“租補(bǔ)分離”模式下中國(guó)公共租賃住房的定價(jià)模型設(shè)計(jì)

王波　蔣和勝　張新春

摘 要：2014年起公租房和廉租房?jī)深愖赓U型保障房開(kāi)始并軌運(yùn)行，使得定價(jià)工作變得相對(duì)復(fù)雜。原“公租房”保障對(duì)象是收入跨度大、身份復(fù)雜的“夾心層”群體，定價(jià)以市場(chǎng)為導(dǎo)向；原“廉租房”保障對(duì)象是本地城鎮(zhèn)戶籍的低收入住房困難家庭，發(fā)揮“兜底”作用，定價(jià)以收入為導(dǎo)向。兩者并軌以后，需要綜合成本、市場(chǎng)、收入三個(gè)基本要素，該兜底的還是要兜底，該盈利的還是要盈利。結(jié)合學(xué)界的理論探索和各地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，按照“租補(bǔ)分離”的模式設(shè)計(jì)了定價(jià)模型，首先以成本和市場(chǎng)兩個(gè)要素確定公租房的基準(zhǔn)定價(jià)，然后根據(jù)“剩余收入法”確定政府對(duì)低收入家庭的補(bǔ)貼額，從而實(shí)現(xiàn)政府財(cái)政的可承受性，社會(huì)資本的可盈利性，低收入家庭的可支付性三個(gè)基本目標(biāo)。

關(guān)鍵詞： 租補(bǔ)分離；公租房；定價(jià)模型

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：1003-7217（2016）03-0101-06

一、文獻(xiàn)綜述

公租房的定價(jià)模型是一個(gè)多元目標(biāo)決策系統(tǒng)，公租房租金定價(jià)需要考慮市場(chǎng)租金水平、保障對(duì)象支付能力、財(cái)政負(fù)擔(dān)能力、社會(huì)資金投資回報(bào)等多方面因素[1，2]，因此可將市場(chǎng)、收入和成本作為公租房定價(jià)的三個(gè)基本要素。在參考新加坡、英國(guó)、香港、日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的定價(jià)方法之后，學(xué)界總結(jié)出了我國(guó)現(xiàn)階段的定價(jià)模式：重慶、廣州模式，廈門、常州模式和北京模式，其中重慶定價(jià)模式以市場(chǎng)為導(dǎo)向，廈門模式以收入為導(dǎo)向，北京模式以成本為導(dǎo)向[3]。

要想把財(cái)政可承受和社會(huì)投資者收益放在優(yōu)先位置，做到公租房的可持續(xù)發(fā)展，必須將成本作為重要的定價(jià)依據(jù)。成本如何定義，學(xué)界、業(yè)界并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)[4]。其中，王嚇忠對(duì)廉租房中的成本的解釋比較有代表性，認(rèn)為成本包括八個(gè)組成部分，租金可依次定義為福利租金、準(zhǔn)成本租金、成本租金、商品租金四個(gè)層次，分別包含其中不同的組成部分

，在對(duì)廉租房租金進(jìn)行經(jīng)濟(jì)規(guī)制的時(shí)候，需要依據(jù)家庭可支配收入、財(cái)政負(fù)擔(dān)能力來(lái)最終確定由哪些成本因素進(jìn)入租金的組成部分[5]。

