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    政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的路徑分析

    2016-10-15 08:46:41趙芮馮榮榮
    中國市場 2016年34期
    關(guān)鍵詞:政府干預(yù)

    趙芮+馮榮榮

    [摘要]近幾年我國部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)非正常上漲的趨勢,地方政府在房地產(chǎn)市場中擁有推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的激勵(lì),是造成近期我國房地產(chǎn)市場持續(xù)非正?!吧郎亍钡闹匾蛑弧M瑫r(shí)地方政府的刺激政策引爆了我國銀行危機(jī),即是我國房地產(chǎn)危機(jī)的根源所在。作為市場的參與者和監(jiān)督者,地方政府應(yīng)如何正確干預(yù)房地產(chǎn)市場是解決樓市危機(jī)的關(guān)鍵。

    [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)危機(jī);銀行危機(jī);政府干預(yù)

    [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.173

    1 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

    2016年1月18日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布去年70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,在環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大的同時(shí),同比漲幅也在連續(xù)下跌15個(gè)月后,首次出現(xiàn)同比增長。由于各城市供需狀況不相同,城市間房價(jià)分化現(xiàn)象仍非常明顯。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)上漲較快,環(huán)比漲幅明顯高于其他城市;其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn);大部分三線城市仍處于庫存逐步消化階段,環(huán)比仍在下降。近幾年,大部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)量價(jià)齊跌的現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)銷售達(dá)不到預(yù)期,使得部分小型開發(fā)商資金鏈斷裂,從而對(duì)地方財(cái)政造成了危機(jī)。

    房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷供不應(yīng)求的火爆期,然而各級(jí)政府仍接連刺激樓市,比如通過各種稅費(fèi)減免,鼓勵(lì)居民購房。因?yàn)檫@一強(qiáng)刺激,房地產(chǎn)價(jià)格再次狂漲,得到鼓勵(lì)的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)商繼續(xù)加速擴(kuò)張。根據(jù)估算,中國房地產(chǎn)市場在受到不斷地強(qiáng)刺激作用下,在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期,全社會(huì)向其直接投入將近33萬億元人民幣;全社會(huì)新增房地產(chǎn)公司達(dá)到約2.4萬家。如果政府沒有在2008年采取樓市刺激政策,使2009—2013年的房地產(chǎn)年均增長率和GDP年平均增長率相近,那么目前就會(huì)比實(shí)際情況少建39.6億平方米,約4000萬套房子。

    2 房地產(chǎn)危機(jī)的原因

    2.1 政府干預(yù)導(dǎo)致銀行危機(jī)

    中國房地產(chǎn)危機(jī)的根源是銀行危機(jī)。2008年年底,政府推動(dòng)“四萬億投資計(jì)劃”,這四萬億元投下去,對(duì)中國經(jīng)濟(jì)造成三方面的重大沖擊。

    第一,中國的地方債務(wù)危機(jī)一觸即發(fā)。審計(jì)署2013年6月發(fā)布的報(bào)告稱,我們36個(gè)地級(jí)市的負(fù)債總額高達(dá)3.85萬億元,這里面16個(gè)地級(jí)市(包括9個(gè)省會(huì)城市)的負(fù)債比例甚至超過100%,就是說這個(gè)城市已經(jīng)資不抵債,屬于技術(shù)性破產(chǎn)。

    第二,國企透過“四萬億投資計(jì)劃”進(jìn)行瘋狂擴(kuò)張,使得經(jīng)營效率大幅下滑。2012年中國股市前十大虧損企業(yè)統(tǒng)統(tǒng)是國企,且虧損達(dá)到497億元。

    第三,民營企業(yè)遭到?jīng)_擊。政府推動(dòng)“四萬億投資計(jì)劃”是以國企為主導(dǎo),結(jié)果民企的經(jīng)營地盤被國企大幅度剝奪。大型商業(yè)銀行基本都會(huì)受到政府意志的影響,在選擇服務(wù)對(duì)象時(shí)會(huì)向國有企業(yè)傾斜,從而導(dǎo)致民營企業(yè)在資金來源上的弱勢地位。

    2.2 銀行危機(jī)引爆房地產(chǎn)危機(jī)

    針對(duì)銀行停貸個(gè)人按揭業(yè)務(wù),提出全新的“兩板斧理論”。第一板斧,同業(yè)存款大幅上漲。股份制銀行和國有四大行相比,在全國鋪設(shè)網(wǎng)點(diǎn)的能力先天不足。所以股份制銀行吸收存款的能力根本無法同農(nóng)工中建四大行相提并論,股份制銀行在過去是通過同業(yè)拆借,通過向四大行借錢來充盈資本金。隨時(shí)間的推移,股份制銀行越來越依賴銀行間拆借市場的短期借款,且同業(yè)存款占貸款余額的比例越來越高。第二板斧為網(wǎng)絡(luò)金融的爆發(fā)。例如余額寶,即天弘增利寶貨幣基金,它通過大額存款的方式,將錢以年收益率5%的形式借給銀行,然后天弘基金再把得來的利息返還給余額寶用戶。銀行通過停辦按揭貸款對(duì)房地產(chǎn)市場造成沖擊,因?yàn)椤皟砂甯?,同業(yè)拆借、同業(yè)存款比例大幅上漲,銀行資金成本上升;網(wǎng)絡(luò)金融產(chǎn)品給傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)帶來莫大壓力,資金成本也上升。而按揭貸款只有7%的利息,且一放30年,與借給企業(yè)一年收取8%的利息相比,銀行更愿意做企業(yè)貸款。

