從無錫地王現(xiàn)象看供給側(cè)改革房地產(chǎn)去庫存政策

劉姝君　馬堯

摘要：自土地出讓方式改革后，“地王”逐漸出現(xiàn)在人們的視野中，不斷飆升的房價(jià)引起了社會(huì)各界對(duì)“地王”的高度關(guān)注?！暗赝酢痹诖龠M(jìn)我國土地市場化的同時(shí)，也推高了房價(jià)并使人們有未來房價(jià)上漲的預(yù)期。無錫房價(jià)自去庫存政策頒布以來一直居高不下甚至持續(xù)上升，總體呈量價(jià)齊升的情形?！暗赝醭薄苯?jīng)常發(fā)生在樓市量價(jià)齊升、庫存下降的大背景下，之后引發(fā)的便是嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，最終使得市場降溫。將以無錫為例探討二線城市地王現(xiàn)狀，出現(xiàn)原因以及如何緩解地王層出帶來的問題。

關(guān)鍵詞：房價(jià)；地王；高溢價(jià)

中圖分類號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.09.058

1背景

從2004年以來國內(nèi)大致經(jīng)歷了三次“地王潮”，分別在2007年前后、2010年前后以及2016年。2016年顯然是中國樓市有史以來最火爆的地王年。從過去幾輪樓市看，地王產(chǎn)生于樓市“成交量增長，庫存量下降，房價(jià)上升”的周期內(nèi)，基于補(bǔ)庫存的需要和預(yù)期改善，開發(fā)商會(huì)競相搶購?fù)恋?，地王便接踵而來?/p>

目前對(duì)于地王爭霸抬價(jià)現(xiàn)象，某些地區(qū)已推行一些措施：地塊在公布出讓起始價(jià)時(shí)，也公布競拍最高限價(jià)。在拍賣中超過規(guī)定溢價(jià)率后，便停止競價(jià)，改為競爭配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，配建面積最多者或出資最高者為競得人。諸此舉措的目的是讓房地產(chǎn)企業(yè)市場冷靜下來。這是現(xiàn)有的研究進(jìn)程，地價(jià)在二線城市的飆升已經(jīng)使這些城市房價(jià)預(yù)期超出人們的承受范圍，以高價(jià)拍得的地王究竟還能不能解套也是我們關(guān)注的要點(diǎn)之一。

2地王現(xiàn)象在全國的大體情況

今年1-9月全國300城共成交土地15585宗，較去年減少7%，成交面積57508萬平方米，同比減少2%。在收入方面大幅增長，總額達(dá)到19262億元，同比增長40%。其中，住宅用地出讓金總額15021億元，同比增加56%。二線城市“地王誕生”領(lǐng)跑全國，南京、上海、蘇州、杭州四大熱點(diǎn)城市收入破千億，無錫收入同比漲幅高達(dá)470%，位居全國第一。

3無錫地王現(xiàn)狀

2016年無錫土地價(jià)格突破歷史新高，也受外地人買房的影響，商品房成交量非常大，甚至有些供不應(yīng)求。在去庫存政策下，無錫反而于國慶節(jié)實(shí)施了限購政策，可以看出樓市之火爆。表1是無錫今年部分地王情況：

從表1可以看出地價(jià)已經(jīng)突破歷史新高，截止目前，中銳地產(chǎn)在無錫已開發(fā)有多個(gè)項(xiàng)目，其中住宅項(xiàng)目有中銳雋苑、中銳瑞城國際、中銳海尚映象等，寫字樓中銳佳城國際大廈等。分別分布于無錫濱湖區(qū)、新吳區(qū)及梁溪區(qū)。以歷史最高的樓面單價(jià)強(qiáng)勢拿下地塊，也顯示了中銳對(duì)無錫市場未來發(fā)展的信心。但無錫居民對(duì)這幾次土地拍賣都表示不可思議，大部分人都認(rèn)為中銳地產(chǎn)無法解套。這些擔(dān)心并非空穴來風(fēng)。

根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，無錫往年地王競拍價(jià)和樓盤價(jià)會(huì)相差2倍到4倍，如圖1所示：從2009年到2013年無錫部分地王樓盤價(jià)與拍賣價(jià)的趨勢圖。

從中我們可以看出，當(dāng)時(shí)大家認(rèn)為不可能解套的地王都已解套，按這個(gè)趨勢，無錫目前地王在未來售房時(shí)價(jià)格將達(dá)到3萬左右，有居民甚至說這是“欲使其滅亡必使其瘋狂”“只有出現(xiàn)地王，才能制造恐慌”“蘇州上海人的鍋”“泡沫之夏”“又多了一處遺址”，雖說這是片面的評(píng)論，但也反映出地王頻出帶來的激烈爭論。無錫距離蘇州上海都不遠(yuǎn)，比起當(dāng)?shù)氐母叻績r(jià)，無錫房價(jià)可謂親民，這就使外地人大量在無錫買房，但無錫房屋入住率并不高，空城和地王同時(shí)并行，難道未來樓盤將會(huì)是一處又一處的鬼城。

