保障性住房后期物業(yè)管理問題及破解策略研究

王凈凈　郭曉晴

摘要：住房保障是重要的民生問題，近年來，保障性住房建設日益規(guī)模化，但是在國家政府高度重視，大量的保障性住房投入使用后，后期物業(yè)管理過程卻面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理部門與住戶間的矛盾橫生，十分不利于保障性住房的良性運行。有針對性地根據(jù)部門主管、物業(yè)管理和住戶三大主體探究保障性住房后期物業(yè)管理中的問題并提出相應的破解策略，對保障性住房后期管理的“綠色”發(fā)展具有十分積極的意義。

關鍵詞：保障性住房；后期物業(yè)管理；河南安陽市

一、研究背景及意義

大規(guī)模實施保障性安居工程是黨中央、國務院的一項重大決策。為加快發(fā)展保障性住房建設，快速解決城鎮(zhèn)低收入家庭、外來務工人員以及新就業(yè)群體的住房困難問題，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚戶區(qū)居民的居住條件，實現(xiàn)住有所居目標，推進河南城鎮(zhèn)化快速健康發(fā)展，自從2011年以來，河南省多次出臺了關于保障性住房的政策建議和意見：

2011年12月21日《河南省人民政府關于加快保障性安居工程建設的若干意見》，提出要進一步規(guī)范廉租房和經(jīng)濟適用住房建設方式、審核機制、售后管理，建立可持續(xù)發(fā)展的廉租房和經(jīng)濟適用住房制度。

2012年河南省政府出臺《關于加強廉租住房和公共租賃住房入住管理的指導意見》頒布，要求逐步降低保障性住房準入門檻，同時將新就業(yè)職工和外來務工人員納入公租房保障范圍。

2013年河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳《關于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》提出要加快推進保障性住房建設，切實落實保障性住房配建政策，積極推進棚戶區(qū)改造。

2015年《關于加強公共租賃住房管理的若干意見》中提出實行配售的措施，這些都是保障性住房建設和管理過程中不可缺少的制度保障。

由于政府的積極作為，河南省的保障性住房已經(jīng)形成了以廉租房和公租房為主體，經(jīng)濟適用房、兩限及定向安置房等為補充的多元化體系。保障性住房的后期運營管理主要包括 ：準入退出、租金收繳、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設、配套設施經(jīng)營等方面?！秶鴦赵恨k公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）規(guī)定，“保障性住房小區(qū)可以實行住戶自我管理、自我服務，也可以聘請專業(yè)機構(gòu)提供物業(yè)服務”，對保障性住房后期物業(yè)管理提出了指導性意見。

本文基于對安陽市的保障性住房后期物業(yè)管理的實證研究，對保障房后期物業(yè)管理過程中的問題做出較為詳盡透徹的分析，從而有針對性地提出解決策略，這將促進安陽市保障房后期物業(yè)管理的進一步完善；而且，通過改善住房條件和環(huán)境，切實解決目前居住在保障房內(nèi)群體的后顧之憂，也有利于提高中低收入群體的幸福指數(shù)；同時增加普通群眾對后期物業(yè)管理工作的配合和支持，對有效降低后期管理過程中的阻力，促進保障房后期物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展具有積極的推動作用。

二、問題解讀

（一）從部門主管方面發(fā)現(xiàn)的問題

對于保障性住房部門主管，主要是以訪談的形式進行，談及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相關配套措施，對于后期管理這部分，將會繼續(xù)沿用政府委托物業(yè)進行管理的形式開展，但其中也暴露許多問題，主要有以下三個問題。第一，政府的資金壓力過大。保障性住房資金來源主要是財政資金、房租以及配套設施經(jīng)營收益。隨著房屋規(guī)模擴大，包括行政人員、管理人員等費用開支擴大，而政府僅向民眾收取金額很少的房租及物業(yè)費，隨著時間的推移資金的壓力就越大；第二，有些官員怕?lián)熑螖R置手中的房源，使保障房不能發(fā)揮它應有的功效；第三，居民的資產(chǎn)審核困難及退出意識淡薄。由于我國尚未建立起與市場經(jīng)濟體制相適應的金融信用體制和居民個人收入申報制度，個人收入和金融資產(chǎn)不公開透明，缺乏有效的收入監(jiān)控手段和相關的調(diào)查統(tǒng)計手段。當資產(chǎn)審核時出現(xiàn)漏洞，導致有些保障房內(nèi)居住的是有房有車以及將房屋租售的業(yè)主，違背了設立保障房的初衷。此外，保障房退出機制中的獎懲措施力度不明顯，關于退出概念模糊，缺乏激勵機制，導致住戶一旦居住在保障房內(nèi)就不想退出，居民自愿退出的動力嚴重不足。

