農(nóng)商銀行開發(fā)農(nóng)民商品房信貸業(yè)務(wù)的思考

【摘要】農(nóng)商銀行開發(fā)商品房信貸業(yè)務(wù)既是對農(nóng)民住房消費的有力支持，也是自身經(jīng)濟利益的重要增長點。農(nóng)商銀行要加強貸前、貸中、貸后全過程管理，完善商品房信貸制度。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)商銀行 商品房信貸 開發(fā)

農(nóng)商銀行應(yīng)積極開發(fā)農(nóng)民商品房信貸業(yè)務(wù)，開發(fā)農(nóng)民商品房信貸業(yè)務(wù)具有多重意義。信貸業(yè)務(wù)中應(yīng)注重管理，防范風險。

一、農(nóng)商銀行開發(fā)商品房信貸義務(wù)的意義

住房問題在任何國家都是非常重要的民生問題。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)民生活條件的提高，農(nóng)民商品房信貸的需求量正呈現(xiàn)出爆發(fā)的增長勢頭。在農(nóng)民消費水平逐步提高的背景下，農(nóng)民購房消費將成為農(nóng)村消費市場的主力軍。按揭貸款是當前農(nóng)民買房的首選支付方式。農(nóng)商銀行應(yīng)抓住良機，增加對農(nóng)民商品房信貸的服務(wù)支持力度。

在今后相當長的一個時期內(nèi)，農(nóng)民商品房信貸業(yè)務(wù)將是農(nóng)商銀行經(jīng)營利潤的重要增長點。由于房價的持續(xù)走高，多數(shù)農(nóng)民沒有能力一次性全額付款，于是預(yù)售商品房抵押貸款成為解決農(nóng)民購房資金的主要方式。由于農(nóng)村商品房交易市場存在巨大的發(fā)展?jié)摿?，農(nóng)商銀行應(yīng)積極開拓這一市場。這一市場的開拓將會成為農(nóng)商銀行新的利潤來源，給農(nóng)商銀行帶來巨大的經(jīng)濟利益。

多元化金融服務(wù)是農(nóng)商銀行控制金融風險的重要手段?？h域經(jīng)濟具有同質(zhì)化的特點，縣域金融在國際和國內(nèi)形勢大好的時期里發(fā)展勢頭往往很好，而在國際和國內(nèi)形勢劇烈波動的時期內(nèi)會爆發(fā)出嚴峻的風險。農(nóng)商銀行在服務(wù)農(nóng)業(yè)、中小企業(yè)的同時，應(yīng)開發(fā)農(nóng)民的商業(yè)住房信貸、自建房信貸、旅游信貸、求學信貸、創(chuàng)業(yè)信貸、信用信貸等信貸服務(wù)。多元經(jīng)營，既可以適當分散金融風險，又可以擴展業(yè)務(wù)覆蓋面。

二、農(nóng)商銀行開發(fā)商品房業(yè)務(wù)的建議

嚴格貸前審查。一些農(nóng)商銀行為了占據(jù)更大的市場份額，而往往放松對購房人的資格審查標準，忽視了對購房人資信情況的審查，使得部分收入來源和信用等級較低的購房人獲得了超出其經(jīng)濟能力的購房貸款，從而導致后續(xù)還款違約的可能性增加。貸前審查可以有針對性地作出客觀判斷，了解真實情況，減少信貸風險。對購房人的資信審查，不僅要仔細辨別信貸申請資料的真實性，而且要通過調(diào)查、實地走訪等方式做實質(zhì)性審查。重點審查購房人的家庭、工作、收入、還款能力、負債、購房目的、信用等信息。購房人的還款能力審查不僅要看商品房本身的變現(xiàn)能力，而且重點看購房人的工作和收入。商品房價值的審查要看是否存在標價虛高現(xiàn)象，是否物有所值。當購房人違約時，變現(xiàn)房產(chǎn)是否能夠彌補抵押權(quán)損失。

加強貸后管理。一些農(nóng)商銀行對購房人的貸后監(jiān)控幾乎處于空白狀態(tài)，當購房人違約行為發(fā)生時，不能采取有效措施來應(yīng)對這些問題的發(fā)生。在房子建成前，要加強對開發(fā)商的資金監(jiān)管，防止因開發(fā)商挪用資金而造成爛尾樓現(xiàn)象。在房子交付使用后，要加強對購房人的財務(wù)狀況和還款能力的監(jiān)控，當一些突發(fā)情況發(fā)生時，可以采取一定的防范措施。

