舊城改造開發(fā)項目的容積率問題研究

盧慧

摘要：作為控制地塊開發(fā)強度的主要指標參數(shù)之一，容積率在城市舊城改造程序中，影響著編制控制性規(guī)定、規(guī)劃設計條件出具以及修建性規(guī)定編制等諸多重要方面。對于容積率的合理確定，對城市開發(fā)建設與整體規(guī)劃而言，具有關鍵意義。本文旨在探討在城市舊城改造領域中，容積率的測算方法，及容積率的影響效果。所得結論希望可以為城市舊城改造實施人員提供方案改善建議。

關鍵詞：舊城改造；容積率；利潤率

城市化進程進入快速階段，我國城市化舊城改造力度也隨之加強。作為城市整體規(guī)劃中不可或缺的一部分，舊城改造領域吸引了越來越多的關注，其中，圍繞容積率相關問題的探討愈發(fā)熱烈。本著改善人民生活質量水平、提升城市整體形象的初衷，相關人員在實際作業(yè)中，需要多方面考慮，既要結合投入產出理論，簡要提出定性、定量分析方法，也要結合實際，確定容積率大小評定方法，因地制宜。

一、基于容積率概念與其豐富內涵的闡述

查閱相關文獻資料發(fā)現(xiàn)，對于容積率這一概念的理解需要從兩大方面入手，即建筑領域與經濟發(fā)展領域，其中，在建筑行業(yè)中，容積率指的是建筑面積與建設用地面積之比，其用于表達城市土地利用的強度大小，而經濟層面的容積率則是城市土地利用潛力的評價指標。在探究城市建設舊城改造相關問題時，需要從政策與規(guī)劃兩方面切入，對容積率的確定方法加以研究、測試。

在我國，容積率概念自提出以來，逐漸演變?yōu)榈貐^(qū)劃控制的典型技術，取代了早期建筑領域高度、體量控制的傳統(tǒng)方法，容積率不僅為建筑設計領域的發(fā)展提供了充分的靈活性，更在城市景觀建設與舊城改造領域彰顯了能量，其清晰、簡明且管控方便等優(yōu)勢日益突出。

從經濟角度看，容積率的變化能夠直接影響土地收益、開發(fā)商、政府三方的分配變化，換言之，其扮演了政府與開發(fā)商之間博弈焦點的重要角色；從社會角度看，容積率的數(shù)值則代表了城市整體對于人口的容納能力，可根據(jù)城市的人口規(guī)劃及舊城改造過程中的用地規(guī)模推算出建設居住用地的總體建筑量；從環(huán)境角度看，容積率可用建筑密度與建筑物層數(shù)之積來確定。

二、有關幾類典型容積率確定方法的分析

結合實踐經驗不難看出，目前應用于舊城改造領域的城市規(guī)劃編制工作的容積率確定方法以定性分析為主、定量分析為輔，包含如下幾類：

（一）推算

基于推算手段的容積率確定方法有三種：形體布局模擬法、環(huán)境容量推算法以及城市人口容量推算法。三種方法有鮮明的優(yōu)缺點，以下將做簡要闡述：

形體布局模擬法以模擬為主，對居住區(qū)形體布局及容量進行合適方案模擬，綜合考慮包含經濟、社會、環(huán)境等在內的各方面因素，對容積率指標的確定進行反推。即先以周邊條件為基準，構造建筑的三維空間，結合實際經驗，考慮建筑布局，從而估算容積率上限。該推算類容積率確定方法具有形象、直觀、便于操作等優(yōu)點，但其工作量相對較大這一局限性也影響其應用。

環(huán)境容量推算容積率方法的原理是以城市環(huán)境容量、承載力中的不利因子為基礎，對城市環(huán)境的最大容量予以測算，進而對城市最大人口規(guī)模進行推算，再結合對建筑條件、道路情況、公告服務設施等的發(fā)展規(guī)劃的考慮，按照規(guī)劃人均標準的思路對地塊相應容積率進行推算。這一方式相對于形體布局模擬法而言，具有更為嚴謹?shù)倪壿?，且其計算相對簡單，在一定條件下的計算結果較為準確。但其綜合適應性并不強，原因在于確定因素相對單一。在具體的實際作業(yè)中，該方法中的指標選擇需結合實際情況，比如適宜的開發(fā)強度。

城市人口容量推算法，顧名思義，其核心指標為城市人口容量，在舊城改造工程中，需要以規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃內容為參考，對人口容量及城市功能的規(guī)定予以充分考量，按照居住用地面積，對居住人口數(shù)量進行推算，再結合對建筑用地、居住用地、建筑限高等的考慮，對地塊的容積率、建筑高度等進行推算。這一方法的計算更為簡單，資料收集程序也較為簡化，但其對上一級城市規(guī)劃的依賴性相對更強，對于過程中的新情況的適應性有待進一步提高。換言之，在實際操作過程中，這一方法的優(yōu)化水平難以保證。

（二）經驗

統(tǒng)計歸納。結合已規(guī)劃與已實施、典型試驗與經驗的規(guī)劃布局形式中的技術經濟指標，進行統(tǒng)計與分析，得出指標數(shù)據(jù)，加以推廣運用。這一方法的準確性與可靠性較高。但其應用局限性在于難以應對新出現(xiàn)情況，其中，經驗指標的合理性也是在對統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實性的基礎上得出的。

調查分析。相對于經驗統(tǒng)計而言，調查分析的現(xiàn)實性更強，通過對當前狀況的深入調查與廣泛信息收集，對指標情況及差異化特征充分了解，在此基礎上得出可用于參考的指標數(shù)據(jù)，再結合與規(guī)劃目標之間的對比結果，合理確定容積率。大量廣泛的的調查保障了指標數(shù)據(jù)的合理性與科學性，但同時增加了工作的進行難度。

參照技術規(guī)定。很多城市已設有土地使用與建筑管理的有關技術規(guī)定，容積率的確定需要遵照規(guī)定的要求。

（三）其他

除上述方法外，對容積率的確定還包括整體密度分區(qū)法、指標疊加法。其中，整體密度分區(qū)法具有系統(tǒng)化、數(shù)據(jù)化、精細化優(yōu)勢，提升了詳細規(guī)劃編制控制的科學性。但推到模型體系的建立需要持續(xù)研究。而指標疊加法的應用效果較好，在層次規(guī)劃控詳中，綜合考慮高度分布規(guī)劃、開發(fā)強度規(guī)劃以及地價分級圖等要素，綜合協(xié)調再得出容積率確定設計圖，明顯表達容積率的層次分布特點。這一方法的工作量大，需要聯(lián)絡必要部門進行大量調研以獲得數(shù)據(jù)。

結語

綜上所述，城市規(guī)劃舊城改造項目中對于容積率的確定方法的選擇，需要結合不同方案與規(guī)劃的不同特點及工程需求進行，本文中敘述的各類方法各有不同、各有側重，所得結果或許會出現(xiàn)較大差距，但這也反映出不同項目間的差異化。需要指出的是，圍繞本文議題的探究仍在進行中，實際操作的實效性還需進一步驗證。相關人士需要從城市規(guī)劃舊城改造方案本身出發(fā)，綜合考慮社會因素、經濟因素以及環(huán)境因素等，努力收集容積率確定依據(jù)，綜合考量各項指標，合理選擇方法、建立模型、進行推算。筆者認為，在眾多要素中，基于經濟角度對容積率做相關研究的方向已成主流，為避免社會問題的出現(xiàn)，設計單位在容積率研究領域的分析需要進行合理調整。

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