4地王頻出的原因

房地產(chǎn)公司越來越多通過金融機(jī)構(gòu)資本以“加杠桿”的方式拍地，從目前一線城市房價(jià)拍賣情況來看，房價(jià)走勢第一的邊際現(xiàn)象越來越多。例如，政府規(guī)定土地出讓金必須是首付的50%，那么，對(duì)于開發(fā)商來說，只要首付25%，通過金融機(jī)構(gòu)外部“加杠桿”方式配資25%或更多以比例進(jìn)行競拍，甚至不在乎成本制造“地王”。

對(duì)于無錫來說，土地價(jià)格的上漲和目前無錫的城市價(jià)值有關(guān)，特別是提出了上海大都市圈格局規(guī)劃后，從上海到無錫，最快的高速鐵路只有29分鐘，而無錫的房價(jià)只有約為上海的1/6，而蘇州的價(jià)格則低近一半。整合大城市群，使周邊投資需求激增。大量外來人來到無錫置業(yè)，一方面因?yàn)樘K州，南京在八月引進(jìn)了房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策，部分購買欲望擠向無錫；另一方面，無錫擁有宜居優(yōu)勢，擁有較好的教育，醫(yī)療資源，房價(jià)在萬元左右，在區(qū)域交通和城市集聚趨勢中無錫房地產(chǎn)市場投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)。

此外，2016年初中央接連下發(fā)降首付、調(diào)契稅、營業(yè)稅等多款重磅新政，無錫樓市成交量可謂扶搖直上，個(gè)別月份商品住宅成交量甚至突破100萬平方米。2016年8月，無錫商品住宅消化周期降至6.23個(gè)月，房地產(chǎn)市場已步入供不應(yīng)求的階段。下圖是今年無錫商品房成交數(shù)量趨勢圖，從中可以看出春節(jié)后成交量進(jìn)入飛速增長階段。

其實(shí)總的來說，無錫民營經(jīng)濟(jì)始終占據(jù)主導(dǎo)地位，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，居民普遍有著較高的收入水平，樓市持續(xù)向好發(fā)展提供了很大助力。更為重要的是，在中央去庫存新政的作用下，無錫房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升，土地市場就出現(xiàn)地王爭霸的現(xiàn)象。

5如何應(yīng)對(duì)地王現(xiàn)象

要解決地王頻繁出現(xiàn)問題，一些專家認(rèn)為，應(yīng)從三個(gè)方面出發(fā)，即解決“土地供應(yīng)，金融杠桿和財(cái)稅方面”問題?！霸谕恋毓?yīng)方面，適當(dāng)增加土地供應(yīng)，改變征地以促進(jìn)土地價(jià)格上漲，國家需要提出適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)政策，各地需要根據(jù)自身情況制定具體的策略；在金融杠桿方面，可以建立各種房地產(chǎn)投資基金，擴(kuò)大直接融資的程度；財(cái)稅方面，我認(rèn)為需要提高房地產(chǎn)稅的改善。這個(gè)確實(shí)是從根本上在進(jìn)行變動(dòng)，政府采用競價(jià)拍賣的形式出讓土地，也只會(huì)加速提升地價(jià)，人為把地價(jià)炒高，除非國家改變這種土地出讓、流轉(zhuǎn)方式，否則這行為只會(huì)使地價(jià)不斷上升。針對(duì)像無錫這樣的二線城市應(yīng)該因地制宜，提出更具有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)方式。

對(duì)于無錫房地產(chǎn)市場而言，可怕的不是地王，而是地王效應(yīng)。地王效應(yīng)是房價(jià)飆升的重要推手。地價(jià)飆升容易讓居民誤認(rèn)為房價(jià)還會(huì)大幅上漲從而造成居民的不理性購房。不排除無錫商品房成交量如此之高沒受其影響。這樣子的去庫存也不符合供給側(cè)改革的要求。所以我們要首先認(rèn)識(shí)到異地“地王”的頻繁出現(xiàn)，并不意味著我們本地的樓市就必然跟風(fēng)上漲，即使蘇州地王3萬南京4.5萬，無錫依然要保持自己穩(wěn)升而不是飆升。然而房價(jià)下降確實(shí)是非常難，還有很長的路要走。

同時(shí)我認(rèn)為央企退出房地產(chǎn)行業(yè)是降低地價(jià)的關(guān)鍵，早期的“退房令”應(yīng)再度提上日程。央企融資成本之低、融資規(guī)模之大超乎想象，即便是龍湖、萬科、碧桂園、恒大等大型民營房企，其融資成本仍然顯著高于國資房企的融資成本。信達(dá)地產(chǎn)就是瘋狂央企的代表。利用國家信用，以高額的溢價(jià)拍奪土地，易造成人民幣對(duì)內(nèi)嚴(yán)重貶值，而人民幣對(duì)美元卻是升值趨勢，這種反差是中國的土地和勞動(dòng)力成本大增，像華為這種頂級(jí)的企業(yè)都受不了深圳的房價(jià)了。

6結(jié)論

地王產(chǎn)生是供給端壟斷供給和需求方過度競爭的結(jié)果，不利于房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展。無錫如今庫存走低地王層出，地王們面臨很大的經(jīng)營虧損風(fēng)險(xiǎn)，若三年后樓市真的還能保持原有漲幅，那預(yù)計(jì)無錫會(huì)成為租房天下。年輕人不會(huì)再向老一輩家長那樣一定要買房，觀念革新下租賃也許會(huì)盛行起來。

參考文獻(xiàn)

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