開征物業(yè)稅亟待解決難題的探討

【摘要】物業(yè)稅就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，只要開征物業(yè)稅，那么它就成為財(cái)產(chǎn)稅體系的一個(gè)組成部分。目前，我國房地產(chǎn)稅收制度比較混亂，稅種復(fù)雜而且負(fù)擔(dān)重，只有進(jìn)行了物業(yè)稅的革新，那么一些社會(huì)問題都可以得到緩解。本文通過對(duì)國外物業(yè)稅進(jìn)行分析，從而借鑒國外征收物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合本國征收物業(yè)稅的難點(diǎn)提出相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅 稅率 評(píng)估技術(shù)

一、物業(yè)稅的概念及重要性

在國家形成之后，財(cái)產(chǎn)稅也隨之產(chǎn)生，因此財(cái)產(chǎn)稅形成得很早。在早期，生產(chǎn)力低下，人們獲得的財(cái)富少，土地對(duì)人們來說是很重要生產(chǎn)資源。進(jìn)而可說，在以前財(cái)產(chǎn)稅征收主要對(duì)象是土地。財(cái)產(chǎn)稅不單單只是稅種的稱號(hào)，而應(yīng)當(dāng)說是稅收體系中的一個(gè)類別，從某種意義來說，可以把它叫做財(cái)產(chǎn)稅體系，它以各種各樣財(cái)產(chǎn)的數(shù)量、價(jià)值為計(jì)稅對(duì)象的稅收總稱。財(cái)產(chǎn)稅征收對(duì)象含有不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)兩大類，不動(dòng)產(chǎn)包括土地和土地上的建筑物，動(dòng)產(chǎn)包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。所謂“物業(yè)稅”，就是對(duì)物業(yè)所征收的稅收，其物業(yè)英文意思是“Property”、“Estate”，也就是說物業(yè)就是指房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)），從而有人認(rèn)為物業(yè)稅就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行征收的財(cái)產(chǎn)稅。

從當(dāng)前情況來看，實(shí)行物業(yè)稅的國家不少，這就說明實(shí)行物業(yè)稅還是有一定益處。第一，增加政府財(cái)政收入，從而間接為公眾帶來好處。因?yàn)殚_征物業(yè)稅，可以擴(kuò)大稅收征收面，進(jìn)而增加政府稅收收入，促使政府關(guān)注環(huán)境建設(shè)，積極主動(dòng)地改善與納稅人有著切身利益關(guān)系的公共服務(wù)。第二，減輕社會(huì)貧富差距現(xiàn)象，進(jìn)而帶來社會(huì)和諧。物業(yè)稅對(duì)老百姓自己住的房屋會(huì)給予優(yōu)惠，而對(duì)于那些擁有大量住房的有錢人則采用遞進(jìn)稅率，對(duì)于那些過多占有房地產(chǎn)的有錢人征收更高稅率，讓那些占有過多社會(huì)財(cái)富的有錢人繳納更多稅收。從某種意義上來說，可以緩解和改善當(dāng)前分配領(lǐng)域中不公平狀況，從而可以調(diào)節(jié)收入分配，讓更多老百姓享受到更多福利待遇。第三，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)市場行為可以有效調(diào)節(jié)。一旦開征物業(yè)稅，首先可以在一定程度上抑制土地價(jià)格人為放大，從而抑制了高價(jià)物業(yè)轉(zhuǎn)手。另外，由于物業(yè)成本增加了，那就擴(kuò)大那些有堆積房屋現(xiàn)象成本，從而使得堆積房屋現(xiàn)象大大減少，這就有利于增加房屋市場供給。

二、國外物業(yè)稅的介紹及帶來的啟示

當(dāng)前，有許多國家開征物業(yè)稅或接近于這一稅種，且大部分是歐美等發(fā)達(dá)國家，但各國征收的稅率、目的、對(duì)象還是有所差別。稅率差別見表1。

