淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作

袁新玲

摘要：在遵守國(guó)家法律、法規(guī)和政策的前提下對(duì)企業(yè)的稅務(wù)進(jìn)行合理籌劃，是降低企業(yè)稅務(wù)成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一種有效經(jīng)營(yíng)措施。就房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)而言，土地增值稅是其最大的稅務(wù)，土地增值稅稅務(wù)籌劃是其工作中的重點(diǎn)。本文就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并為此項(xiàng)工作的開(kāi)展提出了優(yōu)化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅務(wù)工作

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中可能存在的問(wèn)題

就目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的稅務(wù)籌劃工作來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：（1）土地增值稅稅務(wù)籌劃工作沒(méi)有得到實(shí)際的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有根據(jù)自身不同的實(shí)際情況開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作，很多的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)設(shè)計(jì)方案都輕視了業(yè)務(wù)實(shí)際特點(diǎn)，違反了具體分問(wèn)題具體的實(shí)際原則，甚至違背了房產(chǎn)企業(yè)的特有屬性（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅規(guī)劃過(guò)程中，沒(méi)有按企業(yè)具體實(shí)際進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作，也不注重個(gè)體的稅務(wù)規(guī)劃工作，其中在稅務(wù)籌劃中缺失科學(xué)化分析，因此難以給企業(yè)增值稅稅務(wù)籌劃方案提供必要的參考信息。（3）同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)規(guī)劃中，實(shí)行的是超額累計(jì)稅率，根據(jù)增值額占比進(jìn)行累計(jì)稅率。在《土地增值稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定中，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出中，能提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)證明并且按房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目份額計(jì)提利息的，準(zhǔn)許按實(shí)扣除，但不應(yīng)超過(guò)銀行同期貸款利率額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)政策優(yōu)惠上進(jìn)行具體相關(guān)性稅務(wù)籌劃工作，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作

（一）明確稅務(wù)籌劃空間

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅額主要是以其收入與可扣除項(xiàng)目為主要依據(jù)，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，即加大了房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額。由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程時(shí)間周期性長(zhǎng)，工程建設(shè)資金數(shù)額較大，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)復(fù)雜繁多，使得房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程難度加大，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)自身經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)稅務(wù)涉及范圍有明確的規(guī)定，了解土地增值稅稅務(wù)籌劃空間臨界，及時(shí)規(guī)劃財(cái)務(wù)預(yù)算，保障稅務(wù)工作的合理有序進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（二）合理選擇土地增值稅籌劃方法

稅務(wù)籌劃工作的質(zhì)量共同依賴于稅務(wù)籌劃空間的合理界定和稅務(wù)規(guī)劃的合理化與科學(xué)化，所以增值稅的稅務(wù)籌劃工作要合理有序開(kāi)展就必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)際情況，加以相應(yīng)科學(xué)化的稅務(wù)籌劃方案，方可給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。由于土地增值稅的稅務(wù)籌劃是以控制或減少相關(guān)納稅額為目標(biāo)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合分析土地增值稅納稅額的影響因素，在保證按法律相關(guān)規(guī)定的情況下，結(jié)合其實(shí)際納稅份額分析增值稅占比，并在規(guī)劃增值稅額的前提下，通過(guò)增加稅額扣除和收入分散法，選擇合理化、科學(xué)化的土地增值稅籌劃方案，給房地產(chǎn)企業(yè)降稅，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

1.分散收入法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按法律相關(guān)規(guī)定，在兩個(gè)及其以上納稅人間分擔(dān)應(yīng)納稅額，以此實(shí)現(xiàn)減少企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)加大與其它相關(guān)企業(yè)合作力度，分散資金納稅額，同時(shí)還可以通過(guò)分散地產(chǎn)模塊來(lái)獲取政府稅務(wù)優(yōu)惠，比如開(kāi)發(fā)性地產(chǎn)、租賃類(lèi)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等等，分散企業(yè)投資模式，以此獲取超額利潤(rùn)，一定程度上能降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)不同的銷(xiāo)售合同確定相應(yīng)的收入，由于商品房毛胚房銷(xiāo)售收入需要繳納土地增值稅金，裝修收入則不需要，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以降低毛胚房售價(jià)，提高裝修費(fèi)用，這在一定程度上也可以降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅額。

2.增加扣除項(xiàng)目法。增加扣除項(xiàng)目法是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下通過(guò)適度增加扣除項(xiàng)目，以此調(diào)整稅務(wù)扣除額，給企業(yè)減少相關(guān)納稅額，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。由于增值稅額與扣除項(xiàng)目額的合計(jì)比率是影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的重要因素，因此在土地增值稅率不變的條件下，對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，充分利用扣減項(xiàng)目對(duì)土地增值稅額進(jìn)行調(diào)整，在扣除項(xiàng)目額的實(shí)際調(diào)整過(guò)程中，不斷對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行合理的規(guī)劃，以實(shí)現(xiàn)減少稅費(fèi)的目標(biāo)。按照我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅的扣除項(xiàng)目分別是取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及其他扣除項(xiàng)目。在其他扣除項(xiàng)目扣減的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人可以按照土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20%進(jìn)行扣減。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的期間費(fèi)用的扣除并不全是按照實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，而是按照企業(yè)支付土地所有權(quán)的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%進(jìn)行扣除。在企業(yè)的稅收籌劃中，納稅人可以將一部分的期間費(fèi)用進(jìn)行合理的籌劃，將一部分期間費(fèi)用直接的轉(zhuǎn)到成本中，一旦在稅收籌劃之后進(jìn)行轉(zhuǎn)移，就屬于偷稅行為，因此在事前進(jìn)行相關(guān)籌劃是十分重要的。

3.稅率臨界法。稅法規(guī)定了土地增值稅納稅比例，對(duì)實(shí)際納稅超出部分，實(shí)行累計(jì)稅率，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要重視稅率臨界點(diǎn)，并將土地增值稅額控制在預(yù)算范圍，這有利于企業(yè)稅務(wù)籌劃，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

本文對(duì)土地增值稅的稅務(wù)籌劃主要從扣除項(xiàng)目額、收入和稅率三方面進(jìn)行了分析比較，僅以此為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃提供一定性參考，由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)所涉及到的稅務(wù)問(wèn)題較為復(fù)雜繁瑣，因此企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際充分考慮稅務(wù)籌劃的實(shí)際可操作性。

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（作者單位：河南雅同置業(yè)有限公司）