淺談北上深房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)

羅曉萌

摘要：通過相關(guān)數(shù)據(jù)的對(duì)比，說明了北上深近期房?jī)r(jià)的快速上漲程度，并從國(guó)家政策，居民的消費(fèi)心理，當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)所造成的資源配置恐慌來分析北上深房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的原因。同時(shí)也指出了此番杠桿加杠桿，住房性投資投機(jī)等因素所造成的房?jī)r(jià)快速上漲給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。最后提出為緩解當(dāng)前現(xiàn)象，我們采取促進(jìn)中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，減少信息不對(duì)稱，嚴(yán)厲打擊惡性炒作等措施。

關(guān)鍵詞：去庫存；房?jī)r(jià)上漲；資產(chǎn)投資慌

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）004-000016-02

一、引言

自2015年年末以來中國(guó)多個(gè)政府部門連續(xù)推出一系列房地產(chǎn)業(yè)的新政策，例如降低購房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率、降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營(yíng)業(yè)稅征收比例等政策。此番旨在去庫存的政策雖然在一定程度上緩解了一線城市以及部分二線城市的住房庫存壓力，但同時(shí)也引起了北上深房?jī)r(jià)的多輪暴漲。

2015年12月深圳新房同比漲幅高達(dá)47.5%，二手房同比漲幅也達(dá)到了42.6%。在9月30日的房貸新政通知后，深圳房貸連續(xù)增長(zhǎng)三個(gè)月，投放額分別為77.5、110.1及163.5億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)3.5%、42.1%及48.5%。今年初以來，深圳式的瘋狂上漲正迅速傳染北京和上海。北京南五環(huán)外地價(jià)接近五萬，二手房漲價(jià)惜售；在“降首付”與“降契稅”兩撥利好政策的刺激下，2016年1月，上海商品住宅成交價(jià)為3.59萬/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。截至2016年1月，上海的商品住宅消化周期已經(jīng)降至3.7個(gè)月；北京的消化周期為9.2個(gè)月；深圳商品住宅消化周期為8.7個(gè)月。

二、北上深目前的房?jī)r(jià)分析

房?jī)r(jià)收入比是指一套房?jī)r(jià)格與一個(gè)家庭年收入的比值，如果其超出一定范圍，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。在表一的數(shù)據(jù)中，商品住宅銷售均價(jià)使用的是統(tǒng)計(jì)局口徑的數(shù)據(jù)，包括了經(jīng)濟(jì)適用房，棚改房，動(dòng)遷房，限價(jià)房等可售型保障住房在內(nèi)。因此，商品住宅銷售均價(jià)被明顯的低估了。剔除了可售型保障房后的房?jī)r(jià)收入比能更真實(shí)的反映各城市的房?jī)r(jià)收入比水平，如表二。

中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間為6-7，從以上兩組數(shù)據(jù)來看，北上深的房?jī)r(jià)已經(jīng)存在明顯的泡沫現(xiàn)象。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的北上深近期新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)的數(shù)據(jù)來看，深圳繼續(xù)領(lǐng)先增長(zhǎng)，北京和上海大有后來居上的趨勢(shì)。

由于居民人均收入在不斷地增長(zhǎng)，并且北上深具有其他地區(qū)無法比擬的個(gè)人發(fā)展機(jī)會(huì)，優(yōu)質(zhì)的教育資源，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)一定的上升趨勢(shì)也是必然。其房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的回升也是過去積壓需求的集中釋放。

