不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性分析

解大勇

摘要：不動產(chǎn)是人們安身立命不可缺少、價值巨大的財(cái)產(chǎn)，關(guān)系著國家的和諧穩(wěn)定與廣大民眾的生活水準(zhǔn)，是實(shí)實(shí)在在的民生工程。在物質(zhì)生活較為發(fā)達(dá)的今天，不動產(chǎn)已成為當(dāng)今社會的熱點(diǎn)行業(yè)，是各級政府部門密切關(guān)注的民生問題和重點(diǎn)問題。由此可見，研究分析不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性原理顯得尤為必要，具有極高的現(xiàn)實(shí)價值和社會實(shí)踐意義。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)性；供需矛盾；市場結(jié)構(gòu)；不動產(chǎn)登記制度

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）025-0005-02

不動產(chǎn)，指的是依據(jù)自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財(cái)產(chǎn)，如房屋、土地、草原、湖泊等，都屬于不動產(chǎn)范疇。20世紀(jì)90年代，中國經(jīng)濟(jì)面臨著通貨緊縮壓力，為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長，政府將不動產(chǎn)行業(yè)作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的最新增長點(diǎn)，充分刺激了不動產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進(jìn)，促進(jìn)了不動產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。與此同時，與不動產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的運(yùn)輸、鋼材和煤炭等行業(yè)也獲得了快速發(fā)展。從我國當(dāng)前不動產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況來看，不動產(chǎn)受到多方面因素影響，價格大幅度上漲。盡管國務(wù)院針對房價屢次進(jìn)行調(diào)控，但是房價依然居高不下，很大一部分原因在于既得利益者大力阻擾對房價的抑制，以及一些法規(guī)、政策缺乏雄厚的理論依據(jù)，沒有完全遵循不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。基于這一認(rèn)識，必須正確分析我國不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性，確保我國不動產(chǎn)價格浮動處于可控范圍之內(nèi)，進(jìn)而推動我國國民經(jīng)濟(jì)朝著良性方向發(fā)展。綜合考慮各方面因素進(jìn)行分析，不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

一、不動產(chǎn)與供需矛盾有著密切關(guān)系

不動產(chǎn)的需求主要包含住房需求即剛性需求和投資需求兩個方面。而供給也表現(xiàn)兩個方面：一是商品房，二是政策性保障住房。從供需關(guān)系來看，不動產(chǎn)與供需息息相關(guān)。當(dāng)不動產(chǎn)在數(shù)量上供過于求，勢必會拉低不動產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量，影響其整體發(fā)展速度和整體效益；當(dāng)不動產(chǎn)在數(shù)量上供不應(yīng)求時，則會大幅提高不動產(chǎn)的升值空間和未來潛力，給不動產(chǎn)帶來繁榮。結(jié)合我國不動產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況來看，社會的不斷進(jìn)步和人類社會的發(fā)展促使人們逐漸意識到，基本的住房消費(fèi)滿足是人們的一項(xiàng)基本權(quán)利，既是基本的生存權(quán)也是發(fā)展權(quán)，更是經(jīng)濟(jì)權(quán)利的核心內(nèi)容之一。要想更加充分、全面制定完善不動產(chǎn)相關(guān)政策，就必須承認(rèn)不動產(chǎn)是人們的生活必需品性質(zhì)，即社會的剛性需求性質(zhì)。

