“小產(chǎn)權”房及其買賣合法化的法律困境與解決

摘 要：“小產(chǎn)權”房買賣過程中，涉及城鎮(zhèn)居民、村民、集體組織、國家等利益主體，故對“小產(chǎn)權”房買賣合同不宜一概認定無效，二是應當將“小產(chǎn)權”房進行分類，并結合當前我國實際情況和國家關于“小產(chǎn)權”房的最新政策來討論買賣合同的效力，從根本上解決“小產(chǎn)權”房買賣問題，需要建立完備的農(nóng)村土地流轉機制。

關鍵詞：“小產(chǎn)權”房；合同效力；宅基地使用權；集體建設用地使用權

隨著近年來城鎮(zhèn)住房房價高漲，城市高價房迫使中低收入市民群體轉而郊區(qū)和農(nóng)村購買農(nóng)民自建的價格相對低廉很多卻沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權證的房屋，即“小產(chǎn)權”房，小產(chǎn)權房問題產(chǎn)生。

一、“小產(chǎn)權”房的法律框定與劃分

“小產(chǎn)權”房，籠統(tǒng)談及“小產(chǎn)權”房，實際上是相對于在城鎮(zhèn)開發(fā)的、權屬清晰、能辦理權屬登記并能給購房者頒發(fā)物權證書的住宅房屋而言的?，F(xiàn)行政策所指的“小產(chǎn)權”房包括兩大類。

（一）建房行為不合法的“小產(chǎn)權”房

這類“小產(chǎn)權”房是因違反土地管理法律法規(guī)，不符合土地和建設規(guī)劃，未履行合法審批程序，在集體土地上建造的用于居住的房屋。其特點是：第一，建造行為不合法，沒有獲得建房用地規(guī)劃、審批等手續(xù)，房屋本身系違法建筑；第二，建造者不能因建造行為而原始取得房屋所有權；第三，不能辦理物權登記，取得房屋所有權證明。實踐中，通常由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會頒發(fā)“權屬證明”，以表明購房者所謂的房屋所有權；第四，絕大部分是為對外銷售而建造，尤其是在集體建設用地和農(nóng)地上較早的成片住宅房屋更以對外銷售為主。

（二）建房行為合法，房屋買賣主體受限制的“小產(chǎn)權”房

這類“小產(chǎn)權”房的建造符合土地和建設規(guī)劃，辦理了合法審批手續(xù)。其特點是：第一，建造人可原始取得房屋所有權，其所有權屬于事實所有權，不以登記為要件；第二，房屋原始取得者的主體范圍受到限制，僅限于本集體組織成員；第三，該類房屋因申請辦理初始登記可獲得房屋所有權證書，這類登記屬于：“宣示登記”，而非創(chuàng)設物權效力的登記；第四，該類房屋的買賣受到限制，僅限于本集體組織成員之間買賣，但實踐中超出限制買賣主體范圍的情形很多；第五，該類房屋在一定程度上具有社會保障功能。

二、“小產(chǎn)權”房及其買賣的法律態(tài)度與評價

2008年之前國家對“小產(chǎn)權”房的開發(fā)建造及其交易基本上持禁止或限制態(tài)度。隨著社會對“小產(chǎn)權”房及其買賣行為的關注升溫，政策漸趨放松。2008年10月22日中央農(nóng)村工作領導小組辦公室主任陳錫文在新聞發(fā)布會上表示，“小產(chǎn)權”房絕對不允許再建，但對于已經(jīng)在農(nóng)村購買了“小產(chǎn)權”房的消費者，政府要保護其合法權益。

