多元統(tǒng)計(jì)分析在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)中的應(yīng)用

黎紹凱 竇昕燁

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不景氣現(xiàn)象，然而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的考核與評(píng)價(jià)仍是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益活動(dòng)分析的重要課題，目前我國(guó)考核房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的主要指標(biāo)有凈產(chǎn)值全員勞動(dòng)生產(chǎn)率、物耗總產(chǎn)值率、固定資產(chǎn)產(chǎn)值率等等，雖然這些指標(biāo)在一定程度上比較全面地反映了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益各個(gè)側(cè)面的情況，但也有其不足之處，首先，無(wú)論是從理論上還是實(shí)際中，這些指標(biāo)都是相互聯(lián)系的；其次，在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中，各企業(yè)的指標(biāo)值又常常是各有長(zhǎng)短，參差不齊，很難得出綜合評(píng)價(jià)系數(shù)，因此使得經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的工作很難順利評(píng)價(jià)。企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益是企業(yè)一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的根本出發(fā)點(diǎn)和最終目標(biāo)。提高經(jīng)濟(jì)效益，有利于增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)要發(fā)展，必須降低勞動(dòng)消耗成本，充分考慮自身與外部因素，以最小的投入獲得最大的效益。文章將以全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為數(shù)據(jù)指標(biāo)，從計(jì)量模型角度分析企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益運(yùn)營(yíng)情況，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行可觀評(píng)價(jià)。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；房地產(chǎn)發(fā)展；主成分分析；計(jì)量模型分析

經(jīng)濟(jì)效益最大化是企業(yè)從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的最大目的，一個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的良性發(fā)展不僅可以為企業(yè)的優(yōu)化布局和壯大發(fā)展提供保障，而且還能帶動(dòng)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的良性循環(huán)發(fā)展，從而促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展。國(guó)內(nèi)外關(guān)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的研究較多，方法各異；姚慶國(guó)，楊傳?。?000）等利用層次分析法對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益做出了客觀的、全面的、綜合的結(jié)論。王志江（2004）等采用多元統(tǒng)計(jì)主成分分析方法對(duì)2001年我國(guó)各地區(qū)規(guī)模以上非國(guó)有工業(yè)企業(yè)進(jìn)行指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)；陳建國(guó)等采用因子分析以及聚類分析對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行定量評(píng)價(jià)處理，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供一定的理論參考和指導(dǎo)；全文婷（2010）以萬(wàn)科房地產(chǎn)為例，分析房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展和運(yùn)營(yíng)擴(kuò)張，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提出一些建設(shè)性的建議，進(jìn)而了解全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和前景；陸蛇、朱永杰 （2011）采用主成分分析法、聚類分析法對(duì)我國(guó)工業(yè)企業(yè)各行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行了系統(tǒng)評(píng)價(jià)，主要分析行業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)對(duì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平的影響?？傊髽I(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析是一個(gè)復(fù)雜并且非常重要的環(huán)節(jié)，如何客觀、具體詳細(xì)的分析企業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展和壯大有著實(shí)質(zhì)性的指導(dǎo)作用。

一、主成分分析在萬(wàn)科房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益中的應(yīng)用

（一）指標(biāo)選取

主成分分析是通過(guò)一種數(shù)學(xué)降維的方法，找到幾個(gè)綜合指標(biāo)變量來(lái)代替原來(lái)眾多的變量，使得綜合變量盡可能的包含所有原來(lái)變量的信息量，而綜合變量間又不相關(guān)。在對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析前，首先要確定對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，這里主要選取企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)指標(biāo)為單指標(biāo)，該體系應(yīng)做到不遺漏重要指標(biāo)， 不附加多余的指標(biāo)并且指標(biāo)之間又相互存在區(qū)別，財(cái)務(wù)指標(biāo)能夠掌握房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的命脈， 并為企業(yè)相應(yīng)的科學(xué)決策提供可靠信息支撐。而反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)有許多種組合，大多為單項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，這里以財(cái)政部1995年頒布的指標(biāo)作為分析的依據(jù)， 具體指標(biāo)有銷售利潤(rùn)率X1、總資產(chǎn)報(bào)酬率X2、資產(chǎn)收益率X3、資產(chǎn)保值增值率X4、資產(chǎn)負(fù)債率X5、速動(dòng)比率X6、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率X7、存貨周轉(zhuǎn)率X8、社會(huì)貢獻(xiàn)率X9和社會(huì)積累率X10。利用以上指標(biāo)進(jìn)行主成分分析。

