基于收益法的房地產(chǎn)評估案例研究

靳海珍

【摘 要】我國一直奉行以公有制為主體，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的經(jīng)濟政策，在這樣寬松的經(jīng)濟政策下，我國的市場經(jīng)濟也在不斷的發(fā)展和完善，人民的生活水平在不斷的提高。原有的房產(chǎn)評估方法已經(jīng)不能滿足大眾的需求，收益法應(yīng)運而生，雖然對收益法的應(yīng)用還不夠成熟，但是它已經(jīng)表現(xiàn)出來莫大的優(yōu)勢。

【關(guān)鍵詞】收益法；房地產(chǎn)評估；具體案例

說到收益法，我們不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同樣作為房地產(chǎn)的評估方法，經(jīng)常會被拿來做比較。今天我們要說的是，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，成本法已經(jīng)不能滿足社會需求。收益法作為三大基本評估方法之一，正在迅速發(fā)展，在房地產(chǎn)評估中占據(jù)了重要地位。

一、什么是收益法

1.收益法的定義

收益法不僅是對評估對象當前收益的評估，更是通過對評估對象的能力的了解來對其未來的純利潤收益的評估。因此又被稱作收益還原法或者收益現(xiàn)值法。收益法的高明之處在于，它所看到的不僅僅是眼前的資金，更是將房地產(chǎn)未來發(fā)展過程中的純收益進行折現(xiàn)處理（在這一過程中要運用到還原利率）。能夠比較準確客觀的評估出房地產(chǎn)的真實價值，不論是對于委托方還是對于評估對象，這種評估方法都是比較容易接受的。

2.收益法的適用對象

預(yù)期收入或者說未來的效益是收益法適用的基礎(chǔ)。收益法的落腳點實在于未來收入，在考慮所有綜合條件下，對被評估對象未來的凈收益做出的一個評估判斷。它的理論基礎(chǔ)是利用了資金具有時間價值的原理，將在合理推算下評估對象的未來收益也算入評估對象的價值之中，利用復(fù)利折現(xiàn)公式進行運算。從這里我們就可以看出來，收益法適合用于在未來時間內(nèi)會帶來經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之中，比如酒店、賓館、寫字樓、商業(yè)大廈等這種類型的房地產(chǎn)是適合使用收益法進行評估的。比如說學校、公園、政府用地等沒有經(jīng)濟效益的發(fā)那個地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，運用收益法來評估顯然是不合適的，因為這種類型的房地產(chǎn)業(yè)根本就不存在經(jīng)濟效益。

舉例來說，若委托人要求就對商業(yè)用地比如店鋪店面的房地產(chǎn)評估拿出評估報告，這樣的情況下就適合用收益法進行評估。比如要綜合店面所處的地段，繁華的市中心和偏遠的郊外其價值當然是不一樣的。這里還有一個公式，即土地價格=地租/還原利率。所以說類似這種情況的房地產(chǎn)評估是適合運用收益法的。

3.收益法的作用

收益法能夠比較客觀全面的來評估出房地產(chǎn)的真實價值。而且它具有未來的預(yù)期性，是對被評估對象長遠價值的一個全面評估。比如對一個樓盤的價值評估，按照傳統(tǒng)的成本法來評估的話，只是根據(jù)他的成本來進行價值評估 ，完全沒有考慮到樓盤周邊的環(huán)境，樓盤所處路段，國家的政策的影響，是很片面的一個價值評估，不能夠評估出被評估對象的真實價值。而利用收益法進行評估的話就不會出現(xiàn)這樣的問題，反而能夠客觀的估算出樓盤的真正價值。

二、收益法的評估步驟

1.搜集關(guān)于評估對象的信息材料。在進行評估開始時的首要工作就是對評估對象材料的搜索，包括評估對象的投資費用和房地產(chǎn)的收入情況。只有全面了解被評估的對象才能準確的用收益法估算出房地產(chǎn)的價值。

2.測算房地產(chǎn)的正常費用。進行估算是不能單純地相信書面上的材料，還要實際去求證一下，準確測算出房地產(chǎn)的前期的投入資金，這對房地產(chǎn)價值是一個很重要的影響因素。

3.測算房地產(chǎn)的正常收入。這個正常收入指的是在房地產(chǎn)建成并投入使用之后，通過商業(yè)活動或者其他活動帶來的收益都叫做正常收入。

4.計算房地產(chǎn)的純利潤。在了解了房地產(chǎn)的投入費用和正常收入之后，我們可以根據(jù)實際情況推測出房地產(chǎn)每年的大致純利潤，這個純利潤是對評估對象收益能力的考察，在此基礎(chǔ)上來進行下一步的工作。

5.確定房地產(chǎn)的收益年限。一般來說，房地產(chǎn)都是有使用年限的，就像我們居住的房子有產(chǎn)權(quán)期是一樣的。但收益年限跟房子的產(chǎn)權(quán)期又是不一樣的，它還要考慮到建筑物經(jīng)濟使用年限。所以在進行評估的時候一定要確定房地產(chǎn)的收益年限，這個數(shù)據(jù)會直接影響整個房地產(chǎn)的價值。

6.選用適當?shù)倪€原利率。在推算出房地產(chǎn)的純利潤之后，我們就可以利用復(fù)利折現(xiàn)公式即F=P（1+i）^n（F是終值，P是評估價值，i是折現(xiàn)率，n是計息期數(shù)）來推算出房地產(chǎn)最終的價值。

