公租房租金定價(jià)方式研究
——基于國(guó)內(nèi)外公租房定價(jià)方式比較分析

黃冠，曾龍（、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院，湖北武漢430079 、華中師范大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究中心，湖北武漢430079）

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公租房租金定價(jià)方式研究
——基于國(guó)內(nèi)外公租房定價(jià)方式比較分析

黃冠1，曾龍2
（1、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院，湖北武漢430079 2、華中師范大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究中心，湖北武漢430079）

摘要：當(dāng)前是我國(guó)公租房快速發(fā)展時(shí)期，伴隨著我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)制度的推進(jìn)，公租房定價(jià)方式是否合理涉及多方利益，直接影響中低收入群體的基本權(quán)益與公租房的后續(xù)建設(shè)等，公租房租金定價(jià)方式問(wèn)題亟待改進(jìn)與優(yōu)化。本文在進(jìn)行了公租房租金定價(jià)機(jī)制研究理論探索與國(guó)內(nèi)外的公租房租金定價(jià)方式比較的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)公租房定價(jià)方式的問(wèn)題進(jìn)行分析，基于共有產(chǎn)權(quán)提出了完善我國(guó)公租房定價(jià)方式的幾點(diǎn)思路與建議。

關(guān)鍵詞：公租房；租金定價(jià)方式；租金制度

2009年我國(guó)首次提出了公租房概念，公租房成為了我國(guó)住房保障體系的重點(diǎn)建設(shè)對(duì)象。公共租賃住房是推行時(shí)間最短的保障性住房，也將是我國(guó)保障性住房發(fā)展的主要類型。隨著“三房并軌”的住房保障制度改革的推進(jìn)，今后公共租賃房將是我國(guó)保障性住房的主體。隨著大量保障性住房竣工入住后，房屋維護(hù)、物業(yè)管理、特別是租金能否維系日常運(yùn)行費(fèi)用，將是考驗(yàn)地方政府財(cái)政能力的一個(gè)長(zhǎng)期問(wèn)題。一方面，大量保障性住房竣工后，勢(shì)必拉低市場(chǎng)出租住房的租賃價(jià)格；另一方面，保障對(duì)象的支付能力問(wèn)題，都是考驗(yàn)租金償還利息和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的關(guān)鍵。公租房租金定價(jià)方式選擇是否合理涉及到多方的利益，直接影響中低收入群體的基本權(quán)益與公租房的后續(xù)建設(shè)等，因此公租房的租金如何定價(jià)成為了社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

一、公租房租金定價(jià)的理論探索

2010年10月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，“公共租賃住房租金水平由市縣人民政府統(tǒng)籌考慮住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素合理確定并按年度實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整”。因此，公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定，既要以人為本，低于市場(chǎng)價(jià)或租戶的承受價(jià)格，也要有利于吸引出財(cái)政資金外的社會(huì)資金進(jìn)入并促進(jìn)公租房的發(fā)展。按照2012年6月住建部出臺(tái)的《公共租賃住房管理辦法》中規(guī)定：“公共租賃住房的租金應(yīng)低于市場(chǎng)價(jià)格”，對(duì)于具體標(biāo)準(zhǔn)，《辦法》只提出“按照略低于同地段住房市場(chǎng)租金水平的原則”。按照公租房建設(shè)“保本微利”，以及其自身的福利性質(zhì)，租金標(biāo)準(zhǔn)的確定既要能維持投資方的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，又要能體現(xiàn)政府福利工程之實(shí)。制定合理的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)是各地公租房管理中的難題。目前各地的標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，有按市場(chǎng)租金計(jì)租的，有按略低于市場(chǎng)租金計(jì)租的，也有低于市場(chǎng)一定比例計(jì)租的，還有些地方公租房租金保障設(shè)置的范圍太窄不夠合理。

