房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范淺議

徐慧瑩　崔玉婕

[提要] 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。本文從籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)方面，分析當(dāng)前我國(guó)房地企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及成因，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

關(guān)鍵詞：籌資風(fēng)險(xiǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)；收益分配風(fēng)險(xiǎn)；擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

本文為2016年度黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)省級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：201610223044）

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年12月8日

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)。籌資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動(dòng)自身帶來的預(yù)期與實(shí)際的效益差別，包括收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)。收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)企業(yè)資不抵債、無法償還債務(wù)的償還性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)收入不能與支出抵減的情況發(fā)生時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的凈利潤(rùn)減少，造成企業(yè)通過資產(chǎn)償還債務(wù)的能力變差，也就會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。收支性籌資風(fēng)險(xiǎn)可以通過企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率及盈利情況進(jìn)行識(shí)別?，F(xiàn)金性籌資風(fēng)險(xiǎn)是指會(huì)造成企業(yè)不能按時(shí)支付債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)，它可以通過企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~來反映。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不景氣的情況下，我國(guó)絕大多數(shù)房地企業(yè)都面臨著巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)中造成企業(yè)財(cái)務(wù)成果預(yù)期與實(shí)際相差異的不確定因素，具體分為兩種：一是企業(yè)對(duì)內(nèi)投資活動(dòng)；二是企業(yè)對(duì)外投資活動(dòng)。企業(yè)對(duì)內(nèi)投資主要目的是為企業(yè)生存經(jīng)營(yíng)提供必要物質(zhì)條件從而謀求經(jīng)營(yíng)利益。如果企業(yè)對(duì)內(nèi)投資不科學(xué)，會(huì)導(dǎo)致投資所形成的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理繼而不能達(dá)到企業(yè)的預(yù)期收益。由于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)規(guī)模龐大，對(duì)實(shí)物投資的增長(zhǎng)率波動(dòng)也較大，因此對(duì)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于市場(chǎng)環(huán)境變化導(dǎo)致企業(yè)對(duì)外投資的收益實(shí)際與預(yù)期的差異。房地產(chǎn)企業(yè)將長(zhǎng)期股權(quán)投資定義為該企業(yè)對(duì)被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的長(zhǎng)期股權(quán)投資，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資降幅較大，投資收益波動(dòng)情況劇烈，在投資風(fēng)險(xiǎn)上存在問題。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是由企業(yè)自身能力的局限所導(dǎo)致的運(yùn)營(yíng)失敗或達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)所造成的差異?？蓮臓I(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況和存貨周轉(zhuǎn)情況兩個(gè)方面分析。營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況主要通過房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債、營(yíng)業(yè)收入、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率四個(gè)指標(biāo)反映。存貨周轉(zhuǎn)情況主要通過存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)反映。基于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀是現(xiàn)有土地儲(chǔ)備不足，開發(fā)項(xiàng)目減少，且存貨資產(chǎn)的變現(xiàn)能力不強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)和管理帶來不利影響的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在低股利分配對(duì)股東積極性的損害及高股利分配對(duì)企業(yè)償債能力等方面的影響，并且我國(guó)法律將凈利潤(rùn)的分配順序規(guī)定為首先彌補(bǔ)虧損、其次再提取法定公積金等收益分配活動(dòng)。由于當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)未分配利潤(rùn)一直很低，且多數(shù)處于虧損狀態(tài)，因此應(yīng)分配給股東分紅的資金都用來彌補(bǔ)企業(yè)虧損，這在一定程度上將會(huì)使投資者的積極性受到影響，從而導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值受到波及，由此形成房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)為其他企業(yè)提供擔(dān)保，但在到期時(shí)被擔(dān)保企業(yè)卻沒有履行還款義務(wù)的能力，造成擔(dān)保企業(yè)承受不適當(dāng)牽連而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，當(dāng)擔(dān)保總額占企業(yè)凈資產(chǎn)的比例超過50%時(shí)，即被認(rèn)為存在較高的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆上拢瑩?dān)保責(zé)任及連帶賠償責(zé)任無可逃脫，若某一子公司發(fā)生經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)問題就會(huì)連累到擔(dān)保方，使得擔(dān)保方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)遭受嚴(yán)重打擊。而且當(dāng)前絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在質(zhì)押貸款、信用貸款等問題，如果出現(xiàn)差池，企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)問題將遭受打擊，難以保證企業(yè)后續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1、資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重。企業(yè)大規(guī)模的負(fù)債將導(dǎo)致利息費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出增加，造成企業(yè)償付能力降低。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象非常嚴(yán)重，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，遠(yuǎn)高于50%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)值。雖然適度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)將會(huì)給企業(yè)帶來杠桿收益，但資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性也就越大。

