中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展研究

馮常文　譚希為

摘要：近些年來(lái)，國(guó)家重拳出擊調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力增加，拓展新的融資渠道的成為房地產(chǎn)行業(yè)的必然趨勢(shì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使得國(guó)民財(cái)富迅速增加，巨額的民間資本也尋求也在新的投資渠道。房地產(chǎn)私募基金成功吸引了房地產(chǎn)商以及投資者的注意力，從2010年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)私募投資基金快速發(fā)展起來(lái)。通過(guò)研究指出房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)私募基金在我國(guó)發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，提出了發(fā)展遇到的問(wèn)題，基于此，提出了發(fā)展建議。希望通過(guò)本文的分析研究，能對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)私募基金的運(yùn)作有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，并為我國(guó)地產(chǎn)私募基金的健康和可持續(xù)發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；私募基金；房地產(chǎn)私募基金

1房地產(chǎn)私募基金概述

1.1房地產(chǎn)私募基金的概念

房地產(chǎn)私募基金是以非公開(kāi)方式向特定機(jī)構(gòu)和個(gè)人募集資金，以房地產(chǎn)項(xiàng)目或公司為投資對(duì)象，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)以及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資的集合投資方式。

1.2房地產(chǎn)私募基金的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)私募基金作為作為一種金融工具和融資方式，可以集合資金進(jìn)行項(xiàng)目投資，又可以通過(guò)地產(chǎn)私募基金的管理機(jī)構(gòu)對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)估和管理，克服專(zhuān)業(yè)壁壘，投資人們還可以通過(guò)基金分擔(dān)了交易成本并降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率。地產(chǎn)私募房地產(chǎn)基金是專(zhuān)業(yè)化的投資管理機(jī)構(gòu)，管理人員多為來(lái)自房地產(chǎn)和金融界的精英，具備豐富的行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，因此，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資篩選、評(píng)估判斷、以及投資后的資產(chǎn)管理，地產(chǎn)私募基金都比個(gè)人投資者具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

2我國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展中存在的問(wèn)題

2.1退出渠道狹窄

中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展時(shí)間較短，市場(chǎng)并不十分成熟，仍處于起步階段，資本市場(chǎng)退出通道尚不暢通，IPO受限，REITs遲遲不能推出，這些導(dǎo)致房地產(chǎn)私募基金證券化道路受阻，缺乏流動(dòng)性的房地產(chǎn)私募基金具有極強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)，這種不穩(wěn)定性使投資者望而卻步。

2.2“大資管”時(shí)代面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力

隨著證監(jiān)會(huì)監(jiān)管力度的加大以及監(jiān)管手段的突破，整個(gè)金融市場(chǎng)的體系將會(huì)逐步完善，并且朝著健康、和諧的方向發(fā)展。房地產(chǎn)私募基金作為一個(gè)新生兒，初來(lái)咋到，潛力無(wú)限，但無(wú)法擺脫市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。與眾多金融大鱷相比，不具有金融牌照成為了地產(chǎn)私募基金的短板，市場(chǎng)空間受到擠壓。

3完善中國(guó)房地產(chǎn)私募基金的建議

3.1建立成熟的退出機(jī)制

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金的要想拓寬退出渠道，就要建立成熟的私募地產(chǎn)投資退出機(jī)制，應(yīng)學(xué)習(xí)國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，適度放開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的IPO和再融資，深化資產(chǎn)證券化，發(fā)展REITs等多元化金融產(chǎn)品?？紤]到目前對(duì)于房企IPO的限制，

3.2完善風(fēng)險(xiǎn)控制體系

建立和完善房地產(chǎn)私募基金的內(nèi)控體系，加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)私募基金的“內(nèi)功”修煉勢(shì)在必行。建議如下：1、制度上保證風(fēng)控部門(mén)的獨(dú)立性和權(quán)威性，明確風(fēng)控部門(mén)的職責(zé)和權(quán)限；2、建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)監(jiān)控；3、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管和后續(xù)管理相結(jié)合，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員應(yīng)做定期更換，后續(xù)管理中要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)和信息分析，評(píng)估項(xiàng)目或有風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)做出預(yù)警并跟進(jìn)項(xiàng)目風(fēng)控措施的落實(shí)情況；