三、北上深房?jī)r(jià)過快上漲的原因

1.首先本輪樓市反彈的本質(zhì)，是一場(chǎng)政府主導(dǎo)下的房地產(chǎn)“去庫存”運(yùn)動(dòng)。借銀行之力用更少的錢購房，無疑增加了人們的購房熱情。2015年年末，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議就將“去庫存”確定為今年五大主要任務(wù)之一，今年以來央行降低首付比，三部委減稅等措施，正是通過鼓勵(lì)居民部門“加杠桿”，化解房地產(chǎn)庫存。今年2月26日，央行行長(zhǎng)周小川在上海明確表態(tài)：個(gè)人住房加杠桿邏輯是對(duì)的。住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的階段。個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的。首付比例降低是有空間的。今后可能會(huì)考慮給銀行更多自主權(quán)，讓他們來制定首付比、利率。目前美國(guó)處于加息周期，中國(guó)不斷地降息，降準(zhǔn)，維持寬松政策，并且不斷減少樓市稅項(xiàng)，降低樓市杠桿門檻，這無疑都是將資金從銀行系統(tǒng)，逼向市場(chǎng)再轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的助力。而一系列的組合，確實(shí)也讓資金感受到了，只有投資“超級(jí)城市”的樓市，才能保證安全與收益。

2.房?jī)r(jià)的上漲固然有一線城市需求相對(duì)旺盛，家庭可支配收入增加等符合市場(chǎng)規(guī)律的理性因素，但價(jià)格短時(shí)間內(nèi)暴漲，非理性因素成分更多。理性泡沫可以作為資本轉(zhuǎn)移工具，使資本從低效區(qū)域轉(zhuǎn)移到高效區(qū)域，優(yōu)化資源配置，是對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的帕累托改進(jìn)。非理性因素集中反映出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱和投資者的盲目性。由于缺乏透明，權(quán)威的信息發(fā)布渠道，市場(chǎng)參與者難以獲得房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)確信息。而且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)較為混亂，大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人缺乏基本的專業(yè)素養(yǎng)，不僅不能為市場(chǎng)提供準(zhǔn)確的信息，反而加劇了信息的混亂。由于投資者只能依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的漲跌信息進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)于房屋基礎(chǔ)價(jià)值的信念普遍存在偏差。而房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分是個(gè)體投資者，大部分都不具有投資的專業(yè)知識(shí)，對(duì)信息進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)的能力較弱，“從眾心理”“錨定效應(yīng)”“過度自信”等中國(guó)特色的行為偏差交互作用，導(dǎo)致個(gè)體投資行為普遍存在非理性的動(dòng)量投資傾向。

3.中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行大背景下，地區(qū)經(jīng)濟(jì)、貧富差距、社會(huì)資源不平衡的進(jìn)一步發(fā)酵引起的資產(chǎn)配置荒，資金在尋求更安全的投資標(biāo)的。經(jīng)濟(jì)的不均衡，在經(jīng)濟(jì)衰退期會(huì)得到跟明顯的體現(xiàn)與放大。中國(guó)從去年經(jīng)濟(jì)增速開始下滑，7%以上的GDP增速不復(fù)存在，這種在經(jīng)濟(jì)下滑過程中的資金投資，必定會(huì)選擇一些風(fēng)險(xiǎn)性更低的投資機(jī)會(huì)。而一線城市的房地產(chǎn)，在股市暴跌之后，便成為了人們規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的首選。

4.2015年A股完成了中國(guó)居民財(cái)富史上以萬億計(jì)的一次財(cái)富大分配。虧的錢不會(huì)憑空消失，他一定以某種形式轉(zhuǎn)移到了某些人的賬戶里。從2015年下半年各資產(chǎn)類別情況看，這些被分配的錢從容不迫的進(jìn)入了各種一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。房?jī)r(jià)的惡性上漲，又反過來對(duì)于剛需者形成了極大的逼空壓力。在對(duì)過去一再錯(cuò)失買房機(jī)會(huì)極為懊悔和十分擔(dān)心未來的情緒壓力下，很多人被逼空逼得完全喪失了理智，奮不顧身地買房。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)龐大的體量和長(zhǎng)期以來的上漲預(yù)期又理所當(dāng)然地令其成為吸納貨幣超發(fā)的儲(chǔ)蓄池。這樣就推動(dòng)北上深整個(gè)樓市的全面上漲。四、北上深房?jī)r(jià)過.陜?cè)鲩L(zhǎng)存在的問題