7.估測并確定房地產(chǎn)的評估價值，形成書面報告。在完成所有的數(shù)據(jù)計算得出最終的評估價值之后，要出具書面報告使委托人信服。至此，評估工作才算完全結(jié)束。

三、收益法在房地產(chǎn)評估中的現(xiàn)狀分析

1.收益法的運用有牢固而科學的理論基礎(chǔ)。預(yù)期理論是收益法的依據(jù)。將被評估對象的未來收益算入房地產(chǎn)的總價值中，并作為現(xiàn)在的價格。相比于市場法和成本法來說，成本法只著眼于費用，通過費用來確定價格，這種方法不能說是錯誤的，它也有一定的理論依據(jù)，但是它的限制性比較強。比如對于不可再生的土地就不能準確的估算出其價值。市場法就更不用多說。因此，收益法在房地產(chǎn)評估中有著良好的發(fā)展前景。

2.收益法應(yīng)用范圍廣泛。對于具有收益性或者潛在收益性的房地產(chǎn)來說，收益法的評估方法都是使用的，這在上面我們已經(jīng)講過。另外，評估對象的價格能夠通過收益法比較真實可信而且直觀的現(xiàn)金的形式展現(xiàn)出來，更加符合房地產(chǎn)的本質(zhì)需求，因此這種評估方法很容易被買賣雙方所接受，故而能夠被廣泛應(yīng)用。

3.收益法雖然能夠被廣泛應(yīng)用，但對于其行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來說還存在很大的問題。首先制約收益法發(fā)展的關(guān)鍵因素是專業(yè)性人才的缺乏。目前我國評估行業(yè)的從業(yè)人員有近10萬人，乍一聽這是個非常龐大的數(shù)據(jù)，但是使用收益法對房地產(chǎn)進行評估，是一個非常復(fù)雜的過程，不僅要求有精確的計算能力，還要求對整個房地產(chǎn)市場能夠有一個清晰而長遠的了解，對國家政策的走向和影響作出準確判斷。因此，能夠熟練運用收益法的評估人員還十分匱乏而且因為我國的評估行業(yè)是在短時間內(nèi)迅速發(fā)展起來的，更加劇了這方面人才的流失。

其次收益法的推廣應(yīng)用的過程中也存在一定問題。主要表現(xiàn)為評估報告質(zhì)量不高而受到社會質(zhì)疑。具體體現(xiàn)在數(shù)據(jù)不夠準確甚至是直接編造數(shù)據(jù)，嚴重脫離實際情況，參數(shù)確定不準確直接影響總體價值的評估等。質(zhì)量不高的原因有兩點：一是評估人員不能熟練運用收益法進行評估工作，因為收益法本身就是一個比較復(fù)雜的運算方法，很多數(shù)據(jù)也不好確定，所以很容易出現(xiàn)這種問題。二是太過機械，直接套用書本上的公式，忽略實際情況。同時一部分從業(yè)人員的職業(yè)道德和職業(yè)素養(yǎng)也存在問題，容易導(dǎo)致低價競爭、行業(yè)內(nèi)部不正當競爭，影響整個行業(yè)的發(fā)展。

4.收益法最早用于西方經(jīng)濟發(fā)達國家，他們的經(jīng)濟體制比較完善，而且收益法的應(yīng)用也是應(yīng)該建立在比較完善的經(jīng)濟體制之上。而我國的經(jīng)濟體制雖然在不斷的發(fā)展完善，但終究存在不成熟性和不發(fā)達性。這導(dǎo)致收益法進行的評估，不能準確的反映出被評估對象的客觀價格，是制約收益法發(fā)展的一個重要因素。

四、收益法在房地站評估中的發(fā)展方向

1.評估行業(yè)加大人員培養(yǎng)力度。目前評估行業(yè)對專業(yè)的能夠熟練運用收益法的人員需求量很大，這就要大量培養(yǎng)專業(yè)人員，提高測評人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，要求能夠準確定位凈收益、資本化率和效益年限，進行準確評估。

2.不可否認，在評估行業(yè)也存在著惡性競爭，因此要建立健全的評估制度。嚴格按照程序的設(shè)定，公平、公正、公開、科學合理的進行評估工作。減少在利益驅(qū)使下引發(fā)的不正當競爭行為。

3.我國房地產(chǎn)估價是順應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展在短時間內(nèi)迅速興起的一個行業(yè)，因為發(fā)展過快，所以很多地方都存在弊端。照搬照抄過來的評估方法并不完全的適應(yīng)中國國情，因此收益法雖然在美國被廣泛應(yīng)用，我們國內(nèi)應(yīng)該多多學習他們的先進經(jīng)驗，而不是單純地只借鑒理論。同時也要將理論同我國的具體國情相結(jié)合，在原有的理論基礎(chǔ)上逐漸摸索出一套新的符合實際國情的收益法。只有明白了收益法在房地產(chǎn)評估中的準確運用方法，才能改變目前收益法所面臨的種種困境。

五、結(jié)束語

綜上所述，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，資產(chǎn)評估和評估技術(shù)也在不斷的發(fā)展。收益法在房地產(chǎn)評估中能夠比較客觀的反應(yīng)被評估對象的真實價值，并且能夠詳細的列舉出推算方法，增加說服力。因此被廣大群眾所接受，雖然這種方法目前還存在著種種缺陷，但相信它會發(fā)展的越來越好。

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