（二）從物業(yè)方面顯示的問題

問卷上涉及物業(yè)的問題主要包括是否有物業(yè)進行管理、物業(yè)人員的從業(yè)素質(zhì)如何、是否對物業(yè)管理情況滿意及主要提供的服務這四題。在安陽市三個不同檔次小區(qū)中收回的220份有效問卷中得知，156份（70.91%）小區(qū)沒有專門的物業(yè)公司進行管理，64份（29.09%）設置物業(yè)管理的小區(qū)中有127份（40.2%）問卷結(jié)果表示從業(yè)人員素質(zhì)一般，有84份（38.18%）表示對物業(yè)的管理滿意度是一般，主要提供的服務有設置門崗、打掃衛(wèi)生、公共設施維護和園藝綠化管理。

調(diào)查的結(jié)果說明了四個問題：第一，物業(yè)提供的服務范圍太狹窄，僅限于簡單的日常服務，并且住戶反映小區(qū)安全管理不到位，多發(fā)生電瓶車失竊案件，門衛(wèi)進出沒有嚴格把關導致小區(qū)內(nèi)人員混雜，居民的日常安全得不到保障。第二，物業(yè)的小區(qū)綠化沒有規(guī)劃到位，并且出現(xiàn)轎車亂停亂放影響交通的現(xiàn)象。第三，物業(yè)工作效率較低，出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題如房頂漏水、管子陰水、沒暖氣等問題沒有及時得到回復。第四，缺乏針對性的物業(yè)，應根據(jù)保障房業(yè)主不同需要，不同消費水平制定切合實際的服務業(yè)務，做到服務細致化。

而與物業(yè)管理人員的交談中發(fā)現(xiàn)有些小區(qū)居民沒有及時繳納物業(yè)費，導致物業(yè)工作不能如期及時開展，管道使用期為2年，屋面等使用期為5年，到達一定期限后的維修費、人工費等也是一筆不小的開支。而業(yè)主認為物業(yè)為了節(jié)省開支減少成本而降低服務質(zhì)量，拒交物業(yè)費。解決兩者直接的矛盾是目前物業(yè)工作的重點，既要保證服務質(zhì)量又要建立合理機制鼓勵民眾積極主動繳納物業(yè)費。社區(qū)有開展志愿服務站、節(jié)日文藝匯演以及讀書平臺等工作，但大多數(shù)居民并沒有很好地參與其中，缺少主人翁意識，并沒有意識到自己也是小區(qū)中一員，不能積極主動的參與社區(qū)文化建設。

（三）從住戶滿意度方面反映的問題

問卷主要從住房概況、物業(yè)管理、配套設施、社區(qū)建設以及相關政策和退出機制六個方面分析不同住房情況的住戶對于保障性住房后期管理中不足及態(tài)度觀點。在220份有效問卷中70份為廉租房住戶，147份為經(jīng)濟適用房住戶，3份為公租房住戶。主要反映的有以下五個問題：第一，保障性住房所在小區(qū)普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活動場地，社區(qū)醫(yī)療不健全，社區(qū)超市物價偏貴等問題。第二，在鄰里關系這方面，27.5%的居民選擇一般，表示需要加強鄰里交流和社區(qū)文化建設以及培養(yǎng)社區(qū)居民的團結(jié)友愛、鄰里互助意識。當談及志愿服務不少居民表示沒有參加過社區(qū)的志愿活動，如果有條件將非常樂意參與其中，尤其是“以工代費”愿意參加社區(qū)勞動來抵消物業(yè)費。第三，在后期管理模式這題28.5%的居民選擇了希望住戶和物業(yè)自行結(jié)合管理，20.9%選擇政府及相關部門主導，說明住戶參與管理的意愿還是很強的，只是缺少一個平臺。此外，目前沒有物業(yè)管理的保障房小區(qū)居民表示，之前在小區(qū)內(nèi)有物業(yè)進行管理，但由于第四，36.4%的住戶表示對保障房相關政策不太了解，并且50.6%表示不了解投訴舉報方式也從來沒有舉報過，少數(shù)住戶表示舉報過但并未得到回復，物業(yè)退出管理。這表明政府及社區(qū)的監(jiān)督機制不夠完善，沒有一個公開透明的渠道，真正的讓民眾表達心聲，讓權(quán)力行使在陽光下。第五，多數(shù)居民在退出機制這一部分表現(xiàn)出強烈的意愿即不會退出保障房，說明政府在這方面的引導不夠，沒有讓民眾建立一個正確的就業(yè)觀，通過自己的努力提早退出保障房。

