銀監(jiān)會(huì)加碼樓市調(diào)控！今后，靠抵押房產(chǎn)從銀行借錢難了！

5月8日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了一個(gè)重要制度《商業(yè)銀行押品管理指引》，明確將押品管理納入全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。這意味著，想要靠抵押房產(chǎn)從銀行獲取貸款不再容易。

《指引》明確，商業(yè)銀行使用押品緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)以全面評(píng)估債務(wù)人的償債能力為前提。商業(yè)銀行應(yīng)至少將押品分為金融質(zhì)押品、房地產(chǎn)、應(yīng)收賬款和其他押品等類別，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)分。同時(shí)，應(yīng)結(jié)合本行業(yè)務(wù)實(shí)踐和風(fēng)控水平，確定可接受的押品目錄，且至少每年更新一次。對(duì)于不同押品的價(jià)值波動(dòng)特性，銀行每年應(yīng)至少重估一次；確定各類押品的抵質(zhì)押率上限；加強(qiáng)押品集中度管理，防范因單一押品或單一種類押品占比過高產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)等。

銀監(jiān)會(huì)為什么要加強(qiáng)對(duì)押品的風(fēng)險(xiǎn)管理？

為了堵上舊的抵質(zhì)押貸款制度漏洞。

抵質(zhì)押是銀行緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。在抵質(zhì)押方式中，一旦借款人不能按約還貸，銀行可以憑借抵質(zhì)押物優(yōu)先受償。各種抵押物中，房地產(chǎn)以其增值、保值優(yōu)勢(shì)更是受到銀行的青睞。

目前，銀行貸款中60%左右是抵質(zhì)押貸款，包括房地產(chǎn)、金融資產(chǎn)、應(yīng)收賬款和其他押品等類別，其中房地產(chǎn)抵押貸款占50%左右。

與此同時(shí)，銀行對(duì)押品缺乏充分考察、評(píng)估價(jià)值不準(zhǔn)確、抵押合同簽訂不規(guī)范、押品貸款后監(jiān)控不到位等情況也屢屢發(fā)生，導(dǎo)致押品的風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力下降，出現(xiàn)估值低于預(yù)期、抵押物存法律爭(zhēng)議以及變現(xiàn)難度大等問題。

如，曾有企業(yè)以其擁有的5.5萬平米工業(yè)用地作抵押，從銀行成功獲得貸款。但幾年以后，該企業(yè)破產(chǎn)清算。由于抵押土地性質(zhì)為租賃土地使用，被當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局依法收回，而銀行也喪失了土地抵押權(quán)。

因此，加強(qiáng)押品風(fēng)險(xiǎn)管理，能防范這一風(fēng)險(xiǎn)。

除此之外，對(duì)抵押貸款的風(fēng)控趨嚴(yán)，也將助力樓市調(diào)控。

一般情況下，企業(yè)和個(gè)人很難從銀行獲得貸款，除非用合法合規(guī)的房地產(chǎn)作抵押。銀行的這一偏愛，使得大量的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，以房產(chǎn)作抵押獲取資金杠桿，接著開發(fā)新項(xiàng)目。這種循環(huán)之下，樓市杠桿層層疊加，中國(guó)房地產(chǎn)的金融屬性被進(jìn)一步強(qiáng)化，房?jī)r(jià)越來越高，樓市泡沫和風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。

從這一角度來看，放棄以抵押擔(dān)保為主的風(fēng)控評(píng)估模式，轉(zhuǎn)向“以全面評(píng)估債務(wù)人償債能力為前提”的現(xiàn)金流上，能有效地限制樓市杠桿，避免了銀行資金大量流入樓市。這對(duì)于當(dāng)前的擠泡沫和防風(fēng)險(xiǎn)，也可謂意義重大。

以下是政策原文：

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)

商業(yè)銀行押品管理指引的通知

銀監(jiān)發(fā)〔2017〕16號(hào)