（一）美國

在歐美，房地產(chǎn)稅收體制最健全理所當(dāng)然就是美國，那么美國對(duì)于房地產(chǎn)征稅采用財(cái)產(chǎn)稅這種方式，以土地、房屋等資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)總額為計(jì)稅基礎(chǔ)，納稅人為這些資產(chǎn)的主人，征收財(cái)產(chǎn)稅最早的用途是為獨(dú)立戰(zhàn)爭提供資金需要。戰(zhàn)爭勝利后，物業(yè)稅就成為了地方政府財(cái)政收入，并為公共產(chǎn)品建設(shè)提供了大量資金。稅率是各地方政府根據(jù)自身情況來制定，通常在1%～3%，有些繁華城市要高一些。對(duì)于一般居民購房給予一定特權(quán)，比如在購買第一套自己住房時(shí)，給予免征財(cái)產(chǎn)稅，但是以后購買更多房屋，就開始征收財(cái)產(chǎn)稅，而且這個(gè)稅率會(huì)隨著購買數(shù)量越多而大幅度增長。

（二）新加坡

新加坡不存在地方政府，其征收主權(quán)由中央控制。新加坡的財(cái)產(chǎn)稅就是我們說的物業(yè)稅。新加坡的物業(yè)稅是對(duì)擁有物業(yè)所有者將土地和房屋合并在一起征收不動(dòng)產(chǎn)稅。新加坡的財(cái)產(chǎn)稅給政府財(cái)政收入帶來比例是5%～7%左右。財(cái)產(chǎn)稅稅率方面，居民自用房屋第一套按照4%稅率征收，第二套及以上房屋則按照11%稅率征收，其他類型房產(chǎn)按照10%稅率征收。此外，新加坡財(cái)產(chǎn)稅還規(guī)定，只要房屋是用來經(jīng)營，都要以10%稅率上繳財(cái)產(chǎn)稅。

（三）中國香港

1940年香港地區(qū)就開始實(shí)行物業(yè)稅，征收對(duì)象是那些從事經(jīng)營性收入的土地、建筑物等人，而那些不是用于經(jīng)營性收入的人不用上繳物業(yè)稅。香港稅收法律對(duì)物業(yè)稅也制定了一些特例，享有特例對(duì)象有：政府、宗祠、商會(huì)等占有物業(yè)的所有者，當(dāng)然還有所有者自己的房屋。香港的物業(yè)稅按照15%稅率征收。香港還有一種重要的稅收叫差餉稅，早期是用來支付警察的工資，如今已經(jīng)擴(kuò)展到了支付政府開支，還有支付公共基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)與建設(shè)。差餉也可以歸于我們說的物業(yè)稅，它征收對(duì)象是占有土地、房屋還有其它建筑物的所有者，差餉是對(duì)每個(gè)納稅人征收，差餉按照5%稅率征收。

鑒于以上各國的比較，再根據(jù)本國國情，對(duì)于我國物業(yè)稅革新有以下幾個(gè)啟示：第一，征收對(duì)象一般為土地和房屋。從當(dāng)前大多數(shù)國家征收對(duì)象來看，每一個(gè)國家征收對(duì)象多多少少還是些差別，有些國家征收對(duì)象主要是把土地和房屋綜合在一塊收稅，比如：美國、新加坡就是這樣子做；第二，稅基通常選擇是市場評(píng)估價(jià)值。世界大多數(shù)國家會(huì)制定一套房地產(chǎn)估價(jià)制度，這套制度有專門房地產(chǎn)估價(jià)理論和評(píng)估方法，各國在實(shí)際征收過程當(dāng)中一般以市場評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。以市場價(jià)值為基礎(chǔ)是比較科學(xué)和公正，因?yàn)樗軌蛘鎸?shí)地反映土地、建筑物作為經(jīng)濟(jì)資源的自身價(jià)值和時(shí)間價(jià)值；第三，一般征收稅率不高，稅種也不多。就稅率比例方面而言，相當(dāng)多數(shù)國家征收稅率相對(duì)來說還是比較低，一般在1%～3%之間，在稅種方面，大多數(shù)國家征收稅種相對(duì)來說是比較少，一般不會(huì)有同一階段多次征稅的現(xiàn)象。

