅，其次是土地上的建筑物，再次是對土地和建筑物進(jìn)行綜合征稅，最后是兩者都征稅但是進(jìn)行分別征稅。目前為了更加，公平公正，我國實施的是對兩者進(jìn)行分別得征稅，明確了計稅的依據(jù)。無論是稅基還是征稅都起到積極的推動作用，穩(wěn)定國家財政收入，推動房產(chǎn)稅的改革。總之，對于國家和社會的發(fā)展屬于好事和大事。

二、開證房地產(chǎn)稅的積極意義

（一）有利于縮小貧富差距

雖然我國目前在一些地區(qū)實施的試點房地產(chǎn)稅改革受到一定的爭議，比如上海和重慶地區(qū)，但是總體效果還是積極有利的。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的一線城市，由于房價的飛漲，讓很多中低產(chǎn)階級對于購房望塵莫及，出現(xiàn)工資上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房價上漲的速度。有錢人買房炒房越來越富裕，中小階級的老百姓拼其·生只夠首付，只會加大貧富差距。而房產(chǎn)稅的實施在一定程度上可以縮小這樣的差距。通過開征房產(chǎn)稅，逐步完善財產(chǎn)稅制，不僅可以起到一定的宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)國民收入分配，也可以適當(dāng)縮小差距。

（二）有利于充實地方財政

稅收是地方財政和中央財政的重要來源，在房地產(chǎn)市場如此火熱的今天，更多的老百姓希望可以在城市買房定居，征收房產(chǎn)稅無疑成為增加財政收入的經(jīng)濟(jì)來源之一，適當(dāng)?shù)膹浹a(bǔ)因其他稅制問題引起的地方財政收入不足的問題。中國的國情決定了我國目前有著比較獨特的土地問題，政府依賴土地資源，整體房地產(chǎn)市場的攀升逐漸增加了地方財政。有利于政府進(jìn)行公共設(shè)施的投入，進(jìn)行更大規(guī)模的投資，造福于一方百姓。

三、我國房地產(chǎn)稅的征收和稅基評估現(xiàn)狀

先從房地產(chǎn)稅的征收說起，目前我國暫未全面開放對該稅的征收，只是在一些發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行，但是目前出現(xiàn)了很多問題需要解決。按照我國房地產(chǎn)稅的暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)稅的稅基是以房屋賬面的原值扣除一定比例折舊后的價值為計稅依據(jù)的。但是按照目前尤其是整個2016年的房價上漲的迅猛態(tài)勢，以賬面原值計稅，不可能引起非常顯著的財政稅收，一定程度上也于房屋現(xiàn)在的市場價值脫節(jié)。從長期開看，不管是房屋賬面價值還是房屋市場交易價值，都應(yīng)該作為單一的計稅依據(jù)。應(yīng)該讓專業(yè)的人才通過科學(xué)的方法獲得的稅基評估價值才是其最合理的依據(jù)。

四、房地產(chǎn)稅稅基評估相關(guān)要素分析

（一）稅基的確定

根據(jù)現(xiàn)行方案，稅基的確定主要是指看納稅人的房產(chǎn)價值和面積，兩者都較大時，且做商用，應(yīng)多納稅；反之相對少納稅。當(dāng)然在實際操作過程中會具體情況具體分析。如果用房屋面積來定征稅稅率時，要考慮人口，即應(yīng)考慮人均居住面積。

（二）評估主體

目前，我國主要實行的對在財政部企業(yè)司監(jiān)督下的資產(chǎn)評估行業(yè)培養(yǎng)的資產(chǎn)評估管理師，實行自治管理。國家部門和協(xié)會雙重監(jiān)管下，讓資產(chǎn)管理師進(jìn)行評估，當(dāng)時即使是這樣的方式也有人認(rèn)為不太合理。但是單方面的評估只會增加不必要的麻煩，目前現(xiàn)存評估主體最后出來的評估結(jié)果相對公允，通過有序競爭來降低評估費用的同時也會帶來評估效率的提高。

（三）評估原則

1.快捷高效和低成本原則。房產(chǎn)稅稅基評估屬于耗費人力物力財力的工作，所以在整個工作過程中需要一定的資源支持，因此盡可能在科學(xué)精準(zhǔn)的情況下降低成本成為一個不變的規(guī)則。為了保證工作效率高，但是又可以壓縮成本，一般采用批量評估較好。

2.估價動態(tài)更新原則。眾所周知，房價隨著時間的不同會有很大的波動，以鄭州的房價為例，同樣的樓盤2016年上半年的房價和下半年的房價每平米可以相差5千到一萬不等。因此，房產(chǎn)的評估價值具有很強(qiáng)的時效性，當(dāng)然也是指一定時期內(nèi)，在房價較為穩(wěn)定階段時效性相對較弱。為保證估價的時效性和合理性，就應(yīng)定期對房產(chǎn)的價值進(jìn)行重估。在評估期限不長的情況下，重估時僅需考慮一些最新的房價、參數(shù)和因子的變動，估價方法也不需進(jìn)行大幅改動，在保證重估低成本的基礎(chǔ)上，可以保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

