國外住房租賃立法及其對我國的啟示

梁宇宇

摘 要 住房租賃市場是房地產(chǎn)市場重要的組成部分，其規(guī)范發(fā)展有助于完善住房供應(yīng)體系，有助于健全住房保障制度，有助于解決不同群體的住房需求，是關(guān)系社會穩(wěn)定和諧、人民安居樂業(yè)的民生問題。2016年12月21日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議，研究探討了與百姓利益相關(guān)的六大問題，其中特別強(qiáng)調(diào)“規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程?！蹦壳?，我國住房租賃市場缺乏剛性法律制度，市場亂象亟待立法終結(jié)。我國住房租賃市場立法需遵循市場規(guī)律，更要符合我國國情，以問題為導(dǎo)向，以人民利益為導(dǎo)向。

關(guān)鍵詞 房屋租賃 租賃立法 住房保障

一、我國住房租賃市場現(xiàn)狀

長久以來，我國住房租賃市場活躍，大城市外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等人群，主要靠租房解決居住問題，但是我國的租房市場不規(guī)范，“黑二房東”、“黑中介”大量存在、群租、“霸王條款”、無理漲價(jià)、房租欺詐、不退還押金、住房租賃期限短、房東隨意違約驅(qū)趕承租人、拒絕維修等行為，嚴(yán)重?cái)_亂了市場秩序，承租人權(quán)益經(jīng)常受到侵犯，得不到保障。

（一）租金高、穩(wěn)居難

長期以來，一線城市房屋租售比一直居高不下，租金不如賣房的收益，房主更愿意將房屋賣掉，獲取更高的收益，導(dǎo)致用于出租的房屋數(shù)量減少，進(jìn)而推高了房屋租金，房屋租賃欺詐、隨意驅(qū)趕租客、群租等租賃市場亂象也層出不窮。每年畢業(yè)季，更是一房難求。很多年輕人被迫離開大城市，就是無法繼續(xù)忍受租房之苦，房租說漲就漲，房東說趕人就趕人。據(jù)租房網(wǎng)站“107間”發(fā)布的《2016·107間北京租房報(bào)告》顯示：北京租房客中，平均每11個月?lián)Q一次房，大部分在8到14個月之間，“穩(wěn)居”已成為很多租客的奢望。租客對于房東和中介的滿意度普遍很低。發(fā)生糾紛后，超過七成的租客不了了之，因?yàn)闊o法維護(hù)自身的合法權(quán)益，只能選擇忍受。約兩成的租客私下維權(quán)但最終無果，只有約6%的租客會選擇報(bào)警或訴諸法律。

（二）房屋租賃欺詐時(shí)有發(fā)生

據(jù)58同城發(fā)布的“2016年度中國生活服務(wù)領(lǐng)域互聯(lián)網(wǎng)黑產(chǎn)報(bào)告”顯示，房屋租賃欺詐是互聯(lián)網(wǎng)黑產(chǎn)（黑色產(chǎn)業(yè)）活躍的領(lǐng)域之一，人均被騙金額為2560元，而9成租房受騙者為80后與90后。報(bào)告顯示，在地域分布方面，房產(chǎn)黑產(chǎn)舉報(bào)覆蓋全國244個縣級以上城市。其中，外來人員較多、租房需求較為旺盛的大中型城市，房產(chǎn)類黑產(chǎn)的活動較為活躍，如北京、深圳、上海、成都、杭州、合肥等。另外，房屋租賃尚無嚴(yán)格手續(xù)與相關(guān)流程，這也吸引了更多互聯(lián)網(wǎng)黑產(chǎn)從業(yè)者“從中牟利”。通過對用戶舉報(bào)數(shù)據(jù)的梳理分析，報(bào)告指出，房屋租賃類欺詐的主要手段為編造虛假房源（通過造假的房產(chǎn)證與身份證博取租房者信任），隨后以不在本地、身體不便、家庭對出租房屋有爭議等為由，要求事主先交定金、房租，從而騙取非法利益。

（三）租客租房時(shí)間延長

我國住房租賃市場存在諸多亂象的同時(shí)，租客的租房時(shí)間卻在延長。過去四年中，以北京、上海為代表的一線城市，首次購房人群的年齡從30歲推遲到34歲，大城市中的年輕人會有越來越長的時(shí)間停留在租房市場。此外，租賃人口的規(guī)模也在逐年增加。鏈家研究院在《租賃崛起：迎接3億人的品質(zhì)租賃生活》的報(bào)告中指出，隨著城鎮(zhèn)化的加深，產(chǎn)業(yè)升級帶來的制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)了流動人口增加，同時(shí)以家庭為單位的流動趨勢以及流動穩(wěn)定性都在增強(qiáng)。2015年全國有接近1.6億的人選擇租房居住，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到1.9億，2030年將有2.7億。

