三四線城市的房子是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)？現(xiàn)在還值得買(mǎi)么

關(guān)于房產(chǎn)的話題，永遠(yuǎn)都伴隨著爭(zhēng)議。一季度，三線城市取代一、二城市，成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主力軍。之前被認(rèn)為供給遠(yuǎn)超需求的三、四線房產(chǎn)，似乎在“去庫(kù)存”、“大城市需求溢出”等種種因素刺激下，甚至超過(guò)一、二線房產(chǎn)。

年初兩月，三四線城市地產(chǎn)銷售火爆，部分三四線城市人口流出略放緩，其人均GDP接近10年前的一二線水平，共同引發(fā)市場(chǎng)猜想：三四線能否復(fù)制一二線的城市化經(jīng)驗(yàn)，從而形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)？

三四線城市要破解三個(gè)難題

在我們看來(lái)，短期數(shù)據(jù)的改善并不意味著長(zhǎng)期趨勢(shì)的形成，三四線城市化至少面臨以下三方面的挑戰(zhàn)。

1人口能否集聚？

人口是決定中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵因素，因而三四線城市化的首要條件是人口的集聚。然而，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，人口向大中城市群集中才是普遍規(guī)律。

美國(guó)：人口持續(xù)向大都市區(qū)集聚

首先我們考察美國(guó)的人口集聚規(guī)律。美國(guó)的數(shù)據(jù)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，因而最具有代表性。人口普查數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去100年，美國(guó)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的城市化進(jìn)程，人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚，城鎮(zhèn)人口占比從1900年的39.6%一路上升至2010年的80.7%。雖然二戰(zhàn)以后，美國(guó)第一大人口城市人口占總?cè)丝诒戎匦》芈?，但超過(guò)100萬(wàn)的城市群人口占比則持續(xù)上升。人口持續(xù)向城市，尤其是大城市集聚的趨勢(shì)十分明顯。

在此期間，美國(guó)不同規(guī)模城市人口的占比也發(fā)生了相對(duì)變化。1950年代以來(lái)，5萬(wàn)-25萬(wàn)人的都會(huì)區(qū)人口比重基本保持在10%左右；25萬(wàn)-100萬(wàn)人的都會(huì)區(qū)人口比重從15%小幅上升至20%；而100萬(wàn)以上人口的都會(huì)區(qū)人口比重則從26%激增至56%。即小城市人口占比幾無(wú)變化，而大城市人口占比不斷上升，人口向大都市區(qū)集聚態(tài)勢(shì)顯著。

日本：人口持續(xù)向三大都市圈集聚

美國(guó)人口集聚一定程度上與移民帶來(lái)的新增人口有關(guān)。如果人口增速放緩，人口是否還繼續(xù)向大城市集聚？日本是這方面的典型案例。考察日本的城市化進(jìn)程，人口同樣向都市圈集聚，日本市部人口占比從1898年的12%一路飆升，到2015年時(shí)已達(dá)86%。而日本人口集中地區(qū)人口比重從1960年的43%上升至2010年的67%。

二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了兩次結(jié)構(gòu)性變化。一是1973年前后經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中高速增長(zhǎng)。1973年之前，日本東京圈、大阪圈、名古屋圈等三大都市圈人口保持大規(guī)模凈遷入狀態(tài)，占比也紛紛上升。而1973年之后，三大都市圈人口遷入速度放緩，大阪圈、名古屋圈人口占比由升轉(zhuǎn)平。二是2010年前后人口見(jiàn)頂，大阪圈、名古屋圈人口基本呈現(xiàn)遷入遷出平衡狀態(tài)，僅東京圈人口仍保持凈遷入狀態(tài)。因而總結(jié)來(lái)看，日本城市化進(jìn)程中，人口持續(xù)向大都市圈集聚，從向“三極”集中轉(zhuǎn)為向“一極”集中。

中國(guó)人口向一二線集聚趨勢(shì)未改

人為的管制人口流動(dòng)、控制大城市的土地供給，固然降低了特大城市的人口增速，但卻無(wú)法改變?nèi)丝诶^續(xù)向大城市集聚、三四線人口持續(xù)流出的局面。