從1949年新中國成立到1998年房改政策出臺前，我國一直實(shí)行的都是福利分房政策，這正是對不動產(chǎn)生活必需品的認(rèn)可和肯定，在此期間，我國政府一直擔(dān)負(fù)著這個職責(zé)。直到1998年房改政策實(shí)施，打破了人們的這種認(rèn)知，包含政府在內(nèi)的社會各界不再將不動產(chǎn)看作生活必需品，更多地是將其看作一種市場化的商品，導(dǎo)致政府投資興建的經(jīng)濟(jì)適用房、限價房與廉租房等具有公共利益性質(zhì)的不動產(chǎn)逐漸淡出人們的視野，更別提對政府保障性住房的享用了。特別是當(dāng)今社會，不動產(chǎn)商業(yè)化日趨嚴(yán)重，價格大幅上漲，成為人們投資和投機(jī)對象。居高不下的房價將廣大民眾阻止在合理訴求之外，望而卻步，這既是對民眾良心與尊嚴(yán)的挑戰(zhàn)，也是對社會正義與公平的挑戰(zhàn)，嚴(yán)重剝奪了廣大民眾的基本權(quán)利和住房需求，更是加重了社會的不安定因素。不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性明確體現(xiàn)了市場需求與供給的矛盾關(guān)系，反映了我國所有制經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在發(fā)展?fàn)顩r，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會的進(jìn)步，如果不動產(chǎn)市場的供需不平衡加劇，將會擾亂房價，制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，只有正確認(rèn)識住房的公共產(chǎn)品性質(zhì)，將囤積的大量房屋逼進(jìn)市場進(jìn)行銷售，加大政府對廉租房、公租房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資力度，加快建設(shè)保障性住房，有效擴(kuò)大供給，增加公有性住房比例，促進(jìn)供需平衡發(fā)展，緩解中低收入家庭住房壓力，才能有效抑制房價，保障廣大人民的基本住房需求。

二、不動產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成正相關(guān)

一般而言，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況較好，人們獲得的社會財(cái)富就越多，人均收入不斷增長，預(yù)示著不動產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。首先，宏觀經(jīng)濟(jì)的高效運(yùn)行，給各行各業(yè)帶來了更多的發(fā)展機(jī)遇，為不動產(chǎn)提供了充足且豐厚的購買能力，更多的消費(fèi)群體參與到不動產(chǎn)行業(yè)之中，極大地促進(jìn)了不動產(chǎn)的發(fā)展。其次，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定，對不動產(chǎn)的整體發(fā)展軌跡和發(fā)展質(zhì)量有著決定作用，二者關(guān)系密不可分。最后，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量與不動產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量成正相關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量較高，就會給不動產(chǎn)行業(yè)帶來繁榮和促進(jìn)，不動產(chǎn)就會朝著良性方向發(fā)展，相反亦然?？梢?，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量，對不動產(chǎn)的發(fā)展方向具有直接的決定作用。總而言之，宏觀經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展?fàn)顩r與不動產(chǎn)之間關(guān)系密切相連，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，才能促進(jìn)不動產(chǎn)市場的有序進(jìn)行，為不動產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造出開放、有序、規(guī)范的市場環(huán)境。

三、不動產(chǎn)與中國所有制經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)

不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性在所有制方面的表現(xiàn)也十分突出，即中國所有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。不動產(chǎn)與中國所有制經(jīng)濟(jì)之間的這種關(guān)系，與民間資金缺乏開放、多樣化的投資渠道脫離有著重要關(guān)系。首先，從國有經(jīng)濟(jì)和國有行業(yè)來看，其資金來源大部分是政府的直接投資，缺乏民間資金的介入，這種過于單一化的資金支撐，不僅僅限制了民間資本的投資準(zhǔn)入，而且也極大地降低了國有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量與效率。其次，我國民營資本市場的發(fā)展較為混亂，甚至呈現(xiàn)出相對畸形的發(fā)展態(tài)勢，即民間資本與權(quán)力相勾結(jié)的特點(diǎn)比較突出，尤其在不動產(chǎn)市場領(lǐng)域中有著明顯表現(xiàn)，這就極容易導(dǎo)致一些缺乏權(quán)力保駕護(hù)航的民間資本很難融入不動產(chǎn)市場。再次，在我國部分地區(qū)，國有經(jīng)濟(jì)通常能夠受到政府資金和銀行金融機(jī)構(gòu)的支持，然而，相對來說民營經(jīng)濟(jì)就沒有那么幸運(yùn)，多數(shù)情況下民營經(jīng)濟(jì)既無法享受行政權(quán)力系統(tǒng)的支持，甚至還會遭到一定程度上的勒索，也就是我們常說的腐敗現(xiàn)象。最后，在創(chuàng)業(yè)環(huán)境方面，國家雖然給予了一些的政策支持，也鼓勵廣大群眾積極參與創(chuàng)業(yè)，但實(shí)際上在資金環(huán)境方面還未營造出寬松的、多元的民間資金環(huán)境，進(jìn)而導(dǎo)致投機(jī)取巧行為頻發(fā)，市場較為混亂，缺乏系統(tǒng)性與規(guī)范性，不動產(chǎn)市場更是如此，致使民間資金在不動產(chǎn)領(lǐng)域中面臨著“投資無門”的不正常現(xiàn)象。