近幾年，關(guān)于公租房租金定價(jià)的研究，總的來(lái)看，有以下幾點(diǎn)。一是針對(duì)公租房定價(jià)方式或模式進(jìn)行研究，可理解為“3+1”模式。其中3表示為成本導(dǎo)向型、市場(chǎng)導(dǎo)向型與支付導(dǎo)向型三種，1表示為在針對(duì)上述三種方法的優(yōu)勢(shì)與不足。在綜合此三種方法的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行公租房租金定價(jià)的研究。二是針對(duì)公租房租金影響因素進(jìn)行租金定價(jià)研究。三是針對(duì)國(guó)外對(duì)國(guó)內(nèi)保障性住房租金設(shè)定方式進(jìn)行研究，如剖析了國(guó)外租金定價(jià)的成功經(jīng)驗(yàn)并分析我國(guó)內(nèi)地公租房定價(jià)的現(xiàn)狀及問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)提出完善我國(guó)內(nèi)地公租房定價(jià)機(jī)制的對(duì)策。針對(duì)公租房租金的設(shè)定不僅是對(duì)租金影響因素與租金定價(jià)模式進(jìn)行考慮，還應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。綜上所述，隨著我國(guó)當(dāng)前保障性住房（公租房）的“三房并軌”以及共有產(chǎn)權(quán)的提出與實(shí)施，應(yīng)在研究國(guó)內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)外保障性住房租金設(shè)定方式，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)式的公租房租金交納促使我國(guó)公租房租金定價(jià)方式合理化，為我國(guó)公租房租金定價(jià)方式提供一種借鑒與參考。

二、國(guó)內(nèi)外公租房資金定價(jià)方式的實(shí)踐探索

1、發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)公租房租金定價(jià)方式與標(biāo)準(zhǔn)

本文通過(guò)對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家與地區(qū)進(jìn)行了公租房租金定價(jià)方式梳理，主要選取了具有代表性的幾個(gè)國(guó)家與地區(qū)，即美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、日本以及我國(guó)的香港地區(qū)。通過(guò)不同國(guó)家或地區(qū)公租房租金定價(jià)的管理方式與標(biāo)準(zhǔn)的整理與梳理，指導(dǎo)我國(guó)的公租房租金定價(jià)方式（詳見(jiàn)表1）。

2、國(guó)內(nèi)代表性城市公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)異同

我國(guó)公租房租金定價(jià)政策剛剛起步，其政策方法與模式還處于探索階段，公租房租金確定得合理與否，關(guān)系到公租房作用能否充分發(fā)揮。本文主要梳理了我國(guó)具有代表性的八大城市公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)表2）。

3、小結(jié)

從表1可以看出，發(fā)達(dá)國(guó)家與地區(qū)公租房的租金定價(jià)方式存在著較大差異。本文列舉的五大具有代表性的國(guó)家的公租房定價(jià)方式主要是三大類型：一是根據(jù)低收入家庭的收入水平而定，政府提供租金補(bǔ)貼，如美國(guó)通過(guò)自身收入水平的核定進(jìn)行相應(yīng)的租金補(bǔ)貼與調(diào)整。二是按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行公租房租金的定價(jià)，如英國(guó)采用記分制度來(lái)調(diào)整社會(huì)住房的租金水平；德國(guó)租金標(biāo)準(zhǔn)則由政府核定，一般為市場(chǎng)平均價(jià)格的50%—60%。三是根據(jù)居民的收入水平以及房屋本身的情況等各類影響因素進(jìn)行綜合后確定公租房的租金價(jià)格，如日本與香港地區(qū)。從國(guó)外公租房租金定價(jià)方式來(lái)看，其公共住房的指導(dǎo)思想為住宅產(chǎn)業(yè)，不應(yīng)僅僅是追求利潤(rùn)最大化。各國(guó)政府非常重視對(duì)低收入住房困難家庭基本居住需要的幫扶與支持。在制定公租房租金時(shí)，充分考慮不同需求的階層的實(shí)際情況，租金基本是以家庭收入支付能力與市場(chǎng)租金進(jìn)行核定，有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范以及管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行核定，租金基本在市場(chǎng)租金的60%以下。

由表2可知，我國(guó)八個(gè)城市公租房租金確定方式有四種類型：一是略低于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，政府給予租金補(bǔ)貼。代表城市有北京、廈門、武漢。二是實(shí)行市場(chǎng)租金，政府無(wú)補(bǔ)貼。代表城市有上海、天津。三是低于市場(chǎng)租金一定標(biāo)準(zhǔn)，政府無(wú)補(bǔ)貼。代表城市有深圳、重慶。四是按收入不同以低于市場(chǎng)租金一定標(biāo)準(zhǔn)分檔計(jì)租，代表城市為成都。國(guó)內(nèi)定價(jià)方式與發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的公租房租金定價(jià)基本相似。

表1　國(guó)外公租房租金定價(jià)方式與標(biāo)準(zhǔn)

