發(fā)展住房租賃市場的政策建議

劉鋒

摘 要：發(fā)展住房租賃市場是完善我國住房市場的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)住有所居目標(biāo)的重要舉措。尤其是現(xiàn)階段在房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房的時代背景下，發(fā)展住房租賃市場顯得尤為關(guān)鍵。我國當(dāng)前的住房租賃市場存在諸多問題，如供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、供給主體不成熟、租賃市場制度不完善、中介服務(wù)不規(guī)范等，需要從制度、資金、服務(wù)等方面加快改革和建設(shè)，加快住房租賃市場法制化、規(guī)范化建設(shè)。

關(guān)鍵詞：住房租賃市場；機構(gòu)出租者；中介服務(wù)體系；政策建議

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）10-0138-02

深化住房制度改革，探索建立購租并舉的住房制度是我國住房市場發(fā)展的重要方向。中央經(jīng)濟工作會議提出：“要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。”

一、我國住房租賃市場存在的問題

1.供應(yīng)總量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。從全國總量上看，住房租賃市場總體需求量較大。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國約有25.8%的城市居民通過租住住房解決住房問題；另外，目前我國常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右，在常住人口中有相當(dāng)大比例的人口是通過租房解決居住問題，而租房市場總的供給量相對不足。從區(qū)域結(jié)構(gòu)及不同城市看，租房供給也不均衡，大城市尤其是特大城市由于大量人口的涌入，對租房需求量大，而供給之于需求顯得相對不足；而人口凈流出的城市或地區(qū)供需矛盾相對較低。在供給總量不平衡的情況下，租房市場供求結(jié)構(gòu)錯位現(xiàn)象突出，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出。鑒于常住人口的收入狀況等客觀條件，中小戶型、中低價位的出租房需求量相對較大，而市場供給呈現(xiàn)出與實際需求相背離的狀況。

2.住房租賃市場供給主體較為單一。從其他國家和地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗看，完善的住房租賃市場由個人出租者和機構(gòu)出租者組成。而我國現(xiàn)階段的租房租賃市場的房屋供給主體仍然不成熟，以居民個人房屋出租為主，機構(gòu)出租者較為缺乏。我國目前房屋租賃市場上除少量單位或機構(gòu)持有部分住房提供給本單位職工短期周轉(zhuǎn)、租住以外，大部分的租房供應(yīng)主體仍是居民個人，市場上機構(gòu)出租者相對缺乏。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國租房租賃市場總供給中約89.5%的可出租房屋來自個人出租住宅，而在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，機構(gòu)出租的房源占比較高，大約能占到租賃市場總供給量的約25%～30%。

3.住房租賃市場制度建設(shè)仍不完善。有效的制度安排有利于穩(wěn)定參與者的預(yù)期，降低交易成本，穩(wěn)定市場秩序。我國住房租賃市場發(fā)展迅速但極不成熟，住房租賃市場制度建設(shè)相對滯后。租房者的利益得不到保障，侵犯租房者利益的事件頻發(fā)，而且侵權(quán)事件發(fā)生后糾紛解決機制或違法處置機制不完善，侵權(quán)者得不到有效處罰，違法違規(guī)成本相對較低。具體來講，從法律體系上看，目前我國還沒有一部保護(hù)租房者的專門法律安排，缺乏國家層面的頂層設(shè)計；從機構(gòu)設(shè)置上看，國內(nèi)不僅沒有設(shè)立專門保護(hù)租房者利益的職能部門，也沒有相應(yīng)的中介機構(gòu)，社會層面的保障機制缺乏；從政策環(huán)境看，鼓勵機構(gòu)出租者發(fā)展的政策體系仍未建立，機構(gòu)出租者缺失，市場秩序混亂。住房租賃市場相關(guān)制度的缺乏直接約束著市場參與者積極性，不利于穩(wěn)定的住房租賃市場的建立和發(fā)展。