    2.3 政府破壞了房地產(chǎn)的自我調(diào)節(jié)

    2001年的房地產(chǎn)指數(shù)達(dá)到3.05的高位,也就是遭遇嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫,但從這個(gè)高點(diǎn)開始,在沒有任何政府強(qiáng)烈行政干預(yù)的情況下,我國房地產(chǎn)市場通過自我調(diào)節(jié),從2001年的3.05一直降到2009年的1.75,歷時(shí)九年。中國用九年的時(shí)間自我回調(diào),比英國和美國在短短兩三年的時(shí)間里迅速回調(diào),給市場造成的沖擊更小。

    但在2008年和2012年政府兩次強(qiáng)行救市下,房地產(chǎn)的自我調(diào)節(jié)機(jī)制被破壞。2008年11月1日,政府宣布救市,第一,取消印花稅、增值稅,契稅降低1%;第二,按揭利率打七折,首付比例甚至降到20%。結(jié)果中國房地產(chǎn)市場在2010年創(chuàng)下了比2001年3.05還要高的泡沫指數(shù),達(dá)到了3.22。

    2010年前后,中國房地產(chǎn)泡沫持續(xù)居高不下,政府利用行政手段打壓樓市,房地產(chǎn)泡沫指數(shù)降到2012年的2.08。但政府卻又因房地產(chǎn)市場不景氣在2012年開始第二次救市:按揭利率打8.5折,很多地方政府提高了公積金的貸款額度。第二次救市的結(jié)果是,房地產(chǎn)泡沫指數(shù)又上升了,在2013年就達(dá)到了2.57,也就是泡沫程度再次加重。

    3 完善我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場干預(yù)作用的舉措

    3.1 政府由“獲利者”轉(zhuǎn)向“裁判員”

    就目前政府的土地供應(yīng)方式而言,協(xié)議轉(zhuǎn)讓用地和公開拍賣用地兩種方式都有缺陷。前者主管官員的自由裁量權(quán)較大,在運(yùn)行過程中容易因暗箱操作導(dǎo)致腐敗,后者使政府在拍賣過程中成了最大的贏家。要有效地解決這一問題,政府首先要從“利益者”位置上退出,成為“裁判員”。這需要推進(jìn)“程序正義”:通過土地出讓程序的公開、公正與透明,制約官員尋租的空間;通過土地出讓金管理和使用的透明,進(jìn)而減少官員和地方政府“攫取”土地出讓金的沖動(dòng)。在土地供應(yīng)中用于商業(yè)用途的地域應(yīng)由政府主導(dǎo)實(shí)行拍賣,以保證市場有償選擇;而用于群眾住房使用土地則必須由政府政策轉(zhuǎn)讓,并降低稅費(fèi),加強(qiáng)控制,以保證公民在住房消費(fèi)中以最低成本滿足居住基本需求。在這過程中,針對(duì)行政權(quán)力的行使,還需要加強(qiáng)立法、司法、政黨、輿論、公民與公民集體的監(jiān)督,減少土地成為少數(shù)人牟利工具的可能。

    3.2 推動(dòng)房地產(chǎn)的供給側(cè)改革

    一直以來,樓市調(diào)控的邏輯是側(cè)重需求端,不管是限購、限貸,抑或是購房和戶籍政策掛鉤均是如此。21世紀(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)的過剩,究其根本就是一直以來供需錯(cuò)配,生產(chǎn)要素不合理流通。房地產(chǎn)因受土地財(cái)政、投資投機(jī)等相關(guān)因素的影響,一直處于低質(zhì)量的高供給狀態(tài),這也是此次房地產(chǎn)存在過剩的關(guān)鍵原因之一。讓房地產(chǎn)市場回歸消費(fèi)品,力推房地產(chǎn)的供給側(cè)改革是從根本上解決當(dāng)前的房地產(chǎn)問題、促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的根本。

    3.3 規(guī)范和穩(wěn)定市場秩序,確保盡量充分的競爭,恢復(fù)房地產(chǎn)自我調(diào)節(jié)機(jī)制

    “完全自由競爭市場”需要四個(gè)條件:信息充分;商品同性質(zhì);買賣者自由出入;交易雙方數(shù)量眾多。房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場相比較,具有信息不充分、投資金額巨大、資本回收期長、風(fēng)險(xiǎn)大、投資者不容易進(jìn)入市場、房地產(chǎn)商品交易雙方很難充分自由地進(jìn)入或退出市場等特點(diǎn),所以說房地產(chǎn)市場具有不充分性。盡管“完全自由競爭市場”只是一個(gè)理論上的假想狀態(tài),但我們可將其作為政策調(diào)整的坐標(biāo),縮短房地產(chǎn)行業(yè)與其的距離。

    參考文獻(xiàn):

    [1]郎咸平.郎咸平說:中國經(jīng)濟(jì)的舊制度與新常態(tài)[M].北京:東方出版社,2015.

    [2]張道航.找準(zhǔn)政府在房價(jià)調(diào)控中的角色及職能定位[J].中共云南省委黨校學(xué)報(bào),2010(11).

    [3]紀(jì)睿坤,葛逸瑤.供給側(cè)改革啟幕 房地產(chǎn)的六個(gè)改革方向[N].21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道,2015-12-03.

    [4]王璐.在房地產(chǎn)市場政府角色需重新定位[N].金融時(shí)報(bào):理論前沿,2015-02-16.

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