3.統(tǒng)一評估標(biāo)準(zhǔn)兼具差別評估。哲學(xué)上講具體情況具體分析，因此在已有的文獻(xiàn)中，比如彭昭鋒（2014）等學(xué)者在評估原則中談到因為不同的評估-主體、使用的方法和標(biāo)準(zhǔn)稍有不同，最后造成的評估價值也會有不同。從工作的公平角度出發(fā)，我國的房產(chǎn)稅稅基評估應(yīng)該采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。但是總有特殊情況的出現(xiàn)，及時做好特殊情況的應(yīng)對措施。根據(jù)具體的房屋情況設(shè)定相對差別化但又公平的評估方法。

（四）評估方法

1.市場法。市場法是房地產(chǎn)稅稅基評估的基本方法之一，也是目前使用最為廣泛的一種。市場法其實將近期交易情況進(jìn)行對比，通過對交易時間、交易情況、相類似的房地產(chǎn)因素等進(jìn)行對比修正和評估的方法。兩者遵守的原則主要是在公平資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行，因為是現(xiàn)時的對比，因此房屋評價具有真實的現(xiàn)時價值。目前用市場法進(jìn)行評估測算，主要是住宅類房地產(chǎn)。根據(jù)國家規(guī)定，這樣的房產(chǎn)評估需具備完善的房地產(chǎn)評估市場，對于房地產(chǎn)交易所產(chǎn)生的記錄進(jìn)行有效的、完備的記載，以及具有高度的信息化建設(shè)，不同部門之間能夠進(jìn)行有效的信息傳輸，保證信息的準(zhǔn)確性。

2.收益法。收益法目前只適用于出租性質(zhì)的房屋，這一塊也是一個巨大的市場。在目前的二手市場上用途非常廣泛，因此依托的是房產(chǎn)或者土地因為流轉(zhuǎn)或者使用了其相應(yīng)的權(quán)利而產(chǎn)生的收益。當(dāng)然會有一個問題，就是購置房屋時房東已繳納了房產(chǎn)稅，但是如果在房子出租時再次繳納，就會產(chǎn)生重復(fù)納稅的，該政策實施時稍有不便。所以用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)稅稅基評估的之前，應(yīng)當(dāng)將租金從營業(yè)稅中劃分開，僅僅進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收。

3.成本法。該方法依托的基礎(chǔ)是評估時，當(dāng)時的原材料價格和人工成本費等，所有的的費用全部加起來之后再減去房屋的折舊費，從而估算出房地產(chǎn)的價值，通過對這個估算的房地產(chǎn)的價值進(jìn)行征稅。重置成本主要考慮到物價的變化，今天的人工成本費和5年前的成本費有著質(zhì)的區(qū)別。所以，如果其所依據(jù)材料的變化較大，而在計算的時候出現(xiàn)信息不對稱，沿用之前的價格進(jìn)行計算，就會造成所計算的稅費不符合實際，有可能會出現(xiàn)稅基過低的情況，對財政收入肯定是不利的。

4.批量評估法。隨著應(yīng)用型的計算機(jī)技術(shù)和統(tǒng)計學(xué)的學(xué)科發(fā)展，也有利于稅基的評估。根據(jù)統(tǒng)計學(xué)和計量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的相關(guān)方法模型，通過回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計技術(shù)批量評估。當(dāng)然，整個過程中主要依據(jù)的是房產(chǎn)的綜合情況，需要對所測定房產(chǎn)的特征進(jìn)行有效把握，將其納入到所運行的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行財產(chǎn)評估，建立他們之間的關(guān)聯(lián)因素，再建立模型，最后就行模型的推斷。將出來的結(jié)果進(jìn)行對比分析，形成科學(xué)的結(jié)果。

五、對房地產(chǎn)稅基評估體系的建議

為了更加公平公正，應(yīng)該響應(yīng)依法治國的號召，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)。新興的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)要想更快更健全的健康發(fā)展，必須有法律法規(guī)的約束，對相關(guān)條款進(jìn)行細(xì)化，對房產(chǎn)稅稅基評估工作給予一定的法律支持，制度建設(shè)和運行保障。明確責(zé)任劃分，一旦出現(xiàn)情況要有相應(yīng)的應(yīng)對措施。

目前我國的評估方法都有較為適用的范圍領(lǐng)域，但是房地產(chǎn)稅稅基存在多樣的方式，并非現(xiàn)存的方式就適合已有的房地產(chǎn)形式。目前依然存在模棱兩可的評估方式，優(yōu)化相關(guān)的方法，確定最合適科學(xué)的評估方法是重中之重。評估主體要根據(jù)房地產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行最合適的評估方法的選擇。盡快出臺全國適用統(tǒng)一的規(guī)劃評估系統(tǒng)，設(shè)定一個可變值的范圍進(jìn)行約束，體現(xiàn)出其合理、公平的特點。

從國際角度而言，房產(chǎn)稅的征收和評估其實都已相對成熟，尤其在美國和澳大利亞。我國雖然起步較晚，但可結(jié)合中國的具體實際國情，借鑒國際上先進(jìn)的稅收經(jīng)驗，設(shè)計出符合中國特色的房產(chǎn)稅的征收方式和稅基評估模式，讓房地產(chǎn)稅收政策和方法得到更多人民的支持。房地產(chǎn)稅基評估是進(jìn)行房地產(chǎn)征稅的基礎(chǔ)，國家和政府要對此予以重視和研究，讓房產(chǎn)稅更早的予以實現(xiàn)。