借名購(gòu)房的法律問(wèn)題研究

王婷婷

(山東科技大學(xué) 文法學(xué)院,山東 青島 266590)

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借名購(gòu)房的法律問(wèn)題研究

王婷婷

(山東科技大學(xué) 文法學(xué)院,山東 青島 266590)

借名購(gòu)房行為可分為直接借名行為和間接借名行為。直接借名行為下的借名協(xié)議為無(wú)名合同。間接借名行為下的借名協(xié)議為混合合同，且參照委托合同相關(guān)規(guī)定。借名協(xié)議的效力與房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力二者無(wú)依附關(guān)系。借名協(xié)議無(wú)效時(shí)，房屋物權(quán)歸出借人；借名協(xié)議有效時(shí)，區(qū)分第三人是否介入，無(wú)第三人時(shí)，房屋歸借名人所有;第三人介入時(shí)，區(qū)分是否善意，房屋的物權(quán)歸善意的第三人。

借名購(gòu)房;物權(quán)變動(dòng);代理;法律物權(quán);事實(shí)物權(quán)；登記

為維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，多數(shù)城市推出限購(gòu)令政策。致使許多居民為規(guī)避限購(gòu)政策而借名購(gòu)房。所謂借名購(gòu)房指借名人與出借人簽訂借名協(xié)議，約定房款由借名人出資，出借人或借名人對(duì)外與售房者簽訂購(gòu)房合同，先將房屋登記于出借人名下，房屋事實(shí)物權(quán)由借名人享有，等購(gòu)房行為結(jié)束，出借人再將房產(chǎn)過(guò)戶給借名人的行為。

一、借名購(gòu)房協(xié)議的性質(zhì)認(rèn)定

我國(guó)大陸學(xué)者認(rèn)為要針對(duì)相對(duì)人是否知情與善意，來(lái)認(rèn)定借名購(gòu)房協(xié)議的性質(zhì)。在直接借名購(gòu)房的行為中，是借名人與售房者交易[1]。如果第三人對(duì)此不知情，則該借名購(gòu)房的行為可適用表見(jiàn)代理的內(nèi)容[2]。如果第三人知情，就不符合表見(jiàn)代理的規(guī)定；在間接借名購(gòu)房的行為中，出借人以自己的名義與相對(duì)人交易[3]。如果出借人與售房者簽訂購(gòu)房合同且售房者不知情，應(yīng)為間接代理。如果相對(duì)人知情則為直接代理。

因此，借名購(gòu)房行為觸及內(nèi)在的法律關(guān)系：出借人和借名人間的借名購(gòu)房的合同關(guān)系和外在的法律關(guān)系：出借人或借名人對(duì)外與售房者簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。外在的法律關(guān)系中，通過(guò)分析與售房者簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的是借名人還是出借人，來(lái)判定是直接還是間接借名行為[4]。

我國(guó)《合同法》中僅列舉15種有名合同，但當(dāng)事人也有簽訂除有名合同之外的無(wú)名合同的權(quán)利。直接借名購(gòu)房行為下由借名人和出借人基于自愿平等的原則達(dá)成一致的意思表示則該借名合約可視為合同。該直接借名行為下的借名協(xié)議不符合有名合同應(yīng)是無(wú)名合同。但筆者認(rèn)為間接借名行為下的借名購(gòu)房合同與委托合同類(lèi)似，理由是：委托合同中委托關(guān)系的產(chǎn)生是基于彼此的信任，而間接借名購(gòu)房行為一般也發(fā)生在近親屬和朋友中對(duì)身份信賴也強(qiáng)。委托合同以為他人處理事務(wù)為目的合同[5]。受托人對(duì)外實(shí)施法律行為可用委托人或受托人名義，受托人的服務(wù)既可有償也可無(wú)償，但產(chǎn)生的費(fèi)用由委托人承擔(dān)[6]。委托人須承擔(dān)委托合同中的權(quán)利義務(wù)。間接借名協(xié)議約定合同登記出名人名下，產(chǎn)生的費(fèi)用借名人承擔(dān)，且借名協(xié)議的權(quán)利義務(wù)均屬于借名人。但是在間接借名購(gòu)房行為中出名人僅可以自己名義簽訂合同，而委托合同中受托人既可用委托人也可用受托人的名義為法律行為。綜合對(duì)比委托合同和間接借名購(gòu)房協(xié)議，委托合同和間接借名行為產(chǎn)生的借名合同是包含與被包括的關(guān)系，因此可類(lèi)推適用委托合同相關(guān)規(guī)定。