各銀監(jiān)局，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行，郵儲(chǔ)銀行，外資銀行，金融資產(chǎn)管理公司，其他會(huì)管金融機(jī)構(gòu)：

現(xiàn)將商業(yè)銀行押品管理指引印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

2017年4月26日

（此件發(fā)至銀監(jiān)分局與地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)）

商業(yè)銀行押品管理指引

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范商業(yè)銀行押品管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等法律法規(guī)，制定本指引。

第二條 中華人民共和國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的商業(yè)銀行適用本指引。

第三條 本指引所稱押品是指?jìng)鶆?wù)人或第三方為擔(dān)保商業(yè)銀行相關(guān)債權(quán)實(shí)現(xiàn)，抵押或質(zhì)押給商業(yè)銀行，用于緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利。

第四條 商業(yè)銀行應(yīng)將押品管理納入全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系，完善與押品管理相關(guān)的治理架構(gòu)、管理制度、業(yè)務(wù)流程、信息系統(tǒng)等。

第五條 商業(yè)銀行押品管理應(yīng)遵循以下原則：

（一）合法性原則。押品管理應(yīng)符合法律法規(guī)規(guī)定。

（二）有效性原則。抵質(zhì)押擔(dān)保手續(xù)完備，押品估值合理并易于處置變現(xiàn)，具有較好的債權(quán)保障作用。

（三）審慎性原則。充分考慮押品本身可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，審慎制定押品管理政策，動(dòng)態(tài)評(píng)估押品價(jià)值及風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用。

（四）從屬性原則。商業(yè)銀行使用押品緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)以全面評(píng)估債務(wù)人的償債能力為前提。

第六條 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行押品管理進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)不能滿足本指引要求的商業(yè)銀行，視情況采取相應(yīng)的監(jiān)管措施。

第二章 管理體系

第七條 商業(yè)銀行應(yīng)健全押品管理的治理架構(gòu)，明確董事會(huì)、高級(jí)管理層、相關(guān)部門和崗位人員的押品管理職責(zé)。

第八條 董事會(huì)應(yīng)督促高級(jí)管理層在全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系框架下構(gòu)建押品管理體系，切實(shí)履行押品管理職責(zé)。

第九條 高級(jí)管理層應(yīng)規(guī)范押品管理制度流程，落實(shí)各項(xiàng)押品管理措施，確保押品管理體系與業(yè)務(wù)發(fā)展、風(fēng)險(xiǎn)管理水平相適應(yīng)。

第十條 商業(yè)銀行應(yīng)明確前、中、后臺(tái)各業(yè)務(wù)部門的押品管理職責(zé)，內(nèi)審部門應(yīng)將押品管理納入內(nèi)部審計(jì)范疇定期進(jìn)行審計(jì)。

商業(yè)銀行應(yīng)確定押品管理牽頭部門，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)押品管理，包括制定押品管理制度、推動(dòng)信息化建設(shè)、開展風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。

第十一條 商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)需要，設(shè)置押品價(jià)值評(píng)估、抵質(zhì)押登記、保管等相關(guān)業(yè)務(wù)崗位，明確崗位職責(zé)，配備充足人員，確保相關(guān)人員具備必要的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。同時(shí)，應(yīng)采取建立回避制度、流程化管理等措施防范操作風(fēng)險(xiǎn)。

第十二條 商業(yè)銀行應(yīng)健全押品管理制度和流程，明確可接受的押品類型、目錄、抵質(zhì)押率、估值方法及頻率、擔(dān)保設(shè)立及變更、存續(xù)期管理、返還和處置等相關(guān)要求。