三、實(shí)行物業(yè)稅會(huì)碰到的難題

（一）產(chǎn)權(quán)模糊使交稅人無法明確，這是實(shí)行物業(yè)稅的根本阻力

從根本性質(zhì)上來說，物業(yè)稅歸屬于財(cái)產(chǎn)稅當(dāng)中，實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅首要條件是交稅人對(duì)要征稅的財(cái)產(chǎn)擁有完整所有權(quán)，從這個(gè)角度看，物業(yè)稅含有房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。而咱國家開征的是土地批租制，就是國家才是土地真正主人，土地使用者只有向當(dāng)?shù)卣犊畈拍塬@得土地使用權(quán)，而且要支付大部分乃至全部土地出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。比如：城鎮(zhèn)一般業(yè)主只是獲得地產(chǎn)使用權(quán)，對(duì)于名下的房產(chǎn)并沒獲得完全產(chǎn)權(quán)，當(dāng)所購買的使用期限結(jié)束時(shí)，土地就要還給政府，由于房產(chǎn)和地產(chǎn)是連在一起，那房產(chǎn)也就不復(fù)存在。由于房產(chǎn)所有者不占有地產(chǎn)使得物業(yè)產(chǎn)權(quán)模糊，在如此產(chǎn)權(quán)模糊條件下開征物業(yè)稅，試問交稅人何在？從財(cái)產(chǎn)稅角度來看，誰擁有誰交稅，那么業(yè)主是交稅人，同樣國家也是交稅人，國家不可能向自己征稅，但如果讓業(yè)主承擔(dān)所有稅負(fù)的話，不說業(yè)主反對(duì)，也是與財(cái)產(chǎn)稅本質(zhì)相違背。

（二）評(píng)估技術(shù)落后及專業(yè)人才短缺是實(shí)行物業(yè)稅問題所在

我國目前物業(yè)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)落后，一般運(yùn)用歷史成本法或現(xiàn)行市價(jià)法來估算。歷史成本法是以實(shí)際交易價(jià)格入賬，從計(jì)量基礎(chǔ)來看，它是假定勞動(dòng)生產(chǎn)率是固定，這與社會(huì)是在不斷發(fā)展是相互矛盾。關(guān)于具體物業(yè)而言，歷史成本法主要缺點(diǎn)不僅忽視了時(shí)間價(jià)值也忽視了土地會(huì)升值的因子，在當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升之下，用這樣的方法來測算物業(yè)價(jià)值不具有可靠性。另一種，現(xiàn)行市價(jià)法也叫比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與近期相似資產(chǎn)的價(jià)格來確定資產(chǎn)價(jià)值。這種方法雖然簡便、可行，但是由于在評(píng)估中是從市場中獲取資料，而且此法忽視了物業(yè)折舊問題，也忽視我國當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的因素，假如只用最新售價(jià)來測算，很可能將過多估算物業(yè)實(shí)際價(jià)值，從而增加業(yè)主交稅負(fù)擔(dān)。因此，當(dāng)前的評(píng)估技術(shù)滯后，無法估出一個(gè)讓政府滿意又能讓上稅人贊同的價(jià)值，是很多難以制定合理的稅基。同時(shí)，我們的專業(yè)人才又極度短缺。

（三）交叉征稅是實(shí)行物業(yè)稅又一個(gè)阻力

在歐美，根本經(jīng)濟(jì)制度是土地私有制，這就使得國家是得不到土地出讓金，但中國國家才是土地的真正主人，土地出讓金都以稅收的方式進(jìn)入國庫，國家早早的就向業(yè)主“預(yù)收”物業(yè)稅。這就說明，物業(yè)稅與土地出讓金發(fā)生了重疊或者說是交叉，這不就是我們常說重復(fù)征稅的情況嗎？無論什么樣的稅收得不到納稅人的贊同是很多難進(jìn)展下去的，只有獲得納稅人的贊同，這樣的是稅收才是公平、合理。從當(dāng)前的情況來看，假如實(shí)行物業(yè)稅就肯定會(huì)發(fā)生重疊征稅現(xiàn)象，根本就不會(huì)帶給老百姓稅收減少，更不可能體現(xiàn)公平了。所以不解除土地出讓金這個(gè)稅種，物業(yè)價(jià)格是不會(huì)向下減少，說不定還有可能向上高升的情況。因此，在中國交叉征稅是實(shí)行物業(yè)稅的一個(gè)阻力，我們必須注意。

四、物業(yè)稅開征難題針對(duì)性建議

（一）明確產(chǎn)權(quán)，增加產(chǎn)權(quán)交易的便利，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)完全市場化

