推進(jìn)住宅維修基金的規(guī)范使用與有效管理

王為中

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，住宅維修基金的規(guī)模不斷擴(kuò)大，是很多家庭都關(guān)心關(guān)注的重點(diǎn)話題。但是在住宅維修基金的管理和發(fā)放過程中，存著這管理混亂、使用不當(dāng)?shù)鹊葐栴}，為了更加合理的使用專項(xiàng)維修基金，更好地維護(hù)廣大群眾的合法權(quán)益，要更加透明、規(guī)范地管理、使用住宅維修基金。本文從住宅維修基金的概念和意義入手，分析了住宅維修基金的管理和使用過程中存在的不足和問題，并以此為出發(fā)點(diǎn)，提出住宅維修基金的規(guī)范使用和創(chuàng)新管理的措施建議。

【關(guān)鍵詞】住宅維修基金 規(guī)范使用 有效管理

住宅維修基金是指法律規(guī)定的專項(xiàng)用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期后的大修、更新或者改建的基金。目前來看，全國各地的維修基金的管理模式尚未統(tǒng)一，有的地方由住房售房單位代管，有的由開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)代管，有的由住房公積金管理中心代管，雖然各地的管理模式不一，但是在其運(yùn)行的過程中卻存在著一些共性的問題和不足，亟待加強(qiáng)住宅維修基金的規(guī)范使用和有效管理。

一、住房維修基金的概述

住宅維修基金是指專項(xiàng)用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿之后的維修、更新或改造的資金，住宅共用部位一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、屋頂以及戶外的墻面、樓梯間等，共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、照明、綠地、路燈、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等，是為了保障物業(yè)范圍內(nèi)房屋的安全使用、維持其性能并提高使用效能而設(shè)立的，對其管理和使用實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，住宅維修基金不得挪作他用。

二、住宅維修基金管理存在的主要問題

當(dāng)前，國內(nèi)的住宅維修基金管理模式多元、難以統(tǒng)一，各種模式雖各有利弊，但是其共性問題卻不容忽視，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）交存工作缺乏法律法規(guī)強(qiáng)制性條款支持，拖欠現(xiàn)象普遍

由于目前關(guān)于住宅維修基金的法律法規(guī)較少，僅《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》對住宅維修基金的交存、使用和監(jiān)督管理進(jìn)行了初步的規(guī)定，但是缺乏有針對性的處罰措施和管理細(xì)則，以至于目前住宅維修基金拖欠現(xiàn)象普遍存在。加之個別房產(chǎn)部門存在濫用職權(quán)給予“關(guān)系戶”購房商戶降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或減免的情況，不僅很大程度上損害了住宅維修基金的交存和使用，而且也傷害了其他業(yè)主的共同利益，給日后物業(yè)維修資金的分?jǐn)偤褪褂寐裣铝穗[患。同時，各地還在不同程度上存在著開發(fā)商侵吞維修資金的現(xiàn)象，開發(fā)區(qū)欠交甚至拒交維修資金的情況也時有發(fā)生，這些情況都在一定程度上影響了住宅維修基金的正常收取，進(jìn)而影響到住宅維修基金基金能否順利發(fā)揮其基本作用。

（二）管理部門未能扎口，造成管理方式不一甚至混亂

按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，在業(yè)主大會成立之前，商品住宅業(yè)務(wù)、非住宅業(yè)務(wù)交存的住宅維修基金由物業(yè)所在地的直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅維修基金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開設(shè)住宅維修基金專戶。在業(yè)主大會成立之后，由業(yè)主大會委托所在地的商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在該行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。由此規(guī)定不難看出，在住宅專項(xiàng)維修基金的建立、使用和管理的過程中，分別由業(yè)主大會、當(dāng)期房地產(chǎn)行政主管部門、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，而且在住宅維修基金的設(shè)立過程中一般是由開發(fā)商幫助業(yè)主辦理住宅維修基金的相關(guān)手續(xù)的，在住宅維修基金的設(shè)立、使用和管理過程中涉及到多方主體，給住宅維修基金的管理和使用帶來了許多不確定性和不安全性，加上許多物業(yè)企業(yè)自身賬目混亂、少用多支行為屢禁不止，直接導(dǎo)致了住宅維修基金的不規(guī)范管理和低效使用。