第十三條 商業(yè)銀行應(yīng)建立押品管理信息系統(tǒng)，持續(xù)收集押品類型、押品估值、抵質(zhì)押率等相關(guān)信息，支持對(duì)押品及相關(guān)擔(dān)保業(yè)務(wù)開展統(tǒng)計(jì)分析，動(dòng)態(tài)監(jiān)控押品債權(quán)保障作用和風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力，將業(yè)務(wù)管控規(guī)則嵌入信息系統(tǒng)，加強(qiáng)系統(tǒng)制約，防范抵質(zhì)押業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第十四條 商業(yè)銀行應(yīng)真實(shí)、完整保存押品管理過程中產(chǎn)生的各類文檔，包括押品調(diào)查文檔、估值文檔、存續(xù)期管理記錄等相關(guān)資料，并易于檢索和查詢。

第三章 風(fēng)險(xiǎn)管理

第十五條 商業(yè)銀行接受的押品應(yīng)符合以下基本條件：

（一）押品真實(shí)存在；

（二）押品權(quán)屬關(guān)系清晰，抵押（出質(zhì)）人對(duì)押品具有處分權(quán)；

（三）押品符合法律法規(guī)規(guī)定或國(guó)家政策要求；

（四）押品具有良好的變現(xiàn)能力。

第十六條 商業(yè)銀行應(yīng)至少將押品分為金融質(zhì)押品、房地產(chǎn)、應(yīng)收賬款和其他押品等類別，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)分。同時(shí)，應(yīng)結(jié)合本行業(yè)務(wù)實(shí)踐和風(fēng)控水平，確定可接受的押品目錄，且至少每年更新一次。

第十七條 商業(yè)銀行應(yīng)遵循客觀、審慎原則，依據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則及相關(guān)規(guī)程、規(guī)范，明確各類押品的估值方法，并保持連續(xù)性。原則上，對(duì)于有活躍交易市場(chǎng)、有明確交易價(jià)格的押品，應(yīng)參考市場(chǎng)價(jià)格確定押品價(jià)值。采用其他方法估值時(shí)，評(píng)估價(jià)值不能超過當(dāng)前合理市場(chǎng)價(jià)格。

第十八條 商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)不同押品的價(jià)值波動(dòng)特性，合理確定價(jià)值重估頻率，每年應(yīng)至少重估一次。價(jià)格波動(dòng)較大的押品應(yīng)適當(dāng)提高重估頻率，有活躍交易市場(chǎng)的金融質(zhì)押品應(yīng)進(jìn)行盯市估值。

第十九條 商業(yè)銀行應(yīng)明確押品估值（包括重估）的責(zé)任主體以及估值流程，包括發(fā)起、評(píng)估、確認(rèn)等相關(guān)環(huán)節(jié)。對(duì)于外部估值情形，其評(píng)估結(jié)果應(yīng)由內(nèi)部審核確認(rèn)。

第二十條 商業(yè)銀行應(yīng)審慎確定各類押品的抵質(zhì)押率上限，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期、風(fēng)險(xiǎn)狀況和市場(chǎng)環(huán)境及時(shí)調(diào)整。

抵質(zhì)押率指押品擔(dān)保本金余額與押品估值的比率：抵質(zhì)押率=押品擔(dān)保本金余額押品估值100%。

第二十一條 商業(yè)銀行應(yīng)建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制，跟蹤押品相關(guān)政策及行業(yè)、地區(qū)環(huán)境變化，分析其對(duì)押品價(jià)值的影響，及時(shí)發(fā)布預(yù)警信息，必要時(shí)采取相應(yīng)措施。

第二十二條 商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)押品集中度管理，采取必要措施，防范因單一押品或單一種類押品占比過高產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

第二十三條 商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)押品重要程度和風(fēng)險(xiǎn)狀況，定期對(duì)押品開展壓力測(cè)試，原則上每年至少進(jìn)行一次，并根據(jù)測(cè)試結(jié)果采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

第四章 押品調(diào)查與評(píng)估

第二十四條 商業(yè)銀行各類表內(nèi)外業(yè)務(wù)采用抵質(zhì)押擔(dān)保的，應(yīng)對(duì)押品情況進(jìn)行調(diào)查與評(píng)估，主要包括受理、調(diào)查、估值、審批等環(huán)節(jié)。

