住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)存在的問題及對(duì)策研究

王雪

摘要：本文對(duì)當(dāng)前住房公積金支持保障性住房建設(shè)過程中存在的問題進(jìn)行了闡述，研究了提升住房公積金支持保障性住房建設(shè)工作效率的對(duì)策，對(duì)住房公積金支持保障性住房建設(shè)提供新的工作思路。

關(guān)鍵詞：住房公積金；保障性住房；問題及對(duì)策

一、住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)過程中存在的問題

（一）缺乏法律支持和依據(jù)

我國(guó)公積金制度之1991年從新加坡引進(jìn)的，發(fā)展歷史之短、經(jīng)驗(yàn)之淺薄可以想象。公積金制度發(fā)展之初是政府作為主導(dǎo)，然后逐漸走向全國(guó)。公積金建設(shè)之初的主要目的是從單位和員工處集結(jié)建設(shè)資金來支持安居工程的建設(shè)，解決城市居民存在的住房問題。但是住房公積金在使用的過程中存在著嚴(yán)重的管理體制問題和監(jiān)管體制問題，導(dǎo)致了公積金壞賬和呆賬現(xiàn)象非常嚴(yán)重，國(guó)內(nèi)上下很多地區(qū)的公積金嚴(yán)重虧空，國(guó)家這才漸漸停止了用公積金貸款給安居工程建設(shè)，在之后的很多年這些資金仍有未被收回的。從1999年開始我國(guó)開始推行公積金管理?xiàng)l例，這是我國(guó)公積金的用途全部轉(zhuǎn)向個(gè)人貸款的重要標(biāo)志，從這之后住房公積金歸個(gè)人所有，國(guó)家和集體不得以任何形式、任何名義占用，公積金的使用用途局限在購(gòu)買、翻修和建造住房上，但是利用公積金貸款來支持保障性住房建設(shè)，貸款對(duì)象并沒有成為所有權(quán)人，保障性住房建成之后的享受者也和所有權(quán)人無關(guān)，這是和公積金管理?xiàng)l例嚴(yán)重不符的。當(dāng)前住房公積金支持保障性住房建設(shè)僅僅是靠行政命令，執(zhí)行效力比較低，并且這也和我國(guó)目前的條例是沖突的，這導(dǎo)致了我國(guó)公積金貸款支持保障性住房的執(zhí)行一直處于無法律保護(hù)的狀態(tài)，法律制定不足風(fēng)險(xiǎn)一直是其面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)問題不容我們回避，因?yàn)樗环矫嫔婕暗焦e金儲(chǔ)存者自身的權(quán)益，一方面會(huì)影響到群眾對(duì)公積金制度的權(quán)威性的質(zhì)疑。

（二）基礎(chǔ)環(huán)節(jié)不牢固

公積金支持保障性住房建設(shè)貸款模式過于粗放，該項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)基本維持了住房公積金的管理運(yùn)作模式，不同的是貸款的發(fā)放是通過銀行進(jìn)行的，不論是從住房公積金的角度分析還是從委托銀行的立場(chǎng)上來看，這種運(yùn)作模式都過于粗放。因?yàn)橛辛俗》抗e金管理委員會(huì)和當(dāng)?shù)爻歉母深A(yù)和指導(dǎo)，銀行在這個(gè)貸款運(yùn)作的過程中經(jīng)常忽略風(fēng)險(xiǎn)因素，只考慮將貸款發(fā)放出去即可，至于款項(xiàng)帶給誰(shuí)、貸款期限、貸款金額多少都較少關(guān)心，這導(dǎo)致了委托貸款的運(yùn)行模式顯得過于粗放和不細(xì)致。另外住房公積金管理中心既不屬于政府機(jī)構(gòu)也不屬于盈利機(jī)構(gòu)，自有資本金缺乏，規(guī)范的會(huì)計(jì)制度、審計(jì)制度和信息披露制度更是稀缺，但是其卻承擔(dān)著公積金繳存、貸款發(fā)放、呆賬壞賬管理的功能，尤其是保障性住房貸款工作更是需要專業(yè)的金融人才來輔助，工作體制和工作人才的缺失使得公積金支持保障性住房建設(shè)工作的開展一直處于粗放經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。

（三）資金回款存在風(fēng)險(xiǎn)

