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    舊城改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的容積率問(wèn)題研究

    2018-05-14 02:36:36凌德玉
    科學(xué)與財(cái)富 2018年9期
    關(guān)鍵詞:舊城改造容積率利潤(rùn)率

    凌德玉

    摘 要:隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速推進(jìn),不斷增長(zhǎng)的城市人口與持續(xù)升級(jí)的功能需求,對(duì)現(xiàn)代城市的建設(shè)與發(fā)展提出了新的要求。舊城改造是提升城市形象和改善人民生活的有效手段。本文在闡述容積率相關(guān)概念的基礎(chǔ)上,根據(jù)投入產(chǎn)出理論,提出了舊城改造容積率測(cè)算模型,分析了容積率與利潤(rùn)率之間的具體關(guān)系。舊城改造實(shí)施人員可據(jù)此提出適宜的舊城改造方案。

    關(guān)鍵詞:舊城改造;容積率;利潤(rùn)率

    1 引言

    舊城改造,作為一項(xiàng)民生工程,有著勢(shì)在必行的趨勢(shì),但其龐大的資金需求已成為舊城改造的主要障礙。政府主管部門(mén)在主導(dǎo)舊城改造的前期,在拆遷任務(wù)和財(cái)政收入的雙重壓力下,通常的做法是先行出讓有較高回報(bào)率的舊城地塊。而其直接后果是,在拆遷較低價(jià)值地塊時(shí),資金問(wèn)題將更難解決,嚴(yán)重影響了拆遷進(jìn)度,導(dǎo)致了當(dāng)?shù)夭疬w居民的生活水平遲遲得不到改善。在舊城改造過(guò)程中,由于舊城改造本身的復(fù)雜性和政府在制定舊城改造開(kāi)發(fā)及規(guī)劃方案的欠合理性,使得舊城改造步履艱難。舊城改造開(kāi)發(fā)和規(guī)劃方案的制定與容積率存在密切的聯(lián)系,因此,容積率成為舊城改造討論的焦點(diǎn)之一。

    2 容積率相關(guān)概念

    建筑容積率是指地上建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。容積率用來(lái)表示城市土地利用強(qiáng)度,而經(jīng)濟(jì)容積率則是應(yīng)用于城市土地利用潛力評(píng)價(jià)。趙奎濤等在2005 年第一次提出經(jīng)濟(jì)容積率的概念,并將其定義為:“在開(kāi)發(fā)一定用途的宗地時(shí),能取得的行業(yè)法定利潤(rùn)時(shí)得到的容積率大小”,明確了“經(jīng)濟(jì)容積率是區(qū)間”。咸寶林等對(duì)經(jīng)濟(jì)容積率進(jìn)行了修正:行業(yè)法定利潤(rùn)這一說(shuō)法已經(jīng)過(guò)時(shí),應(yīng)采用最低基準(zhǔn)總投資利潤(rùn)率來(lái)確定經(jīng)濟(jì)容積率區(qū)間。

    容積率的上限取決于生態(tài)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境質(zhì)量的基本要求,而容積率的下限取決于投資者能承受的最高樓面地價(jià)。本文在進(jìn)行容積率的上下限分析時(shí),主要從政策和規(guī)劃的角度進(jìn)行考慮。容積率的規(guī)劃調(diào)控主要體現(xiàn)在分區(qū)數(shù)值的控制上。為了防止過(guò)度追求利潤(rùn)而造成居住環(huán)境的破壞,多數(shù)城市分區(qū)規(guī)劃需對(duì)住宅最高容積率和最高建筑密度進(jìn)行控制。因此,容積率上限值通過(guò)城市的整體形象、空間形態(tài)和生態(tài)、社會(huì)環(huán)境來(lái)確定的,而容積率的下限主要是保證土地經(jīng)濟(jì)利用效益,防止土地資源浪費(fèi),促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展而規(guī)定的。容積率是建筑密度和層高的乘積,在各省市的《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》都有建筑密度和建筑容積率控制指標(biāo)表,該表限定了建筑密度和建筑容積率的上限值。目前容積率下限一般只適用于工業(yè)類(lèi)用地,在居住類(lèi)建筑容積率還沒(méi)有進(jìn)行容積率下限的規(guī)定。

    3 舊城改造開(kāi)發(fā)容積率測(cè)算模型

    開(kāi)發(fā)容量測(cè)算模型的理論基礎(chǔ)是投入產(chǎn)出分析?;驹硎峭ㄟ^(guò)投入和產(chǎn)出間的平衡關(guān)系計(jì)算出合理容積率。其中,開(kāi)發(fā)總投入主要包括土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及一定的利潤(rùn);開(kāi)發(fā)總產(chǎn)出為所開(kāi)發(fā)房屋類(lèi)型的銷(xiāo)售收入。設(shè)R為規(guī)劃容積率,貸款利息按照復(fù)利進(jìn)行計(jì)算,費(fèi)用均折算為單位建筑面積上的費(fèi)用。具體推導(dǎo)過(guò)程如下:

    3.1 土地成本測(cè)算

    土地成本包括土地出讓地價(jià)、拆遷安置費(fèi)、稅金和手續(xù)貸款利息費(fèi)以及貸款利息。

    (1) 土地出讓地價(jià)

    設(shè)P1為單位土地出讓地價(jià),進(jìn)行拍賣(mài)的土地以拍賣(mài)地價(jià)款來(lái)計(jì)算,土地出讓地價(jià)的底價(jià)包括土地使用權(quán)出讓金和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等,政府對(duì)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按照土地使用等級(jí)和土地使用性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定;土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)依據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中地塊的具體情況而定。折算成單位建筑面積的土地出讓地價(jià)為P1/R。