表2　八城市公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

三、我國(guó)公租房租金定價(jià)方式的不足

總的來(lái)看，無(wú)論是按市場(chǎng)租金先繳后補(bǔ)，還是直接按低于市場(chǎng)租金一定比例執(zhí)行，或者對(duì)租金定價(jià)不同影響因素的綜合考慮，最終目的都是為了保障中低收入者的支付能力。這三種計(jì)租方式都體現(xiàn)了公租房對(duì)城市中低收入階層的福利性和保障性。實(shí)行市場(chǎng)租金、政府無(wú)補(bǔ)貼的計(jì)租方式，使得公租房保障性的意義并不大。目前來(lái)看，我國(guó)公租房定價(jià)的方式主要存在以下兩方面不足。

一是部分地區(qū)公租房定價(jià)存在分層不夠合理的現(xiàn)象。例如，廈門的公租房租住者最低可獲得相當(dāng)于市場(chǎng)租金70%的補(bǔ)助，相對(duì)那些收入水平或住房面積略高因而不能享受租金補(bǔ)貼政策的家庭，顯然有失公平。因此，在層次設(shè)置及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)上，我國(guó)公租房的租金定價(jià)仍然需要繼續(xù)發(fā)展與創(chuàng)新。

二是公租房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)波動(dòng)現(xiàn)象明顯，其保障性難以固化。盡管國(guó)內(nèi)外的租金定價(jià)方式與標(biāo)準(zhǔn)一般都是參照市場(chǎng)租金予以確定，存在一定的合理性，但仍然存在問(wèn)題，主要表現(xiàn)為以下兩方面。一方面國(guó)內(nèi)各地在確定租金水平時(shí)均提出需要考慮同地段市場(chǎng)租金水平、租戶承受能力、房屋類型等因素。但是由于各影響因素之間都存在差異性，致使參考市場(chǎng)租金來(lái)確定公租房的租金缺乏實(shí)際的可操作性。另一方面，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，房?jī)r(jià)和租金的同步波動(dòng)性較大。當(dāng)市價(jià)偏高時(shí)，租金可能超出中低收入家庭支付能力，導(dǎo)致其無(wú)法繳納租金情況的發(fā)生。

四、完善我國(guó)公租房租金定價(jià)方式的建議

通過(guò)分析與論述可知，公租房租金定價(jià)本身涉及較多內(nèi)容，即租金標(biāo)準(zhǔn)、主體、來(lái)源以及與政府補(bǔ)貼的兩條線并行方式等。因此，針對(duì)公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定需要進(jìn)行多重考慮，按照當(dāng)前公租房發(fā)展的大背景趨勢(shì)，可以通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)完善我國(guó)公租房租金定價(jià)方式。

1、在進(jìn)入端弱化收入標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提高租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)門檻

除收入標(biāo)準(zhǔn)之外，這包括住房支付能力、人口結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)等。一些城市在保障性住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)中增加了對(duì)家庭資產(chǎn)的界定，如北京和廣州市就設(shè)置了家庭凈資產(chǎn)值準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。弱化收入標(biāo)準(zhǔn)限制，收入標(biāo)準(zhǔn)主要是將高收入人群排除在保障體系之外。收入是一個(gè)隱形指標(biāo)，準(zhǔn)確核查保障對(duì)象的收入水平行政成本非常高，而效率低。家庭收入波動(dòng)性大，復(fù)核成本高且不科學(xué)。為了防止超過(guò)收入線的家庭進(jìn)入保障體系，在面積標(biāo)準(zhǔn)方面，弱化收入標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化面積標(biāo)準(zhǔn)的甄別功能具有重要的借鑒意義。由于公租房所處的環(huán)境、位置、戶型等存在較大的差異性，應(yīng)在加強(qiáng)制度建設(shè)，保證公開(kāi)透明的定價(jià)與實(shí)施機(jī)制的前提下，限制高收入家庭進(jìn)入公租房體系之內(nèi)。針對(duì)收入略高而不能進(jìn)入體制之內(nèi)的人群，在準(zhǔn)入線的設(shè)定時(shí)應(yīng)因地制宜，適當(dāng)?shù)奶岣呤杖胙a(bǔ)貼限制的準(zhǔn)入線，將所有中低收入人群全部納入公租房準(zhǔn)入目標(biāo)人群的體系之內(nèi)，再在此體制框架內(nèi)，根據(jù)目標(biāo)群體不同的收入水平來(lái)設(shè)置梯度化收入水平，確定相應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn)，分層級(jí)進(jìn)行租金的補(bǔ)貼。

