房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)產(chǎn)品運(yùn)作的會計處理

顧春峰

摘 要：自2007年美國次貸危機(jī)爆發(fā)以來，以信貸資產(chǎn)證券化為主要手段的房產(chǎn)金融市場的問題被暴露出來，現(xiàn)在房產(chǎn)信托投資基金（REITs）產(chǎn)品已成為房產(chǎn)金融市場的主流。房地產(chǎn)信托投資基金是房地產(chǎn)證券化的重要手段，有利于幫助公司提高資產(chǎn)流動性。我國房地產(chǎn)市場對資金的需求有擴(kuò)大趨勢，但面臨融資渠道不通暢等問題，房地產(chǎn)市場的發(fā)展遇到了一定阻礙。房地產(chǎn)信托投資基金是基于稅法角度確立的，我國在應(yīng)用中應(yīng)理性看待，并利用科學(xué)系統(tǒng)的分析方法設(shè)計REITs產(chǎn)品。本文從會計處理的角度對REITS產(chǎn)品的運(yùn)作路徑以及房產(chǎn)信托投資基金公司的組織形式進(jìn)行了研究和分析，應(yīng)當(dāng)從不同角度完善機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制制度，構(gòu)建優(yōu)惠稅收財務(wù)體系，強(qiáng)化財務(wù)評價體系，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金 產(chǎn)品運(yùn)作 會計處理

中圖分類號：F832.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）04（b）-170-03

所謂的房地產(chǎn)投資信托基金是通過發(fā)行基金收益憑證來募集資金，并將所募集的資金交給專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)操作，用于房地產(chǎn)發(fā)展的一種投資方式，其特點(diǎn)在于集合眾多分散資金于一體。在房地產(chǎn)證券化過程中，企業(yè)通過SPV等特殊金融載體，將流動性差的房產(chǎn)項目進(jìn)行重組，并且通過證券化方式進(jìn)行上市流通。自2009年以來，我國出臺了眾多措施，來規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，尤其在創(chuàng)新融資方式方面，通過房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)融資基金等形式拓展了房產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，當(dāng)前我國還未形成真正的房產(chǎn)信托投資基金，但應(yīng)用其標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品已經(jīng)在流通，與此同時也產(chǎn)生了一些財務(wù)會計處理方面的問題，因此有必要對REITs的資產(chǎn)出表和經(jīng)營過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行探討和分析，從而給出可行性高的財務(wù)會計處理意見。

1 REITs的運(yùn)營模式分析

1.1 國際運(yùn)營模式分析

REITs最早誕生于美國，由于美國金融市場發(fā)展起步較早，且市場體系較為完善，因此誕生了很多新興金融產(chǎn)品。受益于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，美國REITs經(jīng)歷了幾個不同的發(fā)展階段，通過組合投資和專家理財?shù)姆绞綖榇蟊娞峁┒嘣顿Y，滿足了從大額到小額的投資需求。從REITs的投資運(yùn)營模式來看，在不改變房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的情況下，它通過對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營，為房產(chǎn)市場帶來了流動性和變現(xiàn)能力。房產(chǎn)信托投資基金的運(yùn)作流程是從立法階段開始，通過立法之后向投資者發(fā)放憑證，獲取資金，然后將資金投入到經(jīng)營管理中，最后投資者獲利或以高價賣出手中的憑證獲取利潤。在長期發(fā)展過程中，REITs已經(jīng)衍生出按照不同分類方法的多種投資類型，例如按照獲利模式分類的權(quán)益型、抵押型以及混合型；按照投資目標(biāo)分類的住宅、寫字樓、購物中心、工業(yè)設(shè)施等。從歷史數(shù)據(jù)來看，REITs的數(shù)量總體上呈現(xiàn)上升趨勢，其中占主導(dǎo)地位的是權(quán)益型，在國際上表現(xiàn)出來的特點(diǎn)是低稅收、高分紅以及高收益低風(fēng)險。進(jìn)入21世紀(jì)以來，美國REITs行業(yè)籌資數(shù)量穩(wěn)步增長，其總收益率也開始反彈至30%左右。美國REITs的運(yùn)營為我國REITs的發(fā)展提供了借鑒和參考。