張仕廉等人建立了公租房租金的綜合定價(jià)模型，提出公租房的綜合定價(jià)模型分為三步：基準(zhǔn)租金測(cè)算、區(qū)位因素修正、租金檢驗(yàn)[6]。并采用住房負(fù)擔(dān)能力計(jì)算基準(zhǔn)租金，基于“反距離加權(quán)插值平均法（IDW）”測(cè)算方法確定公租房市場(chǎng)租金調(diào)整系數(shù)，然后通過(guò)靜態(tài)投資收益率模型檢驗(yàn)公租房租金價(jià)格的可持續(xù)性，通過(guò)保障性指標(biāo)檢驗(yàn)公租房?jī)r(jià)格的保障屬性。孟衛(wèi)東將影響公租房定價(jià)的因素分為微觀、中觀和宏觀因素，公租房定價(jià)采用差別化定價(jià)模式，主要包括承租人支付能力和公租房自身屬性兩個(gè)方面[7]。周小寒提出了構(gòu)建層次分析法（AHP）構(gòu)建公租房定價(jià)模式。成容容構(gòu)建了零利潤(rùn)情況下公租房的基準(zhǔn)租金的定價(jià)模型，將建設(shè)成本和運(yùn)行成本分別計(jì)入模型，然后主要根據(jù)家庭收入和家庭規(guī)模兩項(xiàng)指標(biāo)對(duì)基準(zhǔn)租金進(jìn)行調(diào)整[8]。趙青松等人構(gòu)建了基于承租人、房屋、租賃方式三個(gè)要素的公租房梯度租金模型，并以南京市某公租房項(xiàng)目為例進(jìn)行了實(shí)證分析[9]。曹麗娟提出按照保障對(duì)象不同，制定不同的租金標(biāo)準(zhǔn)：過(guò)渡性需求收取市場(chǎng)租金，可先租后買；輪候需求采用市場(chǎng)價(jià)格下浮一定比例；長(zhǎng)期固定需求主要滿足其可支付能力[10]。張宇針對(duì)政府供給型保障住房，以區(qū)位因素為定價(jià)依據(jù)，將同心圓城市結(jié)構(gòu)住宅租金測(cè)算模型進(jìn)行拓展，建立擴(kuò)展性多中心城市結(jié)構(gòu)的住宅租金測(cè)度模型[11]。同時(shí)基于多層次灰色系統(tǒng)建立區(qū)位差異指數(shù)測(cè)算模型，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)不同區(qū)位的保障性住房的差別定價(jià)。

綜上所述，現(xiàn)有的理論研究成果還存在很大的不足：第一，在“租補(bǔ)分離”模式下，沒(méi)有對(duì) “名義租金”和政府補(bǔ)貼后的“實(shí)際租金”進(jìn)行區(qū)別討論；第二，沒(méi)有一種模式較好地融入了“市場(chǎng)”、“收入”和“成本”三種基本定價(jià)要素，同時(shí)基于政府決策和實(shí)踐操作環(huán)境下形成一種可供各地普遍參考的定價(jià)模式。

二、理論模型

（一）基于平均成本和平均市場(chǎng)租金確定保障系數(shù)

其中，如何確定折舊率有以下幾種方法：

（1）年限平均法。年限平均法是指將固定資產(chǎn)的應(yīng)計(jì)折舊額均衡地分?jǐn)偟焦潭ㄙY產(chǎn)預(yù)定使用壽命內(nèi)的一種方法。采用這種方法計(jì)算的每期折舊額相等。計(jì)算公式如下：

年折舊率 =（1 - 預(yù)計(jì)凈殘值率）/ 預(yù)計(jì)使用

壽命（年）/100%

月折舊率 = 年折舊率 / 12

月折舊額 = 固定資產(chǎn)原價(jià)×月折舊率

（2）剩余年限法。既然房屋資產(chǎn)的價(jià)值代表的就是租賃者在剩余年限的總支出，那么不同年限的房屋價(jià)值應(yīng)該不同，即入住新房屋的承租者應(yīng)該繳納較高房租，入住舊房屋的承租者應(yīng)該繳納較低房租。年金化計(jì)算公式為：

通過(guò)式（6）可以看出，保障系數(shù)β是在考慮平均成本租金和平均市場(chǎng)租金的基礎(chǔ)上確定的。從理論上出發(fā)，成本租金相比市場(chǎng)租金的最大差別就是公租房沒(méi)有計(jì)入土地成本，而土地成本通常在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占有很大比重，因此β1會(huì)顯著小于1。但是，基于當(dāng)前我國(guó)的住宅租賃市場(chǎng)的發(fā)展情況，房?jī)r(jià)和租金之間的關(guān)系比較復(fù)雜，難以清晰界定。因此，可能出現(xiàn)的情況就是成本租金大于市場(chǎng)租金，β等于甚至大于1，收入無(wú)法覆蓋成本，財(cái)政投入壓力增大。