4.住房租賃市場信息不對稱問題嚴(yán)重。信息資源是市場稀缺資源，在市場經(jīng)濟活動中，受制于不同參與者所處的不同地位，不同人員對相關(guān)交易信息的了解是有差異的。因此，在交易雙方中對交易信息掌握比較充分的人，往往處于相對比較有利的地位，而信息相對貧乏的人，則處于比較不利的地位，因而容易帶來代理人風(fēng)險問題和道德風(fēng)險問題。在租房市場上就是如此，信息不對稱現(xiàn)象突出，出租者相比于租房者掌握更多、更充分的房屋質(zhì)量信息；中介機構(gòu)比租房者掌握更多的房源信息，容易導(dǎo)致道德風(fēng)險。租房者往往是租房市場參與者中的最弱勢群體，租房者的利益最容易受到侵害，再加上社會糾紛協(xié)調(diào)機制不健全，被侵權(quán)后投訴無門，給租房者帶來后顧之憂，這也是當(dāng)前中國為何很多居民不愿意進(jìn)入租賃市場，而特別強調(diào)要有自己的住房根源所在。

5.房屋租賃中介服務(wù)體系不專業(yè)、不規(guī)范。近年來，我國住房租賃市場發(fā)展迅速，但作為重要參與者的房屋中介機構(gòu)發(fā)展相對滯后，中介服務(wù)體系專業(yè)性不高、規(guī)范性不強、自律性較低。從法律層面看，我國關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)仍然缺乏、尚待完善，尤其是關(guān)于房產(chǎn)中介的法律仍未建立，而且現(xiàn)有的規(guī)定過于原則性，可操作性不高，無法覆蓋房產(chǎn)中介涉及的眾多方面。從從業(yè)人員看，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度仍不規(guī)范，部分人員則缺乏有效資格，服務(wù)人員素質(zhì)較低、服務(wù)水平不高、服務(wù)意識淡薄，過分追求商業(yè)利益，不講誠信、欺騙客戶之事經(jīng)常發(fā)生，有失客觀公正立場，提供虛假宣傳，擾亂市場秩序，損害了中介機構(gòu)形象和行業(yè)信譽。

二、發(fā)展住房租賃市場的政策建議

住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，是完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系、滿足居民對住房的合理消費、實現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的重要措施，同時也是適應(yīng)人口流動、保護(hù)承租人利益和盤活存量資源、提升社會基層管理水平的重要舉措。要加大改革力度，貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，加快推進(jìn)建設(shè)并形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。

1.完善住房租賃市場法律法規(guī)體系。在我國現(xiàn)有的法律法規(guī)體系中，適用于房屋租賃的法律條文主要有國家層面的《合同法》中關(guān)于房屋租賃的條文、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布2011年2月1日實施的《商品房屋租賃管理辦法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》等。近年來，我國住房租賃市場發(fā)展迅速，現(xiàn)有的法律法規(guī)體系已滯后于市場發(fā)展的需要，急需建立健全指導(dǎo)住房租賃市場發(fā)展的更高層級的專門法律法規(guī)，從法律層面約束租房市場供需雙方參與者的行為，并提供有效的糾紛調(diào)解機制和違法違規(guī)的處罰依據(jù)，為住房租賃市場的良好有序發(fā)展提供明確的法律指引。

2.健全住房租賃中介服務(wù)體系。高效的中介服務(wù)體系是聯(lián)系市場供需雙方的有效渠道。適應(yīng)我國住房租賃市場迅速發(fā)展的需要，要大力發(fā)展房屋租賃中介機構(gòu)，推進(jìn)住房租賃規(guī)?；?jīng)營，培育規(guī)范的大型租賃機構(gòu)，進(jìn)而穩(wěn)定市場租賃關(guān)系，規(guī)范租賃行為，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。加強行業(yè)協(xié)會建設(shè)，完善行業(yè)自律機制建設(shè)，提升住房租賃中介機構(gòu)自律水平，提升租賃服務(wù)水平。培育住房租賃人才建設(shè)，提高中介服務(wù)人員素質(zhì)，注重服務(wù)人員道德建設(shè)，培養(yǎng)中介服務(wù)人員樹立服務(wù)意識。打擊非法中介、非法宣傳、欺詐買賣、不實宣傳等市場亂象，提高違法違規(guī)成本，建立公開、透明、有序、高效的中介服務(wù)體系。