建立抵押物逾期處理機制。農(nóng)民向農(nóng)商銀行申請購房貸款的基礎(chǔ)是以預(yù)購的商品房作為抵押物。抵押物是農(nóng)民住房貸款業(yè)務(wù)得以順利開展的基礎(chǔ)，購房人必須將住房價值的全額用于貸款抵押。由于購房人失業(yè)或生意失敗、家庭開支劇增加、生病或死亡等原因，導致購房人還款能力下降。當購房人不能償還貸款本息時，銀行取得房屋的所有權(quán)，可收房自用或者拍賣房屋以實現(xiàn)債權(quán)。銀行可以在兩年的期間行使抵押權(quán)，方式主要有折價、拍賣和變賣等方式。然而，法律規(guī)定，當購房人遭遇重大疾病或死亡時，若其所購的房屋是購房者及其所扶養(yǎng)的家屬所必需的居住房屋，銀行不能對該房屋行使抵押權(quán)。如果購房人的收入能夠支撐其家庭基本生活需求，購房人可以通過租房解決居住問題，那么唯一的商品房也應(yīng)該被銀行行使抵押權(quán)變現(xiàn)。

完善銀行的內(nèi)部控制機制。農(nóng)商銀行工作人員承擔著農(nóng)民商品房信貸業(yè)務(wù)的辦理工作。農(nóng)商銀行工作人員應(yīng)有職業(yè)道德，不發(fā)人情信貸，不違規(guī)房貸。農(nóng)商銀行應(yīng)加強信貸人員的管理和監(jiān)督，提高其業(yè)務(wù)技能，規(guī)范其業(yè)務(wù)行為，減少人為因素造成的的信貸風險。

研究房地產(chǎn)市場走勢，制定風險管理預(yù)案。房地產(chǎn)市場價格走勢有其自身的規(guī)律，在房價下行顯著時期，房地產(chǎn)市場的金融風險將會凸現(xiàn)。當房價下降幅度過大時，購房人投資失敗、可能選擇主動違約而不還款。銀行利率隨市場波動是正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，而利率大幅度增加時將會加大購房人的還款壓力，導致購房人還款能力下降。國家房地產(chǎn)政策走勢也是不可忽視的研究課題，國家根據(jù)經(jīng)濟需要往往采取鼓勵、打壓房地產(chǎn)市場的政策。因此，根據(jù)這些可能出現(xiàn)的情況，農(nóng)商銀行應(yīng)未雨綢繆，及時制定防范風險戰(zhàn)略，出臺金融風險化解預(yù)案。

完善社會信用體系，建立開發(fā)商和個人信用機制。企業(yè)和公民的社會信用系統(tǒng)建設(shè)，是一項浩瀚工程。在房地產(chǎn)市場上升時期，我們忽視了社會信用系統(tǒng)建設(shè)的緊迫性。為了限制商品房信貸違約事件的發(fā)生，農(nóng)商銀行有必要建立起企業(yè)和公民信用系統(tǒng)，以此約束企業(yè)和購房人的信貸行為。建立開發(fā)商的信用系統(tǒng)，記錄開發(fā)商在商品買賣中的各種行為，對開發(fā)商的信用進行監(jiān)控，目的在于約束開發(fā)商“假按揭”、挪用建設(shè)資金等行為。農(nóng)商銀行要調(diào)查開發(fā)商的資信情況，并動態(tài)調(diào)整其資信等級，篩查信用良好的開發(fā)商。農(nóng)商銀行要在商品房抵押貸款的過程中逐步建立起客戶的信用系統(tǒng)，并在各個商業(yè)銀行之間形成信息共享機制。購房者在預(yù)售商品房抵押貸款申請表上所填寫的婚姻、家庭、工作、資產(chǎn)、收入、負債等個人基本信息要具有真實性。農(nóng)商銀行要及時掌握購房人的職業(yè)、收入等經(jīng)濟信用變動情況。當購房人可能出現(xiàn)信貸違約時，要及時聯(lián)系購房人，采取相應(yīng)的風險防范機制。當購房人因重大疾病或失業(yè)情況發(fā)生時可以主動采取降低還款額度、延期還款等方式幫助購房人減輕信貸壓力。

創(chuàng)新?lián)７绞剑ぐl(fā)農(nóng)民動力。抵押擔保是一種防范信貸風險的方式之一，但不能有效化解商品房抵押風險。由于農(nóng)民的收入存在較大的變化可能，農(nóng)民工職業(yè)存在較大的變動可能，由于導致的收入變動幅度較大。農(nóng)民首次購房時可能因職業(yè)不穩(wěn)定、收入不高等原因不太符合商品房購房條件。因此，農(nóng)商銀行可以適當變通抵押條件，讓部分農(nóng)民的購房愿望成為現(xiàn)實。在商品房信貸業(yè)務(wù)中，互助擔保是有效的擔保方式。多名購房人相互之間自愿作為擔保人，在一名借款人出現(xiàn)違約時，其他擔保人愿意按照合同約定承擔相應(yīng)的連帶責任。

參考文獻

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作者簡介：李阿慧（1994-），女，漢族，河南太康人，河南大學商學院研究生，研究方向：會計和金融原理。