房地產開發(fā)項目的融資成本及風險防范

郭欣

摘 要：房地產業(yè)由于其行業(yè)的特殊性，一個項目從開發(fā)到施工再到最終銷售完成，所需要的資金動輒上億，大部分的企業(yè)都不可能依靠自有資金實現資金流轉，因此，融資成為了房地產企業(yè)首先需要考慮的問題。現在大部分的房地產企業(yè)會在開發(fā)項目的投標、設計、施工、營銷階段都花費大量的資金和人力，但是對一開始的融資階段卻并沒有足夠的重視?，F實中的很多房地產企業(yè)的例子證明，一個良好的融資計劃會對整個房地產企業(yè)產生舉足輕重的作用。通過對現在房地產開發(fā)項目融資中的借貸中的不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問題進行分析，可以得到提高經營效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強融資成本管理等改善現狀的策略。

關鍵詞：房地產；融資成本；風險防范

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）11-0036-02

引言

房地產業(yè)的發(fā)展早于金融業(yè)，但是卻在金融業(yè)發(fā)展之后才得到迅猛發(fā)展。近年來，房地產業(yè)與金融業(yè)更是密切相關，房地產業(yè)的發(fā)展已經離不開金融業(yè)，甚至成為了金融投資中另類投資組合的一部分，牽一發(fā)而動全身，都隨著經濟周期的波動而波動。房地產業(yè)行情好，說明貨幣政策寬松，投資資金充足，投資機會相應增多，證券業(yè)、銀行業(yè)、基金和保險等金融行業(yè)也可以得到很多發(fā)展機會，資金流動性增強，可以保證資源的有效分配，把有限的資源分配到無限的投資機會中的最高效的機會上去，從而發(fā)揮資源的最大效用。

管理高效的房地產企業(yè)會利用與金融業(yè)聯系緊密的優(yōu)勢，抓住發(fā)展機會，從金融資本市場獲取資金，發(fā)展壯大自己的企業(yè)。但是對于大部分房地產企業(yè)來說，對于開發(fā)項目應該融資多少、如何融資、采取不同的融資方式會有什么融資風險、對于融資風險應該如何防范等問題都并沒有一個清晰的認識。大部分企業(yè)都存在處于借貸中的不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問題，對這些問題進行分析探討，可以得到提高經營效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強融資成本管理等改善現狀的措施。

一、房地產開發(fā)項目融資成本現狀

（一）借貸中處于不利地位

銀行作為借貸方要考慮的因素很多，如貸款方的信用額度、貸款額度、還款情況、經營情況，擔保人信息等。目前大部分房地產企業(yè)不是上市企業(yè)，企業(yè)的經營者和所有者都是同一個人。這種情況下，當企業(yè)獲得項目開發(fā)貸款資金時，如果企業(yè)所有者不將資金用于項目開發(fā)而是用于其他高風險投資，就會形成違約成本低、違約機會多、違約風險大的局面。同時，由于經營情況和資金使用情況等信息披露不充分、企業(yè)經營情況不穩(wěn)定、管理者信用備案不全面等原因，企業(yè)向銀行申請貸款的時候，銀行會因為這種嚴重的信息不對稱承擔更多的風險，在對企業(yè)發(fā)放貸款時就會有更多顧慮，同時會對企業(yè)進行多方面的限制，而且還會提高貸款的利率，也就會導致房地產企業(yè)的融資成本增加。

（二）融資渠道單一

銀行貸款、商品房預售和施工墊資占了目前房地產企業(yè)項目開發(fā)總資金的80%，其中銀行貸款占了房地產企業(yè)項目開發(fā)總資金的60%，這種單一的融資渠道顯然有很大的融資風險。當企業(yè)周期性經營效益不好、資金流動受限，貸款還款不及時，就會導致企業(yè)在銀行的貸款信用降低，給以后的貸款帶來更多的限制。如果企業(yè)在銀行規(guī)定時間內都不能還款，銀行就會強行使企業(yè)進入破產清算程序。商品房預售依托于市場環(huán)境，行情好預售情況就好，預售額就多；行情不好預售情況就不好，預售額就少。資金的這種不確定性會給融資帶來很大風險。同時，國家有關部門近年來依次公布多項禁令，明令禁止建筑企業(yè)墊資施工。以上種種，都給企業(yè)的融資帶來很大風險。