我們根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)測(cè)算了我國(guó)分省各地區(qū)的人口凈遷入率（凈遷入人口/人口總數(shù)）。我們發(fā)現(xiàn)，人口流動(dòng)的方向主要是由中西部向東部遷移，特別地，人口向大城市集聚的特征尤為明顯。北京和上海兩個(gè)一線城市的人口遷移率高居前列，天津作為熱點(diǎn)二線城市緊隨其后。在一線城市和二線城市較多的廣東、浙江和江蘇等省份，人口遷移率普遍較高。

東北地區(qū)是最近幾年人口凈流出省份的典型代表。2010年以來(lái)，東北三省人口持續(xù)流出，導(dǎo)致當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增速大幅下滑，房地產(chǎn)銷售量、價(jià)均持續(xù)低迷。過(guò)去兩年全國(guó)房?jī)r(jià)普漲，但東北三省省會(huì)城市房?jī)r(jià)整體橫盤(pán)。

2產(chǎn)業(yè)能否支撐？

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：城市經(jīng)濟(jì)比重≈人口比重

現(xiàn)象：大城市GDP占比≈人口占比。人口集聚本質(zhì)上是產(chǎn)業(yè)的集聚。對(duì)比全世界的大城市所擁有的人口和它們的GDP，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象，除了倫敦以外，這些城市在國(guó)內(nèi)占有的GDP比重和人口比重非常接近。

規(guī)律：城市經(jīng)濟(jì)-人口份額比趨近于1。這一規(guī)律是否不僅適用于大城市？從長(zhǎng)期看，決定一個(gè)城市人口集聚規(guī)模的關(guān)鍵是城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模及該城市與本國(guó)其他地區(qū)的人均收入差距。這種區(qū)域收入差距可簡(jiǎn)單的用區(qū)域經(jīng)濟(jì)份額與區(qū)域人口份額的比值來(lái)表示。當(dāng)城市發(fā)展比較穩(wěn)定時(shí)，其經(jīng)濟(jì)份額與人口份額的比值應(yīng)保持在1附近。2012年OECD測(cè)算了248個(gè)城市功能區(qū)的經(jīng)濟(jì)-人口比值，其中位數(shù)為1.01，均值為1.07，這一規(guī)律得到了驗(yàn)證。這說(shuō)明了一個(gè)非常簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象：如果承認(rèn)每個(gè)人都是理性的個(gè)體，那么他一定會(huì)選擇一個(gè)最能適合發(fā)展、最能賺錢(qián)、最適合找工作的地方。

當(dāng)前中國(guó)不同層級(jí)城市的產(chǎn)業(yè)狀況如是怎樣的？我們可以從不同線級(jí)城市經(jīng)濟(jì)-人口份額比、上市公司數(shù)量及規(guī)模、居民收入及納稅情況等多個(gè)角度進(jìn)行考察。

經(jīng)濟(jì)-人口份額比：一二線高企，三四線平衡

一二三四線城市在人口、面積等方面存在巨大差異，因而單純比較其GDP意義有限。我們借鑒OECD的研究方法，比較各城市的經(jīng)濟(jì)-人口份額比（GDP占全國(guó)比重/常住人口占全國(guó)比重），該比值刻畫(huà)的是在該城市中，單位人口創(chuàng)造的GDP在全國(guó)的相對(duì)水平，該比值越高，意味著城市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)越明顯，對(duì)人才的吸引力越強(qiáng)。

4個(gè)一線城市的經(jīng)濟(jì)-人口份額比均在2.0以上，大部分二線城市的經(jīng)濟(jì)-人口份額比也都在1.0以上，意味著當(dāng)前一二線城市對(duì)人才的吸引力保持強(qiáng)勢(shì)，未來(lái)仍有望保持人口凈遷入狀態(tài)。而反觀三四線城市，其經(jīng)濟(jì)-人口份額比則徘徊在1.0左右，未來(lái)人口遷入遷出或保持平衡。

優(yōu)質(zhì)企業(yè)：三四線占比微乎其微

500強(qiáng)企業(yè)：三四線占比僅10%。從世界500強(qiáng)的企業(yè)分布來(lái)看，在中國(guó)大陸的98家企業(yè)中，總部在一線城市的企業(yè)為75家，占據(jù)了絕大部分，熱點(diǎn)二線城市和非熱點(diǎn)二線城市共有企業(yè)14家，三四線城市僅有9家企業(yè)，不足總數(shù)量的1/10，可見(jiàn)優(yōu)秀企業(yè)資源在大城市集中的特征尤為明顯。