淺談山地棚改安置房項(xiàng)目的甲方管理難點(diǎn)

陳虎

摘要：本文通過剖析一個(gè)PPP模式的安置房項(xiàng)目管理實(shí)例，介紹了山地棚改安置房項(xiàng)目的甲方管理難點(diǎn)，探討了應(yīng)對(duì)這些難點(diǎn)的策略，同時(shí)也對(duì)PPP模式在安置房項(xiàng)目中的應(yīng)用進(jìn)行若干思考。

關(guān)鍵詞：PPP模式；山地建筑；棚改安置房；甲方管理難點(diǎn)

中圖分類號(hào)：F284文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674―3024（2016）07―19―02

前言

PPP是英文"Public-Private-Partnership"的簡(jiǎn)寫，中文直譯為“公私合伙制”，意即公共部門和私人合作提供公共產(chǎn)品或服務(wù)。PPP模式最早在1992年被英國應(yīng)用于市政、交通等領(lǐng)域，取得了不凡的成效。我國政府在認(rèn)識(shí)到其重要價(jià)值后，首先在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域引入PPP模式。經(jīng)過多年發(fā)展，目前財(cái)政部推廣的PPP模式，以特許經(jīng)營類為主，強(qiáng)調(diào)政府與社會(huì)資本的合作和風(fēng)險(xiǎn)適當(dāng)原則，雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，社會(huì)資本參與項(xiàng)目的投資或運(yùn)營，項(xiàng)目資產(chǎn)在特許經(jīng)營期限之后移交公共部門。

棚戶區(qū)改造、安置房建設(shè)是近年國家重點(diǎn)推動(dòng)的民生工程，既有惠民生的公益性，也是保增長(zhǎng)的重要舉措。本來這類項(xiàng)目不具有良好投資回報(bào)，是吸引不了社會(huì)資本的。但如果采取PPP模式，通過政府給予社會(huì)資本相應(yīng)的政策扶持作為補(bǔ)償，如稅收優(yōu)惠、貸款擔(dān)保、土地優(yōu)先開發(fā)權(quán)等，從而可在一定程度上激發(fā)社會(huì)資本的積極性，同時(shí)也能減輕政府投資建設(shè)的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)，取得雙贏的成果。

下面，通過某工程實(shí)例剖析，談?wù)勗赑PP模式下，山地棚改安置房項(xiàng)目的甲方管理難點(diǎn)及其應(yīng)對(duì)策略。

1工程概況

某項(xiàng)目用地面積約75.51畝，總建筑面積約12萬㎡，容積率1.98，建筑密度17.5%，綠地率30%，設(shè)計(jì)有12幢7—18層的建筑，安置戶1164套，總平詳見附圖1。該項(xiàng)目上部結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架或框剪，基礎(chǔ)采用獨(dú)基、筏基及樁基（人挖樁、沖孔樁）。

該項(xiàng)目采用PPP模式進(jìn)行建設(shè)，投資合作方為某集團(tuán)及其聯(lián)合體（捆綁勘察、設(shè)計(jì)、施工單位），其主要流程：

區(qū)政府與某集團(tuán)簽署投資建設(shè)合作協(xié)議→某集團(tuán)投資拆遷款→鎮(zhèn)、街實(shí)施拆遷→國土部門實(shí)施捆綁土地出讓→財(cái)政、國土安排資金返還某集團(tuán)投資的拆遷款→某集團(tuán)投資安置房建設(shè)→ 財(cái)政、國土安排資金返還某集團(tuán)投資的工程建設(shè)款。

2山地棚改安置房項(xiàng)目的甲方管理難點(diǎn)及其應(yīng)對(duì)策略

作為甲方，日常管理內(nèi)容涵蓋廣泛，主要包括質(zhì)量、安全、造價(jià)、進(jìn)度等多個(gè)方面。但在山地棚改安置房項(xiàng)目中，甲方管理應(yīng)該有所側(cè)重，個(gè)人覺得重點(diǎn)應(yīng)抓造價(jià)與進(jìn)度的管控，而把質(zhì)量與安全的管控更多地交給監(jiān)理完成。

山地棚改安置房項(xiàng)目，有其自身特點(diǎn)：1、山地建筑，高差大，臺(tái)地多，地質(zhì)復(fù)雜多變；2、棚戶區(qū)改造，屬破舊立新，利用拆遷的民房區(qū)搞建設(shè)，存在拆遷的制約因素；3、安置房是政府工程，注重程序，財(cái)政要評(píng)審。基于上述特點(diǎn)，在PPP模式下，山地棚改安置房項(xiàng)目的甲方管理難點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，變更較多

