房產(chǎn)稅改革對調(diào)控房價作用的探究

王希瑞+孟丁凡+王越+黃玉寶+姜蒙強(qiáng)

[摘要]文章通過對有關(guān)房產(chǎn)稅改革方面的文獻(xiàn)資料進(jìn)行整理，得出了房產(chǎn)稅改革的作用主要表現(xiàn)為三點(diǎn)：增加地方財政收入、調(diào)控房價和實(shí)現(xiàn)收入分配的公平。筆者以調(diào)控房價為主要切入點(diǎn)，利用實(shí)證分析得出：上海、重慶房產(chǎn)稅改革只可以在一定程度上調(diào)控房價，試點(diǎn)改革方案的漏洞甚至?xí)诙唐趦?nèi)抬高全國平均房價的結(jié)論。并在此基礎(chǔ)上，對推進(jìn)和完善房產(chǎn)稅改革提出了相關(guān)政策性建議。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅改革；調(diào)控房價；存房量；保障性住房

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711120

1引言和文獻(xiàn)綜述

近年來，隨著人口的增加，房源供應(yīng)的稀缺，造成房價居高不下，這已經(jīng)成為了社會的焦點(diǎn)問題，降低房價成為廣大人民的普遍訴求。稅收是調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會的進(jìn)步，原本的房產(chǎn)稅已經(jīng)不能滿足這一需求，在此背景下，房產(chǎn)稅改革勢在必行。2010年5月末，國務(wù)院批準(zhǔn)和公布了《2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見》，其中明確了要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的思路。2011年1月27日，上海市人民政府印發(fā)了《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，同日，重慶市人民政府發(fā)布了《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，自此拉開了中國房產(chǎn)稅改革的序幕。

自從2011年上海、重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅改革以來已經(jīng)有5年之久，在這5年之中，不少學(xué)者對房產(chǎn)稅改革在不同的角度進(jìn)行分析，提出了自己的見解。郭宏寶（2011）在《房產(chǎn)稅改革目標(biāo)三種主流觀點(diǎn)評析》中提到，房產(chǎn)稅改革目標(biāo)都僅是一定條件下的優(yōu)選，中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)與觀點(diǎn)要求的環(huán)境可能相去甚遠(yuǎn)，因此，沒有相應(yīng)的體制性改革，任何一種主張恐怕都只能是一種奢望。[1]駱永民和伍文中（2012）提出：旨在對住房持有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅改革在長期可以有效降低房價，并且能發(fā)揮良好的自動穩(wěn)定器功能以平抑房價變化所導(dǎo)致的宏觀經(jīng)濟(jì)的波動。[2]劉偉（2014）基于地方財政收入的視角得出結(jié)論：房產(chǎn)稅改革方案的重新設(shè)計以及既有數(shù)據(jù)導(dǎo)入測算，房產(chǎn)稅在地方稅收收入和財政收入中的比重明顯上升，對地方稅收收入和財政收入的實(shí)際影響明顯加大，能為地方政府提供長期穩(wěn)定的收入來源，有作為地方主體稅種的較大潛力，有利于地方政府職能的實(shí)現(xiàn)。[3]

不同學(xué)者對房產(chǎn)稅改革見仁見智，通過對大量文獻(xiàn)的整理，得出結(jié)論，房產(chǎn)稅的作用主要體現(xiàn)為三點(diǎn)：增加地方財政收入、調(diào)控房價和實(shí)現(xiàn)收入分配的公平。目前大多數(shù)的文章都是從宏觀上對房產(chǎn)稅進(jìn)行研究，為了更加深入細(xì)致地對房產(chǎn)稅進(jìn)行剖析，本文選取了廣大人民最關(guān)心的問題——房價問題進(jìn)行研究。目前上海、重慶房產(chǎn)稅改革到底能不能真正起到調(diào)控房價的作用？試點(diǎn)的改革又會對全國的房價產(chǎn)生怎樣的影響？下面我們利用實(shí)證分析法進(jìn)行具體的研究。