二、我國住房租賃市場立法亟待解決的問題

（一）明確房屋租賃雙方權(quán)利義務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系

明確房屋租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，才能從根本上解決租客不被隨便驅(qū)逐，房租不隨便漲價(jià)，租戶享有就地就醫(yī)就學(xué)的福利，這三件小事是目前我國租賃市場迫切需要解決的核心問題。目前，現(xiàn)有的房屋租賃相關(guān)法律法規(guī)對房屋租賃當(dāng)事人（出租人、承租人、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員）權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定過于原則，應(yīng)當(dāng)具體明確的業(yè)主基本權(quán)利義務(wù)有：收取租金的權(quán)利、監(jiān)督房屋使用情況的權(quán)利、主張損害賠償?shù)臋?quán)利；依照合同約定的義務(wù)交付房屋、保持房屋適于使用、收益狀態(tài)、無正當(dāng)理由不得隨意違約驅(qū)趕承租人等義務(wù)。明確承租人的權(quán)利義務(wù)有：獲取房屋權(quán)屬信息的權(quán)利、對所租房屋的獨(dú)占權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)及購買權(quán)、承租人地位的承繼權(quán)；按照約定期限支付租金、按照約定用途使用房屋的義務(wù)等。

明確租賃合同登記備案，推動網(wǎng)簽。要求租賃合同進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案，其意義在于：一是起到保護(hù)的作用；二是起到證明的效力。有利于建立房屋租賃市場數(shù)據(jù)庫，監(jiān)管部門能夠及時(shí)了解行業(yè)發(fā)展概況。備案后的合同，租賃雙方權(quán)利義務(wù)更能得到法律的認(rèn)可與保障。在租賃合同網(wǎng)簽基礎(chǔ)上，進(jìn)一步與工商總局、公安部門建立出租人、承租人信息查詢和征信聯(lián)動機(jī)制，有利于公安部門進(jìn)行人口管理，對租賃房屋中吸毒、傳銷、賣淫、賭博、制假造假等藏污納垢行為進(jìn)行實(shí)時(shí)有效監(jiān)管，凈化市場環(huán)境。房屋租賃合同的備案，也有利于住房租賃企業(yè)規(guī)?；l(fā)展，合同備案登記能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)對資本市場、股票市場、私募基金、銀行等透明化，這對行業(yè)融資，解決資金難問題具有關(guān)鍵作用，同時(shí)監(jiān)督企業(yè)誠實(shí)經(jīng)營，防止企業(yè)虛報(bào)營業(yè)規(guī)模、盈利情況。

（二）界定行業(yè)關(guān)鍵詞，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

住房租賃市場行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)包括：一是租賃合同標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化，不一定是格式化的合同，可以是要式合同，法律可以規(guī)定合同的基本條款，不同地區(qū)可以根據(jù)本地區(qū)具體情況和需求，出臺不同樣式合同，可以添加具體條款，全國可以不是統(tǒng)一樣式。在合同標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化基礎(chǔ)上，更有利于推動住房租賃合同網(wǎng)簽，建立住房租賃市場數(shù)據(jù)庫。二是規(guī)范房屋分割標(biāo)準(zhǔn)。如對房屋改造隔斷的N+1行為，制定一系列安全改裝標(biāo)準(zhǔn)，明確房屋分割規(guī)則、細(xì)化面積、裝修、配置等細(xì)則。為避免群租行為，應(yīng)明確出租房屋應(yīng)保證基本的通風(fēng)和采光，物業(yè)類型不得為車庫、地下儲備室，不得按照床位出租等細(xì)則。

（三）建立住房租賃糾紛解決機(jī)制

目前，我國還沒有住房租賃糾紛的解決機(jī)制，這方面現(xiàn)在是一個很大的空白。租賃糾紛具有多發(fā)性、復(fù)雜性、涉案金額低等特點(diǎn)。我國沒有專門解決租賃糾紛的簡易法庭，通過訴訟解決，訴訟時(shí)間較長；通過仲裁解決，效率雖高，但對涉案金額要求高。一個有效機(jī)制是建立街道社區(qū)、中介公司、業(yè)主、承租人四方調(diào)節(jié)機(jī)制，或者由法律主管部門開設(shè)綠色通道，走簡易司法程序，盡量將此類糾紛消化在社區(qū)。不規(guī)范的租賃行為會對鄰居造成很大困擾，參照發(fā)達(dá)國家租賃市場管理經(jīng)驗(yàn)，如果法院能夠就租賃糾紛形成高額的判例，會促使更多業(yè)主和社區(qū)依據(jù)現(xiàn)行的民法和物權(quán)法，更加自主有意識地解決住房租賃糾紛。

三、結(jié)語

安居才能樂業(yè)，推動住房租賃市場立法，通過法律明確房屋租賃雙方權(quán)利義務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系；界定行業(yè)關(guān)鍵詞，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；建立住房租賃糾紛解決機(jī)制，才能從根本上達(dá)到規(guī)范、凈化住房租賃市場的目的；才能從根本上建立一個健康可持續(xù)的住房租賃市場，滿足不同群體的住房需求，讓承租人住著舒心，出租人租著省心，讓賣房與租房比翼齊飛，以人為本的新型城鎮(zhèn)化才會有更堅(jiān)實(shí)的根基。

（作者單位為中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會）

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