（二）基于公租房項(xiàng)目的市場(chǎng)租金與保障系數(shù)確定項(xiàng)目基準(zhǔn)租金

1.反距離加權(quán)平均法（IDW）插值法計(jì)算市場(chǎng)租金R3。IDW方法是一種研究區(qū)域與房?jī)r(jià)關(guān)系的常用方法，基本原理是：以待插值點(diǎn)為中心，在一定范圍內(nèi)搜索實(shí)測(cè)點(diǎn)（即樣本點(diǎn)），根據(jù)待插值點(diǎn)與實(shí)測(cè)點(diǎn)之間的距離倒數(shù)分配權(quán)重系數(shù)，實(shí)測(cè)點(diǎn)的加權(quán)平均為待插值結(jié)果。根據(jù)IDW 方法原理，設(shè)某一公共租賃住房在空間上為一個(gè)待插值點(diǎn)，記為A0，其同區(qū)域類似商品房租賃市場(chǎng)中有n個(gè)實(shí)測(cè)點(diǎn)，其租金記為{P1，P2，P3，…Pi，…，Pn}，與待插值點(diǎn)A0的距離記為{d1，d2，d3，…，di，…，dn}。根據(jù)IDW方法原理，A0處市場(chǎng)租金R3：

其中k為距離的冪，值越大說(shuō)明距離對(duì)價(jià)格的影響越大（通常取值為2）[12]。

2. 基于公租房項(xiàng)目市場(chǎng)租金和保障系數(shù)確定基準(zhǔn)租金R*。

在通過(guò)市場(chǎng)平均成本租金R1和市場(chǎng)平均市場(chǎng)租金R2計(jì)算出保障系數(shù)β之后，我們又采用反距離加權(quán)平均法（IDW）得到了某個(gè)公租房項(xiàng)目的市場(chǎng)租金R3，那么我們就可以最后確定該公租房項(xiàng)目的基準(zhǔn)租金R*：

R*=R3×β（8）

基準(zhǔn)租金R*的確定過(guò)程非常顯著地反映了成本和市場(chǎng)兩個(gè)基本要素對(duì)公租房基準(zhǔn)租金定價(jià)的作用。各地可以根據(jù)自身財(cái)政狀況，合理調(diào)整R1模型中成本要素的涵蓋內(nèi)容，涵蓋得越少，需要政府補(bǔ)助得越多，保障效益發(fā)揮越明顯；涵蓋得越多，需要政府補(bǔ)助得越少，越有利于住房保障事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。該模型基本實(shí)現(xiàn)了三個(gè)目標(biāo)：政府財(cái)政的可承受性、社會(huì)資本的可盈利性、公租房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)差異性。

（三） 基于可支付能力確定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

公租房采用租補(bǔ)分離模式，即所有的公租房租戶按照市場(chǎng)價(jià)格先向管理部門繳納全額租金，然后政府根據(jù)保障對(duì)象收入情況確定補(bǔ)貼額度并進(jìn)行返還的模式。

1.基于“剩余收入法”測(cè)算住房支付能力。

在確定住房可支付能力的下限H*l時(shí)，應(yīng)當(dāng)將收入分配劃分為三個(gè)部分，即非住房消費(fèi)額N*、住房消費(fèi)額H*和儲(chǔ)蓄率D*，政府再根據(jù)財(cái)政承受能力、住房市場(chǎng)情況、潛在保障人群規(guī)模等因素，制定合理的非住房消費(fèi)額N*、儲(chǔ)蓄率D*，其收入剩余就是住房可支付能力H*：

