房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偱c所得稅處理

文/張　靜

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房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偱c所得稅處理

文/張靜

摘要：會(huì)計(jì)成本分?jǐn)偱c所得稅處理是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要內(nèi)容，本文圍繞房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偤退枚愄幚?，介紹了核算的內(nèi)容以及核算方法等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；成本分?jǐn)?；所得稅處?/p>

一、相關(guān)概述

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算來(lái)講，要想確保成本會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，首先需要合理確定成本核算對(duì)象，在這方面應(yīng)當(dāng)遵照以下幾個(gè)方面的原則來(lái)實(shí)施：對(duì)于單體開發(fā)項(xiàng)目而言，在成本核算對(duì)象的確定上一般都是以每一個(gè)獨(dú)立的編制設(shè)計(jì)概算或者是施工圖所列示的單體開發(fā)工程項(xiàng)目來(lái)作為其會(huì)計(jì)成本核算的對(duì)象。而在開竣工時(shí)間基本接近或者相同、開發(fā)地點(diǎn)位置相同、同時(shí)施工單位或者總包開發(fā)、開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)類型也一致的開發(fā)項(xiàng)目，在進(jìn)行成本會(huì)計(jì)核算時(shí)也可以將它們合并為一個(gè)同一成本核算對(duì)象。對(duì)于成片開發(fā)的項(xiàng)目，可以按照建設(shè)項(xiàng)目的施工期作為劃分的依據(jù)，按照各期進(jìn)行成本會(huì)計(jì)核算。

房地產(chǎn)行業(yè)在成本的確認(rèn)上一般都是按照稅收成本來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算結(jié)果的確認(rèn)，一方面成本作為房地產(chǎn)行業(yè)的消耗，在成本計(jì)量的會(huì)計(jì)方法選擇上會(huì)對(duì)成本造成直接影響。折舊方法、存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方法、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法以及成本分配方法等都可能導(dǎo)致企業(yè)在資產(chǎn)計(jì)價(jià)、所得稅以及成本等各個(gè)方面計(jì)量出現(xiàn)偏差。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本還需要得到足額的補(bǔ)償，在成本憑證的保存以及搜集上也需要確保其完整性和合理性。

一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要包括六個(gè)主要內(nèi)容，分別是前期工程款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及土地征用費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)等。其中土地征用費(fèi)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得土地的使用權(quán)以及開發(fā)權(quán)所需要付出的各項(xiàng)費(fèi)用支出，如土地出讓金、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、契稅等。前期工程費(fèi)則是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期圍繞項(xiàng)目測(cè)繪、項(xiàng)目可行性研究、場(chǎng)地平整、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察以及項(xiàng)目籌建等所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)成本分?jǐn)偡治?/h2>

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)?，主要有以下幾種分?jǐn)偡椒?，分別是占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法以及層高系數(shù)建筑面積法等。

其中，占地面積法是按照已經(jīng)動(dòng)工的建筑項(xiàng)目所占的土地面積占整個(gè)開發(fā)利用總面積的比重進(jìn)行成本的分?jǐn)?。建筑面積法則是按照已經(jīng)動(dòng)工的建筑項(xiàng)目所占的面積占整個(gè)建筑項(xiàng)目總建筑面積的比重進(jìn)行成本的分?jǐn)?。直接成本法則是按照某一期建筑開發(fā)項(xiàng)目所具有的直接開發(fā)成本占當(dāng)期全部開發(fā)成本的比重進(jìn)行分配。而預(yù)算造價(jià)法則是按照期內(nèi)某一個(gè)建筑項(xiàng)目的預(yù)算造價(jià)占整個(gè)期間內(nèi)所有的對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比重進(jìn)行成本的分配。而對(duì)于同一個(gè)建筑項(xiàng)目，其中既包含住宅項(xiàng)目，又包含其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)就可以采用層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ㄟM(jìn)行成本的計(jì)量和分?jǐn)偂?/p>