3.突出租房市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。我國住房租賃市場的住房供應(yīng)存在明顯的供需錯位，中小戶型、中低價位的出租房需求量大但供給相對不足，急需調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在需求相對穩(wěn)定的情況下，應(yīng)突出住房供給側(cè)改革，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)適應(yīng)市場需求，提高供給效率，優(yōu)化資源配置。通過培育機構(gòu)出租者，鼓勵市場及企業(yè)供給中小戶型、中低價位的房源滿足市場需求。同時，不斷拓展房源供應(yīng)渠道，積極加快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，以充分吸引和利用社會資金進(jìn)入租賃市場，來開拓住房租賃房源供應(yīng)渠道，增加市場有效供給，優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，滿足市場需求。

4.應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)構(gòu)建完善的信息服務(wù)平臺。租房市場上信息不對稱現(xiàn)象突出，應(yīng)充分利用大數(shù)據(jù)等新技術(shù)構(gòu)建完善的信息服務(wù)平臺。我國已提出要搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》（以下稱意見）指出：“建立政府服務(wù)平臺，為租賃市場供需雙方提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，出租人可隨時發(fā)布出租房屋的區(qū)位、面積、戶型、價格等信息，承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息，逐步實現(xiàn)在平臺上進(jìn)行對接?！蓖瑫r，要為租賃關(guān)系提供正規(guī)交易范本，意見指出，政府信息服務(wù)平臺要：“提供房屋租賃合同示范文本，明確提示雙方的權(quán)利義務(wù)；為房地產(chǎn)中介機構(gòu)備案提供方便，公布經(jīng)備案的房地產(chǎn)中介機構(gòu)名單，房地產(chǎn)中介機構(gòu)和從業(yè)人員信用檔案等信息。有條件的城市，要逐步實現(xiàn)房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，方便群眾辦事?！?/p>

5.積極培育和發(fā)展機構(gòu)出租者。機構(gòu)出租者是我國住房租賃市場的短板，在穩(wěn)定個人出租者的基礎(chǔ)上要積極培育機構(gòu)出租者?！兑庖姟分赋鲆骸肮膭畛闪⒔?jīng)營住房租賃的機構(gòu)，通過長期租賃或購買社會房源，可直接向社會出租；也可以根據(jù)市場需求進(jìn)行裝修改造后，向社會出租?！蓖瑫r，提供專業(yè)化的高質(zhì)量服務(wù)，“經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)，要提供專業(yè)化的租賃服務(wù)?！绷硗?，要從戶型、價位等上適應(yīng)市場需求，“積極引導(dǎo)經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)，從事中小戶型、中低價位的住房租賃經(jīng)營服務(wù)?！敝С址康禺a(chǎn)開發(fā)商向租售并舉的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，鼓勵開發(fā)商將持有的存量房源投向租賃市場。在培育機構(gòu)出租者的同時，穩(wěn)定發(fā)展個人出租者，完善利益保障機制、提供交易便利，構(gòu)建個人出租者和機構(gòu)出租者相結(jié)合的房屋租賃主體結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置。

6.盤活存量房市場，打通保障房與租賃市場通道。我國房地產(chǎn)在經(jīng)歷了一個快速發(fā)展時期后進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的階段，房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時代，如何盤活存量住房資源是優(yōu)化資源配置、提高資源利用效率、去庫存的重要舉措。可以考慮從租賃市場籌集公共租賃房房源，意見指出：“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房，保障性住房要逐步從實物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補貼并重，‘補磚頭與‘補人頭相結(jié)合。鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補貼。”這樣既可以籌集到公共租賃住房資源，又可以提高安置工作效率并有效盤活住房存量資源。

[責(zé)任編輯 吳明宇]