設(shè)計(jì)優(yōu)劣直接影響工程造價(jià)，是造價(jià)控制的基礎(chǔ)?？紤]到安置房設(shè)計(jì)通常具有時(shí)間緊、任務(wù)重，調(diào)整變化多的特點(diǎn)，作為甲方，首先應(yīng)秉持自身專業(yè)立場(chǎng)，認(rèn)真審核設(shè)計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決問題。

在本案例前期設(shè)計(jì)過程中，根據(jù)區(qū)府指示、鎮(zhèn)街反饋，我們組織對(duì)安置房總平、平面戶型及立面進(jìn)行多輪優(yōu)化調(diào)整；進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段后，我們又多次研討修改安置房項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)，力求定位準(zhǔn)確，既不浪費(fèi)，也不落伍；在圖紙會(huì)審時(shí)，針對(duì)設(shè)計(jì)疏漏或深度不足的部分，要求設(shè)計(jì)出具變更予以明確，避免工程造價(jià)的不合理增加；進(jìn)入施工階段后，由于山地建筑地質(zhì)復(fù)雜多變，并且周邊存在同步交叉設(shè)計(jì)、施工的項(xiàng)目，導(dǎo)致項(xiàng)目的邊坡?lián)鯄?、基礎(chǔ)支護(hù)等需動(dòng)態(tài)設(shè)計(jì)，由此產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更不可避免地增多。

對(duì)此的應(yīng)對(duì)策略：1、尊重客觀事實(shí)，及時(shí)組織各參建單位現(xiàn)場(chǎng)專題會(huì)研究，對(duì)涉及金額較大的變更要上報(bào)區(qū)里研定；2、嚴(yán)格按項(xiàng)目投資估算控制方案和初步設(shè)計(jì)概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)和概算，避免項(xiàng)目超概。

2.2詳勘精度不足，施工補(bǔ)勘量大

在本案例中，詳勘布點(diǎn)間距出于經(jīng)濟(jì)性考慮，按規(guī)范要求的最大間距24米進(jìn)行布設(shè)。但在樁基施工過程中，發(fā)現(xiàn)實(shí)際地質(zhì)情況遠(yuǎn)比詳勘資料復(fù)雜，原勘探孔與孔之間存在大量未揭示的孤石、軟弱夾層等不利地質(zhì)條件，具體表現(xiàn)為巖層起伏大（層面坡度超過10%，部分甚至達(dá)到50%以上），地層不連續(xù)，多有突變，孤石普遍分布且成片存在，致使樁底下的巖體性狀難以判定。

根據(jù)福建省標(biāo)《巖土工程勘察規(guī)范》DBJ13-84-2006第5章、6.4節(jié)（風(fēng)化巖）的要求：在花崗巖分布和巖溶發(fā)育地區(qū)，勘探點(diǎn)間距宜取小值，也可根據(jù)柱位排列選擇一柱一個(gè)勘探點(diǎn)；當(dāng)相鄰勘探點(diǎn)間的層面坡度大于10%時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體工程條件適當(dāng)加密勘探點(diǎn)；應(yīng)根據(jù)風(fēng)化巖在水平和垂直方向上的分布規(guī)律，適當(dāng)加密其勘探點(diǎn)間距和密度；當(dāng)為一柱一樁且柱荷載很大時(shí)，宜每樁布置勘探點(diǎn)。按照《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2011條文說明第8.5.6條：對(duì)于大直徑嵌巖樁，由于巖層風(fēng)化往往不均勻，巖面起伏大，甚至可能存在孤石、混雜巖塊、基巖陡坎等不利現(xiàn)象，因此，為保證設(shè)計(jì)可靠性，當(dāng)基礎(chǔ)方案選定后，還應(yīng)進(jìn)行專門性的施工勘察。

針對(duì)場(chǎng)內(nèi)普遍存在“五花肉”、“葫蘆串”的地質(zhì)現(xiàn)象（示例地質(zhì)剖面詳見附圖2），為避免持力層誤判，確保樁基施工質(zhì)量，在前期詳勘的基礎(chǔ)上，有必要進(jìn)行施工階段補(bǔ)勘。