H*=Y-N*-Y×D*（9）

其中Y表示年收入。

在確定住房可支付能力的下限H*i時(shí)，將非住房消費(fèi)N*取下限值N*h，將儲(chǔ)蓄率取上限D(zhuǎn)*h；

在確定住房可支付能力的上限H*h時(shí)，將非住房消費(fèi)N*取下限值N*l，將儲(chǔ)蓄率取下限D(zhuǎn)*l=0。

2.核定財(cái)政補(bǔ)貼的程序。

第一步：縣、市級(jí)政府依據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)確定公租房標(biāo)準(zhǔn)戶型面積S（嚴(yán)格控制在60M2以內(nèi)①），核定全市主城區(qū)平均市場(chǎng)租金價(jià)格R2，以R2×S即標(biāo)準(zhǔn)住房面積與平均租金價(jià)格的乘積，作為政府財(cái)政補(bǔ)貼的依據(jù)。

第二步：按照國(guó)家規(guī)定，政府以略低于市場(chǎng)租金的價(jià)格確定公租房租金價(jià)格，即存在一個(gè)公租房平均租金與市場(chǎng)平均租金之間的比例β，β越大，說(shuō)明公租房定價(jià)水平越高，政府提供的保障程度越低；β越小，說(shuō)明定價(jià)水平越低，保障程度越高。也就是說(shuō)，β×R2×S代表的就是租戶平均需要繳納的市場(chǎng)租金。不同城市根據(jù)自身不同的財(cái)政承受能力確定不同的β值，取值居于50%～70%，如《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規(guī)定原則上不超過(guò)60%。

第三步：采用剩余收入法測(cè)算中低收入家庭的住房支付能力，用家庭的可支配收入扣除基本非住房消費(fèi)和基本儲(chǔ)蓄的余額作為核定家庭住房支付能力的參考依據(jù)。家庭收入Y的獲取雖然存在很大的困難，但是依據(jù)當(dāng)前申請(qǐng)、審查、公示、復(fù)核等程序，以及相應(yīng)的誠(chéng)信違約的處罰措施，Y值的真實(shí)性整體還是可控的。

第四步：基于家庭住房可支付能力與政府核定的財(cái)政補(bǔ)貼基準(zhǔn)，計(jì)算家庭能夠領(lǐng)取的財(cái)政補(bǔ)貼額度。

三、實(shí)證分析

“東城美地”項(xiàng)目（見(jiàn)表1）位于成都市錦江區(qū)華新村1、2、7組，占地面積4萬(wàn)平方米，建筑面積21萬(wàn)平方米，其中廉租房建筑面積99093.51平方米，戶型面積29～50平方米，共2025套；公租房建筑面積36192.09平方米，戶型面積30～59平方米，共770套；經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積35090.06平方米，戶型面積約59平方米，共590套。項(xiàng)目由成都市住房保障中心負(fù)責(zé)投資，總投資超過(guò)6個(gè)億，其中建設(shè)和裝修費(fèi)用向銀行融資50%，貸款利率7.05%，項(xiàng)目入住率預(yù)估為90%。

1.成都市公租房平均成本租金R1的計(jì)算。因?yàn)楣夥宽?xiàng)目的成本核算不涉及土地拆遷、購(gòu)置費(fèi)用，所以成本的上下浮動(dòng)不會(huì)太大，為簡(jiǎn)化計(jì)算，我們以“東城美地”項(xiàng)目的“個(gè)別”成本租金代替成都市公租房項(xiàng)目平均成本租金。

如果要項(xiàng)目采用公私合伙模式（PPP）模式，則在項(xiàng)目的成本明細(xì)中還要加入企業(yè)利潤(rùn)。

2.成都市全市平均租金價(jià)格R2的計(jì)算。全市的平均租賃住房?jī)r(jià)格通過(guò)在成都市主城區(qū)（五城區(qū)+高新區(qū)）采取分層隨機(jī)抽樣，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的可租房規(guī)模計(jì)算權(quán)重，通過(guò)R2的計(jì)算公式采用加權(quán)平均法得到：

7.相關(guān)參數(shù)值的設(shè)定

（1）收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《成都市中心城區(qū)公共租賃住房管理辦法》確定：“我市中心城區(qū)公共租賃住房保障對(duì)象為中等及中等以下收入的中心城區(qū)戶籍家庭、中心城區(qū)戶籍單身居民、外來(lái)務(wù)工人員。家庭年收入10萬(wàn)元以下（含10萬(wàn)元）或個(gè)人年收入5萬(wàn)元以下（含5萬(wàn)元）”

