土地供應(yīng)問題在土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制中的探討

沙立華

摘 要：隨著近年來我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷加快，城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加深，在土地供應(yīng)上也是出現(xiàn)了一些問題，這些問題影響了土地市場的正常運(yùn)行，也對土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制造成了一定的影響。本文主要對土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制當(dāng)中的土地供應(yīng)問題進(jìn)行了分析探討，并提出了相應(yīng)的意見，以期能夠有效促進(jìn)土地供應(yīng)更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；土地供應(yīng)；運(yùn)行機(jī)制

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2017.04.113

0 引言

土地供應(yīng)是在城市建設(shè)的基礎(chǔ)上，政府相關(guān)部門經(jīng)過一定土地儲(chǔ)備來完成前期土地開發(fā)，并將其分批推向市場的一個(gè)過程，但當(dāng)前我國土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制方面還存在著一定的問題，對于土地供給缺少相應(yīng)的制度和策略，導(dǎo)致市場上的土地供給不足，影響了市場健康發(fā)展，因而相關(guān)部門應(yīng)該充分重視土地供應(yīng)問題。

1 土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制的發(fā)展現(xiàn)狀分析

在我國土地屬于國有資產(chǎn)，歸國家所有，國家將多余的土地資源拿出來進(jìn)行有償、有期限的使用來形成相應(yīng)的土地市場，因而在這個(gè)框架下，土地所有權(quán)是屬于國家的，國家通過將所有權(quán)進(jìn)行出讓或是出租來形成相應(yīng)的土地市場，然后從國家獲得合法使用權(quán)之后可以將土地在市場當(dāng)中進(jìn)行流通，包括轉(zhuǎn)租或是轉(zhuǎn)讓，從而形成由市場支配的二級(jí)土地市場，而土地儲(chǔ)備制度的建立則是當(dāng)前土地使用制度改革的結(jié)果。而隨著我國政治制度改革的不斷加深，很多地方都建立了土地儲(chǔ)備制度，其基本的運(yùn)行流程是先在土地儲(chǔ)備計(jì)劃基礎(chǔ)上對土地使用權(quán)進(jìn)行購買或是收回，然后將收回的土地納入到土地儲(chǔ)備體系當(dāng)中，并由土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行前期開發(fā)和管理，然后在合適的實(shí)際將這些儲(chǔ)備的土地再分批流向市場當(dāng)中，重新進(jìn)行土地流通。但由于目前在土地供給方面的建設(shè)還不完善，使得土地供應(yīng)不足以滿足制定的供給計(jì)劃，很多城市在土地儲(chǔ)備上嚴(yán)重不足，所能夠推向市場的土地也非常有限，這就使得土地市場得不到健康發(fā)展。

2 土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制當(dāng)中土地供應(yīng)策略

2.1 建立符合長期規(guī)劃的土地供應(yīng)制度

要解決土地供應(yīng)問題，相關(guān)部門應(yīng)該建立起符合長期規(guī)劃的土地供應(yīng)制度，以城市的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃和土地使用規(guī)劃為基礎(chǔ)，對土地出讓計(jì)劃進(jìn)行科學(xué)制定，首先是要堅(jiān)持層次性原則。在短期城市規(guī)劃當(dāng)中，要建立中期土地供應(yīng)計(jì)劃，也就是在建立了一年供應(yīng)計(jì)劃之后還要建立三到五年的中期計(jì)劃，這樣能夠保證土地供應(yīng)的連續(xù)性，避免在一年后出現(xiàn)土地供應(yīng)不足的情況，保持土地的合理利用。其次是要堅(jiān)持公開性原則。土地儲(chǔ)備中心應(yīng)該將其供應(yīng)計(jì)劃向全社會(huì)進(jìn)行公開，特別是短期供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)該向社會(huì)公眾進(jìn)行公開，讓公眾能夠了解在未來一段時(shí)間當(dāng)中政府關(guān)于土地供應(yīng)方面的信息，包括土地供應(yīng)的區(qū)域、方式、面積和時(shí)間等等，這樣能夠增加土地市場當(dāng)中的信息量，讓更多的投資者能夠掌握更加可靠的投資依據(jù)。最后是要堅(jiān)持合理性原則。在制定土地供應(yīng)計(jì)劃之前，儲(chǔ)備中心應(yīng)該對當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行充分調(diào)查，對當(dāng)?shù)爻鞘挟?dāng)中的土地面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并結(jié)合未來城市發(fā)展可能增加的面積對以后的土地需求做出一定的預(yù)測，然后將其擬定到土地供應(yīng)計(jì)劃當(dāng)中，保證土地供應(yīng)的合理性。同時(shí)在對土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行擬定的時(shí)候還要保證其可操作性，對土地的供應(yīng)方式、用途、時(shí)間等等都進(jìn)行擬定，以便有效完善土地供應(yīng)機(jī)制，提升土地管理水平。

