城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)中容積率對(duì)地價(jià)影響作用分析

朱秋芳

摘 要：基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是當(dāng)前城市地價(jià)評(píng)估的主要形式之一，容積率不僅是評(píng)價(jià)地價(jià)的重要指標(biāo)，而且是反映土地利用效用狀況的決定因素之一。本文對(duì)容積率內(nèi)涵及特性進(jìn)行闡述，分析了容積率對(duì)地價(jià)的影響作用的幾個(gè)方面；結(jié)合肇慶市廣寧縣的基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)查資料，運(yùn)用樣點(diǎn)地價(jià)法和數(shù)學(xué)模型法對(duì)該縣容積率修正系數(shù)進(jìn)行了分析和確定。

關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)地價(jià)；容積率；修正系數(shù)

由于土地資源的位置固定性、有限性，特別是城市土地，提高土地利用效益，節(jié)約集約利用土地的途徑之一便是完善城鎮(zhèn)地價(jià)體系。由于容積率是宗地地塊范圍內(nèi)，建筑面積與宗地面積的比例關(guān)系，它反映的是土地的投資強(qiáng)度和收益，從而影響土地價(jià)格。本文以肇慶市廣寧縣為例來(lái)合理準(zhǔn)確的闡述容積率對(duì)地價(jià)的影響，并建立修正體系，以更好的反映容積率對(duì)地價(jià)的影響。

1 容積率對(duì)地價(jià)影響作用分析

容積率是西方國(guó)家（美國(guó)）在20世紀(jì)初推行城市土地區(qū)劃管理制度所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)。其作為典型的區(qū)劃控制技術(shù)，1957年在芝加哥首次提出并采用，在1951年紐約的區(qū)劃應(yīng)用中，因其以地塊內(nèi)建筑規(guī)?？刂拼媪嗽缙诘膯渭兘ㄖ叨群腕w量控制，為建筑設(shè)計(jì)提供了靈活性，并以無(wú)量綱比值表達(dá)。其優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)單明了、利于管理控制和規(guī)劃，故而被廣泛認(rèn)可并采用[1]。容積率是指城鎮(zhèn)用地的地快上修建的總建筑面積與所占用地面積之比值。即容積率=總建筑面積/土地面積。它是衡量城鎮(zhèn)土地開發(fā)利用強(qiáng)度和土地利用質(zhì)量的一項(xiàng)重要指標(biāo)。建筑容積越大，土地利用開發(fā)強(qiáng)度越高，空間利用率也越高，地價(jià)越高[2]。

1.1 容積率的內(nèi)涵

1.1.1 概念

容積率是指在一定區(qū)域或宗地范圍內(nèi)，建筑面積與宗地面積之間的比值。它的大小直接反映土地利集約利用程度的高低。即是容積越高，土地利用效益越高，地價(jià)就越高。其表達(dá)式為：

F=Sb/Sl

而 Sb= PS/PS′ˊ； Sl=Pl/Pl′

所以F=K×PS/PL其中K=Pl′/PS′

其中：PS是建筑總售價(jià)；PS′是單位建筑面積售價(jià)；Pl是土地總價(jià)格；Pl′是單位土地價(jià)格。 由上式可知，容積率的大小決定了土地開發(fā)預(yù)期收益的高低。容積率越高，建筑的售價(jià)越高。

1.1.2 容積率與人居環(huán)境

容積率與人居環(huán)境關(guān)系的表達(dá)式為：

F=DC×N=（1-DG-DP-DS）×N

其中：DC 為建筑密度，N為建筑樓層數(shù)，DG為綠地率，DP為停車場(chǎng)覆蓋率，DS為空地比率

由上式可以看出，當(dāng)宗地面積不變時(shí)，容積率與建筑密度和建筑層數(shù)成正比，即容積率的提高，意味著建筑密度和建筑層數(shù)的增加，減少綠地率、停車場(chǎng)覆蓋率和空地比率，減少人均活動(dòng)空間，使得環(huán)境質(zhì)量下降。因此，可以說(shuō)容積率的增大或降低都會(huì)制約著環(huán)境的質(zhì)量的高低。

1.1.3 合理容積率

容積率的大小反映了土地開發(fā)程度以及土地經(jīng)濟(jì)效益的高低。城市用地的地塊容積率不合理，就可能會(huì)突破整個(gè)地區(qū)甚至整個(gè)城市合理的環(huán)境容量，使城市的整體效益下降，環(huán)境質(zhì)量惡化，反過(guò)來(lái)也會(huì)影響投資環(huán)境的質(zhì)量，降低開發(fā)者的經(jīng)濟(jì)效益。因此，從開發(fā)者的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看，存在一個(gè)最佳容積率。在現(xiàn)代城市規(guī)劃中，為使經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境綜合效益最大化，必然存在一個(gè)合理的容積率。這個(gè)合理容積率為城市土地合理有效布局空間提供基礎(chǔ)。