產(chǎn)權(quán)明晰性和交易性是現(xiàn)代房地產(chǎn)制度本質(zhì)特征，開征物業(yè)稅最需要快速解決就是明確產(chǎn)權(quán)和加速房地產(chǎn)行業(yè)市場化：首先，我國根本經(jīng)濟(jì)制度是公有制，所以變更土地所有權(quán)歸國家所有是不可改變。在這樣條件下，將土地使用權(quán)期限適當(dāng)放寬，滿足房地產(chǎn)市場需要，對(duì)于物業(yè)相應(yīng)配套設(shè)備和公用設(shè)施按照物業(yè)面積平均分?jǐn)?，由物業(yè)主按分?jǐn)偙壤欢?。其次，改革土地批租制，出臺(tái)與物業(yè)稅適合的土地出讓制度。最后，加快房地產(chǎn)市場化改革，徹底實(shí)行房地產(chǎn)制度商品化、市場化、社會(huì)化，按保障低收入人群、資助工薪階層、放開高端市場的思路發(fā)展健全房地產(chǎn)市場的政策框架及相關(guān)制度。

（二）引進(jìn)國外先進(jìn)評(píng)估技術(shù)，并因地制宜發(fā)展相關(guān)技術(shù)

在發(fā)達(dá)國家，已經(jīng)開發(fā)設(shè)計(jì)出相當(dāng)多的評(píng)估技術(shù)，其中尤為應(yīng)用廣泛且相對(duì)成熟的有：計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估（CAMA），其原理是基于回歸技術(shù)進(jìn)行相關(guān)信息分析，而后得到相應(yīng)的評(píng)估結(jié)果。應(yīng)用在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)，需要將房地產(chǎn)市場相關(guān)交易信息儲(chǔ)存在數(shù)據(jù)庫中，就能自動(dòng)構(gòu)造評(píng)估模型。只要把要評(píng)估房地產(chǎn)相關(guān)信息輸入，計(jì)算機(jī)就能快速輸出其評(píng)估值。自動(dòng)評(píng)估模型（AVM），是以數(shù)學(xué)模型為基礎(chǔ)的程序，以數(shù)據(jù)建模方式而得到市場價(jià)值估計(jì)值。它能夠基于對(duì)所收集固定資產(chǎn)位置信息、當(dāng)?shù)厥袌鰲l件、以及固定資產(chǎn)的相關(guān)特征信息進(jìn)行的綜合分析，最后就可以得到一個(gè)市場價(jià)值的估計(jì)值。

同時(shí)，我們也要大力培養(yǎng)出懂國情，專業(yè)性過硬的評(píng)估人才，可以考慮放寬相關(guān)的資格（土地評(píng)估師和房地產(chǎn)估價(jià)師）考試條件，合理增加考試次數(shù)，做好專業(yè)性評(píng)估人才儲(chǔ)備，并加大在職技能培訓(xùn)，嚴(yán)格把關(guān)，寬進(jìn)嚴(yán)出，保證能拿到資格證書的學(xué)員都是合格的甚至是優(yōu)秀的估價(jià)師。

（三）改革當(dāng)前的土地出讓金制度，合并房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)

土地出讓金是政府將屬于國家的土地的有限期限使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)、組織或個(gè)人的價(jià)格，通俗的說就是買地的錢。這就意味著，土地出讓金已經(jīng)包含了整個(gè)“有限期限”的物業(yè)稅，并且我國還有各種各樣的稅種和稅費(fèi)，這些稅種和稅費(fèi)與物業(yè)稅有明顯的重疊。因此有必要改革當(dāng)前土地出讓金，整合房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)才能避免重復(fù)征稅問題。從市場的角度來說，這個(gè)土地出讓金的構(gòu)成是一個(gè)開發(fā)土地的重要成本，大概占到開發(fā)房產(chǎn)的三成資金。從我國稅收制度來看，地方稅收基本都要上繳中央，土地出讓金不用上繳，是留個(gè)地方政府用于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)建設(shè)的，因?yàn)榈胤秸畬?duì)土地出讓金在財(cái)政上的依賴，要在近期取消土地批租制度是有很大困難的。當(dāng)然不能因?yàn)槔щy而裹足不前，應(yīng)改革我國的稅制使之成熟和完善，有效抵制偷稅漏稅的現(xiàn)象，支持鼓勵(lì)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，增加地方政府的主要財(cái)政來源。只有這樣，才能“還原”地方政府和官員的“本色”，地方政府只有真正成為房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者而不是最大的受益者，逐漸減輕“土地財(cái)政依賴癥”，地方政府會(huì)才積極推進(jìn)物業(yè)稅開征。

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作者簡介：洪小萍（1982-），女，漢族，福建南安人，云南大學(xué)工商管理與旅游管理學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)研究生，研究方向：財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)。