有學(xué)者認(rèn)為借名購(gòu)房協(xié)議的性質(zhì)和代理相同，但是筆者不認(rèn)同。理由是：第一，代理是對(duì)外的法律關(guān)系。它存在于本人與代理人以外的第三人間，不對(duì)外實(shí)施法律行為則不存在代理。而借名購(gòu)房協(xié)議屬于內(nèi)部協(xié)議，存在于借名人和出名人之間。代理行為是代理人替本人為法律行為產(chǎn)生的后果歸本人。而借名人以出借人的名義為法律行為后果歸出借人。這顯然違背代理的本質(zhì)。第二，間接借名購(gòu)房行為中出借人既非被代理人也非代理人。因?yàn)槌鼋枞瞬⒎菫榱私杳嘶蜃陨淼睦幎鵀榉尚袨椤３雒藘H是提供給借名人名字。第三，代理中第三人對(duì)代理人和本人并非同一人知情。而在借名購(gòu)房法律行為發(fā)生中，他對(duì)出名人和本人不是同一人并不知曉?？傊P者認(rèn)為借名購(gòu)房的行為并非是代理。

因此筆者認(rèn)為借名購(gòu)房協(xié)議，在直接借名行為的場(chǎng)合為無(wú)名合同，在間接借名行為的場(chǎng)合是混合合同。與委托合同性質(zhì)相近，可參照委托合同的規(guī)定。

二、借名購(gòu)房行為產(chǎn)生的物權(quán)歸屬的認(rèn)定

(一)借名購(gòu)房協(xié)議的效力對(duì)房屋所有權(quán)變動(dòng)有何影響

首先明確借名購(gòu)房協(xié)議和房屋買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系。借名協(xié)議是借名人和出借人就借名買(mǎi)房的內(nèi)容基于自愿平等的原則作出的合約。且借名協(xié)議涉及到對(duì)外與房屋出售人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。因此有人認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同是在借名購(gòu)房協(xié)議基礎(chǔ)上訂立的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力取決于借名協(xié)議效力[7]。

筆者認(rèn)為該看法有誤。首先，借名協(xié)議是借名人和出名人的內(nèi)部合約。房屋買(mǎi)賣(mài)合同有其獨(dú)立性，并非依賴于借名協(xié)議的效力。借名購(gòu)房行為涉及兩個(gè)合意，一是借名人和出借人關(guān)于借名的合意，二是借名人或出借人與售房者關(guān)于買(mǎi)賣(mài)房屋的合意。借名合意產(chǎn)生的是借名法律關(guān)系。而房屋買(mǎi)賣(mài)的合意產(chǎn)生的是房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，二者無(wú)相互依附的關(guān)系。房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有涉及無(wú)效的事由，便是有效的。若違反《合同法》52條的規(guī)定就無(wú)效。其次，實(shí)務(wù)中對(duì)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或社會(huì)公共利益的會(huì)判定借名協(xié)議無(wú)效且房屋歸出名人。房屋歸屬于出借人的判決間接承認(rèn)了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。即便借名協(xié)議無(wú)效，房屋買(mǎi)賣(mài)合同也是有效的，并非受借名協(xié)議效力的影響。最后，筆者認(rèn)為，借名購(gòu)房協(xié)議相對(duì)于出名人或借名人對(duì)外與房屋出賣(mài)人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同而言屬于內(nèi)部協(xié)議。該協(xié)議僅具有內(nèi)部效力，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力無(wú)影響。依據(jù)合同的相對(duì)性的理論，合同僅對(duì)當(dāng)事人有拘束力，對(duì)其他人不會(huì)產(chǎn)生影響。合同的效力須依據(jù)《合同法》52條的內(nèi)容，認(rèn)定有效與否。

