成品油銷售企業(yè)土地管理及風(fēng)險(xiǎn)防控

呂緒濱

作為成品油銷售企業(yè)來講，加油站零售是最主要的利潤(rùn)來源，而決定加油站零售量的往往是加油站的位置，也就是土地的地理位置是決定加油站銷售業(yè)績(jī)的核心因素，土地是加油站的基礎(chǔ)和根本。近年來，各大石油公司搶攤布局，開展加油站網(wǎng)點(diǎn)之爭(zhēng)，最根本的就是土地位置之爭(zhēng)。作為石油老企業(yè)，存量用地存在較多的管理問題亟待理順和規(guī)范，必須確保新增用地和存量管理做到合法合規(guī)、權(quán)屬清晰、手續(xù)完備、管理規(guī)范。

一、加油站用地的特殊性和用地現(xiàn)狀

加油站用地屬于《土地利用現(xiàn)狀分類》中商服用地類的批發(fā)零售用地，加油站本身的特殊性，其用地也受到較多的政策限制。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，加油站用地為限制供地類項(xiàng)目，實(shí)行有償使用，并按規(guī)定實(shí)行招標(biāo)、拍賣，加油站用地通過行政劃撥、協(xié)議出讓方式取得已成為歷史，加油站用地的門檻越來越高。而在國(guó)有大石油公司內(nèi)部，由于歷史原因，加油站用地性質(zhì)存在多種形式，除了國(guó)有出讓地外，還有原來的國(guó)有劃撥地、授權(quán)經(jīng)營(yíng)地，集體建設(shè)用地等，存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)

二、加油站用地存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

（1）加油站用地手續(xù)不完備。石油產(chǎn)品銷售企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)，未履行全部手續(xù)或者辦理明顯有瑕疵的手續(xù)即占用土地建造加油站，未按照約定履行土地出讓合同。

（2）加油站用地性質(zhì)違規(guī)。因無法取得商服用地，石油銷售企業(yè)可能會(huì)占用工業(yè)、教育科技文化用地建造加油站，對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部、城郊和農(nóng)村地區(qū)，為了搶占市場(chǎng)，企業(yè)也可能會(huì)違規(guī)租用農(nóng)村集體土地建造加油站，以上不當(dāng)行為可能帶來行政處罰、停業(yè)整頓、收回土地、甚至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等嚴(yán)重的法律后果。

（3）土地權(quán)屬登記不規(guī)范。存量用地權(quán)屬登記不規(guī)范帶來內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)，加油站土地?zé)o證問題，加油站收購(gòu)后土地權(quán)證未及時(shí)進(jìn)行變更等。

（4）加油站承租用地管理不到位。因他人土地?zé)o證，劃撥地出租未經(jīng)批準(zhǔn)，農(nóng)用地、集體建設(shè)用地出租，出租人違規(guī)用地，違章搭建，未辦理租賃備案，未取得房地產(chǎn)租賃他項(xiàng)權(quán)證、租賃合同約定不明等問題帶來營(yíng)業(yè)執(zhí)照到期后無法延期、新辦證照或行政許可事項(xiàng)受阻等失去經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)、引起糾紛訴訟、造成經(jīng)濟(jì)損失等風(fēng)險(xiǎn)。

（5）閑置土地存在政府收回的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪?fù)恋?，連續(xù)多年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可由縣級(jí)以上人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。

三、加油站用地規(guī)范管理與風(fēng)險(xiǎn)防控

1.新增用地管理

新增用地管理的原則是手續(xù)齊全規(guī)范、避免違法用地。加油站新增用地主要有兩種方式：通過招拍掛和通過加油站資產(chǎn)收購(gòu)。

（1）招拍掛方式。以這種方式取得加油站建設(shè)用地，企業(yè)一般可以從當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T公開信息渠道獲取土地招拍掛信息，向當(dāng)?shù)赝恋毓芾斫灰字行奶岢鰰嫔暾?qǐng)，參與土地的招拍掛活動(dòng)，競(jìng)買成功后，簽訂成交確認(rèn)書，交款、土地預(yù)審、規(guī)劃審查、項(xiàng)目立案審查、環(huán)評(píng)、簽訂出讓合同，最后進(jìn)行土地使用權(quán)初始登記。