（三）自有資金不足

目前，大部分房地產企業(yè)的資本金投入普遍小于總投資的20%，平均的資產負債率在85%左右。這樣的資本結構并不是企業(yè)有意為之，而是迫于無奈。每個項目的開發(fā)到施工再到銷售完成，都必須匹配相應的預算開支，企業(yè)的資金基本沒有閑置狀態(tài)。當為新的項目開發(fā)融資時，企業(yè)自身能夠投入的資金自然沒有太大額度。

根據融資順序的理論，任何企業(yè)都會首選內部融資，當內部融資不能滿足融資額度要求時才會選擇外部融資，而外部融資中的債務融資和股權融資又首選債務融資，因為債務融資不會稀釋企業(yè)的股權，而且債務融資的手續(xù)相比股權融資更簡單，因此，大部分房地產企業(yè)都放棄了股權融資的方式，導致自有資金不足。

（四）融資成本管理不完善

我國目前各房地產企業(yè)雖然規(guī)模不同，但是管理機制類似，管理能力也相似。管理者們在融資成本管理方面的表現都不盡如人意。融資結構的不合理、融資成本過高、資金融入與支出的不配合還有代理成本等原因，都說明融資成本管理系統漏洞百出，融資成本管理人員的不專業(yè)、企業(yè)融資管理的不完善，加劇房地產企業(yè)項目融資風險，無法為后續(xù)的項目開發(fā)提供保障。

（一）提高經營效益

房地產企業(yè)想要融資，無非是為了發(fā)展壯大企業(yè)；而發(fā)展壯大的前提是目前經營情況十分可觀，否則企業(yè)就沒有融資的必要。企業(yè)想要實現經營利潤的提高，首先就要保證企業(yè)的經營利潤率高于成本率，兩者之間的差距越大，說明的企業(yè)的經營情況越好，企業(yè)的經營情況好，在向銀行申請貸款時就可以提高自身的信用額度，從而可以提高貸款的資金額度，減少貸款限制。

拉大經營利潤率與成本率之間的差距，一種方法是降低成本率，但是隨著土地價格的公開和透明，企業(yè)想要在成本控制上著手越來越難；另一種方法就是提高經營利潤率，不同的房地產企業(yè)可以根據自身的特點各顯神通。有的企業(yè)由于有其自身的資源，可以拿到低于平均地價水平的資源，就可以實現可觀的成本降低。有的企業(yè)在產品營銷方面很有競爭力，完全掌握消費者的需求，市場推廣全面，從產品的各個方面都給消費者制造很大的吸引力。例如，中糧置地有限公司在成都的中糧鴻云項目，把握住了攀成鋼區(qū)域消費者對生活的高品質要求，宣傳產品時強調項目處于高端商業(yè)區(qū)，周圍住宅都是高端商品房，配套全方位的幼兒園到大學的名校環(huán)境，還有非常大的綠化面積，較低的容積率等；還在樓盤預售期間請國外團隊在售樓部打造了一個城市雨屋，邀請很多看房的人免費體驗。這些都吸引了大量的年輕白領來看房，樓盤在預售期就已經取得非常好的成績。