四、不動產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)是壟斷市場

我國不動產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)是一個壟斷市場，與其他一般性商品相比較，具有土地供給的稀缺性與空間位置的固定性兩個特點(diǎn)，已經(jīng)形成一個頑強(qiáng)的房地產(chǎn)利益集團(tuán)。對此當(dāng)前相當(dāng)一部分學(xué)者表示，不動產(chǎn)價格是由不動產(chǎn)市場所決定的，因此房價調(diào)控也應(yīng)該以市場為核心，加強(qiáng)不動產(chǎn)市場的法治化、制度化與規(guī)范化，并以此為根基才能有效解決一系列的相關(guān)問題。從目前的實(shí)際發(fā)展情況來看，我國不動產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的壟斷性主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

首先，牟取暴利的房地產(chǎn)開發(fā)商。隨著我國社會的不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不動產(chǎn)逐步走向市場化，隨之帶來的是大量暴富的房地產(chǎn)開發(fā)商，成為中國社會一股強(qiáng)大的政治力量和經(jīng)濟(jì)力量，他們通過價格歧視、壟斷定價、產(chǎn)品差別化等不正當(dāng)競爭行為，輕易掌握著不動產(chǎn)市場的絕對話語權(quán)和絕對力量，失效的市場機(jī)制勢必會造成我國房價長期居高不下，大幅度降低了不動產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。其次，各級地方政府部門，其工資、財(cái)政預(yù)算等很大程度上來源于不動產(chǎn)收入，使得地方政府淪為房地產(chǎn)開發(fā)商的幕后政治后臺，與公眾利益相對抗，他們直接從不動產(chǎn)行業(yè)撈取大量錢財(cái)，某些地區(qū)甚至已經(jīng)成為壓垮中國社會與民眾未來的一座大山。再次，銀行金融業(yè)，這是不動產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展命脈。對于我國不動產(chǎn)來說，不動產(chǎn)市場的繁榮與否，已經(jīng)成為銀行金融業(yè)發(fā)展的晴雨表。當(dāng)銀行金融政策進(jìn)行調(diào)整時，不動產(chǎn)也會受到相應(yīng)的調(diào)整與波動。從一定角度去講，沒有金融機(jī)構(gòu)的融資支持，不動產(chǎn)就如同一空中樓閣，在壟斷性的操作下，掀起一波又一波的房地產(chǎn)高潮，銀行在享受不動產(chǎn)市場帶來的可靠收益時，也將自身與不動產(chǎn)捆綁起來，逐漸走向經(jīng)濟(jì)泡沫的邊緣，成為國家宏觀調(diào)控不動產(chǎn)市場時需要考量、亟待解決的頭等問題。

當(dāng)前，不動產(chǎn)金融體系極其不健全：一是各行各業(yè)毫無秩序地進(jìn)入不動產(chǎn)行業(yè)，極大地?cái)_亂了不動產(chǎn)市場；二是炒房現(xiàn)象橫生，致使不動產(chǎn)行業(yè)高房價、高空置率現(xiàn)象頻繁發(fā)生。雖然在這一過程中，國家針對房價過高和房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象出臺了一系列干預(yù)性政策，加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，但是并未從根本上改善房價過高的現(xiàn)象以及并未從根本上解決不動產(chǎn)市場畸形發(fā)展的總體態(tài)勢。