（三）雙三分之二簽字難度大，造成使用困難

由于住宅專項(xiàng)維修資金是代業(yè)主管理的錢，所以各地審核使用住宅專項(xiàng)維修資金的流程都比較謹(jǐn)慎，程度稍顯復(fù)雜。但在使用中，最大的困難還在于雙三分之二簽字這一環(huán)節(jié)。

（四）增值保值方式單一，增值率不高

因住宅專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)特殊，目前，各地建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門為規(guī)避風(fēng)險，保障資金安全，同時，因國債有限額規(guī)定，各地普通采取了保守單一的增值方式：銀行定期存款。有些地方辦理了三到五年的定期存款，有的地方僅辦理存期為一年或二年的定期存款。但還有的地方僅以活期存款方式存于銀行賬戶里，甚至有些地方將資金交存至財政賬戶，連活期利息都沒有。業(yè)主大會自管的這部分資金，基本閑置，難以實(shí)現(xiàn)保值增值。對于開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司代管的資金，由于管理相對混亂，保值增值難度更大。

三、對策建議

（一）修訂和完善法律法規(guī)，為住宅專項(xiàng)維修資金的管理提供有力保障

現(xiàn)有的住宅維修基金的使用和管理上缺乏系統(tǒng)的法律法規(guī)或制度的約束，要盡快建立健全住宅專項(xiàng)維修基金的規(guī)范使用和管理辦法細(xì)則，進(jìn)一步規(guī)范住宅維修基金的管理和使用，確保其適用的規(guī)范性和合理性，探索性放開對住宅維修基金的增值渠道，設(shè)立專項(xiàng)管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行維修基金的使用、管理和增值。同時，面向公眾進(jìn)行住宅維修基金的知識普及，使其了解、知曉、重視住宅維修基金，改善住宅維修基金繳納混亂的現(xiàn)狀，提高住宅維修基金的保障覆蓋面和保障力度。

（二）利用“互聯(lián)網(wǎng)+”簡化業(yè)主簽字程序，提高使用效率

在住宅維修基金的使用過程中，可以探索性建立申報綠色通道，分情況設(shè)立簡易申報程序，遵循方便快捷、公開透明的原則，對于房屋應(yīng)急維修的情況，如洪水災(zāi)害等造成的房屋損壞情況等開設(shè)簡易申請程序，提高維修基金的審批效率，最大程度發(fā)揮維修基金的應(yīng)有效用。

（三）建設(shè)（房地產(chǎn)）部門統(tǒng)一扎口監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格規(guī)范管理

在給予住宅維修資金充分的使用權(quán)的情況下，要逐步培育業(yè)務(wù)自治管理機(jī)構(gòu)的管理職能，并鼓勵業(yè)主、業(yè)主委員會等個人或組織對住宅維修基金的使用和管理行使監(jiān)督權(quán)和檢舉權(quán)，對于違規(guī)使用維修基金或不當(dāng)使用維修基金的行為建立多層次的監(jiān)督管理體系，明確處罰辦法，切實(shí)發(fā)揮社會監(jiān)督力量的積極作用。

（四）探索保值增值方法，實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益最大化

維修資金作為房屋“養(yǎng)老金”，隨著房屋維修、“養(yǎng)老”需求日增，對于這筆資金的規(guī)范運(yùn)作需求，保值增值需求都會更高。應(yīng)當(dāng)結(jié)合住宅維修基金的本身特點(diǎn)，創(chuàng)新對住宅維修基金的安全管理模式，市場上除了銀行存款或購買國債之外，尚有一些低風(fēng)險、適合保值的投資理財選擇，可以探索性將維修基金投入市場化運(yùn)作，適當(dāng)借鑒西方國家的公共維修資金的管理模式，由專門的管理機(jī)構(gòu)對維修基金進(jìn)行管理和使用，在預(yù)留一定比例的備用金之后，將維修資金投入市場化的管理和運(yùn)作，預(yù)防住宅維修基金的貶值，提高其保值增值率。

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