2、籌資方式單一，著重于銀行借款?？晒┪覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發(fā)行債券、融資租賃、房屋預(yù)售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對(duì)企業(yè)收益的影響程度也均不相同，選擇不當(dāng)或負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要以銀行借款方式籌資，銀行借款接近負(fù)債總額的50%，其中短期借款數(shù)額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長(zhǎng)期借款，過度依賴于銀行借款將會(huì)導(dǎo)致資本成本增加，利潤(rùn)積累減少，雖然有些房地產(chǎn)業(yè)也利用股權(quán)融資、債權(quán)融資、預(yù)售房款等方式獲得資金，但由于目前我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)融資、債券融資、債券發(fā)行審批嚴(yán)格，所以房地產(chǎn)企業(yè)難以通過這兩種方式獲得長(zhǎng)期資金。這樣過度依賴銀行借款單一的融資形式很容易在市場(chǎng)再次發(fā)生次貸危機(jī)時(shí)導(dǎo)致企業(yè)面臨特大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析不夠深入。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，涉及產(chǎn)業(yè)多、土地資源、原住居民、原材料、投資環(huán)境等問題層出不窮，需要詳細(xì)的項(xiàng)目前規(guī)劃以及項(xiàng)目中結(jié)合實(shí)際的調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都是跨區(qū)域投資，其投資項(xiàng)目分布在不同的省份或城市，這樣很容易出現(xiàn)集團(tuán)本部對(duì)正在進(jìn)行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目重大決策所做決定的正確性和執(zhí)行力，沒有辦法隨著項(xiàng)目的深入而進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，從而導(dǎo)致其項(xiàng)目了解不夠充分，執(zhí)行效率較低等問題的發(fā)生。

2、三四線城市住宅開發(fā)占用資金周轉(zhuǎn)困難。經(jīng)過十多年的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市住宅建設(shè)已經(jīng)趨于飽和，尤其是三四線城市出現(xiàn)了大量的空置房屋，新建住宅的庫(kù)存量很大，三四線城市住房需求持續(xù)下滑。至2014年，我國(guó)空房率達(dá)22.4%，家庭的住房擁有率已達(dá)90.8%，其中城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87%，農(nóng)村家庭住房擁有率則為95.8%。這樣的高空置率不僅造成了極大的社會(huì)資源浪費(fèi)，也使房地產(chǎn)商的資金嚴(yán)重積壓，資金周轉(zhuǎn)極其困難。

（三）營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)成因分析。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于迅猛態(tài)勢(shì)，很多房地產(chǎn)商在全國(guó)各地都提前儲(chǔ)備了一些土地。但如今除了一二線城市土地資源可以為房地商帶來巨大的利益外，三四線城市的土地資源積累占用的大量資金都成為了房地商持續(xù)開發(fā)的障礙，再加上三四線城市的房屋供應(yīng)過剩，所造成的嚴(yán)重資金積壓無法這實(shí)房地產(chǎn)商的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)成因分析。收益分配風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因在于很多房地產(chǎn)企業(yè)不按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行正常的利潤(rùn)分配，這就會(huì)使股東及投資者的積極性降低。我國(guó)法律規(guī)定，獲得本年度凈利潤(rùn)首先要彌補(bǔ)以前年度虧損，但通過調(diào)查得知，由于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，很多房地產(chǎn)商在當(dāng)年的結(jié)算中都出現(xiàn)虧損狀態(tài)，因此既不能彌補(bǔ)以前年度的虧損，也使當(dāng)年沒有可分配的利潤(rùn)。所以，如果想改善收益分配風(fēng)險(xiǎn)問題，首先需要保證的是企業(yè)獲得更多的凈利潤(rùn)，將虧損彌補(bǔ)后，將利潤(rùn)分配給投資者。