五、不動產(chǎn)登記制度有著明顯的經(jīng)濟(jì)性

不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性在其不動產(chǎn)登記制度上也有著明顯體現(xiàn)。1992年，中共十四大正式確立了社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，隨著改革開放的不斷深化，城市住房制度不斷變革發(fā)展，不動產(chǎn)市場交易隨之?dāng)U大，交易日益頻繁，進(jìn)而市場對財(cái)產(chǎn)權(quán)利、交易安全的需求大幅增加，至此對不動產(chǎn)物權(quán)登記公示要求加強(qiáng)，不動產(chǎn)登記制度便應(yīng)運(yùn)而生。不動產(chǎn)登記就是對不動產(chǎn)物權(quán)的公示，是由當(dāng)事人申請，國家專門機(jī)關(guān)將不動產(chǎn)物權(quán)的變動事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)物權(quán)登記簿上予以公示，用以維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的行為，既有公權(quán)色彩又具有私權(quán)關(guān)系，既保護(hù)了物權(quán)變動當(dāng)事人的利益和第三人的信賴?yán)?，也有效提高了不動產(chǎn)的資源配置效率，為社會謀福利創(chuàng)造了前提條件。首先，不動產(chǎn)登記制度明確界定了相關(guān)利益人的物權(quán)關(guān)系，展現(xiàn)了不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬狀態(tài)，具有國家公信力保證的社會公信力，對保護(hù)交易安全、促進(jìn)交易便捷、保護(hù)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利有著十分重要的作用。其次，不動產(chǎn)登記制度明確規(guī)范了主體的交易行為，對于降低市場運(yùn)行成本、提高物權(quán)變動效率、促進(jìn)市場交易提供了有利條件。最后，不動產(chǎn)登記制度能夠清晰界定產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確保產(chǎn)權(quán)合法流轉(zhuǎn)，有助于優(yōu)化不動產(chǎn)資源配置，提高不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益?？偠灾?，不動產(chǎn)登記制度，對維護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)利、保證交易安全、促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重大意義，是市場經(jīng)濟(jì)的重要支撐性制度，也是提高國家治理能力和治理體系現(xiàn)代化的重要體現(xiàn)。

綜上所述，不動產(chǎn)是國家眾多產(chǎn)業(yè)鏈中的關(guān)鍵一環(huán)，它不僅具有自身獨(dú)特性還具有國民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的共同屬性。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開不動產(chǎn)是因?yàn)椴粍赢a(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈相對較長，且與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)密切，國民經(jīng)濟(jì)想要獲得長足發(fā)展就必須保障不動產(chǎn)行業(yè)的有序健康進(jìn)行，因?yàn)檫@項(xiàng)產(chǎn)業(yè)關(guān)乎國計(jì)民生、關(guān)乎社會穩(wěn)定。結(jié)合當(dāng)前社會，不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展必須以市場為主導(dǎo)，遵循市場規(guī)律，優(yōu)勝劣汰。從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，在較長的一段時間內(nèi)，不動產(chǎn)依然是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，建材、機(jī)械、設(shè)備等其他產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展離不開不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展來帶動，這種帶動對國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展有著極其重要的戰(zhàn)略意義。不動產(chǎn)只有真正面向市場經(jīng)濟(jì)，全面分析、把握其經(jīng)濟(jì)性，才能最大化規(guī)避經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的風(fēng)險，進(jìn)而作出科學(xué)決策。如果不遵循不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性，在其發(fā)展過程中勢必會出現(xiàn)一些不切合實(shí)際的非理性行為，必然會不利于不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及國民經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)性的視野下，經(jīng)過對不動產(chǎn)供需矛盾、與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、中國所有制經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和不動產(chǎn)登記制度五個方面的分析，結(jié)合我國政治經(jīng)濟(jì)實(shí)際發(fā)展情況考察，正確理解不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性，確保不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在一個合理的、理性的范圍內(nèi)發(fā)展，進(jìn)而提高整個不動產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，滿足我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。