樓市“限售令”逐步到期，房價會降嗎

譚浩俊

確實，在很多地方，兩到三年的“限售期”已經(jīng)到期，一些前幾年購買的房產(chǎn)可以入市了。而且，數(shù)量和規(guī)模也不小。特別是房價上漲比較快的城市，釋放的解禁規(guī)模還不小。

那么，這些房產(chǎn)的入市，到底會對市場產(chǎn)生怎樣的影響，會不會帶來房價的下跌呢？顯然，對這個問題，是不能用“會”還是“不會”來回答的。從這樣的回答中，也是找不到真正的答案的。

事實上，對“限售令”到期的房子，能不能進入市場，至少需要有兩個方面的判斷。首先，這些房子的擁有者會不會把限售房推向市場;其次，市場能否容得下這些限售房，能否讓限售房如愿地進入市場并獲得相應(yīng)的回報。

對限售房擁有者能否把限售房投向市場的問題，關(guān)鍵看這些限售房是否達到了投資者特別是投機者滿意的回報率以及房價會出現(xiàn)怎樣的變化趨勢。從回報率來看，如果達到了預(yù)期回報，一些限售房擁有者是會將房子投向市場的。他們不像一般的投資者，總想著要最高價拋售，往往是失去機會，最終只能低價拋售。專業(yè)炒房者大多有一個心理回報價位。所以，一旦達到回報點，肯定會毫不猶豫地將房子投向市場。

當然，對限售房擁有者來說，如果房價出現(xiàn)下跌，且通過對未來市場的預(yù)測，認為不大可能再出現(xiàn)上漲尤其是大幅上漲現(xiàn)象，為了止損，他們也會毫不猶豫地將房子投向市場。如果是這種情況，自然是最好的，也是人們最希望看到的現(xiàn)象。

這就帶來了第二個問題，那就是限售房擁有者，愿意將房產(chǎn)投向市場，市場是否就能接受，就能把這些限售房消化呢？顯然，也是非常重要的問題。如果市場沒有足夠的消化容量，無法接受這些在高價位購買的房產(chǎn)，那么，縱然限售房擁有者愿意將房產(chǎn)投向市場，也可能是一廂情愿，不可能達到自己的目的。

而這種現(xiàn)象的發(fā)生，一般都是在房價出現(xiàn)平穩(wěn)且有序下降的情況下。因為，購房者買漲不買落的心理決定了他們不可能輕易購買正處于價格下降階段的房子，而會等待觀望。只要購房者等待觀望了，房價就會出現(xiàn)更快下跌。所以，限售房出手的難度也就會大大增強。

這也意味著，如果市場趨于平穩(wěn)，且房價略有下跌，限售房的拋售，不僅難度大，而且會帶動房價進一步下跌。

這也意味著，房價變動仍處于利益博弈階段，房價小幅上漲，更多的是對去年市場持續(xù)低迷的補漲，并不具備持續(xù)上漲的條件。因此，第一季度房價的變動并不具有代表性。更重要的，面對第一季度房價反彈，曾有極少數(shù)城市試探性地調(diào)整了樓市調(diào)控政策。但是，隨著中央政治局會議再次強調(diào)樓市穩(wěn)定的重要性，強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，強調(diào)城市政府的主體責任。很快，剛剛冒了一點頭的房價，再度回到穩(wěn)定且略有下降的軌道之中。所以，“限售令”到期，房產(chǎn)投資者可能很難淡定，要考慮是否出手的問題了。同時，是否有人接手，也是一個問題。

房產(chǎn)投資，已經(jīng)到了一個重要的轉(zhuǎn)折期、敏感期。