公租房管理對策研究

摘要：公租房是現(xiàn)今政府重點推廣的，以提高民眾生活水平為目的的住房。我國的公租房建設(shè)起步較晚，還處于探索階段，所以存在著許多問題，如定價難、不能滿足群眾需求等。文章對公租房現(xiàn)存的問題進(jìn)行了重點分析，并提出了解決方案。

關(guān)鍵詞：公租房；管理對策；房屋政策；政府福利；物業(yè)管理 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

中圖分類號：F293 文章編號：1009-2374（2015）04-0007-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.0287

政府推出公租房的目的和建設(shè)廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房一樣，都是為了提高基層人民的生活水平。公租房政策的推廣在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房之后，但其推出后，受到人民的廣泛關(guān)注且叫好聲一片。如何真正發(fā)揮公租房的實際價值，真正為人民的生活帶來便利，促進(jìn)人民生活水平的提高，是現(xiàn)今城市管理人員應(yīng)主要進(jìn)行的

工作。

1 公租房的特點及優(yōu)勢

北上廣等部分大城市已經(jīng)開始建設(shè)適合自身特征的公租房。這種公租房和廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房相比，具有下列顯著優(yōu)勢：（1）公租房不再對戶籍有要求，外地居民也可以申請公租房，政策針對的范圍更廣；（2）公租房的經(jīng)濟(jì)要求比廉租房高，比經(jīng)適房低；（3）公租房容許投資方有一定的贏利空間，以利于投資方的多樣性以及政策的持續(xù)性；（4）對房屋的租住權(quán)有較高的要求，當(dāng)居住者的收入水平超過標(biāo)準(zhǔn)后將不被允許繼續(xù)使用公租房；（5）租售并舉。有些地方規(guī)定，在租賃5年期滿后，符合條件的承租人可以按以綜合造價為基準(zhǔn)確定的價格購買。

2 公租房管理中存在的問題

但是，因為公租房所具有的鮮明特征，也使政策在貫徹落實時遭遇了諸多問題。通過分析各地所產(chǎn)生的問題，總結(jié)出下列四點：

2.1 公租房政策指導(dǎo)思想混淆不清

要明確公租房政策推出時所遵循的指導(dǎo)思想。但在這一問題上，政府及輿論組織依然沒有進(jìn)行深入的討論和高效的宣傳。政府推出公租房的目的是為人民提供福利，但群眾卻未享受到。產(chǎn)生這一問題的主要原因是沒有和投資方協(xié)調(diào)溝通好，在加之管理期間產(chǎn)生的腐敗現(xiàn)象，使管理人員一味追求自身利益，忘記了建設(shè)公租房的初衷。而輿論宣傳的不到位，也使群眾對公租房的期望值過高。同時，公租房處于這一夾板位置，極易和廉租房混雜，萬一宣傳不夠清晰則可能出現(xiàn)矛盾，使公租房的真正作用無法發(fā)揮出來。

2.2 公租房的土地

公租房的土地雖然可以通過政府征用解決，但在籌措的過程中，面臨拆遷、原住民安住等，同樣具有很大的困難。另外，公租房主要是針對上班族，不能離市區(qū)太遠(yuǎn)，這樣失去服務(wù)目標(biāo)。但市區(qū)中心寸土寸金，這無疑會增加建設(shè)成本。選址的科學(xué)與否，關(guān)系著公租房福利的高低。比如重慶建設(shè)的公租房只有民心佳園一個小區(qū)是位于市區(qū)中心的，這雖然為人們帶來了極大的方便，但同時卻增加了人們的租金壓力。

2.3 住房質(zhì)量問題

投資資金的缺乏必然會出現(xiàn)施工過程中的偷工減料，質(zhì)量隱患是政府工程的一項通病。另外缺乏有效監(jiān)督，投資建設(shè)環(huán)節(jié)也是腐敗容易發(fā)生的環(huán)節(jié)。還有因拆遷和征地耽誤工期而搶工期完工造成的質(zhì)量問題。

2.4 租金的確定

在確定租金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)時，要滿足下列兩點：（1）能保證投資企業(yè)的持續(xù)發(fā)展；（2）體現(xiàn)該工程的福利性?，F(xiàn)今的公租房價格一般為市場價格的70%，但其科學(xué)性仍待進(jìn)一步討論。若空間一樣的市區(qū)出租房價格與公租房持平或低于公租房價格，并且還有家具等簡單家用設(shè)備，這必將降低公租房的需求量。

3 公租房管理對策

公共租賃住房，不僅是解決“夾心層”住房困難的“民心工程”，還可拉動內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)。公租房和建筑業(yè)是有著緊密的聯(lián)系的，而建筑產(chǎn)業(yè)又是現(xiàn)今我國的支柱性產(chǎn)業(yè)。我國現(xiàn)在在積極的推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，可是建設(shè)與民生相關(guān)的工程也是非常重要的。房地產(chǎn)業(yè)1元錢的投入，便能在各行業(yè)創(chuàng)造7.6元的產(chǎn)值。此外，現(xiàn)今我國越來越重視生態(tài)經(jīng)濟(jì)，所以與生態(tài)相關(guān)的房地產(chǎn)工程，除了能夠進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，還有更高的服務(wù)價值。

