被強(qiáng)制交易的存量房

秦風(fēng)

2015年，江蘇省城南京二手房交易市場(chǎng)經(jīng)歷了一段時(shí)間的沉寂后，悄然迎來(lái)了一大波上漲行情。有的房產(chǎn)賣家為博取漲價(jià)帶來(lái)的巨額利益，寧肯雙倍返還定金而中途悔約。2016年4月20日，南京市鼓樓區(qū)人民法院審理的一宗存量房（沒(méi)有居住使用過(guò)的二手房）交易糾紛，對(duì)這類投機(jī)行為亮起了“紅燈”，違約業(yè)主不僅被判令繼續(xù)履行合約，還要額外支付案件受理費(fèi)、訴訟保全費(fèi)，損失上萬(wàn)元。

初簽合約

幾年前，趙紅以較低的價(jià)格，在南京市鼓樓區(qū)買下了一套60多平方米的小戶型商品房。該房因鄰近南京市的優(yōu)質(zhì)教育資源，房?jī)r(jià)逐年推高。趙紅買下這套房子后，沒(méi)有裝修入住，而一直捂在手中。但2014年下半年起，南京樓市行情整體出現(xiàn)了波動(dòng)，房?jī)r(jià)一度下跌。趙紅后悔沒(méi)有早點(diǎn)出手，動(dòng)起了賣房心思。她向被稱為“房蟲(chóng)”的昔日老街坊請(qǐng)教時(shí)，對(duì)方卻自信滿滿地說(shuō)，現(xiàn)在賣不得，不出三個(gè)月，政府必然出手救市，房?jī)r(jià)定會(huì)大幅反彈。聞聽(tīng)此言，她暫時(shí)打消了念頭。

果不其然，2015年3月起，央行及有關(guān)部委接連打出了降息降準(zhǔn)、不動(dòng)產(chǎn)登記、330新政、降低公積金貸款申請(qǐng)門檻等樓市新政“組合拳”，南京市也相繼出臺(tái)取消限購(gòu)、降低首付貸等地方性救市措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨回暖。等到了11月份，趙紅經(jīng)多方打聽(tīng)，估摸著已達(dá)到了其目標(biāo)價(jià)位，便在南京市各大房屋中介公司做了登記。

老家在河北某貧困縣的孫新華，大學(xué)畢業(yè)后留在了南京工作。妻子答應(yīng)他“裸婚”時(shí)，孫新華就許愿說(shuō)，面包會(huì)有的，房子也會(huì)有的。奈何工資沒(méi)有房?jī)r(jià)漲得快，眼看兒子快要上小學(xué)了，當(dāng)初的承諾仍沒(méi)有兌現(xiàn)，妻子常常抱怨。他從南京市云房源置業(yè)公司獲知了趙紅的學(xué)區(qū)房信息，不禁喜出望外，立即委托這家公司居間介紹。2015年11月29日，在中介人員的斡旋下，孫新華與趙紅一番討價(jià)還價(jià)，以98萬(wàn)元的成交價(jià)簽訂了《南京市存量房屋買賣合同》。這份合同，列出了雙方交割房款的時(shí)間進(jìn)度表，并設(shè)定了違約條款，即一旦不按期交付房款，或逾期不辦理房屋過(guò)戶，違約方將以轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為基數(shù)，按每日萬(wàn)分之五支付違約金，并且繼續(xù)履行合同。當(dāng)日，孫新華按約支付給趙紅購(gòu)房定金5萬(wàn)元。趙紅向中介人員提交了經(jīng)共有權(quán)利人簽字的同意賣房書(shū)面說(shuō)明。