按照我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原則，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變更，須滿足的條件：一是法律行為有效，二是不動(dòng)產(chǎn)需完成登記[8]。我國(guó)將法律行為視為物權(quán)變更產(chǎn)生的原由并且是物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)要件。將登記作為形式要件。筆者分別從借名協(xié)議有效和無(wú)效的角度來(lái)探討對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的影響進(jìn)而影響房屋權(quán)屬的問(wèn)題。

1.借名協(xié)議無(wú)效時(shí)房屋的物權(quán)歸屬

借名協(xié)議無(wú)效時(shí)，我國(guó)《合同法》規(guī)定無(wú)效合同具有溯及力，那么借名合同自始無(wú)效且應(yīng)恢復(fù)到訂立前的狀態(tài)，借名人應(yīng)對(duì)房屋的占有予以返還[9]。因?yàn)榇藭r(shí)借名人對(duì)房屋的占有缺少法律上的原因，此時(shí)就不能根據(jù)借名協(xié)議要求出借人過(guò)戶。所以在借名協(xié)議無(wú)效時(shí)房屋的物權(quán)歸出名人所有。但是基于《合同法》58條的規(guī)定出名人應(yīng)當(dāng)返還借名人的房款且折價(jià)補(bǔ)償借名人損失。

2.借名協(xié)議有效時(shí)的房屋物權(quán)歸屬

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記有兩項(xiàng)作用：權(quán)利的推定力和登記的公信力。權(quán)利推定力是我國(guó)將不動(dòng)產(chǎn)登記者認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利者，但是不動(dòng)產(chǎn)登記情況也并非與物的歸屬完全一致。借名購(gòu)房行為就造成房屋事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)分離。實(shí)際購(gòu)房人如果能證明自己是房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋歸其所有。登記的公信力指因信賴登記而為法律行為的人，即使登記所表示的物權(quán)不存在，法律仍承認(rèn)其與真實(shí)的物權(quán)有相同法律效果。因此基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴，善意的第三人為法律行為時(shí)，應(yīng)該本著公平的原則，使其受到法律保護(hù)。不然會(huì)消減我國(guó)登記制度的法律權(quán)威。在借名協(xié)議有效時(shí)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力和公示力，以是否牽扯第三人的利益和是否善意來(lái)區(qū)分房屋的權(quán)屬。

(二)是否有第三人介入來(lái)區(qū)分物權(quán)的歸屬

1.無(wú)第三人介入的房屋物權(quán)認(rèn)定

無(wú)第三人介入的借名購(gòu)房行為中，本著公平正義的原則，應(yīng)保護(hù)事實(shí)物權(quán)的享有者即借名人的權(quán)利。使借名人的事實(shí)物權(quán)可與出名人的法律物權(quán)相抗衡。但要最大程度的保護(hù)事實(shí)物權(quán)的所有者，應(yīng)當(dāng)讓房屋登記人辦理房屋變更手續(xù)，使事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)保持一致。

實(shí)質(zhì)上不動(dòng)產(chǎn)登記雖是對(duì)權(quán)利的推定也是對(duì)證明責(zé)任的分配。實(shí)踐中直接推定房屋的登記人為物權(quán)人，無(wú)需證明。在無(wú)第三人介入時(shí)，借名人如果有證據(jù)證明自己是房屋的真實(shí)權(quán)利人，那么就可推翻房屋登記的物權(quán)狀態(tài)。根據(jù)借名人的證據(jù)可確定房屋的物權(quán)歸于借名人。如果全面肯定房屋登記的效力，使法律物權(quán)完全對(duì)抗事實(shí)物權(quán)，會(huì)造成出借人對(duì)房屋的肆無(wú)忌憚的處分的后果。這樣會(huì)造成極為不公的現(xiàn)象。