1.2 影響作用分析

容積率作為影響地價(jià)的重要因素，其變化可導(dǎo)致土地收益的大幅變化。在房屋建造成本不變的情況下，提高容積率因素指標(biāo)即同一地塊面積上開發(fā)獲得更多的建筑面積，從而獲得更多的預(yù)期收益，導(dǎo)致地價(jià)上升。反之，容積率降低，地塊開發(fā)費(fèi)用降低，地價(jià)下降。此時(shí)，地價(jià)與容積率的變化趨勢(shì)具有一致性。但容積率對(duì)地價(jià)的影響是呈現(xiàn)非線性關(guān)系的，容積率越高，地價(jià)不一定越高，只有低容積率下才具有正相關(guān)性的可能。

1.2.1 容積率對(duì)地價(jià)的影響---報(bào)酬遞增遞減規(guī)律影響

報(bào)酬遞增遞減規(guī)律是指在其他生產(chǎn)要素固定不變，增加某一生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加，但達(dá)到一定數(shù)量后，如果繼續(xù)追加這一生產(chǎn)要素的單位投入量，其純收益就不再隨著追加投入的增加而增加，反而有可能減少。

地價(jià)是一定容積率下的地價(jià)。同一地塊不同容積率的地價(jià)不同，離開一定的容積率談地價(jià)高低是不科學(xué)的，也是沒(méi)有實(shí)際意義的[3]。容積率與地價(jià)的關(guān)系是非線性關(guān)系，只有在最佳容積率下才出現(xiàn)最高地價(jià)。

1.2.2 容積率對(duì)地價(jià)的區(qū)域性影響---土地市場(chǎng)供需作用影響

由于土地具有固定性、不增性、個(gè)別性、永續(xù)性等特性，在地區(qū)性市場(chǎng)之間，地價(jià)很難形成統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格，具有明顯的區(qū)域性特征，由此形成的地價(jià)會(huì)隨容積率變化具有區(qū)域性。一般而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地市場(chǎng)規(guī)范，土地需求量大、供求矛盾突出的區(qū)域、容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大，愈接近單純的土地收益作用下的地價(jià)隨容積率變化規(guī)律；相反，土地需求量少、供求矛盾不突出的區(qū)域，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度則很小[4]。這個(gè)規(guī)律在地域上可分為以下幾點(diǎn)：

（1）城市規(guī)模不同，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度不同。

城市規(guī)模越大，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度越明顯，地價(jià)隨容積率變化幅度越大。因此在大城市中常用樓面地價(jià)來(lái)替代宗地地價(jià)反映地價(jià)水平。不同規(guī)模城市，城市規(guī)劃中（如建筑物高度、建筑密度等）對(duì)容積率有一定的規(guī)劃限制。容積率的大小直接影響地價(jià)水平的高低，即容積率的大小決定土地開發(fā)的預(yù)期收益率的高低，反映了土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

（2）用地類型不同，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度不同。

商業(yè)地價(jià)受區(qū)位條件的影響最為明顯，住宅用地受區(qū)位條件的影響比商業(yè)用地弱但比工業(yè)用地強(qiáng)，工業(yè)用地基本上不受容積率的影響。所以商業(yè)容積率的影響程度最大，住宅次之，工業(yè)最小。肇慶市廣寧縣商業(yè)用地和住宅用地的容積率為2.0，工業(yè)用地的容積率為1.0。

（3）區(qū)位位置不同，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度不同。

同一城市同一等級(jí)不同區(qū)域位置，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度存在差異，其中樣點(diǎn)1容積率對(duì)地價(jià)的影響比比樣點(diǎn)2的明顯。

2 修正系數(shù)的確定

2.1 樣點(diǎn)地價(jià)法

收集交易樣點(diǎn)，測(cè)算交易樣點(diǎn)地價(jià)，將樣點(diǎn)地價(jià)條件中除容積率外的條件修正到和基準(zhǔn)地價(jià)一致，再用修正后的地價(jià)樣點(diǎn)和基準(zhǔn)地價(jià)比較得到地價(jià)樣點(diǎn)容積率相應(yīng)的修正系數(shù)。容積率修正按照不同區(qū)域，不同用地類型分布進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域平均容積率作為標(biāo)準(zhǔn)容積率修正系數(shù)。

廣寧縣商業(yè)用地樣點(diǎn)的容積率平均值為2.0。統(tǒng)計(jì)商業(yè)用地樣點(diǎn)在各建筑容積率水平下的平均地價(jià)，分析樣點(diǎn)地價(jià)與容積率水平的關(guān)系曲線，得到樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正系數(shù)。容積率修正系數(shù)計(jì)算公式為：

Kr=pis/pi

其中：kr —容積率修正系數(shù)

pis —商業(yè)用地樣點(diǎn)在規(guī)定容積率時(shí)單位面積地價(jià)

pi —商業(yè)用地樣點(diǎn)某一容積率下單位面積地價(jià)