（2）住房支出能力采用“剩余收入法”進(jìn)行計(jì)算，中低收入家庭的住房消費(fèi)能力區(qū)分為上限值（保證最低的非住房消費(fèi)額）和下限值（保證基本的非住房消費(fèi)額和儲(chǔ)蓄額），其中：

上限值=家庭收入-困難家庭（5%）的平均非住房消費(fèi)額

下限值=家庭收入-低收入家庭（20%）的平均非住房消費(fèi)額-低收入家庭（20%）的平均儲(chǔ)蓄額

根據(jù)成都市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況，我們采用下限值計(jì)算居民的住房消費(fèi)額，每人每年非住房消費(fèi)額N*取值9600元（每月800元），儲(chǔ)蓄率D*取值可支配收入的15%。

8.居民實(shí)際支付租金計(jì)算。分別選取家庭年收入3～10萬(wàn)的三口之家，計(jì)算他們租賃“東城美地”50m2公租房實(shí)際需要支付的租金（見(jiàn)表3）。

根據(jù)表3可以看出，“東城美地”項(xiàng)目50m2的公租房每年的市場(chǎng)租金為15108元，政府根據(jù)家庭收入最多補(bǔ)貼12204元，家庭實(shí)際可以領(lǐng)取的補(bǔ)貼=政府補(bǔ)貼基準(zhǔn)-家庭住房消費(fèi)能力，如果取值為負(fù)，則補(bǔ)貼額為零。比如家庭收入30000元的家庭，扣除基本非住房消費(fèi)和基本儲(chǔ)蓄額，住房支付能力為0，政府需要全額補(bǔ)貼，則實(shí)際支付的年租金為2904元，如果不能或者不愿支付，可以選擇其它價(jià)格偏低的公租房項(xiàng)目。年收入50000元的家庭，扣除基本非住房消費(fèi)和基本儲(chǔ)蓄額，住房支付能力為13700元，大于政府的補(bǔ)貼基準(zhǔn)，則該家庭應(yīng)該全額支付公租房租金15108元。

四、結(jié) 論

通過(guò)以上分析我們發(fā)現(xiàn)，基于“租補(bǔ)分離”模式下的定價(jià)模型，政府補(bǔ)貼額度與承租人實(shí)際承租的房屋屬性沒(méi)有關(guān)系，而只與政府規(guī)定的保障面積、核定的平均價(jià)格與家庭可支配收入相關(guān)。也就是說(shuō)，只要上述要素不調(diào)整，其所能得到的政府補(bǔ)貼額度是固定的，居住面積越大，租金越高，自己承擔(dān)的住房支出就越大；居住面積越小，租金越低，自己承擔(dān)的住房支出就越小，甚至為零。因此我們對(duì)本文設(shè)計(jì)的定價(jià)模型評(píng)價(jià)為：第一，在定價(jià)模型中融入了成本要素，為公租房運(yùn)營(yíng)回收成本和可持續(xù)發(fā)展提供了保障；第二，充分發(fā)揮了市場(chǎng)對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用，保護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制的正常運(yùn)行；第三，給予保障對(duì)象充分的選擇自由，有效防止了“好地段”公租房的擁擠現(xiàn)象和“偏遠(yuǎn)地段”公租房的空置現(xiàn)象；第四，采用剩余收入法測(cè)算家庭的住房消費(fèi)能力的時(shí)候，以家庭收入為唯一參考要素，既考慮了基本非住房消費(fèi)，又考慮了合理儲(chǔ)蓄額，有效區(qū)分了“租房”和“買房”之間的重要消費(fèi)偏好差別，符合我國(guó)的傳統(tǒng)文化和基本國(guó)情；第五，“租補(bǔ)分離、先交后補(bǔ)”模式，降低房屋分配管理上的交易成本，實(shí)現(xiàn)了財(cái)政資金的高效利用。

注釋：

①《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》建保[2010]87號(hào)。

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（責(zé)任編輯：王鐵軍）