2.2 合理引導(dǎo)土地供應(yīng)價(jià)格

對土地供應(yīng)價(jià)格進(jìn)行合理引導(dǎo)，避免其過快上漲，不僅能夠有效解決當(dāng)前的土地供應(yīng)問題，而且還能夠?qū)κ袌鼋?jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定的穩(wěn)定作用，而其供應(yīng)價(jià)格主要是由三個(gè)部分組成，分別是儲(chǔ)備成本、收購價(jià)格和與其土地增值收益，土地供應(yīng)價(jià)格是影響土地市場健康發(fā)展的關(guān)鍵，是抑制當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的主要手段，因而要對土地供應(yīng)價(jià)格進(jìn)行合理引導(dǎo)，就需要做好土地收購、儲(chǔ)備和供應(yīng)的工作，從而能夠?qū)ν恋毓?yīng)價(jià)格進(jìn)行合理引導(dǎo)，使市場上的供應(yīng)價(jià)格能夠得到穩(wěn)定性發(fā)展，保證土地市場的健康發(fā)展，具體來說可以從以下幾點(diǎn)上入手：一是在進(jìn)行土地收購的時(shí)候，國家相關(guān)部門可以在土地出讓金當(dāng)中劃出一定資金，同時(shí)吸收社會(huì)上的閑散資金建立土地收益基金，用來進(jìn)行土地收購儲(chǔ)備；二是在進(jìn)行土地儲(chǔ)備的時(shí)候應(yīng)該在整理前期就引入市場競爭機(jī)制，通過招標(biāo)的方式來選擇專業(yè)的土地整理公司，然后授權(quán)土地整理公司對土地進(jìn)行整理，從而能夠有效提升土地整理質(zhì)量，也能夠節(jié)約土地整理的成本和時(shí)間；三是在進(jìn)行土地供應(yīng)的時(shí)候，對于經(jīng)營性用地應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行管理，并且對于特殊性用地的進(jìn)行綜合招投標(biāo)，加強(qiáng)對招投標(biāo)的監(jiān)管力度，通過競爭來引導(dǎo)土地市場。

2.3 加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場預(yù)測

金融危機(jī)表明宏觀調(diào)控在經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中所起的重要作用，因而在進(jìn)行土地供應(yīng)管理過程中也應(yīng)該對土地市場有個(gè)全面的了解，并且對市場未來的發(fā)展進(jìn)行一定預(yù)測，掌握其發(fā)展脈搏，才能夠有效進(jìn)行宏觀調(diào)控。管理部門應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的掌握，對其市場發(fā)展進(jìn)行預(yù)測分析，將土地儲(chǔ)備在市場當(dāng)中的作用充分發(fā)揮出來，同時(shí)還要對當(dāng)前土地供應(yīng)當(dāng)中的供需平衡進(jìn)行解決，以減少部分企業(yè)對土地使用權(quán)壟斷帶來的負(fù)面影響。在具體的預(yù)測分析上，中心人員可以從商品房市場需求進(jìn)行分析預(yù)測，對我國目前商品房的實(shí)際市場需求進(jìn)行預(yù)測判斷，分析往年商品房的銷售數(shù)據(jù)，結(jié)合商品房需求的相關(guān)影響因素，分析當(dāng)前的國民收入、人均消費(fèi)、人口發(fā)展和房屋空置等情況與商品房需求之間的關(guān)系，判斷這幾項(xiàng)影響因素在未來的變化，這樣才能夠?qū)ι唐贩渴袌鲞M(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測，才能夠把握住房地產(chǎn)市場的脈搏，根據(jù)市場變化來調(diào)整土地供應(yīng)機(jī)制。

3 結(jié)語

當(dāng)前我國土地供應(yīng)體制上還存在一定的問題和不足，使得在土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制當(dāng)中出現(xiàn)土地供應(yīng)問題，因而相關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)對土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制的重視，分析其中的土地供應(yīng)問題，不斷完善土地供給機(jī)制，建立科學(xué)性和連續(xù)性的土地供應(yīng)策略，從而為完善的土地儲(chǔ)備運(yùn)行機(jī)制建設(shè)打好基礎(chǔ)，促進(jìn)我國土地市場的健康發(fā)展。

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