（2）資產(chǎn)收購(gòu)。加油站所有資產(chǎn)含土地和房產(chǎn)一同收購(gòu)，使加油站土地使用權(quán)收歸己有。該種方式會(huì)遇到轉(zhuǎn)讓方主體不合格、未經(jīng)共有人同意、加油站房地產(chǎn)已抵押、無產(chǎn)權(quán)證，等?？刹扇∪缦麓胧?/p>

一是在收購(gòu)前進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，發(fā)現(xiàn)以上問題及時(shí)采取應(yīng)對(duì)辦法。比如發(fā)現(xiàn)關(guān)于抵押?jiǎn)栴}，可視具體情況要求先期解除抵押，或在合同中具體約定解除抵押的方式、步驟。又如加油站違規(guī)用地，轉(zhuǎn)讓方采用簽訂土地租賃合同形式占用集體土地的，應(yīng)在收購(gòu)合同中，明確約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)將該加油站的土地辦理為國(guó)有出讓性質(zhì)和商業(yè)用途，并過戶到合同約定的使用人名下。

二是盡快辦理土地房產(chǎn)過戶手續(xù)。加油站股權(quán)收購(gòu)，價(jià)值比重最大的實(shí)際上就是土地和房產(chǎn)，收購(gòu)后，若土地不是登記在加油站名下的，企業(yè)盡快到房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，并移交涉及土地房產(chǎn)的各類檔案資料。

2.存量用地管理

（1）自有土地。自有土地有劃撥、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、出讓三種。劃撥土地按照法律規(guī)定未經(jīng)批準(zhǔn)不得出租、抵押、轉(zhuǎn)讓，企業(yè)應(yīng)注意因加油站歇業(yè)或關(guān)閉后，若加油站土地是劃撥地的，未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)不得隨意處置，否則違法。授權(quán)經(jīng)營(yíng)地是國(guó)家將原劃撥地經(jīng)評(píng)估按評(píng)估價(jià)轉(zhuǎn)增國(guó)家資本金后授權(quán)給國(guó)有控股公司使用的土地，企業(yè)無處置權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓的需補(bǔ)交出讓金。

（2）聯(lián)營(yíng)。聯(lián)營(yíng)方以土地房產(chǎn)作價(jià)入股與石油公司成立加油站，按照《公司法》規(guī)定，該土地房產(chǎn)屬于聯(lián)營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將該土地房產(chǎn)過戶到聯(lián)營(yíng)體名下，但現(xiàn)有聯(lián)營(yíng)加油站中，存在較多未過戶的情況，可能帶來權(quán)益不清，出資不實(shí)，土地方擅自處分該土地房產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，建議協(xié)商聯(lián)營(yíng)對(duì)方補(bǔ)辦過戶手續(xù)。

（3）承租。加油站承租土地對(duì)于石油企業(yè)來說既無奈、又有不確定性和一定的風(fēng)險(xiǎn)。租賃土地的主動(dòng)權(quán)在出租人手里，對(duì)于加油站承租地管理，建議一是對(duì)出租人開展盡職調(diào)查，確定出租人主體合格，租賃標(biāo)的合法合規(guī)。加強(qiáng)租賃合同管理，將可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)通過合同約定來化解。二是完善租賃手續(xù)和相關(guān)文件，加油站應(yīng)當(dāng)向出租人索取土地權(quán)屬證明復(fù)印留存，或到土地房產(chǎn)交易中心調(diào)閱權(quán)屬信息。租賃事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)備案，并辦理土地使用權(quán)出租他項(xiàng)權(quán)利登記，取得租賃他項(xiàng)權(quán)利證書，維護(hù)承租人權(quán)益。

還有一種特殊情況，租賃集體土地經(jīng)營(yíng)加油站。土地管理法規(guī)定“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！比魏螁挝换騻€(gè)人進(jìn)行建設(shè)，如果不符合上述規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，油品銷售企業(yè)建設(shè)加油站也必須使用國(guó)有土地。過去一段時(shí)間，加油（氣）站的建設(shè)大規(guī)模的展開，很多經(jīng)營(yíng)者就是通過租用集體土地的形式建設(shè)了大批加油（氣）站的。此行為違反我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，租地建站合同終將歸于無效。