1.在北上深等最具經(jīng)濟(jì)活力的一線城市，年輕人的房?jī)r(jià)收入比不斷攀升，房?jī)r(jià)成為阻隔人才進(jìn)入城市的高門檻，會(huì)影響整個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。2015年底，上海常住人口為2415.27萬人，比2014年底減少了10.41萬人；其中戶籍人口增長(zhǎng)了3萬多人，非戶籍常住人口減少了14.77萬人。上海外來常住人口出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，同比下降1.5%，這是十五年來的首次。常住人口更是改革開放四十年來首次負(fù)增長(zhǎng)。一線城市的房?jī)r(jià)也許已經(jīng)開始讓不少想留下的人望而卻步。

2.在三四線城市去庫存依然艱難的背景下，由于一線城市的外來人才絕大多數(shù)都是傾兩代人之力，甚至還要再加杠桿才能完成購房。巨大的“虹吸效應(yīng)”使資金過度集中于一線樓市，透支了三四線城市的購買力，在一定程度上會(huì)導(dǎo)致三四線城市更難去庫存。

3.一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊更大，導(dǎo)致資本外流更加嚴(yán)重。通過貸款和優(yōu)惠政策政府將資源扶持給了國(guó)企，外企和民營(yíng)巨頭，降低了他們的交易成本并帶來更多的資金，但增量資金通過金融系統(tǒng)流向了房地產(chǎn)。而中小企業(yè)既得不到有效的資源扶持，又面臨更高的成本，造成實(shí)體產(chǎn)業(yè)大面積潰退。高房?jī)r(jià)極大地推高了土地、勞動(dòng)力成本，實(shí)業(yè)精神和科技創(chuàng)新將受到致命打擊，在外部美國(guó)再工業(yè)化，TPP加大資本吸引力的情況下，這不啻于把資本向海外趕。

五、如何防范北上深房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)

北上深此次房?jī)r(jià)的過快上漲與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)差異密不可分，政府應(yīng)該積極推動(dòng)中西部地區(qū)和中小城市的發(fā)展，避免北上深中心城市產(chǎn)業(yè)的過度集中。引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)向內(nèi)陸和中小城市轉(zhuǎn)移，推進(jìn)各地的公共服務(wù)（醫(yī)療，教育，基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境和信息建設(shè)等）均等化，培育發(fā)展中小城市群，增加當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)力。這一方面可以化解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)去庫存問題，另一方面可以將北上深一線城市的房地產(chǎn)非理性泡沫進(jìn)行有效的分解。

針對(duì)北上深的特殊情況，政府應(yīng)該實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策，抑制投資投機(jī)性需求的蔓延；加強(qiáng)銀行的住房貸款的監(jiān)管工作，政府在必要的時(shí)候應(yīng)該適當(dāng)提高首付比例，減小杠桿率；及時(shí)披露相關(guān)信息，減少信息的不對(duì)稱性；增加中小戶型的供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋的供應(yīng)建設(shè)，嘗試把非住宅性質(zhì)的土地轉(zhuǎn)化為住宅的做法，增加住宅市場(chǎng)的供應(yīng)，消化商辦市場(chǎng)庫存；加強(qiáng)對(duì)于中介行業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，嚴(yán)厲打擊各類交易中違法違規(guī)行為（速銷房，壟斷房源哄抬房?jī)r(jià)，捂牌惜售等）；同時(shí)政府應(yīng)該正確的引導(dǎo)輿論，現(xiàn)階段媒體的發(fā)達(dá)使得不少居民在缺乏自我分析判斷基礎(chǔ)的同時(shí)，受輿論夸張的報(bào)道而盲目投資，造成資產(chǎn)錯(cuò)配。