我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不足與建議探析

[摘要]隨著我國(guó)社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活里非常重要的資產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)與人們的日常生活緊密相關(guān)，成為其不可或缺的重要部分。因此，不動(dòng)產(chǎn)制度與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易、處分及獲得具有直接關(guān)系。但是，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度起步較晚，發(fā)展也比較緩慢。盡管我國(guó)也制定了一些介紹不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律，但卻不夠詳細(xì)和全面，對(duì)于在實(shí)際生活中如何處理不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的糾紛也沒有對(duì)應(yīng)的解決辦法。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)登記制度；物權(quán)變動(dòng)；實(shí)質(zhì)審核

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187

在我國(guó)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過權(quán)利人或與其有緊密關(guān)系的人申請(qǐng)之后，然后再把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更事宜由相關(guān)的職能部門記載到登記簿上。就其本質(zhì)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記就是物權(quán)公示。如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)有變動(dòng)就應(yīng)該將變動(dòng)的信息資料公開，從而充分地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的排他作用。現(xiàn)階段我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1現(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的不足

11機(jī)構(gòu)缺乏整合力度

盡管我國(guó)制定的不定產(chǎn)有明確的規(guī)定，即不動(dòng)產(chǎn)登記工作不管是國(guó)家還是省級(jí)的都應(yīng)該由國(guó)土資源部來監(jiān)督和指導(dǎo)，而對(duì)于市級(jí)或縣級(jí)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作應(yīng)該由當(dāng)?shù)卣付ㄏ嚓P(guān)部門來負(fù)責(zé)，基于這樣的情況就很難將機(jī)構(gòu)統(tǒng)一。據(jù)調(diào)查，部分區(qū)域的國(guó)土資源部門并沒有積極地設(shè)立負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)，而且他們認(rèn)為在沒有明確劃分各部門的登記職能和管理職能的前提下，很難協(xié)調(diào)好各部門，開展工作也具有很大的難度。而且各地區(qū)的國(guó)土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)隸屬于當(dāng)?shù)卣缓笸ㄟ^國(guó)土資源部門指導(dǎo)。不僅如此，把各地區(qū)市級(jí)和縣級(jí)登記不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)設(shè)置于當(dāng)?shù)氐膰?guó)土資源部門也是非常困難的。

12技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和信息未實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一

隨著我國(guó)頒布不動(dòng)產(chǎn)登記條例及其正式施行，制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)變得迫在眉睫。不動(dòng)產(chǎn)登記的登記依據(jù)、登記簿冊(cè)、信息平臺(tái)以及登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該要實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”，同時(shí)還必須要逐步地規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的權(quán)籍調(diào)查、信息平臺(tái)建設(shè)、操作規(guī)范等。但是現(xiàn)階段部分地區(qū)在登記不動(dòng)產(chǎn)的過程中卻沒有嚴(yán)格根據(jù)“四統(tǒng)一”的要求進(jìn)行，反而更多的是結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。這就造成國(guó)家制定的關(guān)于不定產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)范也不能順利徹底地執(zhí)行，相關(guān)數(shù)據(jù)也得不到兼容。這就導(dǎo)致在統(tǒng)一登記不動(dòng)產(chǎn)之后還必須重新整理相關(guān)數(shù)據(jù)，這無形之中就加大了工作量。

13不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏公信力

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來保護(hù)和決定的。基于我國(guó)目前施行的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記方面的法律法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度公信力方面的法規(guī)還比較缺乏。這種問題具體表現(xiàn)為：其一，關(guān)于推定權(quán)利正當(dāng)性制度沒有；其二，信賴登記制度缺乏明確的規(guī)定來確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)在很大程度上影響那些從事不動(dòng)產(chǎn)登記信息交易的人員。如果登記不動(dòng)產(chǎn)的名義人在將其真實(shí)權(quán)利隱瞞的前提下出賣了不動(dòng)產(chǎn)，而在不動(dòng)產(chǎn)交易的時(shí)候則是根據(jù)登記的信息進(jìn)行的，等完成交易之后，不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的權(quán)利人卻展開抗辯，這將在很大程度上損害買受人的財(cái)產(chǎn)。

14相關(guān)的法律十分混亂

現(xiàn)階段，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記方面的司法解釋、部門規(guī)章、地方法規(guī)及其法律法規(guī)等沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)且內(nèi)容十分混亂，更有甚者有的法律法規(guī)還互相矛盾。諸如土地管理法、礦產(chǎn)資源法以及物權(quán)法等法律主要是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的，而城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓條例和土地管理法實(shí)施條例則主要是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的行政法規(guī)的。此外，還有土地登記資料公開查詢制度和土地登記規(guī)則等是涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性政策和法規(guī)。盡管這些政策和法規(guī)詳細(xì)地規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)問題，但是相對(duì)比較分散。像這樣雜亂不堪的不動(dòng)產(chǎn)登記，相關(guān)的政策法規(guī)在很大程度上增加了地方財(cái)政支出和申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)人員的負(fù)擔(dān)，同時(shí)還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率起到阻礙作用，很有可能出現(xiàn)很多錯(cuò)誤的登記信息，這在很大程度上不利于不動(dòng)產(chǎn)信息的查閱。盡管我國(guó)制定的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記條例已經(jīng)開始施行，但是它還需要有相關(guān)的法律法規(guī)和制度來輔助和保障，該條例還存在與礦產(chǎn)資源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的現(xiàn)象。