2房產(chǎn)稅改革對房價影響的現(xiàn)狀

21房產(chǎn)稅改革對上海房價影響

根據(jù)表1中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，整體上來說，2006—2014年間上海的房價呈現(xiàn)不斷上升趨勢，但是相對于年來說，房價的增長率卻是忽高忽低，沒有明顯的規(guī)律。2006—2010年，是上海房產(chǎn)稅改革的之前的5年，雖然房價明顯上升，但是其增長率最低的時候?yàn)?199%，最高的時候?yàn)?668%，可謂是大起大落。而2011—2014年，是進(jìn)行房地產(chǎn)改革之后的四年，這四年間，房價依然呈現(xiàn)增長趨勢，但是其增長率的極差有所減小，排除市場因素的作用，房產(chǎn)稅對于房價只起到了輕微調(diào)控作用，但是仍然沒有對房價不斷上漲的趨勢有所改觀。

22房產(chǎn)稅改革對重慶房價的影響

表2的數(shù)據(jù)相對表1的數(shù)據(jù)顯示得更為有規(guī)律一些，我們可以很明顯地看出從2006—2010年，重慶房價的增長率呈現(xiàn)一個相對較高的水平，但是到2011年以后，房價的增長率逐年下降，從2012年的731%下降到2014年的-090%，排除市場的因素，雖然房產(chǎn)稅改革減緩了房價的增長速度，但是房價還是處于不斷上漲的趨勢。

23上海、重慶房產(chǎn)稅改革措施的對比分析

根據(jù)表1和表2的分析，我們可以看出，上海和重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革雖然沒有在根本上解決房價不斷上漲問題，但是在抑制房價上都起到了一定的積極作用。雖然兩個試點(diǎn)都進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，但是相對于上海來說，重慶房產(chǎn)稅改革對于抑制房價作用表現(xiàn)得更為明顯一點(diǎn)，排除兩個城市市場作用機(jī)制的影響，筆者從兩地改革方案中進(jìn)行對比分析，如表3所示。

表3上海、重慶房產(chǎn)稅改革方案比較基本要素1上海方案1重慶方案征稅對象1本市居民：新購第二套及以上住房；非本市居民；新購住房11本市：獨(dú)棟商品住宅和新購的高檔住房

2對“三無”（無戶籍、無工作、無企業(yè)）的個人新購第二套及以上的普通住房試點(diǎn)范圍1全部行政區(qū)域，含17個轄區(qū)及1個縣1江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)等主城九區(qū)計稅依據(jù)1按應(yīng)稅住房交易價格的70%計算繳納1暫按房產(chǎn)交易價格征稅，條件成熟時，以評估價值征稅納稅人1應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人1應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人稅率104%和06%兩檔105%、1%和12%三檔應(yīng)納稅額1應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價×相應(yīng)稅率×70%1應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×相應(yīng)檔次稅率減免標(biāo)準(zhǔn)1人均60平方米1以戶為單位，原有獨(dú)棟住宅為180平方米，新購高檔住房標(biāo)準(zhǔn)為100平方米稅收用途1用于保障住房建設(shè)等方面的支出1用于公租房的建設(shè)和維護(hù)資料來源：部分內(nèi)容截取自劉偉的碩士學(xué)位論文《基于地方財政收入視角的房產(chǎn)稅改革——以重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)為例》。

在征稅對象方面，上海方案側(cè)重于普通住房，對于本市居民新購第二套及以上住房和非本市居民新購住房進(jìn)行征稅，而對房產(chǎn)稅實(shí)施之前的存房量沒有相關(guān)措施。也就可以這樣理解，無論你在政策出臺之前，擁有多少套住房都不予征稅，只是對于新購的住房進(jìn)行征稅，筆者認(rèn)為這一措施違背稅收公平原則，并沒有對住房保有方面進(jìn)行征稅，具有一定的不合理性。支付能力原則要求按照納稅人的負(fù)擔(dān)能力分擔(dān)稅收，即在給定的稅收總收入下，每個納稅人應(yīng)根據(jù)其支付能力納稅。[4]在重慶改革方案中充分體現(xiàn)論文這一原則，對本市獨(dú)棟商品住宅和新購的高檔住宅進(jìn)行征稅，側(cè)重點(diǎn)在高檔住房上面，而且對改革之前保有的本市獨(dú)棟商品住宅也進(jìn)行了征稅，與上海相比，重慶的改革方案更側(cè)重于加重高檔住房的稅收，有利于調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)收入的分配公平。