第二十五條 商業(yè)銀行應(yīng)明確抵押（出質(zhì)）人需提供的材料范圍，及時(shí)、全面收集押品相關(guān)信息和材料。

第二十六條 商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)抵押（出質(zhì)）人以及押品情況進(jìn)行調(diào)查并形成書面意見，內(nèi)容包括但不限于押品權(quán)屬及抵質(zhì)押行為的合法性、押品及其權(quán)屬證書的真實(shí)性、押品變現(xiàn)能力、押品與債務(wù)人風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)性，以及抵押（出質(zhì)）人的擔(dān)保意愿、與債務(wù)人的關(guān)聯(lián)關(guān)系等。

第二十七條 押品調(diào)查方式包括現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和非現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，原則上以現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查為主，非現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查為輔。

第二十八條 商業(yè)銀行應(yīng)按照既定的方法、頻率、流程對(duì)押品進(jìn)行估值，并將評(píng)估價(jià)值和變現(xiàn)能力作為業(yè)務(wù)審批的參考因素。

第二十九條 下列情形下，押品應(yīng)由外部評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值：

（一）法律法規(guī)及政策規(guī)定、人民法院、仲裁機(jī)關(guān)等要求必須由外部評(píng)估機(jī)構(gòu)估值的押品；

（二）監(jiān)管部門要求由外部評(píng)估機(jī)構(gòu)估值的押品；

（三）估值技術(shù)性要求較高的押品；

（四）其他確需外部評(píng)估機(jī)構(gòu)估值的押品。

第三十條 商業(yè)銀行應(yīng)明確外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入條件，選擇符合法定要求、取得相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，實(shí)行名單制管理，定期開展后評(píng)價(jià)，動(dòng)態(tài)調(diào)整合作名單。原則上不接受名單以外的外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的估值結(jié)果，確需名單以外的外部評(píng)估機(jī)構(gòu)估值的，應(yīng)審慎控制適用范圍。

第三十一條 商業(yè)銀行應(yīng)參考押品調(diào)查意見和估值結(jié)果，對(duì)抵質(zhì)押業(yè)務(wù)進(jìn)行審批。

第五章 抵質(zhì)押設(shè)立與存續(xù)期管理

第三十二條 商業(yè)銀行辦理抵質(zhì)押擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)簽訂合法、有效的書面主合同及抵質(zhì)押從合同，押品存續(xù)期限原則上不短于主債權(quán)期限。主從合同合一的，應(yīng)在合同中明確抵質(zhì)押擔(dān)保事項(xiàng)。

第三十三條 對(duì)于法律法規(guī)規(guī)定抵質(zhì)押權(quán)經(jīng)登記生效或未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人的押品，應(yīng)按登記部門要求辦理抵質(zhì)押登記，取得他項(xiàng)權(quán)利證書或其他抵質(zhì)押登記證明，確保抵質(zhì)押登記真實(shí)有效。

第三十四條 對(duì)于法律規(guī)定以移交占有為質(zhì)權(quán)生效要件的押品和應(yīng)移交商業(yè)銀行保管的權(quán)屬證書，商業(yè)銀行應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移占有的交付或止付手續(xù)，并采取必要措施，確保押品真實(shí)有效。

第三十五條 押品由第三方監(jiān)管的，商業(yè)銀行應(yīng)明確押品第三方監(jiān)管的準(zhǔn)入條件，對(duì)合作的監(jiān)管方實(shí)行名單制管理，加強(qiáng)日常監(jiān)控，全面評(píng)價(jià)其管理能力和資信狀況。對(duì)于需要移交第三方保管的押品，商業(yè)銀行應(yīng)與抵押（出質(zhì)）人、監(jiān)管方簽訂監(jiān)管合同或協(xié)議，明確監(jiān)管方的監(jiān)管責(zé)任和違約賠償責(zé)任。監(jiān)管方應(yīng)將押品與其他資產(chǎn)相分離，不得重復(fù)出具倉儲(chǔ)單據(jù)或類似證明。