    (2) 拆遷安置費(fèi)

    設(shè)C0為單位土地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用單價(jià)(元/m2),根據(jù)被拆遷地塊的現(xiàn)狀和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于已確定拆遷方案的地塊,C0一般為定值。折算成單位建筑面積的拆遷安置費(fèi)用為C0/R。

    (3) 稅金和手續(xù)費(fèi)

    設(shè)T1為費(fèi)率,λ為土地取得手續(xù)費(fèi)率。一般稅率和費(fèi)率的取值為固定的比例,影響稅費(fèi)的主要因素是其計(jì)稅基數(shù)和計(jì)費(fèi)基數(shù)。對(duì)于土地交易時(shí)期的稅費(fèi)T1和λ以土地的交易合同價(jià)為基數(shù)進(jìn)行計(jì)價(jià)。則單位建筑面積的稅金和手續(xù)費(fèi)用為P1(T1+λ)/R。

    (4) 貸款利息

    3.2 房屋開(kāi)發(fā)成本

    房屋開(kāi)發(fā)成本包括工程成本、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、管理費(fèi)用、貸款利息、銷(xiāo)售期稅費(fèi)。

    (1) 工程費(fèi)用

    設(shè)定單位建筑面積的工程成本為C(元/m2 ) ,包括前期工程費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用和規(guī)費(fèi)等。C受層高的影響而變化,根據(jù)不同的層高范圍按照當(dāng)?shù)夭煌母潘阒笜?biāo)進(jìn)行計(jì)算,一般隨著層數(shù)的增加,單位建筑面積的工程費(fèi)用會(huì)減少,但隨著層數(shù)的繼續(xù)增加,相關(guān)的配套設(shè)施承載量需要更大,C隨著層數(shù)的增加而變大。

    (2)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)和預(yù)備費(fèi)

    設(shè)T2為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期的稅率; α為管理費(fèi)費(fèi)率,取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理水平;β為預(yù)備費(fèi)費(fèi)率,預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi),費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)所在地區(qū)和所在企業(yè)不同而不同。開(kāi)發(fā)期稅費(fèi),管理費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用均以建筑承包合同等為基數(shù)進(jìn)行計(jì)價(jià),則開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)為C* T2,管理費(fèi)用為C*α,預(yù)備費(fèi)為C*β。

    (3) 貸款利息

    設(shè)K2為貸款所占房屋開(kāi)發(fā)期間所發(fā)生費(fèi)用比例,計(jì)算基數(shù)為①和②,n2為該貸款使用年限。則房屋開(kāi)發(fā)期間的貸款利息為C ( 1 + T2 + α + β) K2[(1 + i) n2 -1]。

    (4) 銷(xiāo)售期稅費(fèi)

    銷(xiāo)售期稅費(fèi)包括銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)。設(shè)γ為銷(xiāo)售成本系數(shù),其取值與開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理水平有關(guān);設(shè)T3為銷(xiāo)售期稅率;設(shè)所開(kāi)發(fā)房屋售價(jià)為P0,銷(xiāo)售價(jià)格P0除與房屋成本有關(guān)系外,與房屋本身的產(chǎn)品的屬性也有關(guān),如建筑密度、層高、綠化情況等等,當(dāng)容積率變大時(shí),居民對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)欲有時(shí)也會(huì)有所下降,除此之外,房地產(chǎn)受市場(chǎng)的情況影響較大,受房地產(chǎn)所處的地理位置、交通環(huán)境以及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于利潤(rùn)的期望有很大的關(guān)系,可以通過(guò)其他的方法進(jìn)行估算,如類(lèi)似于市場(chǎng)比較法的可比樓盤(pán)量化定價(jià)模型進(jìn)行估算。銷(xiāo)售費(fèi)用的計(jì)費(fèi)基數(shù)為售價(jià),則銷(xiāo)售期間稅費(fèi)為(γ+ T3)P0。

    4結(jié)束語(yǔ)

    政府在實(shí)施舊城改造時(shí),加強(qiáng)對(duì)舊城改造的投入產(chǎn)出分析,分析容積率與利潤(rùn)之間的關(guān)系,從舊城改造的整體出發(fā),制定科學(xué)合理的舊城改造開(kāi)發(fā)方案。合理規(guī)劃是促進(jìn)舊城改造工作高效、有序進(jìn)行的先導(dǎo)和基礎(chǔ)。在實(shí)際規(guī)劃中應(yīng)結(jié)合舊城改造地塊的現(xiàn)狀,從經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和空間形態(tài)等多方面考慮,分析各方之間的關(guān)系和結(jié)合點(diǎn),實(shí)現(xiàn)規(guī)劃容積率控制的剛性和彈性的結(jié)合,保障土地的集約化利用,實(shí)現(xiàn)舊城改造的質(zhì)量和效率雙目標(biāo)。

    參考文獻(xiàn):

    [1]武聯(lián).關(guān)于舊城更新思想方法的幾點(diǎn)思考[J].城市發(fā)展研究,2009,(7) :51 -54.

    [2]趙奎濤.經(jīng)濟(jì)容積率在城鎮(zhèn)土地利用潛力評(píng)價(jià)中的思考[J].國(guó)土資源科技管理,2005,(3) :18 -20.

    [3]王國(guó)恩.舊城改造控制性詳規(guī)中容積率的測(cè)算[J]. 武漢城建學(xué)院學(xué)報(bào),2010,(5) : 20-23.

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