綿陽房地產市場價格區(qū)域分析

單雨

摘 要：近幾年來，三、四線城市房地產市場明顯處于低迷狀態(tài)，然而處于四川省西北部的綿陽雖然也受到一部分影響，但卻在他的房地產市場發(fā)展軌跡中，仍然較穩(wěn)定的，持續(xù)的發(fā)展著，并未出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。但是綿陽作為四川省第二大城市，他的房價發(fā)展趨勢和上升幅度卻不及四川其他城市，綿陽這座城市到底是什么在影響他的房地產市場發(fā)展呢？本文通過對我國西南地區(qū)四川省綿陽市地域特點，經(jīng)濟發(fā)展，以及當前房地產市場狀況影響因素進行房地產市場價格影響分析，并提出一部分政策性意見，使綿陽的保持著更健康，更快速的持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：綿陽房地產價格；區(qū)域特點；影響分析；政策建議

一、綿陽的地域特點及房地產經(jīng)濟發(fā)展狀況

（一）四川省綿陽市的地域特點

四川省位于我國西南部，長江上游，在西南地區(qū)東鄰重慶，南接云南、貴州，西銜西藏。是中國四大盆地之一，地形以山地為主、，位于盆地的主要城市有四川省的成都、綿陽、瀘州、南充、自貢、德陽、廣元、遂寧等。其中綿陽地形結構復雜，地勢高低不一，人口基數(shù)較大、交通在持續(xù)發(fā)展，但是受到地形的限制，發(fā)展速度遲緩，2016年綿陽到成都的高鐵首次開通，綿陽直達重慶的高鐵首次開通，這是綿陽交通一次大的飛躍。

（二）綿陽的經(jīng)濟和房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀

我國西南部四川省地域廣闊，人口眾多，但是各個地區(qū)發(fā)展差異卻不盡相同，綿陽位于四川盆地西北部，距成都市90公里，幅員面積20249.45平方公里，總人口540.7萬。綿陽是我國重要的國防科研和電子工業(yè)生產基地，是國務院批準建設中國唯一的科技城。在2016年的綿陽市政府工作報告中，我們可以通過真實的數(shù)據(jù)可以看出綿陽的經(jīng)濟實現(xiàn)了平穩(wěn)的增長，全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值1700.33億元、增長8.6%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入27170元、增長8.2%，農村居民人均可支配收入12349元、增長9.5%，居民消費價格上漲1.5%。綿陽的經(jīng)濟帶動著綿陽房地產市場的發(fā)展，隨著2013年以來，國家出臺了一系列房地產政策，從央行全面放松限貸、公積金貸款門檻降低、減免稅費、提供購房補貼到央行首次的降息、公積金首付最低首付調整等等。在國家鼓勵剛需的同時，也刺激了綿陽消費者的投機需求，而綿陽房地產市場的商品房銷售價格和銷售面積也有較大的波動，整體呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)。 根據(jù)查閱數(shù)據(jù)并分析，2013年至2015年綿陽房地產商品房銷售均價分別為4787.87元/平方米、4804元/平方米、4523元/平方米。明顯的，雖然2015年以來綿陽商品房銷售量一直持續(xù)上升，但相比前兩年綿陽商品房均價卻有明顯的下降，總體來看，綿陽房地產價格發(fā)展較穩(wěn)定，雖有起伏，但是波動不大。綿陽作為中國唯一科技城的名號，但是房地產價格卻遲遲上不去。

二、綿陽房地產市場價格影響因素分析

（一）經(jīng)濟發(fā)展緩慢

GDP是一個國家或者地區(qū)在某一特定時期內最終生產出的產品總價值的體現(xiàn)，房地產業(yè)已經(jīng)發(fā)展成我國國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，經(jīng)濟的發(fā)展直接影響了房地產市場的發(fā)展。通過對綿陽經(jīng)濟的調查發(fā)現(xiàn)，綿陽經(jīng)濟發(fā)展緩慢。一方面自身發(fā)展原因：1、雖未科技城，但政府重視程度不高，發(fā)展重心更多地是文化的建設，而綿陽科技的高新技術產業(yè)，特色產業(yè)未得到重點發(fā)展，傳統(tǒng)產業(yè)也仍然停滯不前，等待轉型與升級。2、綿陽由于地域的特點，交通工程完成速度緩慢，交通便利性不高，綿陽的交通運輸受到了極大影響；另一方面是國家整體經(jīng)濟的影響：根據(jù)對國經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析，我國經(jīng)濟發(fā)展速度有下降的趨勢，從2010年的10.6%下降到2015年的6.9%。受經(jīng)濟下行壓力的影響，綿陽經(jīng)濟發(fā)展也承受了很大阻力，房地產開發(fā)投資呈下降趨勢。