第三十六條 商業(yè)銀行應(yīng)明確押品及其權(quán)屬證書的保管方式和操作要求，妥善保管抵押（出質(zhì)）人依法移交的押品或權(quán)屬證書。

第三十七條 商業(yè)銀行應(yīng)按規(guī)定頻率對(duì)押品進(jìn)行價(jià)值重估。出現(xiàn)下列情形之一的，即使未到重估時(shí)點(diǎn)，也應(yīng)重新估值：

（一）押品市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生較大波動(dòng)；

（二）發(fā)生合同約定的違約事件；

（三）押品擔(dān)保的債權(quán)形成不良；

（四）其他需要重估的情形。

第三十八條 發(fā)生可能影響抵質(zhì)押權(quán)實(shí)現(xiàn)或出現(xiàn)其他需要補(bǔ)充變更押品的情形時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)采取補(bǔ)充擔(dān)保等相關(guān)措施防范風(fēng)險(xiǎn)。

第三十九條 抵質(zhì)押合同明確約定警戒線或平倉線的押品，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)押品價(jià)格監(jiān)控，觸及警戒線時(shí)要及時(shí)采取防控措施，觸及強(qiáng)制平倉條件時(shí)應(yīng)按合同約定平倉。

第四十條 商業(yè)銀行在對(duì)押品相關(guān)主合同辦理展期、重組、擔(dān)保方案變更等業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)確保抵質(zhì)押擔(dān)保的連續(xù)性和有效性，防止債權(quán)懸空。

第四十一條 商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)押品管理情況進(jìn)行定期或不定期檢查，重點(diǎn)檢查押品保管情況以及權(quán)屬變更情況，排查風(fēng)險(xiǎn)隱患，評(píng)估相關(guān)影響，并以書面形式在相關(guān)報(bào)告中反映。原則上不低于每年一次。

第六章 押品返還與處置

第四十二條 出現(xiàn)下列情形之一的，商業(yè)銀行應(yīng)辦理抵質(zhì)押注銷登記手續(xù)，返還押品或權(quán)屬證書：

（一）抵質(zhì)押擔(dān)保合同履行完畢，押品所擔(dān)保的債務(wù)已經(jīng)全部清償；

（二）人民法院解除抵質(zhì)押擔(dān)保裁判生效；

（三）其他法定或約定情形。

第四十三條 商業(yè)銀行向受讓方轉(zhuǎn)讓抵質(zhì)押擔(dān)保債權(quán)的，應(yīng)協(xié)助受讓方辦理擔(dān)保變更手續(xù)。

第四十四條 債務(wù)人未能按期清償押品擔(dān)保的債務(wù)或發(fā)生其他風(fēng)險(xiǎn)狀況的，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)合同約定，按照損失最小化原則，合理選擇行使抵質(zhì)押權(quán)的時(shí)機(jī)和方式，通過變賣、拍賣、折價(jià)等合法方式及時(shí)行使抵質(zhì)押權(quán)，或通過其他方式保障合同約定的權(quán)利。

第四十五條 處置押品回收的價(jià)款超過合同約定主債權(quán)金額、利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的相關(guān)費(fèi)用的，商業(yè)銀行應(yīng)依法將超過部分退還抵押（出質(zhì)）人；價(jià)款低于合同約定主債權(quán)本息及相關(guān)費(fèi)用的，不足部分依法由債務(wù)人清償。

第七章 附 則

第四十六條 本指引由中國(guó)銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第四十七條 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的其他銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)參照本指引執(zhí)行。

第四十八條 本指引自印發(fā)之日起施行。