對(duì)此的應(yīng)對(duì)策略：根據(jù)已有詳勘資料，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)開挖情況，審慎確定各樓棟的補(bǔ)勘方案，大致以梅花型隔1-2個(gè)樁位的方案布設(shè)孔位，對(duì)于工程關(guān)鍵線路上的樁位，或者相臨樁位持力層落差特別大，且孤石分布多的樁位采取一樁一孔的方式進(jìn)行補(bǔ)勘。

2.3地質(zhì)復(fù)雜，施工簽證繁多

在本案例中，施工簽證繁多，主要有如下幾項(xiàng)：（1）由于交地時(shí)間倉促，場(chǎng)地移交后，場(chǎng)內(nèi)仍存有大量舊毛石擋墻未拆除，需對(duì)其進(jìn)行拆除；（2）本案例地處山腳低洼地帶，地下水豐富，上方地表水亦不斷流入工地，為保證人挖樁順利施工，需采取相應(yīng)降排水措施；（3）零星工程簽證多，如配合檢測(cè)單位平整場(chǎng)地等。

對(duì)此的應(yīng)對(duì)策略：（1）首先審核簽證的依據(jù)是否合理，如屬不可抗力、現(xiàn)場(chǎng)條件制約等非施工單位原因造成的方可；（2）其次審核簽證的附件是否齊全，如相關(guān)的施工記錄及現(xiàn)場(chǎng)草簽單；（3）再者審核簽證的工程量是否存在注水多報(bào)，對(duì)多報(bào)的部分予以核減；（4）對(duì)金額較大、超出授權(quán)的簽證要逐級(jí)上報(bào)。

2.4 投入不足，進(jìn)度緩慢

在本案例中，施工進(jìn)度緩慢，主要存在如下問題：（1）由于交地時(shí)間倉促，非凈地移交，不僅場(chǎng)內(nèi)大量的磚渣、舊擋墻等未及時(shí)清運(yùn)，而且有尚未遷移的廟宇，嚴(yán)重影響后續(xù)場(chǎng)內(nèi)施工組織及交通；（2）土石方體量大，由于臨近密集居民區(qū)，無法申請(qǐng)明爆，現(xiàn)場(chǎng)采用靜態(tài)爆破結(jié)合機(jī)械炮機(jī)施工，石方破除進(jìn)展緩慢；（3）捆綁土地出讓發(fā)生變故，代建集團(tuán)資金不到位，造成已批復(fù)的施工進(jìn)度款未能及時(shí)足額撥付；（4）施工單位分包過度，班組協(xié)調(diào)及管控不到位，多次出現(xiàn)怠工、停工現(xiàn)象。

對(duì)此的應(yīng)對(duì)策略：（1）可能的情況下，最好凈地移交，避免后續(xù)諸多麻煩；（2）拆舊建新，選址無法回避大體量土石方，只能增加人機(jī)投入，努力提高石方破除工效；（3）合同運(yùn)行出現(xiàn)問題時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行協(xié)商，盡快達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，以利雙贏；（4）要求施工單位充分考慮自身協(xié)調(diào)能力，避免分包過度，增加管控難度。

3 結(jié)語

綜上所述，在PPP模式下，山地棚改安置房項(xiàng)目的甲方管理難點(diǎn)在于造價(jià)與進(jìn)度的管控。在本案例中，當(dāng)合同約定的捆綁土地不能如期順利出讓，原定的運(yùn)轉(zhuǎn)流程就出現(xiàn)卡頓，代建集團(tuán)資金不到位，造成已批復(fù)的施工進(jìn)度款未能及時(shí)足額撥付，嚴(yán)重影響工程進(jìn)度。同時(shí)，鑒于PPP合作的排他性，勘察、設(shè)計(jì)、施工單位也是代建集團(tuán)捆綁招標(biāo)的，跟甲方?jīng)]有直接合同關(guān)系，甲方難以直接管控。

因此，PPP合作模式是把雙刃劍，運(yùn)用得當(dāng)則雙贏，運(yùn)用失當(dāng)則雙輸。甲方應(yīng)重視前期合同條款的擬定，保留足夠的法律和經(jīng)濟(jì)上的制約手段，從項(xiàng)目管理的組織結(jié)構(gòu)、制約機(jī)制、協(xié)調(diào)程序等方面盡可能予以細(xì)化。

參考文獻(xiàn)：

[1]DBJ13-84-2006巖土工程勘察規(guī)范[S]

[2]GB50007-2011建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范[S]