1.2 當(dāng)前國內(nèi)發(fā)展REITs的必要性

對于我國而言，REITs是一種全新的融資手段，其憑借自身高效靈活成本低的特點(diǎn)成為有效的融資渠道，能夠滿足我國廣大投資者的投資需求。從長遠(yuǎn)來看，REITs如果得到發(fā)展，將有利于幫助商業(yè)地產(chǎn)去杠桿、去庫存，另外還能幫助房產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財務(wù)報表結(jié)構(gòu)，促進(jìn)我國金融資本市場穩(wěn)定發(fā)展，化解金融風(fēng)險。當(dāng)前我國正處在深化金融改革階段，現(xiàn)在世界金融發(fā)展越來越自由化、國際化和一體化，在證券化浪潮下，傳統(tǒng)融資受到前所未有的挑戰(zhàn)，因此非金融機(jī)構(gòu)不斷推陳出新，開拓了很多完善的金融管理服務(wù)，為公眾參與到投資市場提供了更多選擇，因此發(fā)展REITs具有其必要性和必然性。但當(dāng)前我國推行REITs依然存在一些阻礙，例如政策法律制度方面存在限制，目前還未形成專門的產(chǎn)業(yè)投資基金法，也沒有資產(chǎn)證券化的相關(guān)法律，財稅政策方面又缺乏上市法規(guī)和稅收法規(guī)。再加上我國房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)，存在結(jié)構(gòu)性失衡的問題，房產(chǎn)商會計制度不完善，運(yùn)作程序不透明等問題都阻礙了我國房產(chǎn)信托投資基金的推行。然而，從我國REITs投資主體和投資機(jī)構(gòu)的發(fā)展?fàn)顩r來看，隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民閑散資金的增多，尋找可行有效、收益穩(wěn)定且風(fēng)險可控的投資方式將會成為一種趨勢，我國發(fā)展房產(chǎn)信托投資基金具有切實可行性。

2 REITs資產(chǎn)出表的會計處理

2.1 資產(chǎn)出表會計處理

REITs資產(chǎn)出表的會計處理，需要發(fā)起人將其持有的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給SPV公司，在這個過程中，從法律角度，發(fā)起公司已經(jīng)將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到SPV公司，因此風(fēng)險可以分離。在會計處理中，發(fā)起人在轉(zhuǎn)移資產(chǎn)時，也應(yīng)移出主體報表，也就是確認(rèn)資產(chǎn)終止。確認(rèn)需要兩個步驟，一是發(fā)起人能否控制轉(zhuǎn)讓的主體SPV，二是發(fā)起人是否已將轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的所有風(fēng)險和權(quán)利一并轉(zhuǎn)移。在這個會計處理中，發(fā)起人要實現(xiàn)的戰(zhàn)略目的是將SPV公司看作是發(fā)起公司的子公司納入到企業(yè)合并財務(wù)報表范圍，從而實現(xiàn)房產(chǎn)證券化的目的。資產(chǎn)進(jìn)駐之后需要核查現(xiàn)金流和現(xiàn)金收取的權(quán)利轉(zhuǎn)移問題，收到現(xiàn)金流時才有義務(wù)支付尾款，不能將金融資產(chǎn)再次作為無抵押擔(dān)保。

2.2 相關(guān)稅金處理與影響

REITs產(chǎn)品運(yùn)作過程中可能涉及到流轉(zhuǎn)稅、企業(yè)所得稅以及契稅，稅金的處理在運(yùn)作REITs產(chǎn)品過程中具有十分重要的影響。在我國實行營改增值后，增值稅實行鏈條抵扣，發(fā)起人需要繳納增值稅，如果發(fā)起人成立新公司，新公司所產(chǎn)生的費(fèi)用可以用來抵扣增值稅，由此帶來現(xiàn)金流的問題，如果要想實現(xiàn)免繳增值稅，就需要資產(chǎn)重組中采用合并置換等方式將資產(chǎn)和債權(quán)等一起轉(zhuǎn)讓，從而不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為可以免交增值稅。企業(yè)所得稅方面，根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可通過評估公允價值扣除相關(guān)計稅余額后進(jìn)行非貨幣資產(chǎn)所得的確認(rèn)。契稅方面，在投資中涉及的契稅問題需要依據(jù)契稅條例進(jìn)行處理，REITs投資轉(zhuǎn)移的內(nèi)容是以土地以及房屋權(quán)屬為核心，因此將這個核心內(nèi)容作為征稅依據(jù)就需要繳納契稅。公司投資行為和資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移屬于不同法律范圍，因此不能通過設(shè)立分公司的方式對原有企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行剝離，應(yīng)當(dāng)按照契稅的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行繳納，從而在分離公司和原公司之間將不存在法律上的連帶責(zé)任，對REITs產(chǎn)品的發(fā)行和運(yùn)作都不會產(chǎn)生影響。