（二）實(shí)證分析

利用SPSS軟件對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析操作，根據(jù)以上指標(biāo)統(tǒng)計(jì)并計(jì)算出了萬(wàn)科房地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等全國(guó)十四家房地產(chǎn)企業(yè)2013年各財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)值，為了消除各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)相互間的量綱， 使各指標(biāo)之間具有一定的可比性，對(duì)原始數(shù)據(jù)指標(biāo)作標(biāo)準(zhǔn)化處理后，由特征值表和累計(jì)貢獻(xiàn)率，由累積貢獻(xiàn)率達(dá)到85%為標(biāo)準(zhǔn)，選擇了三個(gè)主成分Z1、Z2、Z3，并通過(guò)特征向量表分別得到各主成分表達(dá)式，其中，xj（j=1，2，3，...，10）表示第項(xiàng)指標(biāo)的得分。

以Z1、Z2、Z3這三個(gè)主成分來(lái)評(píng)價(jià)2013年的全國(guó)主要房地產(chǎn)企業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益，其綜合計(jì)算公式為：Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中，Y表示2013年各房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益綜合得分。所得結(jié)果如表1所示。

從上表2013年全國(guó)十四家房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合排名中可以看出，萬(wàn)科房地產(chǎn)綜合排名最高，其得分為2.9589，融創(chuàng)地產(chǎn)和華潤(rùn)置地綜合得分最低，分別只有-2.092和-1.9628，從排名中可以看出，雖然萬(wàn)科房地產(chǎn)領(lǐng)跑，但綠地集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、保利地產(chǎn)等緊隨其后。從累計(jì)貢獻(xiàn)率情況看各個(gè)指標(biāo)的貢獻(xiàn)率，前三個(gè)累計(jì)貢獻(xiàn)率超過(guò)85%，則選擇三個(gè)主成分。

另外通過(guò)原始數(shù)據(jù)的建模和上面各主成分的指標(biāo)得分，得出Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中Y值是對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的綜合評(píng)價(jià)。由于其相關(guān)分析中沒(méi)有給出所謂主成分，Z1、Z2、Z3所代表的意義， 企業(yè)仍不能通過(guò)主成分分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)， 找到其中發(fā)展差距，只能確定經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展由哪些重要因素引起。由于Z1指標(biāo)的表達(dá)式中，指標(biāo)xj所有的系數(shù)的平方和等于1，將指標(biāo)xj的系數(shù)的平方從大到小排列，若前若干個(gè)xj的系數(shù)的平方和接近 0.5 ， 則稱這幾項(xiàng)指標(biāo)為主成分Z1的核心指標(biāo)（這時(shí)其余諸個(gè)xj系數(shù)平方和同時(shí)也接近 0.5）。

通過(guò)各指標(biāo)系數(shù)平方的計(jì)算可以得出，主成分Z1 的表達(dá)式中X3、 X2和X10的系數(shù)平方最大，它們的平方和等于0.5303， 即說(shuō)明資本收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、社會(huì)積累率三項(xiàng)指標(biāo)為Z1的核心指標(biāo)。主成分Z2的表達(dá)式中屬 X1和X8的系數(shù)平方最大， 它們的平方和等于0.5614 ， 即說(shuō)明銷售利潤(rùn)率、存貨周轉(zhuǎn)率兩項(xiàng)指標(biāo)為主成分Z2的核心指標(biāo)。主成分Z3的表達(dá)式中X5和X8的系數(shù)平方和等于0.5877 ， 即資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率兩項(xiàng)指標(biāo)為主成分 Z3的核心指標(biāo)。

二、結(jié)論

Z1反映了企業(yè)資本的回報(bào)狀況。后面將看到 Z1與其核心指標(biāo)均為正相關(guān)， 而 Z2，Z3與其核心指標(biāo)也為正相關(guān)， 可見 Z1主成分在反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益中占有極為重要的地位， 企業(yè)主要考慮資本回報(bào)情況，即企業(yè)在做相關(guān)決策時(shí)首要考慮的是如何提高資本收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率和社會(huì)積累率。Z2主成分反映了企業(yè)的銷售利潤(rùn)，反映企業(yè)收益情況。可以看出存貨周轉(zhuǎn)率是Z2的核心指標(biāo)， 但它與存貨周轉(zhuǎn)率是負(fù)相關(guān)。存貨周轉(zhuǎn)率的計(jì)算公式為：存貨周轉(zhuǎn)率=產(chǎn)品銷售成本/平均存貨成本×100%，可見銷售利潤(rùn)與存貨周轉(zhuǎn)率負(fù)相關(guān)是相符的。Z3指標(biāo)是企業(yè)的負(fù)債狀況。它與其核心指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)。存貨周轉(zhuǎn)率同樣是 Z2和Z3的核心指標(biāo)，但它與前者呈負(fù)相關(guān)， 與后者呈正相關(guān)。因此，在全國(guó)十四家房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行對(duì)比中，追求經(jīng)濟(jì)效益應(yīng)密切關(guān)注公司的資本回報(bào)情況，如資本收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率等，還有企業(yè)的銷售利潤(rùn)，如存貨周轉(zhuǎn)率等。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，需要特別關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)情況。

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