現(xiàn)今公租房中所存在的關(guān)鍵問題依然是研究理論性的匱乏，現(xiàn)在的研究大都處于有關(guān)措施的操作水平，很少對公租房等福利住房開展理論層面的研究，這便使得制度的制定工作缺乏科學(xué)的理論依據(jù)。主要表現(xiàn)在吸取民間資本政策的實行，它關(guān)系著公租房產(chǎn)業(yè)能否健康可持續(xù)發(fā)展。只有足夠的民間資本投入，才能為公租房的發(fā)展提供動力。對于公租房中存在的一些問題，作者設(shè)立了下列解決方案：

第一，善于吸取外國的成功經(jīng)驗，出臺一系列規(guī)范公租房建設(shè)的法規(guī)。通過專家的指導(dǎo)及實際工作經(jīng)驗的積累，探索出一套最適合我國公租房發(fā)展的方案。從法學(xué)視角，建構(gòu)公租房建設(shè)、運營、管理各環(huán)節(jié)的法律

機(jī)制。

第二，在確定公租房的建設(shè)地點時必須慎重，因為它關(guān)系著整個城市的規(guī)劃工作。所以，在確定計劃方案前，就需要對整個城市的土地功能做通盤考慮，一個經(jīng)過反復(fù)討論的成熟的方案，就是對人民負(fù)責(zé)的福利工程，在土地征用中就不會出現(xiàn)太多麻煩。

第三，公租房屬于政府福利性工程，所以它在建設(shè)及使用期間的利潤是較低的。這也使得資金的投入難度很大。但資金的投入又是公租房政策貫徹落實的關(guān)鍵，所以必須要保證公租房工程有源源不斷的資金投入。借助住房公積金貸款及稅收分配等方式等獲取一些資金，可是僅靠這些資金勢必會有虧損。所以要將民間資本作為公租房最主要的資金來源，但吸收民間資本時，一定要保證公租房項目的可盈利性。所以政府應(yīng)協(xié)調(diào)好各方面利益，并推進(jìn)民間資本的融入。

第四，建筑系統(tǒng)的設(shè)計工作做好了，才能使住房質(zhì)量有保障。這便需要在系統(tǒng)中監(jiān)理專人專項責(zé)任制。招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計及工程監(jiān)督的各個步驟都嚴(yán)格地進(jìn)行控制工作。

第五，租金的確定需要具體情況具體考慮，主要參考當(dāng)?shù)厣唐贩孔赓U市場的價格。多個城市將租金控制在市場價的70%～80%，制定價格時還需要考慮住房質(zhì)量、配套設(shè)施、交通便利、區(qū)域性等因素。

第六，入住人員的管理。大家對公租房的入住資格都很關(guān)注，因為其供不應(yīng)求，所以大概只有三分之一的人可以入住。在確定居住資格和居住的次序時一定要本著公平的原則?，F(xiàn)今較常使用的方法有信息透明化、搖號等。只有保證公開性和透明性才能滿足群眾的要求。公租房中居住者的自身素質(zhì)參差不齊，有學(xué)歷較高的白領(lǐng)，也有小學(xué)學(xué)歷的文盲。魚龍混雜的居住環(huán)境，肯定會導(dǎo)致彼此間缺乏歸屬感，極易出現(xiàn)問題，甚至發(fā)生刑事案件。因此必須在小區(qū)內(nèi)部設(shè)立居民委員會，經(jīng)常開展各種公益活動，使住戶能夠盡快熟悉起來。對于公租房中常常發(fā)生的騙租、轉(zhuǎn)租等情況，最好使用一些現(xiàn)代化方式將其解決，例如，入住前登記指紋和身份證等或使用具有身份識別功能的門禁，避免騙租現(xiàn)象發(fā)生。

第七，有些居住者已經(jīng)不滿足公租房的居住條件，但是遲遲不退房。這時便要退還租金并在物業(yè)管理方面施加一定程度的壓力，還可以將入住者的收入水平等在網(wǎng)上公布。要對居住者的收入條件實時地進(jìn)行監(jiān)督，若不滿足條件就要在第一時間要求其退租，這樣才能將公租房安排給更需要的人居住，這對于社會的發(fā)展進(jìn)步也有著很積極的作用?，F(xiàn)今，公租房政策的發(fā)展還很不成熟，但我們一直在盡可能地完善這一制度，所以我們有理由相信，未來公租房的發(fā)展必將為人民帶來巨大的福利，并且促進(jìn)我國社會的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 方曉超，黎升，余雷.新生代農(nóng)民工融入城市和政府管理創(chuàng)新[J].商品與質(zhì)量，2011，（10）.

作者簡介：尹愛（1975-），女，山東曲阜人，曲阜市住房保障辦公室房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理。

（責(zé)任編輯：周 瓊）