淺議城市房屋拆遷糾紛的判定與處理

趙晶婕

【摘 要】 城市房屋拆遷補償安置糾紛歷來是民事訴訟中的熱點與難點。城市的發(fā)展總是在拆了又建，建了又拆的良性互動中逐漸美化，而拆遷工作政策性強，涉及面廣，專業(yè)要求高，聯(lián)系到千家萬戶的切身利益，是各種觀念和利益的交叉點，處理不慎極易引起群體性糾紛，影響社會穩(wěn)定。

【關(guān)鍵詞】城市建設(shè)；拆遷糾紛；判定與處理

城市房屋拆遷既關(guān)系到城市建設(shè)能否順利進行，又與千家萬戶的切身利益密切相關(guān)，這一工作政策性強，涉及面廣，專業(yè)要求高，是各種觀念和各方利益的交叉點，涉及的法律關(guān)系也較為復雜，處理不好對社會影響較大，極易引起集體上訪等群體性事件，近年來，因城市房屋拆遷而引起的上訪、咨詢事件占全國信訪量的比例呈逐年遞增的趨勢。

一、拆遷補償安置合同糾紛的法律特征

1.涉訴客體的特殊性

從我國的法律的立法體系來看，城市房屋拆遷問題和普通的房屋案件相比有著明顯的不同，具有明顯的商法性質(zhì)，且被納入房地產(chǎn)法律規(guī)范的范疇。要想設(shè)立、變更或終止涉訴主體間相關(guān)的民事或行政法律關(guān)系，必須確定涉訴的房屋已經(jīng)完全被認定拆遷或已被拆遷。

2.涉訴法律事實的復合性

2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理條例》“拆遷管理”一章中，規(guī)范了城市房屋拆遷中的兩種法律事實，就是拆遷人與被拆遷人已簽訂拆遷補償安置協(xié)議和未簽訂補償安置協(xié)議這兩種情況。按1996年7月24日最高人民法院法復（1996）12號文規(guī)定，對于當事人雙方已簽訂補償安置協(xié)議，涉訴的按民事案件受理，未簽訂補償安置協(xié)議的屬于行政案件。這其中就牽涉到房屋拆遷管理部門作為政府部門實行行政干預的行政行為：核發(fā)房屋拆遷許可證和根據(jù)當事人的申請進行房屋拆遷裁決。無論是以民事案件還是以行政案件進入審理程序后的房屋拆遷案件，都必須同時涉及到房屋拆遷這一涉訴法律事實相關(guān)聯(lián)的行政、民事法律關(guān)系這一復合法律事實。

3.涉訴法律關(guān)系的復雜性

總的來說，如果想要明確雙方當事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，普通案件只要進入審判程序的都已基本確定。但是城市房屋拆遷補償安置合同案件卻不同，它呈現(xiàn)出多重復雜的法律關(guān)系，主體間的權(quán)利義務(wù)錯綜復雜。不僅有拆遷人與被拆遷人的補償安置關(guān)系，也有被拆遷人與承租人的騰房關(guān)系，拆遷人之間的行政管理關(guān)系等，由此形成案情盤根錯節(jié)，處理難度非常之大。

4.涉訴案件社會影響的全局性

城市的發(fā)展總是在拆了又建，建了又拆的良性互動中逐漸美化。在城市發(fā)展建設(shè)這一大局中，城市發(fā)展的每一個足印都是與動拆遷密切相關(guān)的，每一次拆遷都有可能聯(lián)系千家萬戶的，在絕對公平不可能的情況下，如何找準雙方利益平衡的切入點，妥善處理拆遷人與被拆遷人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡量不引起被拆遷人的對立情緒，杜絕、防范群訪或越級上訪，不造成負面影響，切實維護社會穩(wěn)定。

二、被拆遷房屋合法性的認定

1.屬于合法建筑，但未取得房屋產(chǎn)權(quán)證

對這種情況，應(yīng)該享受法律規(guī)定的拆遷補償安置待遇，因為該房屋所有人（被拆遷人）所享有的拆遷補償安置利益并未對抗任何其他人員、單位的合法利益。但是對其缺失房屋產(chǎn)權(quán)證這一事實，也應(yīng)適當予以處理。

2.屬于違章建筑

如果被拆除房屋沒有任何建筑申報手續(xù)，或者雖有一定的手續(xù)但是三證不齊全，這些被拆遷房屋按法律規(guī)定都屬違章建筑，違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。但是這里面又有如下幾種情況。

（1）建筑時屬違章建筑，但經(jīng)過城市土管、規(guī)劃部門的罰款處理后，責令其補辦手續(xù)后，房屋所有人已補辦了有關(guān)手續(xù)，僅因為房屋屬拆遷范圍，房屋產(chǎn)權(quán)證暫停辦理而沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的。對這種情況，被拆遷人也應(yīng)享受拆遷補償安置待遇。

（2）建筑時屬違章建筑，但經(jīng)過城市土管、規(guī)劃部門的罰款處理后，責令補辦手續(xù)未補辦有關(guān)手續(xù)的。但其并未按照處罰規(guī)定繳納罰款，補辦手續(xù)，并未將違章建筑變?yōu)楹戏ǎ浞珊蠊響?yīng)由其自負，房屋所有人當然不能完全享受拆遷補償安置待遇，但拆遷人可以酌情予以補償。

（3）建筑物屬違章建筑，但由歷史原因形成的、具有一定代表性的、具有時代特征的，且為被拆遷人實際長期居住的，在當?shù)嘏沙鏊袘艏怯浀?，?yīng)視同合法（例如：70年代后期下放回城的無房戶，自行搭建的用于實際居住的房屋）。在確認其沒有第二處房源時，應(yīng)給予正常的補償安置待遇。

3.房屋所有權(quán)不明，現(xiàn)仍處于不確定糾紛中

對于產(chǎn)權(quán)不明晰或者產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或者產(chǎn)權(quán)人下落不明的，拆遷人在實施拆遷之前必須提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意并向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全后才可以進行拆遷補償工作。

三、被拆遷房屋使用性質(zhì)的認定

1.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，且該房實際用于經(jīng)營并辦理了合法經(jīng)營證照的，應(yīng)該以實際投入經(jīng)營的房屋面積計算為非住宅面積，享受非住宅拆遷補償安置待遇。

2.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，但該房屋實際上并未投入經(jīng)營，實際上全部是按住宅房屋進行使用的，不得享受非住宅拆遷補償安置待遇。

3.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，實際上也是經(jīng)營用房，但是被拆遷人或承租人偷逃國家稅收，未辦理合法經(jīng)營證照并繳納有關(guān)稅費的，也不能享受非住宅補償安置待遇。在工商稅務(wù)部門給予了行政處罰出具證明手續(xù)時，拆遷人與被拆遷人可以協(xié)商酌情給予補償。

4.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為住宅，但是一直作為經(jīng)營用房且具有合法手續(xù)，在房屋拆遷公告前也已經(jīng)變更為非住宅用房的，應(yīng)該享受非住宅用房補償安置待遇。在房屋拆遷公告前未辦理房屋使用性質(zhì)變更為非住宅的，根據(jù)其經(jīng)營年限，參照非住宅補償安置待遇給予一定比例的補償。

參考文獻：

[1]鄢康翌.基于沖突管理理論的城市房屋拆遷補償研究[D]，2007.

[2]閔一峰.城市房屋拆遷補償制度的經(jīng)濟學研究[D]，2005.

[3]劉淼.建立我國農(nóng)村地區(qū)公證機構(gòu)的設(shè)想[D]，2010.