在試點(diǎn)范圍、計稅依據(jù)、納稅人方面，上海和重慶改革方案的觀點(diǎn)大致相同，下面我們分析稅率。兩個試點(diǎn)都采用比例稅率的方式，上海試點(diǎn)只要采取04%和06%兩檔，而重慶地區(qū)采用的是05%、1%和12%三檔稅率，重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案與上海相比來說是漸進(jìn)的，三檔累進(jìn)制稅率，按套數(shù)、住房面積來確定適用稅率。打擊的對象直接是高檔住房，對普通住房則是完全放開的。這樣既滿足對于普通住房的剛性需求，又可以避免因?yàn)槊舛愓叨徺I多套住房。

在減免標(biāo)準(zhǔn)方面，上海市采用的標(biāo)準(zhǔn)是人均60平方米，而重慶采取以戶為單位，原有獨(dú)棟住宅為180平方米，新住高檔住房標(biāo)準(zhǔn)為100平方米，這一免稅政策既可以使改善住房條件的人負(fù)擔(dān)不會太重，也可以在一定程度上彌補(bǔ)免稅政策的漏洞。

當(dāng)然，兩者方案中也都存在不足的地方，例如雖然重慶方案有對高檔房存房量方面進(jìn)行征稅，但是征稅范圍不夠廣，試點(diǎn)方案一出臺，其他省份就會發(fā)現(xiàn)這方面的漏洞，在房產(chǎn)稅沒有推廣到全國之前，對住房進(jìn)行購買，以在將來減少房產(chǎn)稅的征收，造成試點(diǎn)以外部分地區(qū)的房價在短期內(nèi)不降反增，給房產(chǎn)稅改革帶來很大的壓力。在計稅依據(jù)方面，上海和重慶都采用交易價格作為計稅依據(jù)，房產(chǎn)稅應(yīng)該對房產(chǎn)的真正價值進(jìn)行征稅，但是交易價格受買賣雙方的影響很大，還有就是成交以后房產(chǎn)的價值是隨著市場變化而波動的，而當(dāng)時交易價格已經(jīng)不能反映當(dāng)前房產(chǎn)的全面價值。對于稅收用途的規(guī)定，雖然兩者都提出用于保障性住房方面的建設(shè)，但是多少用于建設(shè)，怎樣用于建設(shè)，都沒有具體的實(shí)施細(xì)則，如果沒有具體的方案作為指導(dǎo)，在將來很有可能會存在財政資金的越位、缺位問題，使得房產(chǎn)稅取得的稅收沒有得到充分的利用。

綜上所述，上海、重慶的房產(chǎn)稅改革雖然在一定程度上抑制了房價的過快增長，但是房價上漲的趨勢依然還在延續(xù)，問題沒有從根本上得到解決。改革方案中也確實(shí)存在不少漏洞，我國在完善房產(chǎn)稅改革、優(yōu)化財稅體系結(jié)構(gòu)方面仍然有很長的路要走。

3房產(chǎn)稅改革的具體政策性建議

31保障住房供給，從根本上解決房價上漲問題

我國房產(chǎn)資源的稀缺性是造成我國房價不斷上漲的根本原因。要從根本上解決房價上漲問題，就要增加房產(chǎn)資源的供給，使得房子成為人們生活的保障品，而不是成為投機(jī)者賺取利益的商品。這方面，我們可以借鑒德國的經(jīng)驗(yàn)，德國經(jīng)濟(jì)從來沒有以土地為綱，也從未將房地產(chǎn)業(yè)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是僅將其視為重要的民生需求與剛性需求。[5]其主要是通過嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商和打破房屋壟斷，規(guī)定福利房比例和鼓勵自建房措施做到的，但是基于我國土地國有和房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國支柱產(chǎn)業(yè)的不爭事實(shí)，我國現(xiàn)在能做到的也就是提供福利住房。當(dāng)然，上海和重慶試點(diǎn)都對這方面進(jìn)行了涉及，但是其中的規(guī)定還不夠細(xì)致和詳盡。地方政府應(yīng)當(dāng)編制詳細(xì)的財政預(yù)算對公租房、廉租房等保障性住房投入的數(shù)量，對所花費(fèi)的財政資金進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，并且可以實(shí)施以租代買的方式，緩解廣大居民的購房壓力。