（二）人口的流入與流失對消費能力的影響

綿陽作為三線城市，收入水平，工作機會和發(fā)展前景都難以企及一線二線大城市，這將一大批受到高等教育并且優(yōu)秀的人才和追求高收入的年輕人群吸引了過去，他們大部分人定居于大城市，留在大城市發(fā)展而不再是綿陽的房地產市場的消費者，也大大降低了綿陽的消費水平。而綿陽的流入人口大部分為外地大學畢業(yè)生和農村城鎮(zhèn)化務工人員，這一類群體缺乏較強的購買力，短期內買房的可能性小，相對的租房較多。房地產產業(yè)作為一種商品，必須要有相對應的消費者，這無疑是影響房地產價格的重要因素。

（三）樓市供應量過大導致庫存量增加

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長、研究員潘家華對我國三四線城市房地產的去庫存壓力進行了分析：三、四線城市的房地產市場，有供給有需求，但難以匹配形成均衡。去庫存，降成本和降門檻等供給側政策具有表觀效應，難以消除需求側穩(wěn)增長、保就業(yè)、增收入的內在源泉缺失的困境。在這個去庫存的大背景下，綿陽也加入了這個行列，綿陽的房地產開發(fā)投資2013年完成169.94億元，2014年完成210.74億元，2015年完成198.35億元。隨著房地產市場的發(fā)展，消費者大多持觀望態(tài)度，消費者對買房的要求也越來越高，從而導致綿陽的房地產開發(fā)產業(yè)一直以來積累，庫存量增加，各企業(yè)競爭壓力大，為了搶占市場，擊敗競爭對手，紛紛壓低房價，而不敢輕易漲價。

三、政策性建議

（一）發(fā)展對策

綿陽作為國務院批準的中國唯一科技城，科技就是綿陽的品牌，名號很響亮，剩下的就是充實其科技城應該有的實體產業(yè)。加大對技術創(chuàng)新的投入和扶持力度，加強“四個能力”建設。只有大力發(fā)展高新技術產業(yè)，以此作為科技城重點發(fā)展產業(yè)，科技城才名副其實。綿陽的交通發(fā)展對于房地產消費者也極為重視，加快綿陽交通工程建設，擴大綿陽的交通路線，推進動車、地鐵、高速公交等交通方式的建設，使交通更便利，同時推動綿陽經(jīng)濟發(fā)展，綿陽房地產市場經(jīng)濟隨之拉動。

（二）政策措施

近幾年來，房地產市場蕭條，國家出臺了一系列政策，針對綿陽房地產市場，綿陽政府采取了一系列降準降息降首付，減契稅等有利于消費者的政策，但這只能短期的解決現(xiàn)有的壓力，大量的房地產庫存難以消化。我們應該做的就是了解分析國家出臺的政策，一是吃透上情，即充分了解、理解國家宏觀經(jīng)濟等政策精神，圍繞政策定發(fā)展方向；二是吃透下情，即加強市場研究，及時、準確掌握房地產市場需求的數(shù)量、質量等信息。另一方面減少房地產泡沫現(xiàn)象的發(fā)生，加強住房的品質要求，更多地站到消費者的立場滿足其需求，消除不敢買房或持觀望態(tài)度的消費者心理，從而提高消費者購房的積極性。

（三）環(huán)境保障

隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，環(huán)境污染問題也越來越嚴重。生活水平的提高代表著消費者的要求也越來越高。購房不得不考慮的是這個城市是否適宜居住，環(huán)境是否能得到保障，因此環(huán)境保障問題被購房者時刻關注。綿陽不僅是我國唯一的科技城，也是國家環(huán)境保護模范城市、中國最佳宜居城市。綿陽氣候宜人，打造環(huán)境品牌是綿陽房地產市場發(fā)展的重要方向，提高綠化率，建立綠化城市，使環(huán)境得到保障。不僅提升綿陽這座城市的價值，也提高了購房者的信心，這將吸引更多地本地及外地購房者。房地產市場價格也隨之得到調控，同時增大了綿陽房地產市場價格的發(fā)展空間。

（作者單位：西南科技大學土木工程與建筑學院）

參考文獻：

[1] 綿陽市政府工作報告，2016

[2] 潘家華，三四線城市房地產的去庫存壓力有多大，[J]2016

[3] 朱嬡玲，我國房地產市場價格區(qū)域差異的計量研究，[J]2012.5

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[6] 朱柏成， 房地產業(yè)應對房貸新政策的三點建議，[J]2003.6