2完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的建議

21專門制定規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記程序的政策法規(guī)

要想規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，首先要在國(guó)家制定的物權(quán)法中統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)范、登記模式及其物權(quán)模式。同時(shí)不僅要嚴(yán)格實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記條例，而且還必須要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的其他法律法規(guī)進(jìn)行積極的完善。盡管現(xiàn)存的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)也有很多，但是部分法律法規(guī)之間存在互相矛盾、不協(xié)調(diào)以及重復(fù)的現(xiàn)象。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記在人們?nèi)粘Ｉ钪杏兄浅Ｖ匾淖饔?，所以修改和完善不定產(chǎn)登記相關(guān)的政策法規(guī)是非常必要的。一方面要明確不動(dòng)產(chǎn)登記的程序、效力以及性質(zhì)，構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度；另一方面還必須要制定一些關(guān)于不定產(chǎn)統(tǒng)一登記配套的制度和政策。相關(guān)部門可以制定一些能夠支持不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的金融財(cái)政政策，同時(shí)國(guó)家還需要制定不定產(chǎn)登記相關(guān)的管理制度和操作程序，從而最大限度地確保不動(dòng)產(chǎn)登記法律體系的邏輯性、科學(xué)性以及統(tǒng)一性。

22盡快制定不動(dòng)產(chǎn)的技術(shù)規(guī)程及其統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)體系

為了確保我國(guó)各地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作能夠更好地開展，使各個(gè)部門之間盡量不會(huì)出現(xiàn)不定產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息不兼容的現(xiàn)象，應(yīng)該盡快制定不動(dòng)產(chǎn)的技術(shù)規(guī)程及其統(tǒng)一登記的標(biāo)準(zhǔn)體系。通過統(tǒng)一建立不定產(chǎn)登記的平臺(tái)使不定產(chǎn)登記信息可以實(shí)現(xiàn)信息化管理。但是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記的信息是由各個(gè)部門分別負(fù)責(zé)管理的，所以應(yīng)該盡快建立一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)檔案信息查詢的管理和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證系統(tǒng)，從而有效地實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享和整合。通過有效運(yùn)用GIS技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等現(xiàn)代技術(shù)構(gòu)建完整的不動(dòng)產(chǎn)登記管理系統(tǒng)，從而使不動(dòng)產(chǎn)的管理實(shí)現(xiàn)內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，最大限度地提升所登記信息資料的準(zhǔn)確性。

23專門制定不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公信效力對(duì)其交易的穩(wěn)定性具有決定性的作用，而不動(dòng)產(chǎn)登記的信息是否真實(shí)則決定了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信效力，檢驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息是否真實(shí)的前提是實(shí)質(zhì)審查制度的實(shí)施。但是考慮到物權(quán)法處于起步階段，我國(guó)的實(shí)質(zhì)審查仍然需要有大量的人力和資金作為保障。雖然物權(quán)法沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查做強(qiáng)制性要求，但是基于目前的情況而言，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候并沒有全面落實(shí)實(shí)質(zhì)審查工作，這就造成不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)很多錯(cuò)誤的信息，從而極大地?fù)p害了不動(dòng)產(chǎn)登記人的利益。由此可見，專門制定不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度是非常必要的。首先，開展實(shí)質(zhì)審查工作可以在很大程度上提高不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，從而避免在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的時(shí)候出現(xiàn)不必要的交易風(fēng)險(xiǎn)；其次，開展實(shí)質(zhì)審查工作還可以督促相關(guān)部門認(rèn)真履行自己的職責(zé)，一心一意為人民服務(wù)。

3結(jié)論

綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)的快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也逐漸成為人們?nèi)粘Ｉ畈豢扇鄙俚闹匾糠?。但是目前我?guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著一些諸如機(jī)構(gòu)缺乏整合力度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與信息沒有統(tǒng)一、缺乏公信力、相關(guān)法律比較混亂等問題，我國(guó)的相關(guān)職能部門應(yīng)該不斷努力，積極完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，確保其能夠充分發(fā)揮自身的職能。

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[作者簡(jiǎn)介]李樂才（1965—），男，經(jīng)濟(jì)師，山東省安丘市土地儲(chǔ)備中心。