在利用公積金進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房建設(shè)的過程中進(jìn)行的建設(shè)貸款，最長(zhǎng)期限為三年；在利用公積金來對(duì)政府投資的公共租賃住房建設(shè)進(jìn)行建設(shè)貸款的時(shí)候，最長(zhǎng)期限為五年。經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房建成值周依靠項(xiàng)目銷售收入和其他收入作為資金的來源來歸還款項(xiàng)；政府投資建成的公共租賃住房則要以租金收入和其他資金作為資金來源。公積金貸款來支持保障性住房建設(shè)最重要的環(huán)節(jié)就在于資金的回收，如果資金屆時(shí)不能回收的話，那么投資收益不能實(shí)現(xiàn)的問題僅僅是次要的，繳存者在需要購(gòu)房而支取住房公積金的時(shí)候會(huì)難以滿足其需求者必然引起社會(huì)矛盾的激發(fā)，甚至使得公積金遭受流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)公積金支持保障性住房建設(shè)過程中普遍存在著資金回收慢、成本回收時(shí)間過長(zhǎng)和收入不能覆蓋本息的問題，這導(dǎo)致公積金資金回收上存在著嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。

二、健全公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的實(shí)際措施

首先，建立項(xiàng)目回款制度，保障資金回收的安全性。如前文所述，公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目類型集中在經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和公共租賃房之上，其中經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房的建設(shè)主體為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以貸款對(duì)象也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在這個(gè)過程中只要保證?？顚Ｓ?，將項(xiàng)目的建設(shè)達(dá)到應(yīng)有的配套水平，那么基本上可以通過出售住房實(shí)現(xiàn)成本的回收。筆者在這里要著重強(qiáng)調(diào)的是共公租房的資金回收問題：在公共租房的資金回收中，租金、出租比率和貸款利率成為影響資金回收最主要的三個(gè)因素。經(jīng)過簡(jiǎn)單的測(cè)算我們就可以發(fā)現(xiàn)資金只要提升一個(gè)百分點(diǎn)，資金回收期可以縮短3-4年，提升出租率也可以適當(dāng)?shù)乜s短投資回收的時(shí)間；在貸款利率上降低一個(gè)百分點(diǎn)就可以將投資回收期縮短兩年左右，在確定資金投資回收時(shí)間的長(zhǎng)短問題上，筆者認(rèn)為最重要的問題就是租金的定價(jià)問題，租金定價(jià)不合理的話會(huì)出現(xiàn)兩種情況：如果租金定價(jià)過低的話，那么久難以覆蓋貸款的利息，公積金面臨著欠息掛賬的問題，承擔(dān)著嚴(yán)重的利息負(fù)擔(dān)，最終到這虧損經(jīng)營(yíng)，資金難以回收；如果租金定價(jià)過高的話，那么公共租房的出租率就會(huì)下降，這樣租金收入的絕對(duì)額就會(huì)下降，還本付息的時(shí)間就會(huì)向后拖延。合理的公共租房的定價(jià)機(jī)制在于年租金收入應(yīng)該不低于貸款利息，這樣公積金最基本的安全問題才能得到保障。

其次，建立健全的擔(dān)保機(jī)制。雖然公積金貸款支持保障性住房建設(shè)可以將在建項(xiàng)目作為抵押物抵押，但是在實(shí)際操作中其風(fēng)險(xiǎn)管理成本是比較高的，加之保障性住房建設(shè)的在建項(xiàng)目在抵押上具有特殊性，抵押價(jià)格不舍特別高，后續(xù)處理程序也相對(duì)繁瑣，這意味著現(xiàn)行的抵押擔(dān)保并不是保證資金安全的決定保證。在這種情況下，我們迫切需要一個(gè)有效的風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制，引入第三方貸款擔(dān)保制度的引入可以彌補(bǔ)原本抵押擔(dān)保的缺陷和不足，讓公積金貸款近能夠較快地回收回來。第三方擔(dān)保公司應(yīng)該首先應(yīng)該在擔(dān)保的能力范圍之內(nèi)提供貸款的擔(dān)保，在債務(wù)人不能按照合同的規(guī)定還本付息的時(shí)候，第三方住擔(dān)保公司就應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任并為之償還。擔(dān)保公司在履行了連帶責(zé)任之后有權(quán)向債務(wù)人要求還款，必要時(shí)對(duì)抵押資產(chǎn)進(jìn)行處置、變賣和經(jīng)營(yíng)管理，這樣能夠保證公積金資金能夠及時(shí)收回，避免資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

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