淺析新時期下舊城改造的措施

李姍姍+++南希++關(guān)曉翼+++孫詩遠

摘 要：近年來在我國，隨著土地價格的飆升以及耕地保護政策的出臺，大多數(shù)城市將建設(shè)內(nèi)容的核心轉(zhuǎn)向舊城改造以及城中村的拆遷與治理。舊城改造工程的涉及面較廣，在工作開展過程中需考慮的因素較多，因此新時期的舊城改造需結(jié)合當?shù)氐膶嶋H狀況量力而為，只有這樣，才能將此工作落到實處。

關(guān)鍵詞：新時期；舊城改造；措施

0 引言

舊城改造不僅能夠拓展城市的發(fā)展空間，提供更多的商機，提升城市整體品位，還能夠合理節(jié)約土地，為城市居民創(chuàng)建干凈舒適的生活以及工作環(huán)境，從而促進社會的和諧發(fā)展。但從實際工作來看，當前大多數(shù)舊城改造工程中還存在許多的問題，還需得到進一步的優(yōu)化。

1 關(guān)于舊城改造

舊城改造主要是指對舊城區(qū)進行開發(fā)以及再利用，將舊城區(qū)中無法與新時期下社會經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的區(qū)域進行全面的改造，使該城區(qū)的價值以及使用功能能夠得到有效的提升。舊城改造具有以下幾方面的作用：（1）提升居民的生活質(zhì)量；（2）增強政府部門美化城市形象的決心；（3）充分滿足城市調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的需求；（4）與現(xiàn)代化城市的快速發(fā)展趨勢相符合；（5）實現(xiàn)城市土地的有償使用[1]。

2 當前存在的主要問題

2.1 缺乏深刻的認識

當前舊城改造建設(shè)中對其復(fù)雜性的認識以及了解還不夠深刻，舊城改造建設(shè)過于簡單化，在改造過程中未結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，大多使用推倒重建的方式進行開發(fā)，如此一來，改造過程中造成了大量的財力以及物力的浪費，并且對城市的空間結(jié)構(gòu)也造成了一定的破壞。另外，大多數(shù)舊城改造均是采用市場化運作的形式，通常將追求高回報率作為主要目的，因此經(jīng)常會出現(xiàn)因利益問題而違反規(guī)定要求的現(xiàn)象，致使城市的傳統(tǒng)風貌以及格局肌理都受到不同程度影響。

2.2 過于追求經(jīng)濟效益

在舊城改造建設(shè)中，部分開發(fā)商將獲取利潤作為主要目標，過于追求經(jīng)濟效益，將建筑之間的距離縮短，從而加大了建筑的密度。而這一做法則會造成土地的濫用以及開發(fā)密度過大，最終導(dǎo)致建設(shè)環(huán)境的惡化。例如，某城市舊城區(qū)在2008年度獲得批準的用地面積約為9萬平方米，與2007年同期相比減少了約4/5，而獲得批準的建筑面積約為90萬平方米，與2007年同期相比增長了約80%。用地面積逐漸減少，而建筑工程面積卻快速的增長，如此一來，則會導(dǎo)致建筑容積率的大面積提升。另外，隨著城市房價以及地價的飆升，舊城改造的建設(shè)成本也逐漸增高，部分城市在進行舊城改造時通常會呈現(xiàn)出兩種不同的趨勢。一類開發(fā)商為使項目能夠盡快得到開發(fā)建設(shè)，通常會選擇開發(fā)城鄉(xiāng)結(jié)合地段，因為該地段的拆遷難度相對較低，從而降低了項目的開發(fā)難度，在此模式下，項目開發(fā)的成本變低，因此改造后的商品房具有較大的升值空間。而另一類開發(fā)商則會選擇黃金地段進行快速的改造以及開發(fā)，以期獲得更大的經(jīng)濟效益。

2.3 嚴重破壞歷史文化

在當前舊城改造實際工作過程中，大多數(shù)舊城改造通常是以開發(fā)單位為主進行建設(shè)改造，部分企業(yè)出于自身利益等因素考慮，會選擇對舊城區(qū)域中的歷史文化區(qū)進行改造建設(shè)，而多數(shù)情況下會將部分歷史建筑拆除，因此對城市的歷史風貌以及傳統(tǒng)文化特色造成了傷害。例如，上海的劉家老宅，因為建筑所在區(qū)域要進行開發(fā)，所以被迫拆除。這座建筑的歷史可以追溯到19世紀后期，可以說擁有豐富的歷史文化內(nèi)涵，但是因為既有開發(fā)計劃，不得不進行拆除。所以在上海存有歷史記憶的建筑已經(jīng)越來越少，大多數(shù)建筑都是新建的。此外，從我國各地頻頻出現(xiàn)仿古建筑等可以看出，因為改造因為開發(fā)，導(dǎo)致許多的具有時代特性的建筑都被拆毀了。