（五）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)成因分析。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中是多個(gè)項(xiàng)目同步進(jìn)行，并通過再籌資將項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)進(jìn)行下去，這種籌資連鎖擔(dān)保模式很有可能由于某個(gè)鏈條的斷裂導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)崩潰，給企業(yè)帶來致命的打擊。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，以減少負(fù)債經(jīng)營(yíng)。資本結(jié)構(gòu)即融資結(jié)構(gòu)，是企業(yè)債務(wù)與股權(quán)比例關(guān)系的反映形式，企業(yè)的償債能力和融資能力受資本結(jié)構(gòu)影響，在各個(gè)方面決定著企業(yè)未來的盈利能力。房地產(chǎn)企業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，需要加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的認(rèn)識(shí)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層可以利用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)等指標(biāo)在控制籌資風(fēng)險(xiǎn)和謀求杠桿收益間對(duì)企業(yè)自身尋求一種最佳的資本結(jié)構(gòu)均衡狀況，使企業(yè)可以在增加資本比重的同時(shí)也能夠充分地享受財(cái)務(wù)杠桿收益，減少所帶來的籌資風(fēng)險(xiǎn)。其次，可以使用財(cái)務(wù)分析法提前對(duì)籌資方式進(jìn)行分析。在籌資之前對(duì)自身實(shí)際條件、項(xiàng)目資金需求量、籌資成本及難易程度等使用財(cái)務(wù)分析法進(jìn)行可行性分析，進(jìn)而減少籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）發(fā)展多元化融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段主要運(yùn)用的融資渠道為銀行貸款和發(fā)行股票募集資金，融資渠道單一。建議房地產(chǎn)企業(yè)可以利用現(xiàn)階段國(guó)家放寬債券發(fā)行限制的良機(jī)，結(jié)合房地產(chǎn)投資信托海外地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合作開發(fā)等多種籌資方式提高融資能力。同時(shí)，要注重企業(yè)的內(nèi)源資金，內(nèi)源資本越充盈，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)越扎實(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力越強(qiáng)，最根本的途徑就是提高企業(yè)盈利水平和經(jīng)營(yíng)能力。

（三）完善項(xiàng)目銷售模式。在銷售方式上，要本著創(chuàng)新的理念，時(shí)刻瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶，順應(yīng)時(shí)代和科技的進(jìn)步，勇于嘗試新的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的營(yíng)銷手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶。在銷售管理上，要加快銷售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業(yè)實(shí)際和行業(yè)特點(diǎn)的管理辦法和措施，強(qiáng)化銷售員工的主觀工作意識(shí)，激勵(lì)工作積極性。

（四）合理增加土地儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)獲得使用權(quán)土地資源的一種投資行為，可以稱之為土地資本經(jīng)營(yíng)。資本是能帶來回報(bào)的貨幣，房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的目的就是使土地開發(fā)利潤(rùn)最大化。城市土地的稀缺決定房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的重要性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情況下，土地儲(chǔ)備可以提高房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，受宏觀經(jīng)濟(jì)周期性影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地，這樣經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)有房子可以賣，經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)有土地可以開發(fā)。

（五）確定合理的股利分配方式。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)處于業(yè)績(jī)的低迷期，可以選擇低而穩(wěn)的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩(wěn)定的激勵(lì)機(jī)制帶給投資者公司運(yùn)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運(yùn)營(yíng)資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業(yè)可以為自己帶來收益；最后，也有利于提升公司股票的內(nèi)在價(jià)值。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)狀況良好時(shí)，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩(wěn)定公司股價(jià)，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業(yè)也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將會(huì)持續(xù)明朗，使投資者更愿意相信企業(yè)的潛在發(fā)展優(yōu)勢(shì)，并且送股不占用企業(yè)的現(xiàn)金流，有利于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（六）提供擔(dān)保時(shí)要充分衡量企業(yè)的承受能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其控股子公司進(jìn)行債務(wù)擔(dān)保時(shí)，擔(dān)保額過大，有的公司擔(dān)保額占凈資產(chǎn)額的比重已超過50%，超過公司的可控范圍。對(duì)此，建議一方面房地產(chǎn)企業(yè)要在擔(dān)保前對(duì)子公司的償債能力進(jìn)行充分調(diào)查分析，以防止子公司到期卻沒有履行還款義務(wù)的能力使母公司遭受牽連；另一方面企業(yè)管理層也要對(duì)自身財(cái)務(wù)承受力進(jìn)行充分評(píng)估，降低企業(yè)擔(dān)保資產(chǎn)比例，建立有效的對(duì)外擔(dān)保授權(quán)程序并嚴(yán)格遵守。

主要參考文獻(xiàn)：

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