具體到廣寧縣，利用土地使用權(quán)出讓、房屋出租、商品房出售、商業(yè)私房買買等土地交易市場(chǎng)資料，分別對(duì)各級(jí)別內(nèi)商業(yè)用地容積率修正系數(shù)進(jìn)行了測(cè)算，其中沒(méi)有相應(yīng)樣點(diǎn)的容積率，則是通過(guò)求取修正系數(shù)并利用已有容積率和修正系數(shù)用內(nèi)插法獲得。

對(duì)所得數(shù)據(jù)進(jìn)行x2檢驗(yàn)，剔除那些由于個(gè)別因素造成的地價(jià)明顯高于或低于平均地價(jià)的數(shù)據(jù)，根據(jù)肇慶市廣寧縣的土地利用現(xiàn)狀水平及城市規(guī)劃的具體規(guī)定和容積率與地價(jià)水平的相關(guān)關(guān)系，確定廣寧縣商業(yè)用地的容積率修正系數(shù)

2.2 數(shù)學(xué)模型法

標(biāo)繪容積率與地價(jià)分布圖，依據(jù)分布圖選擇數(shù)學(xué)模型建立回歸方程，找到容積率對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)的影響規(guī)律，依據(jù)回歸方程求出每一容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)，進(jìn)而求出容積率修正系數(shù)。

首先，根據(jù)外業(yè)調(diào)查的樣點(diǎn)地價(jià)表，以容積率為橫坐標(biāo)，以樣點(diǎn)地價(jià)為縱坐標(biāo)描繪出二維坐標(biāo)下的散點(diǎn)圖，如圖1.該散點(diǎn)圖表明容積率與地價(jià)的關(guān)系式呈上升趨勢(shì)而非線性關(guān)系的曲線，故選用常用的回歸對(duì)數(shù)函數(shù)y=a+ b lnx作為擬合函數(shù)。此過(guò)程中，由于計(jì)算樣點(diǎn)數(shù)量較大，采用SPSS軟件求取對(duì)數(shù)函數(shù)中常數(shù)及系數(shù)為a=282，b=3133，得到回歸方程為：y=282+ 3133 lnx。

其次，對(duì)回歸模型進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)?；貧w方程的決定系數(shù)R2 =0.995，相關(guān)系數(shù)R=0.998，在檢驗(yàn)水平a=0.05下，R大于R0.05（R0.05=0.138），樣點(diǎn)地價(jià)與容積率之間具有顯著關(guān)系，說(shuō)明回歸方程有效。同時(shí)通過(guò)F檢驗(yàn)，得到F=165.62，在檢驗(yàn)水平下，自由度為1的情況下，F(xiàn)遠(yuǎn)大于F0.05（F0.05=3.84）.回歸方程有效。

最后，把容積率x代入方程，求得對(duì)應(yīng)的土地價(jià)格y值。用計(jì)算出來(lái)的土地價(jià)格求容積率修正系數(shù)，方法同樣點(diǎn)地價(jià)法。

2.3 修正系數(shù)的應(yīng)用

選擇某一宗地，位于廣寧縣新寧南路，地上建筑為兩層臨街商業(yè)用地，土地面積300 m2 土地開發(fā)程度五通一平，該宗地規(guī)劃容積率為1.5，計(jì)算該宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。在商業(yè)用地級(jí)別圖中找到該宗地的位置可看出該宗地在廣寧縣商業(yè)一級(jí)地，對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)是2037元/m2。

（1）運(yùn)用樣點(diǎn)地價(jià)法計(jì)算結(jié)果進(jìn)行容積率修正。查容積率修正系數(shù)表3，容積率為1.5時(shí)對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)是1.10，按照對(duì)應(yīng)的容積率修正公式，進(jìn)行容積率修正。

Pi =Pij× kij =2037× 1.10 =2240.7

由計(jì)算得到經(jīng)過(guò)容積率修正后，計(jì)算出的最終地價(jià)為2240.7元/m2。

（2）運(yùn)用數(shù)學(xué)模型法計(jì)算結(jié)果進(jìn)行容積率修正。查容積率修正系數(shù)表5，容積率為1.5時(shí)對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)為1.01，對(duì)應(yīng)的容積率修正公式與樣點(diǎn)地價(jià)法的相同，進(jìn)行容積率修正。

Pi =Pij× kij =2037×1.01=2057.37

由計(jì)算得到經(jīng)過(guò)容積率修正后，計(jì)算出的最終地價(jià)為2057.37元/m2。

3 結(jié)論

從計(jì)算得到的容積率修正系數(shù)表可看出，兩個(gè)系數(shù)表都是容積率越大，容積率修正系數(shù)越大。可見廣寧縣商業(yè)一級(jí)地中，在規(guī)劃容積率的限制范圍內(nèi)，容積率與地價(jià)總是呈正線性關(guān)系的，容積率升高，地價(jià)也隨著升高。文中采用的樣點(diǎn)地價(jià)法和數(shù)學(xué)模型法得到的容積率修正系數(shù)修正宗地地價(jià)的方法相同，兩者在數(shù)值上具有可比性，經(jīng)比價(jià)，兩種修正系數(shù)表中相同容積率對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)大小相近，說(shuō)明計(jì)算結(jié)果有一定的科學(xué)性。

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