32對存房量進(jìn)行征稅，促進(jìn)稅收公平

前文已經(jīng)分析到，上海和重慶試點(diǎn)方案中都存在的缺陷就是對存房量沒有進(jìn)行廣泛的征稅，筆者認(rèn)為這也是房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中存在的最大的弊端。在短期來看會造成試點(diǎn)以外房價的上漲，在長期來看會造成稅收不公平，納稅人抗稅情緒越來越嚴(yán)重。在試點(diǎn)向全國推廣的過程中，為了避免用力過猛，可以采用重慶那種漸進(jìn)式改革方法，先對高檔住房存房量進(jìn)行征稅，然后逐步擴(kuò)展到中檔住房和普通住房。這樣不但充分體現(xiàn)稅收支付原則，而且還可以給不同等級的房屋持有人一個納稅緩沖期。

33改變以交易價格為主的征收模式

在重慶試點(diǎn)的方案規(guī)定計稅依據(jù)是暫按房產(chǎn)交易價格進(jìn)行征稅，條件成熟時，以評估價格進(jìn)行征稅?？梢娫谠圏c(diǎn)地區(qū)，已經(jīng)提前意識到按照房產(chǎn)交易價格征稅存在的弊端，但是由于時間因素、技術(shù)條件、稅收政策等多方面的因素的限制，只能暫時按照交易價格進(jìn)行征稅，所以建立和完善房地產(chǎn)價值評估機(jī)制已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。我們應(yīng)該秉承著房產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)稅征管機(jī)構(gòu)相分離的原則，以避免出現(xiàn)偷稅、漏稅現(xiàn)象。房產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)可以由稅務(wù)機(jī)構(gòu)原有系統(tǒng)進(jìn)行改革，再加入一些土地資源管理局相關(guān)人員和社會團(tuán)體中的一些專業(yè)人士成立。評估員必須持有房地產(chǎn)估價師資格證才能上崗，并且要接受職業(yè)培訓(xùn)和后續(xù)教育。

根據(jù)上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案中暴露的缺點(diǎn)筆者提出了具體的建議。在中國人的傳統(tǒng)觀念中，有房才有家。希望在以后房產(chǎn)稅改革中，房價可以得到有效的調(diào)控，廣大人民的住房需求可以得到滿足，使我國財稅體制改革登上一個新的臺階。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 駱永民，伍文中房產(chǎn)稅改革與房價變動的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)[J].金融研究，2012（5）：1-14

[3]劉偉基于地方財政收入視角的房產(chǎn)稅改革——以重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)為例[D].重慶：西南財經(jīng)大學(xué)，2014

[4]谷成房產(chǎn)稅改革再思考[J].財經(jīng)問題研究，2011（4）：91-97

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[作者簡介]王希瑞（1995—），女，河北滄州人，安徽財經(jīng)大學(xué)2014級財政與公共管理學(xué)院本科生。研究方向：財政學(xué)；孟丁凡（1995—），女，河南鄭州人，安徽財經(jīng)大學(xué)2014級財政與公共管理學(xué)院本科生。研究方向：財政學(xué)；王越（1997—），男，安徽舒城人，安徽財經(jīng)大學(xué)2014級統(tǒng)計與應(yīng)用數(shù)學(xué)學(xué)院本科生。研究方向：經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計學(xué)；黃玉寶（1996—），貴州遵義人，安徽財經(jīng)大學(xué)2014級財政與公共管理學(xué)院本科生。研究方向：財政學(xué)；姜蒙強(qiáng)（1995—），安徽阜陽人，安徽財經(jīng)大學(xué)2014級財政與公共管理學(xué)院本科生。研究方向：財政學(xué)。