在無(wú)第三人介入且考慮房屋類(lèi)型時(shí)，如果為普通房屋，那么售賣(mài)者對(duì)交易的對(duì)方主體沒(méi)有特殊要求。因此無(wú)論是出借人還是借名人與售房者簽合同都是可以得到售房者的同意。除非售房者明確表示對(duì)主體有限制。如果售房者有要求，則借名購(gòu)房合同僅能在售房者和出借人間發(fā)生效力。如果沒(méi)有要求，則售房者的意思表示也可解釋為向借名人做出，售房者與借名人就可視為達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)的合意。這樣就滿足我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)要件。但房屋并未登記在借名人的名下導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的形式要件并沒(méi)發(fā)生。我國(guó)民法允許將交付的結(jié)果歸屬于另一個(gè)人的手段。在動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)讓與的場(chǎng)合，物權(quán)變動(dòng)的形式是可變更的。原則上動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的物權(quán)變動(dòng)須雙方當(dāng)事人合意且法律行為有效的再加交付才可。例外情況下合同生效時(shí)即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)無(wú)需交付。如動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立和在途貨物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。既然動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)形式要件允許變通，那么不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的場(chǎng)合則也可變通。因此可適當(dāng)借鑒動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。比如前文中房屋買(mǎi)賣(mài)合同可看作在借名人與售房者間發(fā)生效力。且借名人和出借人的借名合約可類(lèi)推適用委托合同的規(guī)定。此時(shí)出名人雖被登記為房屋的所有人，但為了借名人的利益而被登記。出借人可看作房屋的取得媒介人。售房者向出借人移轉(zhuǎn)登記也可視為向借名人移轉(zhuǎn)登記。這樣物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的形式要件和實(shí)質(zhì)要件都得到實(shí)現(xiàn)。因此借名人是可以取得房屋的所有權(quán)的。

再者，出借人僅是名義上的房屋所有權(quán)者，實(shí)際的出資和義務(wù)都是由借名人承擔(dān)，出借人并沒(méi)出資，也沒(méi)承受本質(zhì)上的風(fēng)險(xiǎn)，也無(wú)利益受到損害。因此對(duì)出借人沒(méi)特別保護(hù)的必要。

2.涉及第三人介入的房屋物權(quán)認(rèn)定

在第三人介入時(shí)，應(yīng)當(dāng)從維持物權(quán)登記的推定力和第三人的利益考慮，使物的登記物權(quán)可對(duì)抗物的事實(shí)物權(quán)。第三人的利益固然應(yīng)保護(hù)，但也不能忽視借名人的利益，還應(yīng)區(qū)分在第三人介入的場(chǎng)合，第三人善意與否的情形。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記是物權(quán)變動(dòng)的生效條件。須登記才發(fā)生物權(quán)變更，公示后，才產(chǎn)生公信力[10]。從維護(hù)登記的公信力的角度出發(fā)，當(dāng)事人本著對(duì)公示的信任而對(duì)外做出法律行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。維護(hù)法律物權(quán)能夠最大限度的保護(hù)善意第三人的利益。這樣交易相對(duì)人的無(wú)故損害就能避免。如果登記權(quán)利人即出借人隨意對(duì)該房屋進(jìn)行出售，出租，抵押等行為時(shí)，就屬于無(wú)權(quán)處分。如果相對(duì)人符合善意取得的要件，就應(yīng)保護(hù)其利益。如果相對(duì)人是有意為之，如我國(guó)《物權(quán)法解釋(一)》第16條第1款第4項(xiàng)的規(guī)定，此時(shí)受讓人仍與名義權(quán)利人進(jìn)行交易則認(rèn)定其為惡意就不受保護(hù)，不能取得房屋物權(quán)。

再者，出借人與借名人之間的真實(shí)自愿的合意，使房屋的法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)相分離，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)由借名人承擔(dān)也是借名人自身行為造成的后果。善意的第三人基于對(duì)公示公信力的信賴而與出名人為法律行為，根本無(wú)法預(yù)見(jiàn)到借名人與出名人之間的協(xié)議。因此借名人與出借人之間的借名協(xié)議對(duì)于善意第三人來(lái)講，沒(méi)有對(duì)抗效力。

總之，只要第三人基于信賴物權(quán)登記，推定出名人享有所有權(quán)，符合不動(dòng)產(chǎn)的善意保護(hù)后，即可取得房屋的所有權(quán)。因此法律雖保護(hù)出借人和借名人間的合法的協(xié)議，但更加保護(hù)交易安全，從根本上維護(hù)善意第三人的利益。這也同我國(guó)物權(quán)公示原則本質(zhì)吻合。

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責(zé)任編輯：周小梅

2017-05-10

王婷婷(1992-)，女，山東棗莊人，山東科技大學(xué)文法學(xué)院在讀碩士研究生，研究方向?yàn)槊裆谭较颉?/p>

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1009-1890(2017)02-0035-03