賣家悔約

簽了合同，交了定金，兒子就近入學(xué)有了著落，孫新華心里的石頭總算放了下來(lái)，便趕緊去跑貸款。3天后，中介方又通知他賣家要求重新簽約。2015年12月2日，孫新華、趙紅及云房源公司再次簽訂《南京市存量房交易合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)版）》。合同明面上載明房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為86萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)仍然是98萬(wàn)元，雙方言明此舉意在避讓稅收。為此，當(dāng)天孫新華、趙紅還另外簽訂了《關(guān)于房屋登記價(jià)格報(bào)高（報(bào)低）聲明》，載明雙方已在2015年12月2日簽訂了合同，房屋的實(shí)際成交價(jià)格為98萬(wàn)元，經(jīng)協(xié)商一致，按照實(shí)際成交價(jià)執(zhí)行，雙方自愿承擔(dān)因上報(bào)成交價(jià)與實(shí)際成交價(jià)不一致而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及損失。但讓孫新華不解的是，在這份合同上，趙紅執(zhí)意不肯寫(xiě)上違約條款。對(duì)此，孫新華尋思，趙紅在合同的其他細(xì)節(jié)上都很講究，說(shuō)明她是誠(chéng)心交易的，就沒(méi)放在心上。他萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到，背后另有隱情。

原來(lái)，11月29日簽完合同后，趙紅撞見(jiàn)了“房蟲(chóng)”老街坊，告訴他自己簽了學(xué)區(qū)房的交易合同，老街坊直跺腳，惋惜地說(shuō)：“虧大了噢，依現(xiàn)在的行情，這套學(xué)區(qū)房的價(jià)位應(yīng)該在120萬(wàn)以上。”趙紅一驚，趕忙請(qǐng)教：“我已收了買家的5萬(wàn)元定金，并且明確了違約責(zé)任，如何是好？”于是，這位具有資深炒房經(jīng)驗(yàn)的老街坊，給出了重新簽約的錦囊妙計(jì)。他特別關(guān)照趙紅，千萬(wàn)不要在新的合同上寫(xiě)上違約條款。

在這次簽訂合同的第二天，即2015年12月3日，趙紅通知云房源公司，由于家庭其他成員反對(duì)，簽約房屋無(wú)法繼續(xù)出售。中介人員提醒她，違約方需要承擔(dān)違約責(zé)任。趙紅果斷回應(yīng)，那就雙倍給他定金好了。

繼續(xù)履約

當(dāng)云房源公司轉(zhuǎn)達(dá)趙紅悔約的通知時(shí)，孫新華懵了。連日來(lái)，他好不容易忙齊了申請(qǐng)銀行貸款的各種資料，并東拼西湊了30萬(wàn)元首付款，正準(zhǔn)備按照合同約定的步驟完成交易。不曾想一夜之間，賣家卻變了卦。孫新華心有不甘，他向居間人明確表態(tài)，以不變應(yīng)萬(wàn)變，繼續(xù)進(jìn)行下步程序。12月12日，居間人通知雙方辦理房屋交接及付款事宜，趙紅表示不再出售房屋，也不愿意接受買家支付的購(gòu)房款。13日，孫新華向南京市鼓樓區(qū)人民法院提出了訴訟。同時(shí)申請(qǐng)查封簽約房屋，并將首付款30萬(wàn)元交到了法院的賬戶。

孫新華起訴請(qǐng)求，雙方繼續(xù)履行合同，趙紅協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用權(quán)證。并根據(jù)11月29日簽訂的合同違約條款，趙紅從2015年12月13日起至其協(xié)助辦理房屋過(guò)戶遞件手續(xù)之日止，按每天490元標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

趙紅堅(jiān)決不同意孫新華的主張。她說(shuō)，總不能既打又罰呀！雙方于2015年11月29日及2015年12月2日分別簽訂了合同，在后合同已對(duì)前合同做了變更，應(yīng)按照在后合同執(zhí)行。而在后合同中根本沒(méi)有明確違約責(zé)任。

孫新華在法院開(kāi)庭時(shí)出示了一系列證據(jù)，表明他已經(jīng)充分履行了合同項(xiàng)下的義務(wù)。其中包括住房資金管理中心于12月17日發(fā)出的《住房公積金貸款預(yù)審?fù)ㄖ獣?shū)》，準(zhǔn)予辦理公積金貸款相關(guān)手續(xù)。中國(guó)銀行江蘇省分行于12月18日簽發(fā)的《住房貸款銀行審批意見(jiàn)書(shū)》，同意發(fā)放借款60萬(wàn)元。12月24日，云房源公司出具聲明稱，12月18日已就孫新華公積金貸款獲批的情況告知趙紅，由于趙紅明確表示不愿繼續(xù)售房，導(dǎo)致云房源公司無(wú)法為雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