2、合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)，不同收入水平設(shè)置梯度化租金政策

公租房租金的確定應(yīng)以建設(shè)成本為基礎(chǔ)，充分考慮承租人收入狀況，參照市場(chǎng)租金水平下浮一定比例，同時(shí)考慮回報(bào)率與投資回收期。租金確定后，應(yīng)建立公租房租金的動(dòng)態(tài)調(diào)整制度，可參照物價(jià)指數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，每年調(diào)整一次。公租房租金定價(jià)方式可選擇兩種方式之一。一是實(shí)行高租金標(biāo)準(zhǔn)，按收入分檔補(bǔ)貼，先交后補(bǔ)?？紤]上述4種因素，將公租房租金確定為較高標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)承租人按收入水平進(jìn)行分檔補(bǔ)貼，收入越低補(bǔ)貼越高，收入超過(guò)一定限額不予租金補(bǔ)貼。二是分檔租金制度，按收入不同實(shí)行不同租金標(biāo)準(zhǔn)，收入超過(guò)一定限額按略低于市場(chǎng)租金計(jì)租甚至直接按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租。不管是先交后補(bǔ)還是直接定價(jià)，在公租房租金設(shè)計(jì)上，都必須強(qiáng)調(diào)住戶自身對(duì)住房支出的責(zé)任，政策補(bǔ)助水平與其所處收入階層應(yīng)呈負(fù)相關(guān)，家庭收入越高，自身承擔(dān)租金比例應(yīng)越高，租戶承擔(dān)租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)梯度性。此外，在綜合考慮各因素層次設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)合理性和政策公平性，原則上，對(duì)城市低收入家庭應(yīng)該納入廉租房保障范圍，租金按廉租房標(biāo)準(zhǔn)收取，對(duì)高收入者租金可按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)收取。具體操作中，受托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)公租房住房日常運(yùn)營(yíng)管理，按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)營(yíng)，依規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。政府（或用工單位）向承租人發(fā)放的租賃補(bǔ)貼，專項(xiàng)用于支付房租，可以直接劃到受托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或出租人的賬上，符合條件的保障對(duì)象也可以到市場(chǎng)上租賃相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的住房，并申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼。

3、基于共有產(chǎn)權(quán)的公租房租金定價(jià)

由保障性住房共有產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)可知，保障房住戶可以通過(guò)提高收入購(gòu)買公租房部分產(chǎn)權(quán)，當(dāng)收入水平超出租賃式保障房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，按照市場(chǎng)水平繳納未購(gòu)買產(chǎn)權(quán)部分的租金，直至完全買下保障房產(chǎn)權(quán)（見(jiàn)圖1）。即在階段1，由于保障房住房的收入未超出收入標(biāo)準(zhǔn)門檻，按照租補(bǔ)分離的方式對(duì)公租房住戶進(jìn)行補(bǔ)貼。在此過(guò)程中，住戶可以在繳納最低租金標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)自己的收入進(jìn)行繳納，對(duì)其繳納的租金額不設(shè)置上限，其多繳納的租金用于購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的積累資金，在遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，當(dāng)市場(chǎng)租金過(guò)高時(shí)，可以利用積累資金進(jìn)行緩沖抵押。此種租金定價(jià)方式在一定程度上能加速公租房住戶的退出，也保證了公租房租金繳納的靈活性。

圖1　共有產(chǎn)權(quán)的階段示意圖

在上述公租房租金定價(jià)方式的基礎(chǔ)上，隨著住戶生活水平的提高與共有產(chǎn)權(quán)的進(jìn)一步推進(jìn)與實(shí)施，在適度提高收入補(bǔ)貼線標(biāo)準(zhǔn)門檻的基礎(chǔ)上，隨著公租房住戶收入的增加，逐步購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)。當(dāng)收入超出收入標(biāo)準(zhǔn)門檻時(shí)，即進(jìn)入階段2時(shí)，則取消已購(gòu)買產(chǎn)權(quán)部分保障性住房補(bǔ)貼，按照市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)未購(gòu)買產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行相應(yīng)比例的租金支付與補(bǔ)貼。隨著保障房住戶購(gòu)買公租房產(chǎn)權(quán)比例在階段2與階段3范圍內(nèi)的逐漸增加，最終保障房住戶獲得保障房住房的完全產(chǎn)權(quán)，住戶獲得完全產(chǎn)權(quán)而取消租戶的繳納。通過(guò)此種方式，不僅實(shí)現(xiàn)了保障房住戶的退出和財(cái)富的積累，也保障了公租房租金定價(jià)方式的合理化，促進(jìn)了社會(huì)公平。

參考文獻(xiàn)

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（責(zé)任編輯：徐悅）

基金項(xiàng)目：國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目，公共租賃住房后期管理模式研究，編號(hào)：12BGL101。