2.3 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的會計處理

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的會計處理在于土地增值稅的處理，發(fā)起公司將經(jīng)營項目轉(zhuǎn)讓給特殊管理公司，屬于一次性全額轉(zhuǎn)讓且主要是以股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓，需要繳納土地增值稅，但在實際運(yùn)營中，土地增值稅的管理條例規(guī)定了轉(zhuǎn)讓所取得的收入繳稅方式和義務(wù)不同。對于企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓的土地所有權(quán)、附著物所實現(xiàn)的增值部分進(jìn)行征稅，公司獲得收益的房產(chǎn)權(quán)屬變更則不繳納土地增值稅。如果發(fā)起公司分兩次將全額股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，則不會被征稅。從REITs產(chǎn)品的運(yùn)作來看，如果行業(yè)稅收籌劃的目的是減輕房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作成本，則應(yīng)當(dāng)對特定的活動采取特定的稅收政策和會計處理方式。

3 REITs經(jīng)營過程中的會計處理

3.1 流轉(zhuǎn)會計處理

REITs產(chǎn)品通常情況由資產(chǎn)管理公司設(shè)立專項，資產(chǎn)管理公司作為管理者對該項目進(jìn)行管理。投資者在公司進(jìn)行認(rèn)購之后，成為項目計劃的持有人之一，項目資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)屬于SPV公司，但產(chǎn)品經(jīng)營是通過發(fā)起公司采用轉(zhuǎn)讓方式或是資產(chǎn)重組等方式進(jìn)行，為其經(jīng)營管理帶來了流轉(zhuǎn)稅問題。主要表現(xiàn)在SPV公司對進(jìn)項稅金進(jìn)行抵扣，按照營改增的規(guī)定，不動產(chǎn)進(jìn)項額在獲得當(dāng)日之后分兩年從銷項稅中抵扣，第1年比例為60%，第2年比例為40%。此過程中如果資產(chǎn)計劃以其他形式借款給SPV，涉及到的利息就需要繳納增值稅及其他附加稅。從營改增的角度來看，增值稅稅率將增加為6%，稅收增加對投資人的收益產(chǎn)生影響。發(fā)起公司如果已經(jīng)完成了證券化，那么房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的收益由基礎(chǔ)資產(chǎn)的租金來確定，租金應(yīng)稅種的變化而變化，通常情況，不論是哪種變化都將對產(chǎn)品收益帶來影響。

3.2 房產(chǎn)稅的相關(guān)問題

在實際操作房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品過程中，由于標(biāo)的資產(chǎn)是房屋，因此存在房產(chǎn)稅和土地使用稅同時發(fā)生問題。我國稅法規(guī)定房產(chǎn)稅的繳納時間依據(jù)產(chǎn)權(quán)變更的時間來確定，在辦好產(chǎn)權(quán)證書后，從辦證時間的次月開始征收房產(chǎn)稅和土地增值稅。但在實際運(yùn)作過程中，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理時間通常會在房屋交接之后的幾個月甚至幾年都可能拿不到產(chǎn)權(quán)證，因此計稅標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生問題。從而應(yīng)當(dāng)脫離產(chǎn)權(quán)證辦理時間的限制進(jìn)行繳稅，但房產(chǎn)稅額的計價高為房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的運(yùn)作帶來了稅收負(fù)擔(dān)。

3.3 個人所得稅與企業(yè)所得稅的處理

個人所得稅主要針對投資者而言，關(guān)于投資者獲得專項計劃的收益是否需要交納個人所得稅，目前我國稅務(wù)機(jī)關(guān)還未有明確規(guī)定，如果嚴(yán)格按照稅法規(guī)定，投資者在得到利息、分紅的情況下需要交納個人所得稅，但管理機(jī)構(gòu)是否有權(quán)利代投資者履行代繳義務(wù)目前成為了監(jiān)管的真空地帶。如果專項計劃是SPV公司推進(jìn)并運(yùn)作上市的，在實際運(yùn)作中會存在兩個問題，一是它作為管理方如果與資產(chǎn)不再同一地區(qū)，那么固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地申報納稅，由此產(chǎn)生了兩個地方都要納稅的問題；二是如果SPV公司在自貿(mào)區(qū)無法享受優(yōu)惠政策，那么設(shè)立在資產(chǎn)所在地將是其有利的選擇。針對SPV公司而言，如果資產(chǎn)在其名下，則SPV公司將就獲得的營利部分繳納企業(yè)所得稅，按照財稅文件規(guī)定，對信托項目的收益在取得當(dāng)年向投資者分配的部分時，在信托環(huán)節(jié)不用繳納企業(yè)所得稅，但在沒有向投資者進(jìn)行分配的情況下，則需要保稅，按照規(guī)定企業(yè)所得稅的相關(guān)條款處理。房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)使用該條例來減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