南京市鼓樓區(qū)人民法院審理認(rèn)為，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。原告孫新華與被告趙紅簽訂的《南京市存量房屋買賣合同》以及原、被告和云房源公司簽訂的《南京市存量房交易合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)版）》均系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，上述合同依法成立并生效。原、被告雙方簽訂的《南京市存量房屋買賣合同》及《南京市存量房交易合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)版）》均是對(duì)案涉房屋買賣所做的約定，由于《南京市存量房交易合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)版）》簽訂在后，是原、被告雙方就案涉房屋買賣形成的新的合意，該合同對(duì)雙方之前簽訂的《南京市存量房屋買賣合同》進(jìn)行了部分變更，故原、被告雙方就案涉房屋買賣的約定應(yīng)以《南京市存量房交易合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)版）》為準(zhǔn)，該合同中載明的房屋價(jià)款是雙方當(dāng)事人報(bào)低后的價(jià)格，雙方仍應(yīng)按照實(shí)際的成交價(jià)格98萬(wàn)元予以履行。雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。

關(guān)于合同繼續(xù)履行問(wèn)題。原、被告簽訂《南京市存量房交易合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)版）》后，原告按約支付了定金5萬(wàn)元，并向銀行提交了貸款申請(qǐng)資料，被告在簽訂合同后明確表示不同意出售房屋，拒絕繼續(xù)履行合同，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原告主張被告繼續(xù)履行雙方簽訂的《南京市存量房交易合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)版）》，符合法律規(guī)定，予以支持。由于該份合同中約定的部分履行期限已過(guò)，且原告已將案涉房屋首付款30萬(wàn)元交至法院，故被告應(yīng)在收到首付款同時(shí)，協(xié)助原告辦理案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及銀行抵押貸款手續(xù)，如原告申請(qǐng)的銀行貸款在權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后一個(gè)月內(nèi)尚未放款，原告應(yīng)以現(xiàn)金形式支付購(gòu)房款60萬(wàn)元。被告在收到上述購(gòu)房款后七日內(nèi)將案涉房屋交付原告并將案涉房屋內(nèi)的戶口遷出，原告在被告交付房屋時(shí)支付購(gòu)房尾款3萬(wàn)元。

關(guān)于原告主張的違約金問(wèn)題。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。本案中，案涉房屋的買賣應(yīng)以雙方于2015年12月2日簽訂的《南京市存量房交易合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)版）》為準(zhǔn)，原告主張被告按照雙方2015年11月29日簽訂的《南京市存量房屋買賣合同》中關(guān)于違約金的約定承擔(dān)違約責(zé)任，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。由于雙方在《南京市存量房交易合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)版）》中未約定被告違約時(shí)的違約責(zé)任，本院結(jié)合合同履行情況、過(guò)錯(cuò)程度及損失情況，考慮原告已要求被告承擔(dān)繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任，對(duì)原告要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

2016年4月20日，南京市鼓樓區(qū)人民法院判決雙方繼續(xù)履行合同，孫新華支付相應(yīng)購(gòu)房款，趙紅協(xié)助原告辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。駁回了孫新華要求趙紅支付違約金的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)合計(jì)11888元，由趙紅負(fù)擔(dān)11800，孫新華負(fù)擔(dān)88元。這起存量房交易糾紛最終以強(qiáng)制賣房而收?qǐng)觥?/p>

編輯：鄭賓 393758162@qq.com

點(diǎn)評(píng)

眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著過(guò)度投機(jī)行為。尤其在二手房交易過(guò)程中，由于房?jī)r(jià)不斷攀升，很多業(yè)主在簽訂房屋買賣協(xié)議后，常常借故悔約。如此情形，不僅侵害了買房人的期待利益，更是損害了誠(chéng)實(shí)信用的市場(chǎng)規(guī)則，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性健康發(fā)展。因此，對(duì)這類不誠(chéng)信的行為，需要法律進(jìn)行規(guī)制。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。