3 舊城改造的有效措施

3.1 遵循發(fā)展規(guī)律

舊城改造工程的實施，必須遵循該地區(qū)的發(fā)展規(guī)律，保持城市發(fā)展的可持續(xù)性，促使城市的面貌能夠?qū)崿F(xiàn)有機的更新。而有機更新主要是指落實合理的改造規(guī)模，根據(jù)舊城改造的內(nèi)容以及相關(guān)要求，妥善處理當前與未來之間的關(guān)系。同時，舊城改造還應(yīng)堅持以下幾項原則：（1）統(tǒng)一管理；（2）統(tǒng)一規(guī)劃；（3）統(tǒng)一配套；（4）統(tǒng)一征地；（5）統(tǒng)一設(shè)計[2]，并且工程的實施必須嚴格按照改造計劃以及正確步驟進行。

3.2 實現(xiàn)綜合開發(fā)

舊城改造必須堅持綜合開發(fā)的原則，在黃金地段盡量建造經(jīng)營性的房屋，例如娛樂休閑類以及辦公服務(wù)類等房屋。如此一來，房屋的開發(fā)價值能夠得到進一步的提升，而收回的投資成本則可貼補于經(jīng)濟效益較弱的地段，從而使得舊城改造工程能夠順利的實施。

3.3 加強宏觀調(diào)控

在舊城改造建設(shè)中，政府機構(gòu)以及相關(guān)部門需制定工程技術(shù)標準以及相關(guān)法規(guī)，并對工程提出相應(yīng)的要求，避免改造過程中出現(xiàn)投機化以及盲目化。另外，還應(yīng)制定科學有效的獎懲措施，能夠充分的調(diào)動各環(huán)節(jié)的工作積極性。針對工程建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，政府部門還需加大相關(guān)投資力度，使舊城區(qū)能夠得到有效的改造。

3.4 注重規(guī)劃引導(dǎo)

在舊城改造工程規(guī)劃過程中，規(guī)劃部門需加強引導(dǎo)，對舊城改造工作進行深入的探究，并且制定出科學合理的改造規(guī)劃，對存在的各種市政問題進行有效的協(xié)調(diào)以及解決。同時，在制定規(guī)劃時，必須嚴格遵守經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律以及具備城市經(jīng)營的理念，如此一來，才能夠有效的實施舊城改造規(guī)劃。除此之外，舊城改造工程的所有項目，都需從兩方面著手，第一是土地分級；第二是土地評估[3]。還應(yīng)對土地市場以及土地增值進行合理的測算，對成本以及效益進行仔細的分析，最終確保舊城改造規(guī)劃能夠順利進行。

3.5 堅持民主改造

在城市建設(shè)工作中，舊城改造工作具有較強的復(fù)雜性，并且涉及面相對較廣，其與社會公眾的切身利益有著密切的聯(lián)系。因此在改造過程中，必須堅持民主化改造，并采取積極有效的措施，吸引更多的民眾主動參與到建設(shè)工作當中。

3.6 完善工程管理

工程管理在舊城改造建設(shè)中有著至關(guān)重要的意義。舊城改造規(guī)劃在根據(jù)正常程序得到制定，并且得到政府機構(gòu)以及相關(guān)部門批準后，就會產(chǎn)生法律效力，因此在改造過程中相關(guān)人員必須嚴格遵守。一旦發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位或者其他人員不遵循規(guī)劃進行建設(shè)，管理部門必須對其進行嚴厲的處分，以確保舊城改造建設(shè)能夠執(zhí)法而行。

4 結(jié)語

舊城改造能夠有效促進城市的良好發(fā)展，但舊城改造并不是簡單的對舊城進行重建，而是在滿足城市發(fā)展需求的前提下進行合理的改造。因此，舊城改造建設(shè)必須充分結(jié)合實際發(fā)展情況，并且過程中必須嚴格按照相關(guān)規(guī)定以及要求執(zhí)法而行，以此確保舊城改造的合法性以及合理性。