具體來(lái)講，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偟膶?duì)象主要包括土地成本的分?jǐn)?、公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偂⑵渌杀卷?xiàng)目的分?jǐn)傄约袄①M(fèi)用的分?jǐn)偟?。?duì)于土地成本，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員大都是按照占地面積法進(jìn)行成本的分?jǐn)?。假如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地成本計(jì)量和分?jǐn)倳r(shí)需要結(jié)合其他的分?jǐn)偡椒ǎ瑒t應(yīng)當(dāng)會(huì)同稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)商。假如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地開發(fā)時(shí)，同時(shí)也將房地產(chǎn)開發(fā)一并進(jìn)行，則這一開發(fā)模式屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)，此時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)土地成本需要在征得稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的情況下首先按照土地的整體預(yù)算成本進(jìn)行土地的成本分?jǐn)?，等到整個(gè)土地項(xiàng)目都開發(fā)完成之后在對(duì)土地成本的分?jǐn)傔M(jìn)行必要的調(diào)整。

對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用的分?jǐn)?，假如將它們單?dú)作為過(guò)渡性質(zhì)的成本對(duì)象，則對(duì)于此時(shí)的公共配套設(shè)施開發(fā)成本需要按照建筑面積法對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行合理的分配和處理。對(duì)于其他的相關(guān)成本項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可在政策和規(guī)定允許的范圍之內(nèi)，自行合理選擇合適的成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行成本的分?jǐn)?。而房地產(chǎn)行業(yè)利息費(fèi)用的分?jǐn)傊饕蓄A(yù)算造價(jià)法和直接成本法兩種方式，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也可以根據(jù)自身需求使用借款費(fèi)用資本化方法進(jìn)行成本的分?jǐn)偂?/p>

而對(duì)于開發(fā)間接費(fèi)用，稅收制度中有著專門的規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)為了管理和直接組織相關(guān)的開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的間接費(fèi)用，并且此費(fèi)用不能夠直接歸屬到某個(gè)特定的成本對(duì)象時(shí)，此類費(fèi)用支出就屬于成本費(fèi)用類支出。在這其中，開發(fā)間接成本主要包含了職工福利費(fèi)、修理費(fèi)、管理人員工資、水電費(fèi)、工程管理費(fèi)、項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建筑費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)等。

三、房地產(chǎn)行業(yè)所得稅處理分析

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是針對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理以及服務(wù)的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得以及其他相關(guān)所得所征收的一種稅收。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅來(lái)講，進(jìn)行季度預(yù)繳所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)加上預(yù)售收入所計(jì)算出來(lái)的企業(yè)預(yù)計(jì)利潤(rùn)，并在此基礎(chǔ)上扣除掉房地產(chǎn)企業(yè)之前年度的待彌補(bǔ)虧損之后的余額來(lái)作為所得稅應(yīng)納稅額的基礎(chǔ)，以此來(lái)計(jì)算出房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的所得稅額。

盡管稅法中有規(guī)定，對(duì)于企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行所得稅的繳納，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)一般項(xiàng)目周期時(shí)間都比較長(zhǎng)，同時(shí)都會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)先銷售，并提前收取銷售款。所以對(duì)于此類銷售收入，房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)按照預(yù)計(jì)的計(jì)稅毛利率進(jìn)行所得稅的預(yù)繳。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳所得稅時(shí)還應(yīng)當(dāng)考慮到企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)。假如企業(yè)季度內(nèi)完工產(chǎn)品或者其他收入已經(jīng)產(chǎn)生了利潤(rùn)，并且按照原先的預(yù)計(jì)進(jìn)行的所得稅預(yù)繳明顯小于實(shí)際所得稅，則應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際所得稅額進(jìn)行所得稅的繳納。

參考文獻(xiàn)：

［1］王小梅.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的探討［J］.中外企業(yè)家，2013（04）.

［2］萬(wàn)小章.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)分析［J］.中國(guó)管理信息化，2014（12）.

（作者單位：濟(jì)寧礦業(yè)集團(tuán)）