三、破解策略

（一）部門主管方面

對于部門主管方面的問題，首先應采取措施“開源節(jié)流”，對廉租房和公租房的物業(yè)服務收費實行政府指導價，降低政府財政資金的壓力，一方面，通過適當?shù)奶荻仍谝欢ǚ秶鷥?nèi)提高租金以及配套設施的承包費用，增加保障房管理的資金來源；另一方面，可在社區(qū)居委會組織下由承租人參與物業(yè)管理、自我服務，精簡物業(yè)管理人員的規(guī)模，實行競爭性激勵機制，提高辦事效率；其次，對于住建廳的相關工作人員加強監(jiān)督，同時健全公示制度，最大限度地避免保障房資源的浪費，使其發(fā)揮應有的效用，切實保障住房困難戶解決住房問題；最后，對于住戶資產(chǎn)審核困難以及退出意愿淡薄的問題，應該成立政府部門人員和物業(yè)管理人員相結(jié)合的工作小組，確定明確指標，定期入戶核查，而且要加大宣傳力度，使住戶對退出機制加強理解，嚴格按照資產(chǎn)審核標準和退出稽核標準對不愿主動退出但是不符合保障房入住資格的人員實行強制性退出，同時，建立周轉(zhuǎn)房或周轉(zhuǎn)金制度，在執(zhí)行強制退出時，提供其他租金較低的公租房給住戶或為其提供周轉(zhuǎn)金，助其在社會上租房。

（二）物業(yè)管理方面

物業(yè)管理公司在對保障房小區(qū)進行管理時，應該提供全方位的服務，尤其是安保措施，要切實維護住戶的人身和財產(chǎn)安全；同時，“就近原則”接納本小區(qū)內(nèi)部人員（承租人）參與民主管理，平時注重對工作人員進行培訓，提高辦事人員的素質(zhì)，提高辦事效率；對住戶反應的問題要有專門工作人員整理記錄并及時予以解決，要使小區(qū)住戶對物業(yè)管理加強民主監(jiān)督，健全小區(qū)住戶的申訴渠道。另外，物業(yè)費要按照規(guī)定的標準收取，建立合理機制鼓勵民眾積極主動繳納物業(yè)費，并結(jié)合住戶的住房狀況分層分階段收取，不能任意更改收費標準。加強住戶與物業(yè)管理部門的溝通與協(xié)商，使管理信息公開化，緩解兩大主體間的矛盾。此外，物業(yè)管理人員要鼓勵小區(qū)住戶積極主動的參與社區(qū)文化建設，使其增強主人翁意識。

（三）住戶方面

首先，住戶是保障性住房管理的關鍵元素，保障房后期物業(yè)管理的發(fā)展需要住戶積極支持配合管理工作的開展，民主參與管理，積極建言獻策，增強自身的主人翁意識。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)住戶愿意以“以工代費”形式參與社區(qū)管理抵消物業(yè)費，所以開展社區(qū)內(nèi)部相互幫扶，不僅可以增進鄰里間的關系，而且還可以減輕物業(yè)管理的工作壓力，對于社區(qū)和諧建設也大有裨益。不僅如此，對于流動性強，勞動強度不大，不需要固定人員的工作崗位，可以吸納大學生志愿者或者社工人員參與其中，有效整合可以利用的人力資源，在保障性住房后期管理過程中是一項積極而有意義的嘗試。關于退出機制，要加強住戶對保障性住房退出機制相關政策的了解，自愿選擇有利的主動退出策略，促進保障性住房退出機制合理公平實施。

參考文獻：

郭林，張學峰.租賃型保障性住房后期運營管理的現(xiàn)存問題與破解之道——基于河北省的經(jīng)驗分析[J].蘇州大學學報（哲學社會科學版），2014（05）.

（作者單位：河南師范大學）