（二）融資方式多元化

我國的房地產企業(yè)必須打破對于股權融資的偏見，認識到一個企業(yè)想要發(fā)展壯大，股權融資是必須得走的一步。隨著我國房地產業(yè)的發(fā)展，國家政策對行業(yè)的要求也會越來越嚴格。我國目前規(guī)定房地產業(yè)的平均自有資金比率的最低限值是35%，這個比率是符合發(fā)達國家的平均水平的，既可以實現財務杠桿的作用，又能夠保證資金的安全性。但是想通過銀行貸款實現大量融資的情況下還能保持35%的自有資金比率是不現實的。

一個企業(yè)的原股東想要確保企業(yè)的所有權不落入其他人手里，只要保證自己的股份處于企業(yè)的絕對控股權地位就可以。從長遠來看，即使企業(yè)不上市，只要擴大股東權益、企業(yè)資金來源更廣泛、投資者對企業(yè)更有信心，對于企業(yè)的經營也會帶來附加的良性影響。隨著企業(yè)的經營狀況越來愈好，企業(yè)給原股東創(chuàng)造的利益只會越來越多。

隨著金融市場的不斷發(fā)展，金融產品的不斷豐富，企業(yè)對于股權融資方式的選擇也越來越多，除了直接擴股、股票上市等傳統方式外，企業(yè)還可以選擇投資信托、投資基金等新興的融資方式。

（三）改善融資條件

房地產企業(yè)之間可以選擇相互之間有業(yè)務關聯、資產質量相似、經營狀況相近的房地產企業(yè)結成融資聯盟。聯盟中的企業(yè)仍可以保證自身經營上的獨立性，關鍵是要相互之間實現資源共享，使企業(yè)之間能夠實現資金盈余的企業(yè)可以借調資金給資金短缺的企業(yè)，緩解暫時的資金問題。同時，融資聯盟中的房地產企業(yè)可以互相擔?；虻盅?，這要可以增強彼此在銀行的貸款信用額度，改善在銀行貸款中所處的不利地位。

房地產企業(yè)在銀行貸款的信用調查中主要是出現信息不對稱問題，因此，企業(yè)可以主動披露自己的經營狀況等信息，通過適宜的社會活動，建立負責任的企業(yè)形象，收集全面的市場信息，了解消費者的需求，結合自身企業(yè)特點，樹立獨特的企業(yè)品牌，使企業(yè)深入人心。這不僅對企業(yè)融資能夠帶來便利，也是企業(yè)營銷宣傳時的無形的財富。例如，重慶的龍湖地產，其起家于山城重慶，抓住了重慶人民熱情仗義的特點，在全國各個地方開發(fā)項目時都強調這個特點，不僅吸引了當地的重慶人民，就連本地百姓也被這種熱情和仗義所打動，這種獨具特色的企業(yè)形象為公眾所接受，且深入人心，形成了其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。

（四）加強融資成本管理

房地產企業(yè)的融資成本可以分為兩部分，一部分是可以控制的，一部分是不可控制的。加強融資成本的管理主要是加強可以控制的部分。

可以控制的部分一方面是預售成本。預售的情況對于現售有很重要的影響。預售前企業(yè)就應該對市場價格進行準確的預測，從而制定合理的預售價格。預售價格過低，會使企業(yè)預售成本過高；預售價格過高，會影響預售進程。所以，房地產企業(yè)不僅要選擇合適的時機開始預售，更重要的是制定合理的預售價格，從而控制預售成本。

另一方面是資金融入與支出的配比。房地產企業(yè)在經營活動過程中，一定會有資金盈余和短缺的情況發(fā)生，企業(yè)應實施對資金的動態(tài)管理，提高對項目計劃的精度，減少會產生利息負擔的閑置資金，更要減少資金缺口產生的融資需求，將企業(yè)的資金余額控制在一個合理的水平。

目前，房地產企業(yè)融資中存在的借貸中處于不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問題，如果房地產企業(yè)管理者們能夠采取提高經營效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強融資成本管理等措施對現狀加以改善，一定可以降低企業(yè)的融資成本，防范融資風險，實現企業(yè)的資本結構最優(yōu)化，為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益。

參考文獻：

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