關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的幾點(diǎn)思考

楊志林

【摘要】目前，房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存過(guò)大，導(dǎo)致其貨幣資金管理中的問(wèn)題非常突出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一方面進(jìn)行大規(guī)模的“去庫(kù)存”運(yùn)動(dòng)，另一方面又暴露出其脆弱的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，其本質(zhì)上是一種貨幣現(xiàn)象。貨幣資金是房地產(chǎn)企業(yè)的基本運(yùn)營(yíng)保障，是企業(yè)生存的最基本要素，資金流一旦斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)不單會(huì)陷入破產(chǎn)的境地，還會(huì)導(dǎo)致“爛尾樓”等一系列社會(huì)問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往將對(duì)實(shí)體資金流的管理房子工作的首要位置。

【關(guān)鍵詞】貨幣資金 集中管理 風(fēng)險(xiǎn)控制 預(yù)算管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的意義

“房地產(chǎn)企業(yè)管理以資金管理為中心”是由其建設(shè)周期長(zhǎng)的客觀要求所決定的，充足的現(xiàn)金流是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利進(jìn)行的根本性保障，資金猶如企業(yè)的血液，流轉(zhuǎn)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。以房地產(chǎn)企業(yè)肇慶市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司為例，投資某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在決策時(shí)必須要考慮到：投資規(guī)模、投資方向、投資風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)率等多方面因素，上述因素均涉及到資金的運(yùn)作、管理和增值。房地產(chǎn)企業(yè)要蓬勃發(fā)展，必須通過(guò)“管好賬、管住錢、理好財(cái)”的經(jīng)濟(jì)手段實(shí)現(xiàn)控制經(jīng)濟(jì)行為，使有限的資金產(chǎn)生最大的效益。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的貨幣資金不單是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，更是企業(yè)的重要支付手段和流通手段，是企業(yè)流動(dòng)性最強(qiáng)的資產(chǎn)，具有很高固有風(fēng)險(xiǎn)，與其他所有循環(huán)關(guān)系十分密切。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)貨幣資金管理，在降低企業(yè)貨幣資金使用成本、降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督貨幣資金使用的合理性、提高貨幣資金的使用效益、保護(hù)貨幣資金的安全等方面具有重大的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金的運(yùn)動(dòng)過(guò)程

企業(yè)要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，就必須擁有一定的經(jīng)濟(jì)資源，如機(jī)器、廠房、原材料、銀行存款等等，這些在生產(chǎn)過(guò)程中的財(cái)產(chǎn)和貨幣通常被稱作實(shí)體資金或者現(xiàn)金流。在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中中，現(xiàn)金流不斷地循環(huán)運(yùn)動(dòng)，其價(jià)值形態(tài)不斷地發(fā)生轉(zhuǎn)換，從而增值或虧損，資金流的運(yùn)動(dòng)過(guò)程統(tǒng)稱為資金的運(yùn)動(dòng)。

以房地產(chǎn)企業(yè)肇慶市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司為例，其資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)矩過(guò)程具體如下：

第一，從投資者、銀行、合作方、債權(quán)人、IPO等渠道籌集到資金后，購(gòu)買開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所需的原材料、固定資產(chǎn)等物資。貨幣資金形態(tài)從實(shí)體資金轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)備資金和固定資產(chǎn)。

第二，進(jìn)入建設(shè)階段后，耗用原材料、支付“三通一平”基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、支付員工工資（特別是按政策要求的農(nóng)民工工資）、計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，使貨幣資金形態(tài)從上述的儲(chǔ)備資金、固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可供銷售的毛坯房。

第三，銷售過(guò)程中，可供銷售的毛坯房通過(guò)增值再次轉(zhuǎn)化為貨幣現(xiàn)金流。同時(shí)，在整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、營(yíng)銷活動(dòng)當(dāng)中，企業(yè)還需列支諸如：營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用。

第四，如果企業(yè)有閑置的資金，還可以用于對(duì)外投資，以獲取更多的利益。企業(yè)的銷售收入，必須補(bǔ)償成本與費(fèi)用，以保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行；企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，先要繳納所得稅，稅后利潤(rùn)按國(guó)家有關(guān)法規(guī)及企業(yè)董事會(huì)的決議進(jìn)行分配。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的途徑

（一）加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督，確保預(yù)算發(fā)揮應(yīng)有功效，對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控，應(yīng)當(dāng)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)和部門。預(yù)算監(jiān)控必須達(dá)到全面和系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，是預(yù)算執(zhí)行者之間自我監(jiān)控和相互監(jiān)控的結(jié)合，監(jiān)控效果的有效性必須依靠企業(yè)整體各個(gè)部門與各個(gè)基層員工的共同努力。

預(yù)算監(jiān)控必須有效地監(jiān)督和控制預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)行情況，預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與否關(guān)鍵在于預(yù)算的執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)必須組織有關(guān)專業(yè)人員對(duì)預(yù)算進(jìn)行嚴(yán)格審查，逐項(xiàng)測(cè)算進(jìn)行精細(xì)化分析，核實(shí)預(yù)算費(fèi)用。審查結(jié)果屬于巧立名目的預(yù)算，要堅(jiān)決撤銷，屬于遺漏預(yù)算的要及時(shí)追加；屬于虛報(bào)的費(fèi)用必須重新核算，屬于遺漏的費(fèi)用在審核預(yù)算時(shí)要準(zhǔn)予及時(shí)追加。