4 我國發(fā)展房產(chǎn)信托投資基金的建議

4.1 明確在REITs設(shè)立和終止時的信托財產(chǎn)政策

目前我國尚未形成標(biāo)準(zhǔn)化的房產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作規(guī)范，受托人和委托人、受托人和受益人之間的信托資產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為將被征稅。然而依據(jù)物權(quán)法和信托法的規(guī)定，一個信托只存在一個所有權(quán)，因此有必要在REITs設(shè)立環(huán)節(jié)明確其轉(zhuǎn)移所有權(quán)關(guān)系，而非視為銷售進(jìn)行納稅，另外在REITs的終止環(huán)節(jié)，如果資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到委托人名下，將不構(gòu)成所有權(quán)轉(zhuǎn)移。依據(jù)國際發(fā)展經(jīng)驗，我國應(yīng)當(dāng)完善REITs的相關(guān)立法，只有具備規(guī)范的市場運(yùn)作機(jī)制和完善的法律法規(guī)體系，才能保障這項金融工具的有效運(yùn)作?？梢越梃b國際立法模式，出臺產(chǎn)業(yè)投資基金法，對房產(chǎn)信托投資基金的定義、組織方式、設(shè)立條件、運(yùn)作機(jī)制、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及稅收制度等方面進(jìn)行全面規(guī)定，與國際并軌，保障房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品運(yùn)作市場的公正公開與公平。

4.2 避免對信托收益重復(fù)征稅問題

房產(chǎn)信托投資基金除了具有信托屬性，也是一種房產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，如上文中提到的，對于信托項目的未分配收益部分需要交納企業(yè)所得稅，從而帶來重復(fù)征稅的問題。因此，我國應(yīng)當(dāng)建立健全稅收優(yōu)惠政策，稅收政策是房產(chǎn)信托投資基金得以發(fā)展的主要動力。國際上較為成熟的國家和地區(qū)都有優(yōu)惠稅收政策，以吸引大量投資者進(jìn)入市場。目前我國關(guān)于信托稅收的規(guī)定不明確，也沒有專門的稅收文件和規(guī)范，因此可以借鑒國外經(jīng)驗，基于免征優(yōu)惠，對于營業(yè)稅、土地增值稅、流轉(zhuǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅收給予減免，交易中對交易活動進(jìn)行界定，避免重復(fù)征稅。除此之外還應(yīng)當(dāng)考慮到我國的特殊情況，在涉及多方面的復(fù)雜合同關(guān)系時，應(yīng)在稅收法律框架下給予補(bǔ)充，將負(fù)面影響縮減到最小范圍。

4.3 加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險的防范

加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險防范有利于分析和衡量房產(chǎn)信托投資基金市場的價值，也有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)改善對REITs產(chǎn)品的運(yùn)作。房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的財務(wù)風(fēng)險防范需要側(cè)重對投資決策指標(biāo)、財務(wù)績效指標(biāo)的修正，針對該行業(yè)的特殊性加強(qiáng)對財務(wù)報表的編制和分析，依據(jù)具體情況進(jìn)行定量分析。由于房產(chǎn)信托投資基金的非現(xiàn)金折舊費(fèi)用較多，因此需要增加對經(jīng)營性現(xiàn)金流的關(guān)注，來評估一次性開銷費(fèi)用、免租期內(nèi)收入計提等因素的影響，從而調(diào)整經(jīng)營性現(xiàn)金流，來評估產(chǎn)品的經(jīng)營狀況。從財務(wù)管理角度，房產(chǎn)信托投資基金還需要關(guān)注增值分析，以企業(yè)目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)來衡量增值帶來的效益。風(fēng)險控制的關(guān)鍵還在于有效評估產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)增加值，從稅法、內(nèi)部風(fēng)險控制等方面結(jié)合我國的實際情況，分析房產(chǎn)信托投資基金的財務(wù)運(yùn)作問題，并采取有效措施解決。

5 結(jié)論與展望

房產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的運(yùn)作涉及一系列復(fù)雜的會計處理問題，在實際運(yùn)作中會遇到與目前我國相關(guān)規(guī)定有沖突的地方，因此運(yùn)作中需要結(jié)合公司的實際運(yùn)營狀況，從企業(yè)發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，針對公司的實際問題提出可行的解決辦法。近年來我國不斷完善法律法規(guī)，為REITs的發(fā)展創(chuàng)造了條件，再加上證監(jiān)會、交易部的積極推動，為REITs產(chǎn)品在我國市場上推行做了基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，再加上個人投資者的投資需求增加，在這個市場上將出現(xiàn)越來越多的機(jī)會。

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