雖然，不能明確得出城鎮(zhèn)居民購買“小產(chǎn)權”房有效的結論，但政策的確有所松動。政策制定者正徘徊于“守成”與“革新”之間，試圖進行政策選擇上的全面考量。對此，第一，法院應當謹慎判斷“小產(chǎn)權”房屋買賣合同的效力，綜合考慮交易主體身份的現(xiàn)狀以及轉化的可能性，交易客體的性質及用途，訂立合同時當事人的真實意思和當時的法律及政策，以及“強制性規(guī)定”的具體含義和分類等，不宜輕率認定合同無效；第二，要依法保護購買“小產(chǎn)權”房的消費者對房屋的占有。占有對于消費者來講具有切實的經(jīng)濟和居住利益。所以法院對于占有應依法給予充分保護；第三，即使認定合同無效，發(fā)生返還的法律效果，也要充分考慮房屋價值的變化以及重新分配升值部分的平衡；第四，對于某些依具體規(guī)定認定合同無效應應當依法返還的案件，如果購買“小產(chǎn)權”房消費者不具備騰房返還條件，強制騰房返還不僅僅違反了公平正義原則，對合同效力不作無效認定；第五，政府部門有權對違法“小產(chǎn)權”房交易進行處罰，但無權認定其買賣合同效力。

“小產(chǎn)權”房買賣正游走于法律制度的邊緣，處于合法與非法的博弈之中。在此過程中，不同職能部門的態(tài)度至關重要。行政機關肩負保障社會成員安居的政治責任，但由于各種因素的制約，這方面做得并不到位。所以，只要“小產(chǎn)權”房的建造不違反規(guī)劃、并經(jīng)過審批，政府原則上不宜對其進行處罰。

與行政機關相比，法院是消極的。只有當事人因“小產(chǎn)權”房買賣發(fā)生糾紛并訴至法院，法院才對之進行審查。而法院一般只針對“小產(chǎn)權”房是否屬于違法建筑、買賣合同是否有效、物權變動是否合法等問題進行認定。但是，我國法院功能有限，想通過司法途徑給“小產(chǎn)權”房交易一個合法“名分”是困難的。

三、“小產(chǎn)權”房登記問題的解決

根據(jù)《物權法》關于合同效力與物權變動效力相分離的規(guī)定，“小產(chǎn)權”房合同有效并不意味著房屋物權發(fā)生變動。我國的登記機關屬于行政機關，必須執(zhí)行國務院的決定，而國務院對“小產(chǎn)權”房的建設持禁止態(tài)度，對“小產(chǎn)權”房的買賣又限制較嚴，故登記機關可完全以遵循政府規(guī)定拒絕為“小產(chǎn)權”房辦理物權變更登記。

破解這個問題的前提是明晰“小產(chǎn)權”房買賣合同有效產(chǎn)生的實際作用或法律效果。我們認為，其法律效果在于：第一，“小產(chǎn)權”房在民法范疇內屬于可流通財產(chǎn)，不存在客體違法問題；第二，買方占有使用房屋是合法的，屬于有權占有；第三，如果已經(jīng)交付，賣方再以所有權未變更為由要求返還房屋，則因其不符合關于物權請求權的規(guī)定，其主張無法得到支持。在此基礎上，如果確實不能辦理房屋所有權變更登記，可尋求債權法上的解決方案，即在宅基地所有權之上成立法定租賃權。此時，買受人不必費以來物權登記保障自己的房屋權利，還可以依靠債權法中的“法定租賃權”來解決其合法占有房屋的法權狀態(tài)。

四、結語

解決“小產(chǎn)權”房的方案很多，不必在標的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮對“小產(chǎn)權”房的其他變通處理方案。城鄉(xiāng)一體化是我國經(jīng)濟社會發(fā)展的必然趨勢，農(nóng)村土地進入市場流通是其土地財產(chǎn)屬性的自然回歸。我們應當順應這個趨勢，在逐漸開放“小產(chǎn)權”房流轉的同時，積極制定配套措施來預防由此可能點來的一系列問題。

參考文獻

[1]王曉慧：《小產(chǎn)權房問題解析》，國土資源通訊，2008（21）：34.

[2]于猛：《小產(chǎn)權房法律地位》，載《中國知網(wǎng)》，2014年第5期.

作者簡介

翟麗君（1988-），女，漢族，河南林州人，法律碩士，貴州民族大學研究生院，研究方向：經(jīng)濟法。

（作者單位：貴州民族大學）