（二）強(qiáng)化預(yù)算差異分析，完善內(nèi)控流程

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部的控制制度建設(shè)，良好的內(nèi)控制度可以得出相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果。當(dāng)評(píng)價(jià)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果時(shí)，優(yōu)先將預(yù)算內(nèi)結(jié)果與預(yù)算執(zhí)行結(jié)果相比較，針對(duì)差異進(jìn)行分析，分清責(zé)任，得出公開(kāi)公平公正客觀的評(píng)價(jià)結(jié)果。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)相應(yīng)提高內(nèi)審人員的福利及地位，彰顯其在審計(jì)當(dāng)中的權(quán)威性，強(qiáng)化預(yù)算內(nèi)結(jié)果與預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的差異化分析，保持其運(yùn)作的獨(dú)立性，并對(duì)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與實(shí)際結(jié)果的比較。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述審計(jì)人員審計(jì)出來(lái)的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，作為對(duì)預(yù)算執(zhí)行者獎(jiǎng)罰的依據(jù)。

（三）多元化投資經(jīng)營(yíng)需謹(jǐn)慎

多元化經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到相對(duì)飽和階段的另一種戰(zhàn)略選擇，判斷房地產(chǎn)企業(yè)能否進(jìn)行多元化投資，必須通過(guò)對(duì)自身資源和能力的客觀分析，原因具體如下：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)始進(jìn)行新領(lǐng)域的多元化投資時(shí)，能迅速取得高額回報(bào)以平衡風(fēng)險(xiǎn)的可能性相對(duì)較低，需要原有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供強(qiáng)而有力的保障來(lái)支持。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行多元化投資時(shí)，必須有多元化領(lǐng)域內(nèi)相應(yīng)的資金、人才、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、相應(yīng)的技術(shù)等方面的支撐，要把原有產(chǎn)業(yè)形成的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和戰(zhàn)略資產(chǎn)運(yùn)用到新領(lǐng)域，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)多元化投資才能成功，反之，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)不熟悉，則多元化投資存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，該投資就可能失敗。

（四）理性投資，防范投資風(fēng)險(xiǎn)

任何投資一旦進(jìn)入投資領(lǐng)域，收到經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇上的“機(jī)會(huì)成本”的影響，會(huì)碰到諸多不確定的因素，一般都要經(jīng)過(guò)一個(gè)周期才能回收投資及回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)在決定進(jìn)行異業(yè)經(jīng)營(yíng)或者多元化投資之前，必須理性地認(rèn)識(shí)到，任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，必須充分考慮，仔細(xì)分析，全面論證，系統(tǒng)研究，謹(jǐn)慎決策，做到到客觀科學(xué)理性地投資。具體如下：

第一，遵循分散化原則。投資領(lǐng)域中的各個(gè)項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)、投資回報(bào)率、回收周期、不可抗力等因素不盡相同，因此，投資時(shí)必須遵循分散化原則。

第二，風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期收益的權(quán)衡。一個(gè)成熟的投資項(xiàng)目，必須符合：風(fēng)險(xiǎn)上可控、經(jīng)濟(jì)上可行、執(zhí)行上可能等基本投資條件。只有充分符合了上述條件，正確地預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、投資回報(bào)等因素，才會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策精準(zhǔn)縝密，經(jīng)得起考驗(yàn)。

第三，長(zhǎng)短結(jié)合，長(zhǎng)融長(zhǎng)投，短融短投。房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用自身投資長(zhǎng)期項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，投資于能提高長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)能力和增長(zhǎng)潛力的項(xiàng)目，切忌用短期的融資投入到長(zhǎng)期才能實(shí)現(xiàn)盈利的項(xiàng)目。

（五）建立嚴(yán)格的投資決策責(zé)任制

投資決策具有相對(duì)高的風(fēng)險(xiǎn)性，在投資以前。必須加強(qiáng)投資主體的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，制定規(guī)范的投資決策責(zé)任機(jī)制，堅(jiān)定不移地執(zhí)行，保證資源的合理利用，才能真正提高投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率。

房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目，要真正實(shí)現(xiàn)責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一，遵行“誰(shuí)決策、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，重大項(xiàng)目的投資決策者或者決策團(tuán)體，必須要承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。推行項(xiàng)目法人責(zé)任制，明確先有法人、后上項(xiàng)目的投資管理風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制。規(guī)范項(xiàng)目法人的責(zé)、權(quán)、利，明確規(guī)定：項(xiàng)目法人對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的籌劃、籌資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、還貸、資產(chǎn)保值增值的全過(guò)程負(fù)責(zé)。

對(duì)違反決策程序，違法違規(guī)盲目上項(xiàng)目，造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的失當(dāng)行為，要依法追究主要決策者的經(jīng)濟(jì)責(zé)任與法律責(zé)任。對(duì)于成功的投資決策，可采取按比例分成利潤(rùn)等方式獎(jiǎng)勵(lì)決策者。物資激勵(lì)與精神激勵(lì)相結(jié)合，防止因害怕決策失誤而過(guò)分保守不做決策，導(dǎo)致資金閑置貶值現(xiàn)象的出現(xiàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著“供給側(cè)”結(jié)構(gòu)性改革的不斷深入，現(xiàn)代企業(yè)制度的不斷完善，以資金管理為中心的財(cái)務(wù)管理模式正在被越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)界人士、企業(yè)家所接受和運(yùn)用。資金管理已貫穿和滲透于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)乃至其他行業(yè)的企業(yè)，均應(yīng)加強(qiáng)資金管理，對(duì)資金預(yù)算、籌集、投放等各個(gè)環(huán)節(jié)深入研究，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出建議，解決問(wèn)題，不斷改進(jìn)與提高，充分發(fā)揮資金管理的作用。

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